15 julio 2015

Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro. La Ley 13/2015 mejora la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.

“Se ha publicado en el BOE 25/06/2015 la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, con la que se pretende coordinar ambas instituciones y, con ello, mejorar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.”

1.- Objeto de la modificación.-

Con fecha 25 de junio de 2015 se ha publicado en el BOE la Ley 13/2015, por la que se reforma la Ley Hipotecaria y del Catastro.

El primer efecto que persigue la reforma de la Ley Hipotecaria y el Catastro es aumentar la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad mediante el oportuno trasvase de información en ambas direcciones. De esta manera en el Registro se podrá determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos, mediante la oportuna representación gráfica y en la cartografía catastral se podrán reflejar todas las alteraciones o modificaciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas, mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico.

2.-Incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio real.-

2.1.- Una de las modificaciones que, a nuestro juicio es más importante, consiste en la incorporación al folio real de cada finca de la representación gráfica georreferenciada de la misma. A su vez, dicha representación gráfica debe realizarse, como regla general, mediante la aportación de la certificación catastral de la finca. De esta forma, dicha certificación catastral figurará en la publicidad formal del Registro.

La Ley 13/2015 establece que, una vez inscrita la representación gráfica de la finca, primará la superficie que conste en ésta sobre la que conste en el Registro de forma literaria, rectificándose esta última si fuera preciso.

Una vez que se incorpore el certificado catastral, en la publicidad que emita el Registro (Nota Simple, Certificado) no solo aparecerá dicho certificado catastral sino que se hará expresa mención de que el Registro ha quedado coordinado gráficamente con el Catastro.

En el mismo sentido, en el Catastro se debe hacer constar que el mismo está coordinado con el Registro y deberá aparecer el Código Registral.

2.2.- A través de la modificación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se permite que los propietarios de inmuebles o titulares de derecho real inscrito puedan completar la descripción literaria de la finca mediante el certificado catastral. Por lo que, desde la entrada en vigor de la Ley, se podrá realizar tal incorporación.

2.3.- Hemos de tener en cuenta que la incorporación de la certificación catastral no es automática, sino que la Ley indica que para que el Registrador la incorpore no puede tener ninguna duda de que la misma no se corresponda con la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia con otra representación gráfica previamente incorporada. No obstante, la Ley establece una presunción de coincidencia entre la representación gráfica del Catastro y la descripción literaria del Registro cuando “ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción de territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10 % de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la cabida inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.

Por su parte, el Registrador debe notificar a los propietarios colindantes y si alguno se opone, el Registrador debe resolver de forma motivada. Es decir, la mera oposición del colindante no es suficiente para impedir la incorporación de la certificación catastral.

2.4.- Cuando se declare una obra nueva y se practique una división horizontal, la representación gráfica de cada elemento independiente (piso o local) se tomará del proyecto que se incorpora al libro del edificio regulado en la LOE (artículo 7), libro que debe ser depositado en el Registro.

3.- Otras modificaciones.-

3.1.- La Ley establece que cada finca tendrá un código registral único. Se establece que una vez que el Registro y el Catastro hayan quedado coordinados, se deberá remitir a este último dicho código.

3.2.- El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, ya no se realizará ante el Juzgado, sino ante Notario (artículo 203). Ahora bien, si algún colindante se opone, el Notario archivará el expediente y el promotor del expediente podrá interponer demanda contra quien se haya opuesto.

Escrito por

José

Castellano Fernández

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