Aspectos relevantes de la actual situación urbanística de Marbella.

Resumen de la intervención de Ignacio Pérez de Vargas Ruedas, socio del Despacho,  en el Seminario celebrado el pasado día 14 de diciembre en el Hotel Senator Marbella. Su ponencia versó sobre distintos aspectos relevantes de la actual situación urbanísitica de Marbella.

1.- INTRODUCCIÓN

En el ámbito de la Unión Europea se están perfilando políticas en materia de organización urbana que si se ponen en marcha pueden estimular la actividad en el sector inmobiliario y de la construcción.

Nos enfrentamos a retos muy complejos que exigen reorganizar la ciudad para que el consumo de recursos sea cada vez menor, en todo caso por debajo del actual.

Para evitar en la medida de lo posible las emisiones que provoca el transporte de mercancías habrá que intentar dejar de depender de recursos que se traen desde demasiado lejos, lo que es particularmente relevante en la producción de alimentos y de energía. Igualmente, el tratamiento de los residuos también tendrá que hacerse a nivel local. Se trata, en primer lugar, de disminuir el consumo de combustibles fósiles y la emisión de gases perjudiciales para los ecosistemas que conlleva.

Existen también voces que hablan de fomentar las economías locales, las singularidades de cada territorio frente al proceso de homogenización que ha tenido lugar en los pasados años y que se considera ha sido demasiado intenso. En un mundo que ha tendido en exceso a la uniformidad, a la indiferenciación, la singularidad y la diversidad son virtudes importantes para los visitantes y futuros residentes.

Para hacernos una idea de por donde parece que va a ir la cosa nos remitimos aquí al Pacto de Amsterdam y a la Agenda Urbana Europea, que están en este link [http://urbanagendaforthe.eu/pactofamsterdam/].

La difusión constante y mantenida de las ideas que inspiran estos documentos puede provocar cambios importantes en mentalidad de la gente por lo que los territorios que quieran prosperar tendrán que adaptarse.

Creo que no me equivoco al afirmar que preveo que estos cambios no van a resultar fáciles por la simple razón de que es siempre más sencillo prosperar en un contexto de incrementos en el consumo de recursos materiales, en el que subsisten las organizaciones y los sistemas mejor preparados para consumir cada vez más, que en un entorno que presenta características opuestas, en un contexto que penaliza el consumo de recursos.

Por otro lado, el desarrollo y evolución de las ciudades son necesidades y aspiraciones  legítimas de los habitantes sin que exista ninguna razón por la que Marbella deba constituir una excepción. No es justo ni inteligente mermar las posibilidades de los territorios para adaptarse a las circunstancias cambiantes, ya que la competencia entre ellos no va a ser menor, sino al contrario, cada vez será mayor, y considero que todas tienen derecho a competir con los medios de los que dispongan y en la forma en que decidan sus habitantes. La finalidad de todas es lograr cada vez una mayor complejidad y desarrollo.

Por último, reiterar que la actividad urbanística, ya sea la de mejora del tejido urbano existente, la de su reorganización o la de generación de nueva ciudad, a día de hoy, en España, solo puede tener lugar a través de la planificación pública, mediante la aplicación de los sistemas y procesos legalmente previstos.

2.- PLANIFICACIÓN GENERAL VIGENTE.- PGOU 1986

La planificación urbanística actualmente vigente en Marbella consiste en una multitud de determinaciones contenidas en un conjunto de documentos que se conocen como comúnmente como «el PGOU 1986». La mayor parte de estas determinaciones fueron aprobadas el 3 de junio de 1986, otra parte se aprobó el 12 de marzo de 1990. Hay que tener en cuenta también los documentos de desarrollo tanto de este planeamiento general. También existen algunos planes de desarrollo del PGOU de 1968—planeamiento general anterior al de 1986—que el PGOU 1986 dejó vigentes de forma transitoria, hasta que culminasen las obras de urbanización.

En el año 1990 la cosa quedó en que el Ayuntamiento debía redactar un Texto Refundido integrador de toda la planimetría y normas escritas, documento que parece ser está en tramitación y que va a aprobarse próximamente.

