Incentivos a la renovación y modernización de los establecimientos de alojamiento turístico en andalucía.(DL 14/2021)
07 septiembre 2021
El decreto ley 14/2021 establece un margen de flexibilidad en la aplicación de los parámetros urbanísticos de edificabilidad, ocupación y altura, como medida de carácter excepcional y transitorio, aplicable a las licencias de obras que con la finalidad de renovación y modernización de los establecimientos turísticos, se soliciten en el plazo de tres años desde su entrada en vigor.
1.- Ámbito objetivo de aplicación.-
1.1.- Establecimientos de alojamiento turístico que se hallen legalmente edificados en suelo urbano, que requieren realizar obras de ampliación o reforma para su renovación y modernización. Se establece un margen de flexibilidad en la aplicación de los parámetros urbanísticos de edificabilidad, ocupación y altura, como medida de carácter excepcional y transitorio, que serán de aplicación a las licencias de obras que con esta finalidad se soliciten en el plazo de tres años desde la entrada en vigor del decreto ley.
1.2.- También la norma será aplicable a los establecimientos que se hallen legalmente en funcionamiento y cuyos edificios se encuentren en “situación de fuera de ordenación”, por tratarse establecimientos legalmente edificados respecto de los cuales, tras su construcción, se aprobó una innovación del planeamiento que alteró los parámetros urbanísticos de la parcela en la que se encuentran, por tanto, siendo aplicable lo dispuesto en los apartados 1.b y 2 del artículo 34 de la ley 7/2002 (LOUA).
1.3.- Aplicación de la norma a establecimientos turísticos en suelo urbano.– El texto del decreto ley dispone de forma expresa que será aplicable a los establecimientos situados en suelo urbano.
En este sentido, debemos interpretar que tanto los establecimientos turísticos que hayan sido construidos legalmente, y en su caso, los que también fuesen construido legalmente en su momento, pero por cambio posterior de la normativa urbanística, se encuentren en situación de fuera de ordenación, en ambos casos, los edificios han debido de ser construidos dando cumplimiento a la normativa urbanística vigente en el momento de su construcción, y a su vez, dando cumplimiento a los deberes urbanísticos que hubiesen sido exigibles en su momento.
Por tanto, se deberá revisar el cumplimiento de la normativa urbanística, y a su vez, de los deberes urbanísticos, exigibles al momento de la construcción de las edificaciones destinadas a establecimientos turísticos, por tanto, no serán las exigibles al momento de solicitar la licencia municipal de obras para la renovación y modernización de los referidos establecimiento, en aplicación del DL 14/2021.
1.4.- Establecimientos turísticos en suelo rústico (en un futuro próximo, rural).- En El decreto ley indica de forma expresa que será aplicable a los establecimientos, situados en suelo urbano, sin embargo, veremos que la referida disposición legal también es aplicable a los establecimientos legalmente construidos en el actual suelo rústico, así es, por resultar aplicable a los establecimientos inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía, en alguna de las siguientes tipologías:
a) b) y c)…………
d) Casas rurales.
e) Complejos turísticos rurales.
Las tipologías indicadas en los apartados d) y e) se encuentran en suelo rural, en la terminología de la futura Ley de suelo de Andalucía (LISTA), en consecuencia, hubiese sido clarificador una regulación específica, relativa a la flexibilización de los parámetros urbanísticos aplicables a las Casas rurales y a los Complejos turísticos rurales, ya que, como veremos a continuación, la regulación del decreto ley efectivamente va dirigida a regular la flexibilización de los parámetros urbanísticos de establecimientos situados en suelo urbano.
1.5.- Se excluyen expresamente los establecimientos turísticos que se encuenten en alguna de las siguientes situaciones.-
– Los inmuebles que el planeamiento ha previsto expresamente que se deben expropiar o demoler por resultar totalmente incompatibles con la ordenación urbanística.
– Los edificios en situación de asimilado fuera de ordenación que se regula en la disposición adicional primera de la Ley 7/2002 (edificios irregulares respecto de los que no se pueden adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística).
