Entrada en vigor de la Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El día 16 de junio ha entrado en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La misma tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

Dicha Ley, entre otras cosas, contiene una serie de normas que pretenden imponer obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, estableciéndose igualmente un régimen sancionador en el caso de incumplimiento de las mismas. El presente artículo únicamente tiene por objeto hacer una breve reseña de algunas de dichas obligaciones.

1.      Ámbito de aplicación

La aplicación de la Ley se limita a los contratos de préstamo concedidos por quienes realicen dicha actividad de manera profesional (con independencia de que sean personas físicas o jurídicas), cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

–          La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.

–          La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Esta Ley sólo es de aplicación a los contratos suscritos a partir de su entrada en vigor (16 de junio de 2019), novaciones de contratos ya suscritos que se produzcan con posterioridad y a cláusulas de vencimiento anticipados que aún contenidas en contratos anteriores aún no se hayan producido.

2.      Contenido y obligaciones de los contratos de créditos inmobiliarios

Una de las novedades que trae consigo la Ley es el establecimiento de la obligación a los prestamistas de crear procedimientos de análisis de la solvencia del potencial prestatario, procedimientos que deben revisarse periódicamente.

El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

–          La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de la Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

–          Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, como, por ejemplo, la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago.

–          En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, debe facilitarse al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

–          Una copia del proyecto de contrato que incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

–          Información de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

a)      Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

b)      El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

c)      Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

d)      El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Se establecen determinadas obligaciones de asesoramiento al Notario que elija el prestatario, debiendo quedar reflejado en un acta que se ha procedido al citado asesoramiento. Este consistirá al menos en la información de manera individualizada de las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y la realización de un test cuyo objeto es la concreción de la documentación e información entregada y suministrada.

El acta deberá extenderse con al menos un día de antelación al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo y la obligación de comparecencia se extiende además de al prestatario, a toda persona física que sea fiadora y garante del préstamo.

3.      La nueva regulación sobre el vencimiento anticipado

Con la entrada en vigor de esta Ley se introduce una nueva regulación en materia de vencimiento anticipado; de aplicación exclusiva a los contratos de préstamo hipotecario que hayan sido concedidos a personas físicas, y cuya garantía recaiga sobre bienes inmuebles de uso residencial.

A tenor de lo dispuesto en la nueva Ley, el prestatario perderá el derecho al plazo del préstamo y se producirá el vencimiento anticipado cuando:

1.- En la primera mitad de duración del préstamo se dejen de abonar 12 cuotas mensuales vencidas  o que las cuotas impagadas equivalgan al menos al 3% de la cuantía total del capital del préstamo.

2.- En la segunda mitad de duración del préstamo se dejen de abonar 15 cuotas mensuales vencidas o que las cuotas impagadas equivalgan al menos al 7% de la cuantía total del capital del préstamo.

Además, con carácter previo el prestamista deberá requerir el pago al prestatario concediéndole al menos un plazo de un mes para su cumplimiento, debiendo advertir de que, de no ser atendido, se reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Finalmente, la nueva regulación prohíbe cualquier pacto en contrario de las reglas aquí dispuestas.

4.      Sobre los intereses de demora

Asimismo, la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introduce cambios en la determinación de los intereses de demora.

Siendo igualmente de aplicación exclusiva en préstamos concluidos por personas físicas, cuya garantía hipotecaria recaiga sobre bien inmueble de uso residencial, los intereses de demora quedan limitados, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, al interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del periodo que resulte exigible. Quedan, de igual manera, impedidos los pactos que contravengan lo dispuesto en esta materia.

5.      Prohibición del límite de interés variable a la baja o “cláusula suelo”

Finalmente, otras de las novedades más destacadas de la presente Ley es la prohibición definitiva de fijar un límite a la baja del tipo de interés en las operaciones con tipo de interés variable o cláusula suelo.

No obstante, al igual que en las demás estipulaciones recogidas, esta regla será de aplicación en exclusiva a los contratos de préstamo hipotecario suscritos entre personas físicas y quienes los concedan en el ámbito de una actividad profesional, siempre y cuando el derecho real de garantía recaiga sobre un bien inmueble de uso residencial.