Los Tribunales de Justicia cuestionan el actual sistema de comprobación de valores sobre bienes inmuebles que realiza la administración

“Recientes sentencias de los tribunales de justicia empiezan a cuestionar la legalidad del actual sistema de comprobación de valores que realiza la Administración tras la adquisición de inmuebles, por considerar que el valor del inmueble no puede determinarse por la aplicación automática de su valor catastral con el correspondiente coeficiente de actualización del municipio, sino que es precisa una valoración individualizada de la vivienda por parte de los técnicos.”

1. ¿Que es la comprobación de valor y cuando se produce?.

Dada la actual situación del mercado inmobiliario en España, es bastante habitual que la compraventa de una vivienda se realice por un precio que resulta inferior al valor real que tiene dicho inmueble a criterio de la Administración, circunstancia que puede afectar al importe del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que grava la adquisición realizada.

Respecto al valor real del inmueble, el criterio mantenido por la Administración es que este resultaría de su valor catastral actualizado con el correspondiente coeficiente aplicable al municipio en que se encuentre ubicado dicho inmueble. De tal forma, que si el precio de compra de la vivienda es superior a dicho valor real, ningún problema se planteara en la tributación de la compraventa realizada, ya que la base imponible para el calculo del impuesto vendrá determinada por el precio fijado en la correspondiente escritura pública. El problema surge cuando el precio de compra resulta inferior al valor real previsto por la Administración, ya que en dicho supuesto se abre la posibilidad para la Administración de iniciar un procedimiento administrativo para la comprobación del valor de mercado del inmueble, procedimiento que suele concluir con una liquidación tributaria complementaria a cargo del comprador, que incrementa el importe del impuesto que inicialmente se tenía previsto abonar cuando se adquirió el inmueble.

El referido procedimiento de comprobación de valor ha sido interpretado de forma no pacífica por numerosas sentencias de los Tribunales de Justicia, siendo el mismo fuente de numerosos litigios entre los particulares y la Administración, en especial en lo relativo a la ausencia o falta de motivación del procedimiento en cuestión, el cual tiene como finalidad el determinar el valor de mercado del inmueble adquirido a los efectos de fijar la tributación de la compraventa efectuada.

El procedimiento de comprobación de valor iniciado por la Administración, tiene como pieza fundamental el informe o dictámen realizado por peritos de la propia Administración con la finalidad de calcular el valor de mercado del inmueble en cuestión, sin embargo, los técnicos de la Administración suelen acudir a criterios generalizados y estandarizados, que resultan bastante difíciles de combatir por los particulares y que además están amparados por la presunción de veracidad y legalidad de toda actuación administrativa, lo que suele suponer la desestimación de los recursos y acciones ejercitados contra la Administración.

Sin embargo, recientemente se está produciendo un giro en el criterio mantenido por los tribunales de justicia respecto al procedimiento para la comprobación de valores por parte de la Administración, que resultan digno de mención, porque resulta más estricto respecto al debido cumplimiento de los requisitos y presupuestos legalmente establecidos para declarar válida dicha comprobación por parte de la Administración.

2. Para valorar la vivienda es necesario que los técnicos inspeccionen la misma.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en reciente Sentencia de 29 de marzo de 2.012 (recurso de casación nº 34/2010), viene a exigir expresamente que los peritos de la Administración tienen la obligación de visitar físicamente el vivienda objeto de su informe o valoración, cuando en el mismo se hace referencia al estado de conservación y las calidades constructivas del inmueble, ya que, en caso contrario, la valoración realizada debía entenderse carente de motivación o justificación, visita que no suele realizarse en la mayoría de los casos por parte de los peritos, abriéndose con este novedoso criterio un nuevo motivo para impugnar con ciertas probabilidades de éxito la comprobación realizada por la Administración.

3. Es necesaria una valoración individualizada de la vivienda, no es válido acudir a la aplicación automática de los valores catastrales actualizados.

Además del reciente criterio sentado por el Tribunal Supremo, encontramos una reciente y por el momento minoritaria doctrina de los Tribunales de Justica, que da un paso más en cuanto a los requisitos de motivación y justificación de los informes o dictámenes de los peritos de la Administración que fundamentan las comprobaciones de valores y las posteriores liquidaciones tributarias complementarias, que tienen su referente en la reciente Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de fecha 1 de octubre de 2.013 (JUR 2013/323641).

Con motivo del dictado de dicha Sentencia, la Sala del TSJ de Valencia, da otra vuelta de tuerca al procedimiento de comprobación de valor por parte de la Administración, al exigir expresamente que para determinar el valor del mercado del inmueble los técnicos deben realizar una valoración individualizada del mismo, y no acudir a criterios generalizados y estandarizados que provienen de la información proporcionada por registros oficiales, tales como la Oficina del Catastro, que es lo sucede habitualmente en la práctica a través de la aplicación automática del valor catastral actualizado, y que resultan difíciles de combatir por el particular.

Entiende la Sala, que a diferencia de lo que ocurre con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, donde la base la tributaria para el cálculo de ambos impuestos se determina mediante una gestión administrativa colectiva (ponencias de valores catastrales), ello no es así respecto a los Impuestos que gravan la adquisición de los inmuebles (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones), donde es necesario determinar al valor de mercado de los mismos, a través de su valoración individualizada y particular del inmueble en cuestión por parte de los peritos.

4. Conclusión.

Insistimos que de momento se trata de una doctrina reciente y minoritaria, pero es evidente que los tribunales de justicia poco a poco se está haciendo eco de la problemática surgida con motivo del desfase existente entre los precios de compra de la viviendas dada la situación actual del mercado inmobiliario y los valores estandarizados establecidos por la Administración en relación con dichos inmuebles mediante la aplicación automática de los valores catastrales actualizados, que suponen un claro perjuicio a los intereses económicos de los particulares, que se ven obligados a tributar por mayor importe al que habían previsto y calculado en función al precio que realmente abonaron al adquirir su vivienda.

En Estepona, a 14 de enero de 2.014

Pérez de Vargas Abogados.