Alquiler de local de negocios. Algunas medidas adoptadas por el Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril.

El Real Decreto ley 15/2020, que ha sido publicado en el BOE el 22 de abril y entra en vigor el 23 de abril, establece medidas de apoyo al alquiler de locales de negocio, similares a las aprobadas para apoyar el alquiler de la vivienda habitual en el Real Decreto ley 11/2020. En el presente artículo hacemos un resumen de las mismas y resaltamos las diferencias entre las medidas para el alquiler de locales y el alquiler de vivienda habitual.

1.- Entrada en vigor de las medidas.– El día 22 de abril se ha publicado en el BOE el Real Decreto Ley 15/2020 que entra en vigor el día 23 de abril en el que se recogen, entre otras, medidas que tienen por objeto reducir los coste de pymes y autónomos, a través de posibilitar el aplazamiento en el pago de la renta de locales y establecimientos comerciales y otros inmuebles que no se destinan al uso de vivienda permanente.

Dichas medidas guardan mucha similitud con las aprobadas en el Real Decreto ley 11/2020 sobre el que redactamos un artículo que publicamos el día 1 de abril pasado, de forma que elaboramos el presente artículo siguiendo la misma sistemática y resaltando las diferencias entre las medidas que se adoptaron para la ayuda al alquiler de vivienda permanente y las que adoptadas en relación con los inmuebles no destinados a vivienda permanente.

2.- Arrendamiento para uso distinto al de vivienda habitual.- Lo primero que destacamos es que las medidas adoptadas en relación con el arrendamiento por el Real Decreto –ley 15/2020 (en adelante, RDL) parecen abarcar, no solo locales y establecimientos comerciales alquilados, sino todo inmueble que no se haya alquilado para satisfacer las necesidades de vivienda permanente, y arrendamientos de industria, remitiéndose el RDL al artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que, en especial, tendrán la consideración de arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual los alquileres “de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”. Sin embargo, el artículo 3 del RDL establece las condiciones que deben cumplir autónomos y pymes para acogerse a las medidas e implícitamente indica que el inmueble debe estar afecto a una actividad económica, por lo que parece que de facto, solo se aplican las medidas a locales y establecimientos comerciales.

3.- Distinción entre el arrendador “gran tenedor” y otros arrendadores.- Al igual que con las medidas de apoyo al alquiler de vivienda habitual el RDL, a los efectos de establecer las distintas medidas, hace una distinción en los contratos de alquiler en función de quien sea el arrendador o propietario de la vivienda:

–          Contratos en los que el arrendador es “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor” (artículo 1), entendiendo por tal la persona física o jurídica que posea más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

–          Contratos en los que el arrendador sea distinto a los indicados en el párrafo anterior (artículo 2).

4.- Las medidas que adopta el RDL en función del tipo de arrendador son las siguientes:

–          Cuando el arrendador es empresa o entidad pública o gran tenedor.- Las medidas tomadas en este caso tienen ciertas diferencias con las que se tomaron para apoyo al alquiler de vivienda permanente, toda vez que en éstas se daba la opción al arrendador de elegir entre una reducción o bonificación del 50 % del importe de la renta o una moratoria en el pago de la misma, una vez que el inquilino solicitaba la ayuda. Sin embargo el RDL, para los alquileres distintos a los de vivienda permanente, únicamente establece que se aplicará de forma obligatoria y automática la moratoria para el pago de las rentas, si bien, el mecanismo es prácticamente el mismo: el arrendatario o inquilino podrá solicitar en el plazo de un mes contado desde el 23 de abril el aplazamiento temporal en el pago de la renta, que, como decimos, deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hubiese alcanzado un acuerdo previo entre inquilino y arrendador.

El aplazamiento es idéntico al establecido para la vivienda permanente y afecta al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una si este plazo es insuficiente en relación al impacto provocado por el COVID-19 , con 4 mensualidades como máximo. En definitiva, el aplazamiento comprenderá no solo el periodo de alarma, sino todo aquel que sea necesario para, en el caso de establecimientos comerciales, recuperar una cierta normalidad, estableciéndose el máximo de 4 meses. Recordemos que esta prórroga está igualmente prevista para el alquiler de vivienda permanente, pero, en este caso la condición para que se dé la prórroga en la moratoria después de levantarse el estado de alarma es que persistan las condiciones de vulnerabilidad del inquilino, conformen se definen las mismas en el Real Decreto-ley 11/2020.

