Doctrina jurisprudencial sobre el requerimiento resolutorio del vendedor por incumplimiento del comprador, en la compraventa de inmuebles.

1.- Introducción.-

Con carácter general el art. 1124 del Código Civil dispone que, en las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, cualquiera de las partes está facultada para resolver la relación contractual, con la consiguiente extinción de esta última, en el caso de que la otra parte no cumpla con sus obligaciones. A lo que debemos añadir que una reiteradísima jurisprudencia que desarrolla este precepto ha exigido que, para ejercer esta facultad resolutoria, la parte que insta la resolución debe haber cumplido con sus obligaciones y, a su vez, el incumplimiento de la otra parte haber sido esencial (frustración del fin económico del contrato) y culpable o imputable.

Sin embargo, cuando estemos ante un incumplimiento de la obligación de pago del comprador en la compraventa de inmuebles, el art. 1504 del Código Civil exige un requisito añadido para el ejercicio de la facultad resolutoria por parte del vendedor, lo que constituye una especialidad con respecto al régimen general. Este requisito adicional consiste en la necesaria formulación de un requerimiento de resolución judicial o notarial dirigido al comprador. Así, hasta que el vendedor no haya realizado el mencionado requerimiento válidamente, el comprador podrá pagar y consumar el contrato; o lo que es lo mismo, el contrato no podrá tenerse por resuelto y, consecuentemente, el vendedor no podrá disponer del inmueble.

De ahí que el art. 1504 del Código Civil sea un precepto de extraordinaria relevancia para la resolución de litigios en el ámbito de la compraventa de inmuebles, siendo interpretado y desarrollado por numerosísimas Sentencias del Tribunal Supremo, no siempre pacíficas, en cuanto a cuál debe ser la forma y el contenido del requerimiento resolutorio para que éste sea válido, es decir, para que éste despliegue sus efectos extintivos, imposibilitando el cumplimiento tardío del comprador.

Por tanto, se hace imprescindible analizar el cambio de criterio que ha experimentado la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este asunto.
2.- Ámbito de aplicación.-

Como ya hemos adelantado en el apartado anterior, el art. 1504 del Código Civil y la jurisprudencia que lo desarrolla serán aplicables cuando concurran los siguientes elementos:

1) Existencia de un contrato de compraventa de bien inmueble con precio aplazado, no pudiendo considerarse como tal la promesa de venta ni la opción de compra.

2) Cumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones.

3) Incumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago en el plazo pactado.

4) Imputabilidad del referido incumplimiento al comprador, quedando excluidos los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.

Cuando concurran los anteriores elementos, el referido precepto legal será plenamente aplicable y, consecuentemente, será necesaria la concurrencia de un quinto requisito (requerimiento judicial o notarial resolutorio) para que la resolución contractual opere de pleno derecho.

La jurisprudencia no siempre ha sido pacífica sobre la forma y el contenido que el citado requerimiento debe reunir para desplegar sus efectos extintivos, lo que ha provocado situaciones de inseguridad jurídica. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha sentando recientemente una línea jurisprudencial que ha venido a resolver la controversia, fijando de forma clara y oportuna cómo debe formularse el requerimiento resolutorio para que éste pueda reputarse válido y eficaz.

3.- Forma del requerimiento resolutorio.-

En cuanto a la forma del requerimiento, el art. 1504 del Código Civil exige expresamente que éste sea judicial o notarial: “… el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial”.

3.1.- Requerimiento notarial.-

La doctrina jurisprudencial clásica interpretó la norma en su sentido literal durante muchos años, estableciendo que la única vía de formular extrajudicialmente el requerimiento era mediante acta notarial.

Por el contrario, en los últimos años, algunas sentencias han hecho una interpretación extensiva del tan mencionado artículo, al admitir el requerimiento resolutorio efectuado mediante medios distintos, pero también fehacientes, como el telegrama o burofax (STS de 17 de julio del 2009). La anterior interpretación encontraba su justificación en que se ajustaba más a la realidad social (STS 26 de febrero del 2004).

De igual manera, en los últimos tiempos, la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha sido contradictoria. A título de ejemplo podemos citar la Sentencia de fecha 13 de febrero del 2007 de la Audiencia Provincial de Guadalajara, que admite el burofax “en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido”, así como podemos encontrar numerosas sentencias que, por el contrario, han acogido el criterio tradicional de inadmitir otras formas distintas de las expresamente previstas en la norma (SAP Alicante de 13 de febrero del 2006).

Pues bien, la Sentencia nº 315/2011 de 4 de julio del Tribunal Supremo viene a zanjar definitivamente la controversia, al acordar con toda claridad que procede “mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 al requerimiento efectuado mediante burofax”.

Mayor claridad no cabe, la única vía extrajudicial válida para resolver el contrato e impedir el pago extemporáneo del comprador será la formulación del requerimiento a través del fedatario público notarial, no siendo admisible ningún otro medio aunque éste sea fehaciente.

3.2.- Requerimiento judicial.-

En cuanto al requerimiento judicial, la jurisprudencia tradicional rechazaba de forma unánime que la demanda de resolución tuviera el carácter de requerimiento judicial y, por ende, también rechazaba que con su mera presentación pudiera tenerse por cumplido el requisito del requerimiento. En esta línea, la clásica Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1996 afirma con total rotundidad que “la jurisprudencia ha dicho repetidamente que no tiene carácter de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda”.

Sin embargo, el referido criterio, que hasta ahora se había mantenido, ha sido modificado por la Sentencia nº 315/2011 de 4 de julio del Tribunal Supremo, que ha atribuido a la presentación de la demanda el carácter de requerimiento judicial, disponiendo al respecto que “debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el art. 1504 CC, por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad”.

Este cambio de criterio tiene una extraordinaria relevancia práctica porque la mera presentación de la demanda de resolución de contrato de compraventa de inmuebles por parte del vendedor frente al comprador será suficiente para resolver de pleno derecho el contrato, siempre y cuando esté debidamente fundada, no siendo necesaria la formulación de requerimiento previo alguno. Así, desde el momento en que el comprador sea emplazado para contestar a la demanda, éste no podrá pagar el precio, es decir, no podrá consumar el contrato, teniendo la resolución efectos retroactivos a aquel momento.

4.- Contenido del requerimiento resolutorio.-

Con respecto al contenido del requerimiento, el criterio unánime, que se mantiene invariable, es que, ya sea judicial o notarial, el requerimiento tendrá que contener claramente la voluntad de resolver el contrato, para que aquél sea válido y eficaz (entre otras muchas las STSS 19 de enero de 1984 y 23 de marzo del 2006). Con lo que conviene subrayar que ni el requerimiento de pago ni el requerimiento de cumplimiento del contrato producirán el referido efecto extintivo.

Si bien, la jurisprudencia sí acepta la compatibilidad entre el requerimiento de cumplimiento y el resolutorio, es decir, considera como válidamente formulado a efectos de la resolución del contrato, el requerimiento que primero exige al comprador el cumplimiento del contrato y, subsidiariamente, le advierte de que, en caso de no efectuar el pago, el contrato quedará resuelto de pleno derecho.

Estepona, a 9 de abril del 2012

Pérez de Vargas Abogados