La documentación actualmente es un tanto confusa y puede inducir a errores, lo que no es deseable si tenemos en cuenta que en nuestro sistema, los planes generales son instrumentos que contienen normas de carácter general. En consecuencia, si se va a seguir aplicando este planeamiento resulta imprescindible este Texto Refundido a fin de facilitar el conocimiento del planeamiento general aplicable y la certeza respecto a su contenido, eliminando dudas respecto a cuál es la concreta norma aplicable, conocimiento que en algunas partes del término municipal presenta dificultades.

La condición de norma de carácter general que en la actualidad tienen los planes, que se conciben como parte del ordenamiento jurídico, está detrás de la controversia que en su día existió respecto a la necesidad o no de su publicación en los boletines oficiales, discusión que quedó zanjada por el Tribunal Supremo de tal manera que para que los planes urbanísticos sean eficaces es necesaria su publicación. En su día se consideró suficiente con la publicación de la normativa pues no era técnicamente posible la publicación de los planos, sin embargo sabemos que los planes no solo contienen normas escritas, sino también gráficas, que no por ser gráficas son menos jurídicas u obligatorias. Dado el estado actual de las tecnologías de la información a nuestro juicio es ya un deber de los Ayuntamientos el publicar, aunque sea a través de la red, la documentación gráfica aprobada definitivamente de los Planes Generales. Es fundamental el fácil y general acceso a esta información así como evitar dudas respecto a su contenido. Las páginas webs de las Administraciones son instrumentos idóneos para la difusión de estos documentos, siendo elogiable la del Ayuntamiento de Marbella, que facilita enormemente el derecho de los ciudadanos a conocer el planeamiento aplicable. Es una pena que otros Municipios no cuenten con herramientas similares.

Otra cosa que queremos decir sobre el PGOU 1986 es que su vigencia se debe a que el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de su revisión, que se aprobó en 2010, ya que tal revisión no era plenamente conforme con el resto del ordenamiento jurídico, no se integraba perfectamente en él. La nulidad de esta revisión, del llamado PGOU 2010 no es algo que nos deba sorprender por cuanto que, como he dicho, los planes urbanísticos tienen la consideración de normas de carácter general,  una especie de reglamento, de forma tal que su tramitación y contenido han de ser perfectos, absolutamente conformes con el resto del ordenamiento del que forman parte, lo que no es más que una manifestación del Estado de Derecho, en el que las Administraciones deben estar siempre sometidas a la legalidad vigente, al margen de la cual no existe la acción administrativa.

La nulidad del planeamiento determina la entrada en vigor del anterior, que recupera su vigencia, pero no la recupera ya en su dimensión de proyecto de ciudad futura, sino únicamente para cubrir un vacío normativo. Estos documentos que llamamos PGOU 1986 no son ya un proyecto de ciudad, porque este planeamiento general de 1986 respondía, al menos en parte, a ideas, objetivos y políticas hoy abandonadas, de tal forma que su aplicación es compleja, por lo difícil y ardua que a nuestro juicio resulta la labor de integrar en el ordenamiento y en la presente realidad social, política y material lo que es un instrumento normativo de hace treinta años, aprobado en un marco legal distinto, en el que las expectativas eran otras, en unas condiciones económicas, sociales y políticas diferentes. Es decir, no estamos en 1986, ni Marbella es la ciudad de entonces, de tal forma que una planificación aprobada en aquella fecha puede no resultar conveniente hoy.

En definitiva, no equivale la vigencia de un plan general por razón de su aprobación definitiva, en cuanto que documento asumido colectivamente mirando al futuro—proyecto de ciudad pensada, imaginada y asumida por los ciudadanos—, con la vigencia de un antiguo planeamiento por razón de que el que se tramitó posteriormente, que lo iba a sustituir, resultó finalmente anulado. En este segundo caso no hablamos ya de un proyecto de ciudad, con independencia de que se refundan los documentos que en la actualidad están aprobados y se adapte el resultado a la vigente Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

El PGOU 1986 no puede servir de proyecto para la ciudad si partes de ella se han ejecutado sin tenerlo en cuenta, al margen y en contra de sus determinaciones, pues resulta evidente que lo que existe no va a desaparecer así como así, de forma tal que el punto del que hay que partir es otro al que fue origen del PGOU 1986.

