Estado de alarma y consecuencias jurídicas en los contratos del sector inmobiliario.-

El actual estado de alarma y situación de crisis sanitaria por el COVID-19 está teniendo una incidencia directa sobre las obras de construcción de viviendas que, a su vez, pueden afectar a las obligaciones asumidas en los contratos del sector inmobiliario. En la presente nota exponemos algunas de las posibles consecuencias que se pueden dar en dichos contratos.”

1.- Como ya conocemos sobradamente, el pasado día 14 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Las medidas adoptadas por el mismo han supuesto una paralización casi absoluta en muchos ámbitos económicos y empresariales (por ejemplo, el sector de la hostelería) y una ralentización en otros, como, por ejemplo, el sector de la construcción.

En efecto, aunque el referido Real Decreto no paraliza la actividad de las empresas constructoras ni ordena la paralización de las obras de construcción en curso, el mismo sí implica una ralentización de dichas obras. Hemos de pensar que las empresas constructoras se han visto obligadas a adoptar medidas de seguridad adicionales y específicas consecuencia de la pandemia del COVID-19 y las organizaciones que integran a los agentes intervinientes en la construcción (arquitectos y arquitectos técnicos, entre otros) han generado también protocolos de actuación ante la pandemia. Así, por ejemplo, en espacios de obra que antes podía compartir un número determinado de trabajadores, ahora solo pueden compartirlo un número reducido para mantener una determinada distancia de seguridad entre ellos, lo cual obviamente ralentiza el ritmo de la obra con respecto al habitual de la misma con anterioridad a la crisis.

2.- Por otra parte, el 29 de marzo pasado se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales, con el fin de reducir la movilidad de la población en el contexto de la lucha contra el COVID-19. Dicho Real Decreto-ley implica la paralización de las obras de construcción en curso durante un periodo de dos semanas.

3.- En definitiva, la pandemia del COVID-19 ha supuesto en una primera instancia una ralentización del ritmo de las obras de construcción en curso y en una segunda instancia una paralización absoluta de las mismas durante un periodo de dos semanas. Ello, a su vez, puede conllevar diversas consecuencias en una construcción en curso, entre ellas, el incremento en el plazo de duración de la obra.

El presente artículo se circunscribe a aquellas obras contratadas por un promotor inmobiliario que, a su vez, vende sobre plano las viviendas cuya construcción se está llevando a cabo. De esta forma, en los supuestos en los que la pandemia del COVID-19 acabe suponiendo un aumento del plazo de una obra en curso, puede tener consecuencias sobre las siguientes relaciones contractuales:

• Contrato entre el promotor de la obra y el constructor.
• Contrato entre el promotor de la obra y el comprador final.

A continuación daremos algunas notas sobre la incidencia de la actual crisis en las obligaciones de plazo asumidas en ambas relaciones contractuales siendo conscientes que las aristas y particularidades de cada relación son múltiples y diferentes entre sí; por ello, únicamente pretendemos llamar la atención en el hecho de que la actual situación puede producir efectos no solo en el corto plazo, sino también en un periodo más largo.

4.- Contrato entre el promotor y el constructor:

En la mayoría de los casos, la relación contractual se encontrará documentada en un contrato de ejecución de obras y es habitual en este tipo de contrato establecer cláusulas que regulen determinados supuestos en los que se permite al contratista de la obra incrementar el periodo de tiempo en el que se ha comprometido a finalizar la obra. Así, por ejemplo, entre los supuestos más comunes en los que se prevé una ampliación del plazo pactado nos encontramos con el de la paralización de la obra por causa no imputable al constructor o por orden administrativa o por imperativo legal, pudiendo, a priori, encuadrar la presente situación de estado de alarma en cualquiera de dichas causas. De esta forma, si el contrato ya prevé supuestos en los que puede encuadrarse la actual situación de alarma, poco más hay que añadir, dado que habrá que estar a lo que diga el contrato. Pero, ¿qué ocurre si en el contrato no se ha previsto ninguna cláusula en la que podamos encuadrar una situación como la actual o si en el contrato se indica que el plazo de ejecución es improrrogable? En tales casos, se hace preciso analizar si nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor que exonere al contratista de las consecuencias del retraso o si, aún encontrándonos en tal supuesto de fuerza mayor, el contratista debe contar con medios y capacidad suficiente para superarla (entiéndase, no superar la epidemia o la crisis sanitaria, sino compensar el plazo de retraso que la misma provoque).

