Comentarios al Avance de 29 de julio de 2020 para la revisión del PGOU de Marbella de 1986

Primer trámite para establecer un marco de seguridad jurídica en el urbanismo de Marbella

1.- El Avance de planeamiento para la adaptación del PGOU de Marbella

Según lo dispuesto en el artículo 29.1 LOUA, el Avance de los instrumentos de planeamiento definirán los criterios, objetivos, alternativas y propuestas generales de ordenación,  que se reflejarán en el futuro planeamiento.

La aprobación del Avance tiene exclusivamente efectos internos y su contenido no vincula al futuro planeamiento.

El objetivo principal es facilitar la participación de los ciudadanos, con sugerencias y propuestas generales.

Por tanto, resulta relevante resaltar que el Avance es un acto preparatorio, que tiene por finalidad facilitar la formación y ulterior aprobación del planeamiento, fomentando la participación ciudadana.

En conclusión, el periodo de información pública, que finaliza el próximo día 25 de septiembre,  es para la formulación de sugerencias, propuestas y alternativas generales de la ordenación, que sirvan de orientación para la redacción del futuro planeamiento.

El periodo para la formulación de alegaciones se producirá una vez que el Ayuntamiento proceda a la aprobación inicial del documento de revisión del PGOU Marbella de 1986.

2.-  Criterios generales para el modelo de ciudad de Marbella en el futuro

La Memoria del Avance establece los criterios generales, que servirán de base al documento de revisión del PGOU de 1986, para la configuración del modelo de ciudad de la Marbella del futuro:

• Reconocimiento de que Marbella no es una ciudad compacta, sino polinuclear, basada en el modelo de la “ciudad jardín”.
• Modelo de ciudad del futuro, con el objetivo de mejorar la calidad de vida de los residentes en Marbella, entendiendo como residentes tanto la población permanente como la población temporal.
• Establecimiento de estrategias de renovación y regeneración urbana, paliando los déficits de infraestructuras existentes, en especial, en las urbanizaciones. En este sentido, se deberán coordinar las actuaciones sobre los centros urbanos (Marbella, San Pedro y las Chapas) con los desarrollos urbanísticos exteriores (urbanizaciones residenciales), en los que la dotación de infraestructuras y equipamientos, se impone, la gran asignatura pendiente del urbanismo en Marbella.
• Establecimiento de un equilibrio entre los procesos de regeneración urbana y los nuevos desarrollos.
• Incorporación de vivienda protegida en aquellas áreas de suelo urbano donde la demanda lo justifique.
• Incorporación de la innovación y de las nuevas tecnologías como factor determinante del desarrollo económico.
• Turismo de calidad.

En conclusión, estos son los criterios generales sobre los que se redactará el futuro planeamiento general de Marbella.

3.- Singularidad de la situación urbanística de Marbella

  Como indica la Memoria del Avance, las causas de la problemática urbanística del municipio están, de una parte,  en el incumplimiento de las determinaciones del planeamiento general en cada momento, y de otra,  en la existencia de tres planes generales:

• El PGOU de 1986 no publicado hasta noviembre del año 2000, fecha de su entrada en vigor.
• El PGOU de 1998, que nunca consiguió la aprobación definitiva por parte de la Junta de Andalucía, si bien, se consideró vigente y se concedieron licencias municipales de obras en base a sus determinaciones, en unos casos, las edificaciones fueron ejecutadas, y en otros, están pendientes o paralizadas.
• El PGOU de 2010 publicado en el BOJA el 20 de mayo de 2010, vigente hasta la declaración de nulidad por sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, a partir del día 27 de mayo de 2015.

4.- Edificaciones construidas en contra de las determinaciones del planeamiento vigente, al momento de concesión de las licencias municipales de obras

Nos encontramos ante la problemática urbanística de mayor entidad, a la que se enfrenta el futuro planeamiento general del municipio de Marbella.

En la Memoria del PGOU 2010 se afirmaba que 18.000 viviendas (aprox) son disconformes con el PGOU 1986, por haber sido construidas en base a 1.009 licencias de obras, concedidas por el Ayuntamiento de Marbella, hasta mayo de 2006, en contra de las determinaciones del PGOU de Marbella de 1986.

Según se decía en la Memoria 300 licencias (aprox) han sido anuladas por resoluciones judiciales firmes y las restantes 700 licencias (aprox) no han sido impugnadas ante los Tribunales ni han sido revisadas de oficio por el Ayuntamiento, en consecuencia, son edificaciones construidas, en base a licencias que se presumen válidas y eficaces.

5.- Incorporación de las edificaciones irregulares al futuro planeamiento general de Marbella, en función de su adecuación y compatibilidad con el modelo de ciudad

Como se afirma en la Memoria del Avance, en la redacción del futuro planeamiento general de Marbella, se deberá tomar como punto de partida la realidad urbanística existente en el municipio y no el planeamiento preexistente de 1986, poniendo de manifiesto la voluntad de afrontar la problemática derivada de las edificaciones construidas, en contra de las determinaciones del PGOU de 1986.

Esta declaración de principio debe conducir al estudio de cada caso individual, para justificar y motivar la integración de cada una de las citadas edificaciones irregulares,

El planeamiento debe tener como objetivo principal la ordenación territorial y el establecimiento del modelo de ciudad, como así lo anuncia el Avance, sin perjuicio, de resolver además la problemática derivada de las edificaciones construidas, en contra de las determinaciones del PGOU de 1986.

