Estado de alarma y consecuencias en las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento de local de negocios: ¿qué ocurre con el pago de la renta de un local que debe cerrar?

Como consecuencia de las medidas de contención previstas en el Real Decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma, publicado en el BOE el día 15 de marzo, muchos empresarios y comerciantes se han visto obligados a suspender su actividad empresarial y comercial y, por tanto, a cerrar los locales y establecimientos en los que venían desarrollando dicha actividad. En este sentido, cuando la actividad se ejerce en un local o establecimiento arrendado hemos de preguntarnos qué consecuencias tiene el cierre del negocio obligado por el estado de alarma en las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y, fundamentalmente, en las referidas al pago de la renta.

1.- El pasado 15 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19, el cual, a su vez, se declara al amparo de la Ley Orgánica 4/1981 de 1 de junio.

2.- Entre las medidas que se adoptan en el Real Decreto se encuentran las de contención en determinados ámbitos establecidos en el artículo 10, concretamente en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativos, actividades de hostelería y restauración y otras adicionales. De esta forma, dicho precepto suspende la apertura al público de locales y establecimientos minoristas (salvo los que en el mismo se exceptúan); la apertura al público de locales y establecimientos en los que se desarrollen las actividades que se recogen en el anexo del Real Decreto; y suspende las actividades de hostelería y restauración, pudiendo realizarse solo servicios de entrega a domicilio.

3.- Como consecuencia de lo expuesto, muchos empresarios y comerciantes se han visto obligados a suspender su actividad empresarial y comercial y, por tanto, a cerrar los locales y establecimientos en los que venían desarrollando dicha actividad, situación en la que también se han encontrado empresarios, que aún no estando obligados a suspender su actividad, han visto reducida la misma hasta el extremo de tener que cesar en ella. En este sentido, cuando la actividad se lleva a cabo en un local en propiedad no hay más consecuencias que las propias del cierre temporal del negocio (y que no son precisamente menores). Pero, cuando la actividad se ejerce en un local o establecimiento arrendado, la pregunta surge por sí sola: ¿qué consecuencias tiene el cierre del negocio obligado por el estado de alarma o consecuencia del mismo en las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y, fundamentalmente, en las referidas al pago de la renta?

Dicha pregunta no tiene, a nuestro juicio, una única posible respuesta, sino que la misma dependerá de cada caso. Por ello, el objetivo de la presente nota no es proporcionar una respuesta estándar o aplicable a todos o mayoría de casos, toda vez que, como decimos, habrá que analizar uno por uno (piénsese que no será lo mismo el análisis de un supuesto en el que, por ejemplo, se haya pactado una renta variable, que el caso en el que estemos ante una renta fija), sino simplemente establecer unas líneas generales.

4.- De esta forma, ante el obligado cierre impuesto por el estado de alarma, cabe pensar si es aplicable la denominada cláusula “rebus sic stantibus”, en virtud de la cual el arrendatario podría solicitar una reducción de la renta pactada. La rebus no tiene un reflejo normativo, sino que es una construcción jurisprudencial, cuya aplicación por los juzgados y tribunales ha sido extraordinariamente restrictiva, incluso en la anterior crisis económica y financiera (aunque es obvio que en tales circunstancias tuvo mayor acogida). La aplicación por los órganos judiciales de la cláusula rebus sic stantibus supone imponer en un contrato un cambio no acordado por las partes en las condiciones pactadas y, por tanto, implica una vulneración del principio “pacta sunt servanda” (lo pactado, obliga), motivo por el cual, su aplicación es muy restrictiva. Así, el Tribunal Supremo ha venido exigiendo que para su aplicación se “requiere como premisas fundamentales las de que entre las circunstancias existentes en el momento del cumplimiento del contrato y los concurrentes al celebrarlo se haya producido una alteración extraordinaria, una desproporción fuera de todo cálculo entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato, por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones, y que todo ello se verifique por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles”.

Parece que la situación de estado de alarma en la que nos encontramos no es fácilmente previsible cuando se negocia un contrato y, por ende, a la vista de lo indicado, cabría pensar que es factible la aplicación de la regla rebus sic stantibus. No obstante ello, no puede entenderse que tal circunstancia derive automáticamente en el acogimiento de la cláusula, sino que, como decíamos es necesario analizar caso por caso, dado que existen sectores en los que es común pactar en el contrato de arrendamiento mecanismos que permitan una modificación de la renta en función de los ingresos que se perciba por el arrendatario y, por ello, el acogimiento de la cláusula por los tribunales es más difícil que se produzca.

Además, como indicamos al principio, el estado de alarma se declara en virtud de la Ley Orgánica 4/198, cuyo artículo 3.dos expone: “quienes como consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en su persona, derechos o bienes, daños o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes.”

El precepto no detalla cómo debe reclamarse dicha indemnización, circunstancia que también deberá analizarse, pero sí está claro que concede un derecho a una indemnización derivada del daño que le cause de forma directa el estado de alarma. Luego, si se cierra un negocio como consecuencia del estado de alarma, cabe preguntarse si el directamente perjudicado es el propietario del local o el arrendatario; y si es el arrendatario, podríamos preguntarnos si la posibilidad de reclamar la indemnización es incompatible con la de solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

5.- Como hemos indicado, lo expuesto en esta nota está referido a los casos en los que el cierre viene impuesto por la obligación de suspender la actividad establecida en el Real Decreto 463/2020. Pero en el actual estado de alarma también nos encontramos, por ejemplo, con negocios que aún no estando obligado a cerrar han sufrido un descenso muy sensible como consecuencia de otro tipo de medidas impuestas por el estado de alarma. Piénsese que el consabido Real Decreto también restringe la libertad de circulación de las personas, permitiendo únicamente los desplazamientos indicados en el artículo 7. De esta manera nos podemos encontrar con empresarios a los que no se le impone la suspensión de su actividad, pero cualquier potencial cliente no puede acudir físicamente a la oficina en el que lleve a cabo la misma, por lo que decide cerrarlo en tanto dure el estado de alarma. Y desde este punto de vista, también sería aplicable lo que hemos expuesto anteriormente, incidiendo una vez más, en la necesidad de analizar por separado cada supuesto, máxime, cuando al no estar suspendida la actividad, habrá que valorar la posibilidad de realizar la misma de forma telemática o a distancia.

6.- En definitiva, nos encontramos ante un asunto que, sin lugar a dudas puede ser fuente de litigiosidad (salvo que se apruebe en un futuro próximo alguna norma que resuelva estas situaciones), cuya casuística puede ser más amplia de la que en un principio cabría pensar y, por ello, siempre habrá que analizar y examinar con detenimiento caso por caso.