El TS permite la prohibición de los Alquileres Turísticos (AT) por mayoría doble de tres quintos de la Comunidad de Propietarios.

La mayoría de tres quintos que establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.12, requerida para acordar la limitación del alquiler turístico, incluye la posibilidad de prohibir dicha actividad, tras la Sentencia del Tribunal Supremo número 1232/2024, de 3 de octubre de 2024.  

El Alto Tribunal, para resolver el supuesto de hecho en cuestión -que no era otro que determinar si el acuerdo, de fecha 20 de abril de 2020, de una Comunidad de Propietarios por el que se prohibían los alquileres turísticos en dicha Comunidad, en base al artículo 17.12 LPH- analiza la redacción y alcance de dicho artículo.

El artículo 17.12 LPH, reformado en el año 2019, reza lo siguiente: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación […]”.

Hasta ahora, la jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales se había pronunciado en sentido contradictorio al interpretar los términos “limite o condicione” de dicho precepto. Un sentido de la jurisprudencia interpretó que dicho precepto permitía la introducción de condiciones o limitaciones en el ejercicio de la actividad de alquileres vacacionales, pero que no permitía la prohibición; y otra, entendió que sí podía prohibirse dicha actividad con base en el precepto comentado.

El Tribunal Supremo se centra en la expresión “limite o condicione” del artículo 17.12 LPH para poder resolver la cuestión controvertida. De esta manera, el Supremo establece, principalmente, tres argumentos para sustentar su decisión:

1.- Realizando una interpretación teleológica o finalista de la norma. Es decir, el Alto Tribunal entiende que hay que acudir al fin que persigue la norma que introdujo el apartado 17.12 LPH. Esto es, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Concretamente, el Tribunal pone su atención en la exposición de motivos de dicha norma, de la que se desprende que el legislador está a favor del arrendamiento residencial frente al de carácter turístico, con el fin de incrementar el parque de viviendas, tanto para la venta como para el arrendamiento residencial, con el fin de la reducción de los precios. Por tanto, y teniendo en cuenta lo expuesto sobre la finalidad que persigue la norma, el Supremo entiende que la interpretación de “limite” la actividad de alquiler turístico comprende también la prohibición de la misma.

2.- El Supremo también entiende que la expresión “limite o condicione” establece un supuesto de menor intensidad (que se correspondería con el condicionamiento) y otro supuesto de mayor intensidad (la limitación). De esta manera, al haber expresado la norma dos supuestos, y en base a determinadas acepciones que recoge el Diccionario de la Real Academia Española, entiende que “la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería su máximo límite”.

3.- Por último, el Tribunal Supremo toma en consideración que sería “contradictorio” someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, ya que ello conllevaría hacer imposible que se lleve a cabo la prohibición, puesto que bastaría el voto en contra del propietario de la vivienda que pretenda ejercer la actividad para impedir la unanimidad, con lo cual se vaciaría de contenido el artículo 17.12 LPH.

Sin embargo, el Tribunal Supremo no se pronuncia sobre el alcance temporal de esta prohibición, por lo que habrá que estar, en ese aspecto, a lo que establece la jurisprudencia menor. Cabe destacar que el propio precepto deja claro que los acuerdos adoptados en virtud del artículo 17.12 LPH no tendrán efectos retroactivos. En esta misma postura se posiciona la Audiencia Provincial de Málaga, en su reciente sentencia número 9/2024, de fecha 12 de enero de 2024.