En este sentido la casuística es compleja, por ello, como se anuncia en el Avance cada caso deberá ser estudiado y resuelto de forma individual, en función de la adecuación y compatibilidad o no de cada edificación irregular con la ordenación territorial y el modelo de ciudad, que se definirán en el futuro planeamiento general.

En el análisis individualizado de cada edificio irregular, con seguridad, tendrán relevancia las figuras jurídicas, aprobadas o modificadas a partir del año 2010, con la finalidad de regular la integración de edificaciones irregulares (Ley 2/2012, Ley  6/2015, DL 3/2019, DL. 2/2020) y a su vez, por supuesto, se deberá tener en cuenta el contenido de la sentencia del TS de 27 de octubre de 2015, si bien, considerando que las normas jurídicas citadas no existían cuando se aprobó el planeamiento de 2010, por tanto, el planificador deberá tener en cuenta en las operaciones legalizadoras la normativa jurídica vigente en el año 2020.

Debemos siempre partir de los presupuestos básicos ya mencionados, de una parte, el objetivo principal del planeamiento es la ordenación territorial y el establecimiento del modelo de ciudad para el futuro, de otra parte, la incorporación de las edificaciones irregulares, se deberá hacer, en cada caso, de forma motivada y justificada, por supuesto, respetando la competencia que corresponde a los Tribunales que hayan dictado sentencia declarando la nulidad de las licencias, que sirvieron de base para la construcción de edificaciones en contra de las determinaciones del PGOU de 1986.

Nos limitamos a enunciar, sin desarrollar, algunas figuras jurídicas, que podrían ser relevantes, de forma puntual,  en cada caso, en el proceso de integración de edificaciones irregulares:

En el ámbito administrativo:

Desaparición de las áreas de regularización y de las cargas urbanísticas de Marbella impuestas a los propietarios, en función de la gravedad de las infracciones cometidas en la construcción de los edificios irregulares, que aparecían en el PGOU de 2010 (Sentencia TS 27 octubre 2015).

Mantenimiento y conservación de los actos administrativos firmes, dictados en ejecución del planeamiento de 2010, anteriores a la declaración de nulidad de dicho planeamiento por sentencia del TS de 27 de octubre de 2015 (art. 73 LJCA).

Reconocimiento de las edificaciones regularizadas o normalizadas, a partir del día 20 de mayo de 2010, mediante cumplimiento de los deberes urbanísticos, en ejecución del PGOU de 2010, anteriores a la declaración de nulidad de dicho planeamiento por sentencia del TS de 27 de octubre de 2015 (art. 73 LJCA).

Declaración de situación de asimilado a fuera de ordenación, para edificaciones irregulares, sobre la que no se haya ejercido por la Administración Pública competente la facultad de restablecimiento de la legalidad urbanística en el plazo establecido  en el art. 185.1 LOUA (arts. 34.1.b) LOUA y art. 53 RDUA). Por supuesto, se excluyen aquellas actuaciones contempladas en el artículo 185.2 LOUA, sobre las que no existe plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística.

Aplicación del principio de proporcionalidad (arts, 182.3 LOUA y 48 RDUA)

Aplicación del principio de cumplimiento económico por equivalencia (art. 51 RDUA)

En el ámbito judicial:

Ejecución de sentencias anulatorias de licencias y tercero de buena fe (art. 108,3 LJCA).

Exigencia de motivación, ponderación y proporcionalidad, en la ejecución de las sentencias (art. 108.3 LJCA).

Incidente de declaración de imposibilidad legal de ejecución de la sentencia, como consecuencia de la aprobación de un planeamiento posterior (art. 105.2 LJCA)

Plazo para la ejecución judicial forzosa de la sentencia, establecido en cinco años, por la disposición final primera de la ley 42/2015, al modificar el artículo 1964 CC.

Como ya hemos dicho, el Avance sólo contiene los criterios, objetivos, alternativas y propuestas generales de ordenación,  que se reflejarán en el futuro planeamiento, por tanto, deberemos esperar al documento de aprobación inicial del futuro planeamiento general de Marbella, para ver plasmados los criterios generales anunciados en el Avance.

6.- Conclusiones.

El Avance para la revisión del PGOU de 1986 define los criterios, objetivos, alternativas y propuestas generales de ordenación que se reflejarán en el futuro planeamiento.

El objetivo principal del Avance es facilitar la participación de los ciudadanos, con sugerencias y propuestas generales.

Resaltamos el reconocimiento de que Marbella no es una ciudad compacta, sino polinuclear, basada en el modelo de la “ciudad jardín”.

El nuevo planeamiento contendrá el modelo de ciudad del futuro, con el objetivo de mejorar la calidad de vida de los residentes en Marbella, entendiendo como residentes tanto la población permanente como la población temporal.

De igual forma, el futuro planeamiento general tomará como punto de partida la realidad urbanística existente en el municipio y no el planeamiento preexistente de 1986, poniendo de manifiesto la voluntad de resolver la problemática derivada de las edificaciones construidas, en contra de las determinaciones del PGOU de 1986.

Marbella, a 8 de septiembre de 2020