Aspectos más relevantes de la Ley 12/2023, de 24 mayo, por el derecho a la vivienda.
19 junio 2023
Esta nueva ley, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, está muy centrada el arrendamiento, en las ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios y la limitación de los precios del alquiler en las “zonas tensionadas”.
Los aspectos de mayor interés son:
1. Declaración de zonas tensionadas
El artículo 18 de la ley indica que «Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar […] zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población».
Para que una zona se declare como tensionada se debe dar alguno de estas situaciones:
· Que el precio de compra o la renta del arrendamiento haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años.
· Que el coste medio de la hipoteca o el coste medio del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.
2. Nueva definición para grandes tenedores
En el artículo 3 apartado 2º letra k) de la ley indica que será gran tenedor aquella persona, física o jurídica, que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Sin embargo, esta definición podrá ser particularizada en las zonas declaradas tensionadas, siendo por tanto gran tenedor aquel que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito y sea motivado por la Comunidad Autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
3. Mayor protección de los arrendatarios frente a los desahucios
Esta ley incluye nuevas medidas en este sentido. Algunas de ellas son:
– Mayor acreditación de nuevos extremos para admitir la demanda de desahucio, tales como:
o Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
o Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda.
En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, se deberá acreditar varias cuestiones:
§ Si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
§ Si la actora se ha sometido al procedimiento de conciliación.
o Por tanto, este procedimiento de conciliación se hace obligatorio.
– Será obligatorio establecer una fecha y una hora para llevar a cabo los lanzamientos.
– Si la parte actora es una gran tenedora de vivienda y queda acreditado que la parte demandada está en situación de vulnerabilidad, será posible suspender el proceso para que se adopten las medidas adecuadas de atención, ayuda económica y subvención a la parte demandada. Esta suspensión será por plazo máximo de 2 meses, si el demandante es una persona física, o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.
4. Limitación de la actualización anual del arrendamiento
4.1 Renta en los contratos de arrendamientos celebrado antes de la entrada en vigor de la ley
Según la disposición transitoria cuarta de la ley de la vivienda, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin embargo, caber matizar la anterior afirmación. La ley de la vivienda recoge expresamente que se seguirán aplicando las medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Por ello, y acudiendo a este texto legal, vemos que este Real Decreto- ley estableció lo siguiente:
– Los contratos cuya renta deba ser actualizada durante este 2023, podrán actualizarse según lo acordado entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. A falta de este pacto, la misma limitación será aplicada a la actualización que fije el arrendador. Sin embargo, cabe recordar que el IGC está topado en el 2%. Por tanto, durante el resto del año 2023, los arrendadores podrán actualizar la renta del arrendamiento hasta un máximo del 2 %.
– Los contratos cuya renta deba ser actualizada durante el año 2024 y, tanto si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del 3%. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
4.2 Renta en los contratos de arrendamientos celebrado tras la entrada en vigor de la ley
En este caso, se aplicaría a estos contratos la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos con las modificaciones introducidas por la Disposición final 1ª de la ley de la vivienda. Por tanto, el régimen de los contratos de arrendamiento que se celebren con posterioridad al 26 de mayo de 2023 será el siguiente:
4.2.1 La renta pactada al inicio del nuevo contrato
Esta no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Además, cabe destacar que la ley ha incluido que no se podrán fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Como excepción a la regla anterior, la renta se podrá incrementar hasta un máximo del 10 % sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda en determinados supuestos tasados como, por ejemplo, cuando la vivienda hubiera sufrido actuaciones de rehabilitación o mejoras de accesibilidad en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
Cabe destacar que el legislador ha introducido un límite específico en los casos en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y en los casos en los que el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años. En estos supuestos la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Sin embargo, este extremo queda sin definir aún, ya que la ley de la vivienda introduce que será el Instituto Nacional de Estadística el que definirá antes del 31 de diciembre de 2024, este índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
4.2.2 Actualización de la renta
Esta actualización será acorde con el índice de referencia que deberá definir el Instituto Nacional de Estadística, como hemos comentado anteriormente.
5 FISCAL
5.1 Beneficios fiscales para propietarios
Esta disposición indica que los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF, Impuesto sobre Sociedades, IRNR y el Impuesto sobre el Patrimonio, que se pueden resumir de la siguiente manera:
– Bonificación del 50%, a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
– Bonificación del 60%, cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
– Bonificación del 70%, en el caso de que se cumplan alguno de los siguientes requisitos:
o Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años.
o Si se destina la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
– Bonificación del 90%, en el caso de que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
5.2 Recargo del IBI para viviendas desocupadas con carácter permanente
La disposición final tercera establece un recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años. Así, el recargo será del 50% de la cuota líquida del impuesto y el recargo podrá ser de hasta el 100 % de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en este caso.
Además de lo anterior, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo de este 100 % en hasta un 50 % adicional, en el caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
6. CONCLUSIÓN
Como conclusión, podemos afirmar que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda impone grandes cambios, que afectarán negativamente tanto a grandes tenedores de vivienda como a los que no lo son, desincentivando el interés de los propietarios a introducir sus viviendas en el mercado del alquiler.
Entendemos que dicha ley también impactará negativamente en el mercado inmobiliario, puesto que la compra de viviendas como inversión o activo refugio será menos atractiva, por la reducción de su rentabilidad a través del arrendamiento.
Parece lógico que estos obstáculos -entre los que destacan sobremanera las limitaciones en la renta de los arrendamientos o la mayor lentitud y complejidad de los desahucios- desvíen la inversión hacia otros lugares o que incluso los actuales arrendadores se planteen buscar la rentabilidad a través de otras fórmulas, como los arrendamientos con fines turísticos o apartamentos turísticos.
En definitiva, podría conseguirse el efecto contrario al pretendido por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es decir, que se restrinja la oferta de viviendas en arrendamiento, dificultándose así el acceso al alquiler por parte de los eventuales arrendatarios.
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