29 noviembre 2012

Procedencia o improcedencia de la incripción en un Registro de la Propiedad de una escritura de compraventa de un bien inmueble situado en España y otorgado ante un Notario alemán, siendo comprador y vendedor residentes en Alemania.

«Comentarios a la sentencia de 19 de junio de 2012, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo declarando la procedencia de la inscripción en un Registro de la Propiedad español de una escritura pública de compraventa de bien inmueble situado en España y otorgada ante un Notario alemán, siendo comprador y vendedor residentes en Alemania.»

El Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz denegó la inscripción de una escritura de compraventa otorgada ante Notario alemán por entender “que no se considera adecuado para acceder al Registro de la Propiedad español (la escritura otorgada en Alemania) al carecer de plena fuerza legal en España y ser el sistema español de transmisión por contrato de la propiedad y demás derechos reales muy diferentes al alemán”. La calificación transcrita fue recurrida ante la Dirección General de Registros y Notariado que desestimó el recurso, dando la razón al Registrador. La Resolución de dicha Dirección General, a su vez, fue recurrida ante el Juzgado correspondiente, habiendo llegado el procedimiento hasta el Tribunal Supremo que declara la procedencia de la inscripción en el Registro de la escritura pública otorgada en Alemania. Los argumentos adoptados por el Tribunal Supremo, en síntesis, son: – En virtud del artículo 10 del Código Civil, la ley que regula la transmisión de los bienes inmuebles es la del lugar en la que se encuentren, que en nuestro caso es la española. – En el supuesto de hecho, no se discute que la escritura pública de compraventa sea el título en virtud del cual se perfecciona el contrato, es decir, el título en virtud del cual, las partes alcanzan el acuerdo de transmitir la propiedad del inmueble. Sin embargo, sí es controvertido el hecho de que dicha escritura, al no otorgarse bajo las formalidades de la legislación española, pueda servir de transmisión instrumental del inmueble (entrega de la posesión), y, en consecuencia, sea el documento en virtud del cual se consuma la compraventa. En efecto, el artículo 1.462 del Código Civil preceptúa que se entenderá entregado el inmueble vendido con el otorgamiento de la escritura pública, salvo que ésta diga otra cosa. – Pues bien, el Tribunal Supremo entiende que el artículo 1.462 del Código Civil, al mencionar escritura pública, no se está refiriendo solo a las escrituras otorgadas ante Notario español, sino también a cualquier otra que se otorgue fuera de España. Dicho de otra forma, si la escritura otorgada ante un Notario alemán se considera, conforme a la Ley alemana, escritura pública, la misma debe servir para entregar el inmueble vendido aunque sus formalidades no coincidan con las de las escrituras públicas “españolas”. Además de los argumentos expuestos, el Tribunal Supremo entiende que, “en el seno de la Unión Europea se tiende a evitar la duplicidad en la exigencia de requisitos de carácter predominantemente formal cuando ya se han cumplido las formas o condiciones necesarias en otro Estado miembro según una finalidad idéntica o similar a la requerida en el Estado en que el acto o negocio ha de producir efecto; duplicidad que quedaría establecida si, otorgada escritura de compraventa ante notario en un país miembro, se negara su total equiparación a la otorgada ante notario del país en que hubiera de surtir efectos, lo que en la práctica exigiría el otorgamiento de otra ante este último.” En definitiva, el Tribunal Supremo admite la equivalencia de forma entre un documento público notarial alemán y otro español a efectos de su validez en España. Estepona a 29 de noviembre de 2.012.

Pérez de Vargas Abogados.

Escrito por

José

Castellano Fernández

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