Por tanto, en síntesis, el PGOU 1986 debe interpretarse y aplicarse de forma tal que se garantice que el resultado se ajusta al marco normativo vigente, teniendo en cuenta las políticas que a nivel supra municipal se persiguen y los principios que de ellas se derivan, pues los objetivos que hoy debe perseguir la planificación urbanística no coinciden con los del año 86.

3.- EXPEDIENTES EN TRAMITACIÓN QUE AFECTAN A LA PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA DE MARBELLA

En este contexto, el Ayuntamiento de Marbella ha iniciado la tramitación de un expediente para modificar las ordenanzas de edificación del Plan General del 1986, otro para refundir en un solo documento lo aprobado el 26 de junio 1986 y lo aprobado el 12 de marzo de 1990, y un tercero, para adaptar este planeamiento a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

El acierto en la tramitación y determinaciones de estos documentos es importante ya que, por ahora, y a no ser que cambien mucho las cosas, es lo que vamos a tener vigente hasta tanto no se apruebe definitivamente un segundo intento de revisión del PGOU 1986, y sabemos que estos expedientes suelen demorarse más de lo deseable.

Modificación de las normas urbanísticas del PGOU de 1986

El 29 de julio de 2016 se aprobó inicialmente un procedimiento para la modificación de las Ordenanzas del Plan General del 86. El 31 de agosto de 2016 se publicó el acuerdo del Ayuntamiento Pleno en el BOP de Málaga.

El alcance de este expediente es muy limitado, si bien, lo valoramos muy positivamente, pues pretende adaptar la antigua normativa a cuestiones que a día de hoy son básicas, como es la optimización de las edificaciones en el uso de la energía.

Del texto aprobado inicialmente, a mi juicio es destacable lo siguiente:

1.- En el Suelo Urbanizable Sectorizado se permite sustituir la tipología de unifamiliar adosada por la de poblado mediterráneo, con carácter alternativo y compatible, con el objeto reducir el impacto ambiental y paisajístico y el índice de ocupación de suelo (art. 270.6).

2.- Respecto de las Normas reguladoras de la edificación.-

– Se clarifican conceptos como superficie construida, superficie útil, superficie edificable, en los términos indicados en el PGOU de 2010 (art. 143).

– Los porches computan a efectos de edificabilidad al 50% si están cubiertos por tres lados y no computan si están cubiertos por uno o dos (art. 143.3). En la normativa anterior computaban al 100%, si estaban cubiertos por tres lados.

• Las dobles alturas no computan a efectos de edificabilidad, si el hueco no supera el 25% de la planta (art. 143.2).
• Se amplían los usos caben en la planta de sótano: garaje, trastero, aseos, instalaciones, usos recreativos (art. 143.4).
• Se excluyen del cómputo de ocupación las pérgolas y las edificaciones auxiliares destinadas a instalaciones (art. 144).
• Se regula la construcción de la planta ático en determinadas tipologías (art. 162.bis).
• Regulación de los usos de fuera de ordenación (art. 181 y Disposición Transitoria 1ª), relevante debido a las 18.000 viviendas en fuera de ordenación. En la normativa del PGOU de 1986 no existía regulación alguna.

3.- En el Suelo Urbano.-

– Se flexibiliza la normativa respecto de las parcelas mínimas en UE, UA y PM en los términos contenidos en el PGOU de 2010, evitando situaciones de hecho que podrían dar lugar a parcelas inedificables.

– En las parcelas unifamiliares de mayor superficie, que tienen baja edificabilidad, se permite un aumento de la misma, para facilitar la implantación de nuevas tecnologías e instalaciones complementarias.

– Se reduce la separación a linderos en las subzonas UE 1 y UE 2, para permitir edificaciones auxiliares.

– Se modifica el cómputo de medición de la altura de las edificaciones, para permitir la implantación de instalaciones de ahorro energético.

