Distinción entre vivienda de uso turístico y apartamento turístico del tipo conjunto: consecuencias jurídicas.

I.- VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT)

1.- Definición

En Andalucía, las viviendas de uso turístico están reguladas en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, recientemente modificado por el Decreto 31/2024 de 29 de enero.
Se entiende por VUT aquellas viviendas equipadas en condiciones de uso inmediato, ubicadas en inmuebles donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.

Está prohibido explotar como viviendas de uso turístico:
• Las viviendas sometidas a régimen de protección pública.
• Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico.
• Las unidades de alojamiento situadas en establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio.
• Las viviendas reconocidas en situación de “asimilado a fuera de ordenación”, salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental.

Por otro lado, quedan excluidas del ámbito de la VUT, las viviendas que se cedan a un mismo usuario turístico por periodos continuados superiores a 2 meses, en cuyo caso estaremos ante un arrendamiento de temporada; así como los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto (AT), entre otros.

2.- Obligaciones del titular de la explotación

En primer lugar, para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda, la persona o entidad que explota este servicio, en su condición de propietario o no propietario con título habilitante, tendrá que presentar la correspondiente declaración responsable de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda de uso turístico.

Sin perjuicio de los requisitos mínimos de las propias viviendas, y sus equipamientos, el titular de la explotación de la VUT habrá de cumplir, entre otras, las siguientes obligaciones:
• Facilitar a las personas usuarias un número de atención telefónica durante las 24 horas del día para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
• Realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas usuarias.
• Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía a disposición de las personas usuarias y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
• Informar a las personas usuarias de las normas de convivencia de la comunidad de propietarios, las zonas de uso restringido, las relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, y demás información exigida por el Decreto.
• Entregar justificante de pago de los servicios y de los anticipos efectuados, en su caso, con el siguiente contenido, sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones vigentes a efectos fiscales: Identificación de la persona titular de la explotación de la vivienda; identificación de la vivienda y su código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía; identificación de la persona usuaria; número de personas alojadas; fecha de entrada y de salida; y precio del servicio contratado y fecha de pago.
• Informar a las personas usuarias si se encuentra adherida al Sistema Arbitral de Consumo.
A la anterior relación de obligaciones, debemos añadir que el titular de la explotación, sea propietario o no propietario con título habilitante, será el responsable ante la Administración turística y las personas usuarias.

Además, los titulares de la explotación de viviendas de uso turístico serán responsables de mantener una relación actualizada de las viviendas, debiendo comunicar al Registro de Turismo de Andalucía cualquier modificación que les afecte, ya sea en el vínculo jurídico que les habilita para la explotación o en las condiciones propias de cada una de las viviendas explotadas.

Una vez definido el concepto de VUT, y las obligaciones principales de su explotador, nos centraremos en su distinción con el AT y en las consecuencias jurídicas derivadas de dicha distinción.

II.- ESTABLECIMIENTOS DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS DEL TIPO CONJUNTO (AT).

Los establecimientos de apartamentos de turísticos están regulados por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Se considera establecimiento de apartamentos turísticos el que esté compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.

Así, serán establecimientos de apartamentos turísticos del tipo conjunto, aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico.
A estos efectos, se entiende como grupo de inmuebles no contiguos aquel constituido por dos o más inmuebles situados dentro de una misma urbanización o núcleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes.

Por tanto, el mismo titular no podrá explotar 3 o más unidades de alojamiento en régimen de VUT, cuando aquéllas se encuentren en el mismo inmueble o en la misma urbanización o núcleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes; puesto que, en ese caso, deberá hacerlo bajo la modalidad de apartamentos turísticos (AT), sometido a una regulación y un régimen distinto.

III.- CONSECUENCIAS JURÍDICAS DE LA DISTINCIÓN

La distinción entre ambas figuras (VUT y AT) no es puramente abstracta o teórica, muy al contrario, de ella se derivan importantes implicaciones prácticas para sus propietarios y el resto de operadores turísticos.

A continuación, relacionamos someramente, y sin ánimo de exhaustividad, las que consideramos más relevantes:

1. Número máximo de unidades de alojamiento: Los AT no tendrán un número máximo, sin embargo las VUT no podrán superar las dos unidades dentro de un mismo edificio o en la misma urbanización o núcleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes, son pena de recibir el tratamiento de AT.

2. Prohibición del uso residencial: El AT se ve limitado por la prohibición de destinar las unidades de alojamiento integrantes de los establecimientos de apartamentos turísticos a cualquier uso distinto, entre ellos el residencial. Incluso en el Registro de la Propiedad se hará constar, mediante nota marginal, la limitación del derecho de uso que recae sobre cada unidad de alojamiento en favor de la empresa explotadora, así como el período por el que queda sujeta a uso turístico.
Sin embargo, la VUT no se verá afectada por esta prohibición (por ejemplo, su propietario podrá compaginar la explotación de la vivienda con el uso propio en los períodos de no prestación del servicio).

3. Licencia de actividad / apertura: De conformidad con el artículo 3.2 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, podemos entender que los establecimientos de AT necesitan una licencia de actividad o apertura.
Por su parte, la VUT podrá iniciar su actividad con la mera inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

4. Duración: El artículo 25 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, tras la modificación operada por el Decreto 31/2024, elimina el límite temporal al uso de la unidad de alojamiento del AT.
Por el contrario, el alquiler de la VUT no podrá ser superior a 2 meses por usuario.

5. Categoría: Los AT se categorizan, según su nivel de calidad de instalaciones y servicios del establecimiento, de 1 a 2 llaves para el grupo conjunto y de 1 a 4 llaves para el grupo edificios.
Por su parte, las VUT no están sometidas a dicha categorización.

6. Estándares: Los estándares exigidos a los AT son más elevados, con mayores exigencias en asuntos tales como la admisión; recepción; servicios; símbolos distintivos exhibibles en el establecimiento; y la inclusión de la limitación del uso de la unidad de alojamiento en el Registro de la Propiedad. En esta línea, se verán sometidos a mayores inspecciones, por parte del Ayuntamiento y de la Consejería, incluida la relativa a la adecuada clasificación del establecimiento.

En conclusión, por medio de esta nota, tan sólo hemos querido explicar de manera sencilla y accesible que los términos de “vivienda de uso turístico” y “apartamento turístico”, lejos de ser sinónimos, están sometidos a requisitos y regulaciones distintas, siendo dicha distinción de gran trascendencia práctica.

Pérez de Vargas Abogados