La fuerza mayor viene implícitamente recogida en el artículo 1105 del Código Civil, el cual, sin mencionarla, dispone: “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.” De esta forma, el citado artículo, al igual que nuestra jurisprudencia, exige para que concurra fuerza mayor que se dé un suceso imprevisible o que, aún siendo previsible, no pudiera evitarse. La aplicación del tenor literal del precepto a nuestro supuesto de hecho (contrato de ejecución de obras) podría llevarnos a concluir de forma absoluta que una situación como la desatada por la pandemia del COVID 19 ni es previsible ni es evitable aun poniendo toda la diligencia posible; y por ello, el constructor no podría responder de las consecuencias que el retraso en la ejecución de las obras conllevara, es decir, no cabría reclamarle ni daños ni perjuicios, ni aplicarle eventuales penalidades pactadas.

Ahora bien, ni la imprevisibilidad ni la inevitabilidad referidas pueden aplicarse con carácter absoluto, sino que deben tenerse en cuenta las circunstancias particulares de cada obra, de cada constructor y de cada contrato, es decir, la circunstancias de cada caso. De esta forma, si en el contrato se pacta de forma expresa, por ejemplo, que el plazo para la ejecución de la obra será improrrogable en cualquier circunstancia, podría interpretarse que ello lleva implícito un reconocimiento del constructor de adaptarse a cualquier circunstancia para, en su caso, recuperar eventuales retrasos derivados de una paralización temporal de la obra, sea cual sea la causa de dichos retrasos y aunque éstos no fuesen imputables a él. Evidentemente la posibilidad de recuperar eventuales retrasos, dependerá, a su vez, de la duración de la paralización de la obra por las circunstancias no imputables al constructor.

En definitiva, lo expuesto puede servirnos como botón de muestra de la importancia de tener un contrato por escrito que nos permita dar respuesta  a las diversas circunstancias que puedan surgir a lo largo de la vida del mismo.

5.- Contrato entre el promotor y el comprador final.-

5.1.- En los contratos de venta sobre plano debe establecerse un plazo en el que el promotor se obliga a entregar la vivienda al comprador. De esta forma, la paralización y ralentización de las obras de construcción pueden tener un efecto en dicho plazo, por lo que habrá que preguntarse las consecuencias que tendría el retraso en la ejecución de las obras en el contrato de compraventa suscrito con el comprador final. En estos casos al igual que ocurre en los contratos de ejecución de obra, son habituales las cláusulas que regulan, por un lado, las consecuencias del retraso en el cumplimiento de las prestaciones, cuando el retraso es imputable a alguna de las partes y, por otro, cláusulas que prevén la exoneración de responsabilidad ante determinados incumplimientos (como el retraso en la entrega), si media justa causa o fuerza mayor. Por tanto, una vez más, habrá que analizar el contrato firmado entre las partes para comprobar si un retraso en la entrega de la vivienda que tenga su causa en el retraso en la construcción derivado del estado de alarma puede encontrarse regulado en el mismo y, en tal caso, habrá que estar a lo que el mismo diga (no entramos aquí a valorar la eventual existencia de cláusulas abusivas o de cláusulas susceptibles de ser declaradas nulas, puesto que no es objeto del presente).

5.2.- En el caso de que el contrato no dé respuesta a cuáles serían las consecuencias derivadas del retraso en la entrega de la vivienda, tendremos, una vez más, que analizar cada situación particular para conocer si la demora que se produzca es suficiente para promover la resolución del contrato y, en su caso, las consecuencias de la misma. Para ello, será necesario examinar si el plazo en el contrato era o no esencial para el comprador, la intensidad del retraso, las consecuencias que, a su vez, se deriven en el comprador (no será lo mismo para una persona que alquila una vivienda hasta que se le entregue la que ha adquirido sobre plano para residir en ella permanentemente que una persona que compra la vivienda sobre plano como segunda residencia), etc.

Del análisis de tales circunstancias podremos concluir si el retraso puede suponer o no la existencia de causa para la resolución del contrato de compraventa y si, en tal caso, el vendedor está obligado, no solo a pasar por la resolución, sino a indemnizar con los daños que el retraso ocasione al comprador. Así, los comentarios realizados anteriormente acerca de la posible concurrencia de fuerza mayor serían trasladables al contrato de compraventa, de forma que podría darse la circunstancia que aún habiendo un retraso que legitime al comprador a solicitar la resolución del contrato, el vendedor no venga obligado a abonar ningún tipo de indemnización ni penalidad por no serle imputable el retraso.

6.- En definitiva, las consecuencias jurídicas de la actual crisis sanitaria en las diversas relaciones contractuales que se dan en el tráfico inmobiliario pueden ser múltiples a lo largo de los próximos meses, sino años, haciéndose necesario el estudio de cada una de ellas de forma particular y no generalizado para dar una correcta respuesta a cada controversia que pueda producirse.