– En la subzona UE, se establece el procedimiento para construir viviendas pareadas y se permiten edificaciones destinadas a garajes sin respetar la separación a linderos.

El texto referido anteriormente ha sido aprobado inicialmente, sometido a información pública y está pendiente de informes, previos a la aprobación definitiva por el Ayuntamiento Pleno.

Consideramos que sería positiva la aprobación definitiva de esta modificación de la Normativa Urbanística del PGOU de 1986.

Texto Refundido y adaptación parcial del PGOU de Marbella de 1986 a la LOUA

Se ha iniciado la redacción del expediente de adaptación del PGOU de 1986 a la LOUA en julio de 2016, en la actualidad, estamos a la espera de la aprobación inicial, para su posterior información pública, informes preceptivos y aprobación definitiva por el Ayuntamiento Pleno.

Una parte de lo que hoy se conoce como PGOU 1986 fue aprobada el 3 de junio de 1986 y otra parte el 12 de marzo de 1990, quedando el Ayuntamiento obligado a redactar y aprobar un Texto Refundido, lo que se va a llevar a cabo en los próximos meses.

En resumen, el PGOU de 1986 fue aprobado en parte el  3 de junio de 1986 y en otra parte el 12 de marzo de 1990, y su normativa publicada en el BOP de 28 de noviembre de 2000, si bien, el Texto Refundido está aún pendiente de aprobación y publicación, actuaciones que se deberán llevar a cabo de forma inmediata, con la finalidad de conseguir la implantación completa del referido instrumento de planeamiento.

La regulación de la adaptación de los planes generales a la LOUA hay que buscarla en el  Decreto 11/2008, por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas.

4.- REVISIÓN DEL PLAN GENERAL

Puede que ahora no sea el momento, pero en el futuro próximo la ciudad tendrá que acometer la revisión de su planeamiento general, uno que se adapte a las necesidades del momento y las políticas que se decidan a nivel supramunicipal. Como decía en la introducción, no va a cesar la competencia entre las ciudades por atraer a su territorio inversiones, talento y recursos ya que todos son limitados, además de que, como hemos dicho, va a ser necesaria una reorganización urbana importante para recudir la dependencia de recursos que  no se obtengan  localizados en lugares próximos. Por tanto, aquellos municipios que no sean lo suficientemente ágiles en la toma de decisiones, perderán oportunidades.

El funcionamiento y adaptación de las ciudades resulta más fácil y suele resultar más acertado—aunque no siempre—si se hace con ayuda en instrumentos de planificación, ya que implican la previa reflexión sobre el territorio, los recursos de los que se dispone y el análisis de la organización social que en aquel se asienta.

En la actualidad, en Europa, viven en ciudades 359 millones de personas, el 72 % de la población de la Unión y se espera que esta cifra vaya a más. Sin la debida planificación urbana el desarrollo individual de cada uno de los ciudadanos no es posible. En mi opinión, el éxito de los planes de vida individuales, de las empresas, de las familias requiere de herramientas que faciliten su coexistencia en el territorio, pues sin ellos considero que existen menos posibilidades de alcanzar el grado de complejidad que requiere el desarrollo de la ciudad. El motivo de la planificación es permitir la convivencia, facilitar la cooperación y el progreso, lo que nos permite afirmar que es una actividad, la de la planificación urbana, ya sea formal o no, que no tendrá fin mientras la ciudad exista, pues la ciudad no puede entenderse como una forma definitiva, sino que debe facilitarse su evolución permanente, para continuar existiendo.

Es responsabilidad de las Administraciones públicas facilitar la citada cooperación y adelantarse a las necesidades de la ciudad, estudiar de forma constante el territorio y la forma en que se utiliza. En mi opinión deberían estar preparadas para el momento en que sea necesaria la revisión del planeamiento general. Por ahora, el Ayuntamiento no ha considerado oportuno iniciar el expediente de revisión, las Administraciones no perciben que sea necesario un nuevo plan general, pero nosotros creemos que llegará el momento en que sea demandado por la colectividad, de tal manera que no quepa otra opción que redactarlo y tramitarlo, pues de otra forma la ciudad y por tanto sus habitantes estarán abocados al estancamiento.