2.- Flexibilización de los parámetros urbanísticos aplicables a los establecimientos turísticos, incluidos en el ámbito de aplicación del referido decreto ley.-
– Con carácter general, en la aplicación de las determinaciones urbanísticas de la parcela donde se ubica el establecimiento que sea objeto de obras de ampliación o reforma se podrá incrementar hasta un 15% la edificabilidad y la ocupación contempladas en el planeamiento o materializadas en la parcela, si estas últimas fueran mayores.
– Este porcentaje podrá alcanzar el 20% para incentivar actuaciones de recualificación que permitan a los establecimientos, que declaren con la actuación proyectada un aumento de grupo o categoría, así como la adquisición de calificativos de Gran Lujo en el caso de hoteles y hoteles apartamentos clasificados en con la categoría de cinco estrellas.
– La altura máxima permitida por el planeamiento o la existente, si ésta fuera mayor, se podrá incrementar, siempre que sea necesario para ubicar escaleras, ascensores, instalaciones y otros elementos auxiliares de la edificación, sin que estos elementos computen en la edificabilidad máxima permitida.
– De igual forma, se podrá incrementar la altura permitida por el planeamiento o la existente, si ésta fuera mayor, en cuanto resulte necesario para implantar en la cubierta del edificio servicios complementarios al alojamiento tales como restaurantes, gimnasio, spa, solárium, piscina u otros, sin que tales servicios pueda ocupar una superficie superior al 30% de la cubierta, salvo el planeamiento urbanístico contemple un porcentaje mayor de ocupación por la edificación de este espacio.
– El Proyecto de obras podrá reordenar los volúmenes existentes, prever el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables, salvo de alojamiento, y redistribuir el número de plazas de alojamiento autorizadas. Podrán incrementarse el número de plazas y de unidades de alojamiento hasta en un 10%, siempre que cumplan las dimensiones mínimas exigidas para cada tipo de establecimiento y para cada tipo de unidad de alojamiento.
De forma extraordinaria y transitoria, el decreto ley modifica las normas urbanísticas del planeamiento general y de desarrollo, que fuesen aplicables a las parcelas, en las que se hayan construido los establecimientos turísticos.
De igual forma, atribuye al Proyecto de renovación y modernización de los establecimientos turísticos la facultad de “…reordenar los volúmenes existentes…”, mientras que el artículo 15.1.a) de la vigente LOUA reserva al instrumento del Estudio de Detalle la “….ordenación de volúmenes…”, quizás podríamos interpretar que “reordenación y ordenación” tienen un significado diferente.
3.- Procedimiento para la obtención de la licencia municipal de obras.-
– Los proyectos de obras que se acojan a esta regulación estarán sujetos en todo caso, a licencia urbanística municipal y precisarán de un informe de la Consejería competente en materia de turismo al objeto de comprobar que el proyecto persigue algunas de sus finalidades.
– Se indica en el decreto ley que la regulación es respetuosa con las competencias urbanísticas de los municipios y con la legislación básica en materia de suelo y, además, resulta coherente con la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma.
– De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45.2. B).c) de la Ley 7/2002 (LOUA); decreto ley establece que, si el incremento edificabilidad necesaria para acometer las obras de reforma y ampliación de un establecimiento de alojamiento turístico comporta un incremento de aprovechamiento objetivo superior al 10% del previsto en el planeamiento urbanístico o del existente materializado en la parcela, si este último fuera superior, en este caso, la actuación de renovación y modernización el establecimiento quedará sujeta a:
Modificación del instrumento de planeamiento que contenga la ordenación detallada de la parcela, ya sea el planeamiento general, o en su caso, el planeamiento de desarrollo.
Cumplimiento de los deberes legales establecidos en el artículo 18.2 TRLS RDL 7/2015. A tales efectos, se deberá entregar al Ayuntamiento el equivalente económico al 10% del aprovechamiento correspondiente a la diferencia entre el aprovechamiento objetivo a materializar con la operación de reforma proyectada y el previsto en el planeamiento o el existente si fuera mayor. Igualmente, el deber de ceder los terrenos necesarios para mantener la proporcionalidad y calidad de la dotación podrá ser sustituido por la entrega de su equivalente económico, en los términos establecidos en la legislación urbanística.
En la Exposición de Motivos se indica que la mayoría de las operaciones de renovación y modernización de los establecimientos turísticos necesitarán la modificación del instrumento de planeamiento, que contenga la ordenación detallada de la parcela, y en consecuencia, el cumplimiento de los deberes legales establecido en el artículo 18.2 TRLS 7/2015.