Las cuotas aplazadas deberán fraccionarse durante dos años y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, sin que el aplazamiento genere intereses. Aquí encontramos otra diferencia con respecto a las ayudas al alquiler de vivienda permanente consistente en que para la misma el periodo de fraccionamiento es de 3 años y no dos.

–          Contratos en los que el arrendador no es ni empresa o entidad pública de vivienda ni gran tenedor.– En este caso, el RDL es más parco y puede suscitar determinadas dudas, veámoslo. En principio, el plazo para que el inquilino solicite al arrendador el aplazamiento “temporal y extraordinario” en el pago de la renta es el mismo: un mes contado desde el 23 de abril. Sin embargo, el precepto no indica si el arrendador está obligado a aceptarla, a diferencia del arrendador gran tenedor o arrendador empresa pública. Por tanto, si para el arrendamiento en el que el arrendador es gran tenedor o empresa pública se indica expresamente que si el inquilino lo solicita, debe aceptar obligatoriamente el aplazamiento y para los arrendamientos en los que el arrendador es distinto de aquéllos, el RDL no dice nada, cabría pensar que no existe la obligación de aceptar el aplazamiento. A este razonamiento contribuiría el hecho de que el Real Decreto ley 11/2020 también establezca expresamente que el arrendador de una vivienda permanente debe comunicar obligatoriamente al arrendatario si acepta o no el aplazamiento, si ofrece otra alternativa o qué ocurre en defecto de ambas. Sin embargo, si afirmamos que el arrendador (cuando no es gran tenedor o empresa pública) no tiene obligación de aceptar el aplazamiento, la pregunta viene por sí sola: ¿para qué se establece entonces la posibilidad de solicitar aplazamiento si no hay ninguna obligación de aceptarlo? Para que el inquilino pueda solicitar un aplazamiento que el arrendador no tiene la obligación de aceptar no es necesario establecerlo en una norma y por ello para razonable pensar que una vez solicitado el aplazamiento, el arrendador tiene la obligación de aceptarlo en los términos previstos en el RDL.

5.- Pymes y autónomos que pueden solicitar el aplazamiento.– El artículo 3 del RDL es el que establece las condiciones que debe reunir el inquilino para solicitar el aplazamiento, distinguiendo si e el inquilino es un autónomo o una pyme:

–          El inquilino es un autónomo:

1.- Debe estar afiliado y en situación de alta a la fecha de declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA), en el Régimen Especial de Trabajadores del Mar o en alguna de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

2.- Debe haber suspendido su actividad como consecuencia del Real Decreto 463/2020 que declara el estado de alarma o por órdenes dictadas por la autoridad competente o autoridades competentes delegadas. O, si la actividad no se suspende por algunas de estas razones, “se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.

–          El inquilino es una pyme:

1.- Que reúnan, al menos, dos de las siguientes circunstancias:

1.1.- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

1.2.- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

1.3.- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

2.- Al igual que los autónomos, la pyme que pretenda el aplazamiento debe haber suspendido su actividad como consecuencia del Real Decreto 463/2020 o por órdenes dictadas por la autoridad competente o autoridades competentes delegadas. O, si la actividad no se suspende por algunas de estas razones, “se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.

6.- Conclusiones.– Ante la grave crisis sanitaria, provocada por el COVID 19, y las medidas excepcionales que se han debido adoptar, con graves consecuencias adicionales, económicas y sociales, muchos autónomos y pymes han visto suspendidas sus actividades, comercios y negocios, en algunos casos y, en otros, han visto reducidos sus ingresos de forma abrupta, de manera que las medidas contenidas en el RDL, van dirigidas a aplazar el importe de la renta, correspondientes a los locales y establecimientos que tengan alquilados esos autónomos y pymes.