Nota sobre la Directiva 2014-7- UE, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial

“El pasado día 4 de febrero de 2014 fue aprobada la Directiva 2014/14/UE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y que los estados miembros de la UE habrán de trasponer a sus respectivos ordenamientos internos antes del 21 de marzo de 2016.”

La aprobación de la Directiva viene motivada por la reciente preocupación surgida en torno a los términos de la contratación de dichos productos bancarios con particulares y las posteriores consecuencias en los supuestos de ejecución hipotecaria. Sin ser demasiado exhaustivos, haremos una breve referencia a las novedades que resultan más importantes de cara a la contratación de este tipo de créditos.

En este sentido y en primer lugar, la Directiva viene a establecer una guía de actuación que las entidades bancarias, intermediarios de crédito y demás agentes intervinientes habrán de seguir en la contratación, principalmente, de préstamos o créditos con garantía hipotecaria con terceros consumidores, cuando éstos destinen el inmueble uso residencial.

Concretamente, la Directiva establece que la información básica del producto habrá de reflejarse desde el mismo momento en el que éste se publicita, exigiendo que la misma refleje, entre otros, la duración del contrato, el importe total del crédito, el número e importe de los plazos, la TAE, el tipo deudor fijo o variable, etc. Dicha información, además deberá ser fácilmente legible o claramente audible.

Asimismo se establece la obligación de que los Estados miembros velen porque la entidad prestamista realice una evaluación profunda de la solvencia del deudor, sin que dicha evaluación pueda estar basada predominantemente en el valor del inmueble de uso residencial o en el eventual incremento de dicho valor a futuro. En cuanto a dicho valor, establece la Directiva la obligación de los estados miembros de establecer unas normas fiables para la tasación de dichos bienes inmuebles de uso residencial, en virtud de las cuales los tasadores habrán de ser competentes y suficientemente independientes con respecto del proceso de suscripción de créditos.

En cuanto a la fase postcontractual y especialmente en los supuestos de incumplimiento de la obligación de pago por parte del prestatario, la Directiva establece que los Estados miembros adoptarán las medidas necesarias para “alentar” a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes ante dicho incumplimiento de cara al inicio del procedimiento de ejecución, pudiendo incluso limitar los recargos impuestos al consumidor en caso de un impago al máximo suficiente para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago.

En definitiva, la Directiva no es sino una continuación de la línea seguida tanto por la TJUE como por el propio Parlamento Europeo de intentar ampliar la protección del consumidor en la contratación de productos bancarios vinculados a la adquisición de inmuebles.

En Marbella a 4 de junio de 2014.

Antonio Gómez del Cruz

Pérez de Vargas Abogados.