Efectivamente, todo indica que en la mayoría de los casos el incremento de edificabilidad y ocupación del 15% o 20%, según los casos, supondrá un incremento superior al 10% del aprovechamiento objetivo previsto en el planeamiento para la parcela, o en su caso, del existente materializado a la parcela, si este fuera mayor, todo dependerá del coeficiente de ponderación del uso hotelero, para convertir la edificabilidad en unidades de aprovechamiento urbanístico. El coeficiente aplicable al uso turístico dependerá de los criterios de cada instrumento de planeamiento, o en su caso, del instrumento de reparcelación.
Siempre será posible, plantear proyectos de renovación y modernización de los establecimientos turísticos, con un incremento de edificabilidad inferior, con la finalidad de no superar un incremento del aprovechamiento objetivo de la parcela o del existente materializado en la parcela, superior al 10%, lo que permitiría obtener directamente la licencia municipal de obras, con la presentación del correspondiente Proyecto.
4.- Respeto a la normativa vigente, que resulte de aplicación a la solicitud de la licencia municipal de obras.
– Según el decreto ley, el ente local deberá fiscalizar que el proyecto cumple el planeamiento urbanístico y el resto de la normativa de aplicación a la hora de otorgar la correspondiente licencia de obra. La única diferencia consistirá en que deberá aplicar, además, las previsiones de la nueva norma, que conlleva únicamente la alteración de determinados parámetros (edificabilidad, ocupación y uso de cubierta) de dicho planeamiento municipal.
5.- Plazo de aplicación del decreto ley.-
– El decreto ley será aplicable a la solicitud de licencia de obras que se presente en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la norma.
– Se reconoce que una parte importante de las operaciones de renovación y mejora requerirá de la previa tramitación de una innovación de planeamiento urbanístico, de conformidad con lo dispuesto los artículos 32 y siguientes de la Ley 7/2002 y de la superación del procedimiento de evaluación ambiental estratégica contemplado en el artículo 40 de la ley 7/2007 GICA.
– Por ello, en el supuesto de ser necesario el procedimiento de aprobación del instrumento del planeamiento para modificar la ordenación detallada de la parcela, cuando el referido procedimiento sea exigible, en estos casos, la solicitud de licencia de obra podrá presentarse una vez vencido el precitado plazo de tres años.
– Recordamos lo dicho anteriormente, en cuanto que el decreto ley también es aplicable a establecimientos situados en el actual suelo rústico.
6.- Disposición transitoria única.-
– La disposición transitoria única establece que la normativa del decreto ley será aplicable a aquellos procedimientos de otorgamiento de licencia urbanística que estuvieran en tramitación a la entrada vigor del decreto ley. Para ello, la solicitud será acompañada de un modificado del Proyecto de obras, adecuado a la regulación del decreto ley, y de una nueva declaración responsable conforme a lo previsto en la normativa turística de aplicación.
7.- Conclusiones.-
Valoramos positivamente el objeto del decreto ley, consistente en la aplicación de medidas dirigidas a la renovación y modernización de los establecimientos de alojamiento turístico en Andalucía, que se hallen legalmente edificados en suelo urbano, o en su caso, que como consecuencia del cambio de normativa urbanística, se hallen en situación legal de fuera de ordenación.
Debemos interpretar que también deberían estar incluidos los establecimientos construidos en el actual suelo rústico, aunque en el decreto ley no se haya incluido una regulación específica para los mismos.
Se establece un margen de flexibilidad en la aplicación de los parámetros urbanísticos de edificabilidad, ocupación y altura, como medida de carácter excepcional y transitorio, aplicable a las licencias de obras que con esta finalidad se soliciten en el plazo de tres años desde la entrada en vigor del decreto ley.
Se reconoce que una parte importante de las operaciones de renovación y mejora requerirá de la previa tramitación de una innovación del planeamiento urbanístico y del procedimiento de evaluación ambiental correspondiente, por tanto, en tales supuestos, la licencia municipal de obras podrá solicitarse una vez vencido el referido plazo de tres años.
Marbella, a 6 de septiembre de 2021
Escrito por
