“Decreto de Viviendas con Fines Turísticos de Andalucía”

“La Junta de Andalucía ha regulado la cesión temporal de uso de viviendas con fines turísticos, mediante la aprobación del Decreto 28/2016 de 2 de febrero. El referido Decreto se publicó el 11 de febrero del 2016 en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) y entró en vigor el pasado 11 de mayo.”

1.- Referencias legislativas.-

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas modificó la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, donde encontraban acomodo los alquileres de vivienda por temporada, excluyéndolos de su ámbito de aplicación y colocándolos en un limbo legal, dado que la normativa sectorial aún no había sido aprobada.

Con posterioridad, la Junta de Andalucía reguló la cesión temporal de uso de viviendas amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística con finalidad lucrativa (viviendas con fines turísticos), mediante la aprobación del Decreto 28/2016 de 2 de febrero.

El referido Decreto se publicó el 11 de febrero del 2016 en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) y entró en vigor el 11 de mayo de mayo de dicho año.

2.- Ámbito de aplicación.-

El Decreto resulta aplicable a todo tipo de viviendas (apartamentos, unifamiliares, adosados, etc…) que reúnan las siguientes características:

• La cesión de la vivienda ha de ser lucrativa.
• El período de cesión del inmueble a una misma persona ha de ser inferior a dos meses, dado que, de ser superior, no estaremos ante una vivienda con fines turísticos, sino ante otro tipo de arrendamiento.
• La vivienda ha de tener uso residencial, quedando así excluidas las situadas en el medio rural, que gozan de una regulación sectorial específica (art. 48 Ley 13/2011, de 23 de diciembre, y Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo).
• La vivienda no ha de formar parte de un conjunto formado por tres o más viviendas, ubicadas en un mismo inmueble o inmuebles contiguos, que pertenezcan a un mismo propietario que los explote con  el mismo fin, dado que, en ese supuesto, serán considerados como apartamentos turísticos, en lugar de viviendas con fines turísticos, teniendo aquéllos una normativa propia, similar a la hotelera (Decreto 194/2010 de 20 de abril).

Por tanto, podemos definir a las viviendas con fines turísticos como aquéllas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer, mediante precio, el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.

Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. Este concepto de canal de oferta turística incluye cualquier página web que permita efectuar una reserva y, por tanto, también incluye la comercialización de viviendas a través de agencias inmobiliarias que permitan ejecutar la reserva “on line”.

3.- Inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.-

A partir del 11 de mayo del 2016, resulta necesaria la inscripción de la vivienda correspondiente en el Registro de Turismo de Andalucía, a través del formulario denominado de  “Declaración Responsable”, que se puede descargar de la Página Web de la Junta de Andalucía.

La vivienda sólo podrá publicitarse y comercializarse una vez que se encuentre inscrita en el citado Registro.

Cualquier alteración o modificación de los datos inscritos tendrá que ser comunicada a la Consejería competente en materia de turismo.

Se considerará clandestina la explotación  de la vivienda sin el alta previa en el Registro de Turismo; lo que, a su vez, constituirá una infracción grave o muy grave de la que podrán derivarse sanciones de hasta 150.000 €, tanto contra el propietario como contra el intermediario.

Según datos de la Consejería de Turismo, actualizados el pasado 11 de mayo de 2018, sólo en la Provincia de Málaga se encuentran registradas casi 20.000 viviendas con esa finalidad; lo que supone una oferta de 103.500 plazas de alojamiento.

4.- Requisitos y servicios.-

Las viviendas con fines turísticos deberán cumplir, por imperativo legal, los siguientes requisitos:

• Licencia de primera ocupación.
• Ventilación directa al exterior y sistema de oscurecimiento de las ventanas (persianas o cortinas).
• Estar amuebladas para un uso inmediato.
• Instalación de calefacción y aire acondicionado.
• Botiquín de primeros auxilios.
• Información turística, en soporte físico o electrónico.
• Hoja de Quejas y Reclamaciones y un cartel que anuncie su existencia.
• Servicio de limpieza a la entrada y salida de los usuarios.
• Ropa de cama y menaje de casa.
• Número de contacto para el usuario.
• Información sobre el uso de los electrodomésticos.
• Información sobre las normas internas de la comunidad.

Estos requisitos son exigibles desde el 11 de mayo del 2017.

5.- Régimen del contrato.-

Con carácter previo a la entrega de la vivienda, deberá firmarse y entregarse al usuario un contrato que contenga, como mínimo, los siguientes elementos: Identificación de la persona o entidad explotadora de la vivienda; el código de inscripción en el Registro de  Turismo de Andalucía; las personas que la van a ocupar; el precio de la estancia y la fecha de entrada y salida; así como un número de contacto para el usuario.

Los pactos sobre el precio, reservas, anticipos etc… serán libres. En todo caso, la entidad explotadora deberá entregar justificante de pago.

Si en el contrato no se regula nada al efecto, la hora de entrada será las 16:00 horas y la de salida las 12:00 horas.

6.- Inspección y régimen sancionador.-

En virtud del Decreto, los servicios de inspección de la Consejería competente en materia de turismo, ejercerán las funciones de comprobación y control del cumplimiento de lo establecido en la presente norma, de acuerdo con la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y con el Decreto 144/2003, de 3 de junio, de la Inspección de Turismo.

El régimen sancionador por la infracción del citado Decreto de viviendas con fines turísticos se encuentra recogido en el Título VIII de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, en el que las  sanciones son calificadas como leves, graves y  muy graves.

Según el Decreto de viviendas con fines turísticos, el propietario de la vivienda es el explotador de la misma y, por ende, el responsable del cumplimiento del Decreto, salvo que ceda su explotación o uso como vivienda con fines turísticos a otra persona o entidad, en cuyo caso la propia agencia inmobiliaria sería ésta la entidad explotadora y, en consecuencia, la responsable última.

7.- Fiscalidad.-

7.1.- Arrendamiento vivienda sin medios empresariales ni servicios propios de industria hotelera:

• IRPF: Rendimientos del capital inmobiliario.
• Exento de IVA.

7.2.-  Arrendamiento vivienda con trabajador y local pero sin prestar servicios industria hotelera:

• IRPF: rendimientos de actividades económicas.
• IVA: Exento de IVA salvo casos subarriendo.

7.2.- Arrendamiento o cesión de viviendas que prestan servicios de industria hotelera:

• IRPF: Rendimientos de actividades económicas.
• IVA: Sujeto, al tipo del 10%.

Finalmente, resulta relevante destacar el nuevo mecanismo de control de la Agencia Tributaria sobre la declaración de las rentas obtenidas con este tipo de arrendamientos.  Con concretamente el modelo 179 “Declaración informativa trimestral del Arrendamiento de Viviendas con fines turísticos” que entra en vigor el 1 de julio de 2018 (Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre).

Los sujetos obligados a presentar este modelo informativo trimestral son los intermediarios. Especialmente , las personas o entidades constituidas como plataformas colaborativas que intermedien en la cesión de uso y tengan la consideración de prestador de servicios de la sociedad de la información (como Airbnb, HomeAway, Wimdu, Niumba, etc.)