La LISTA ofrece una solución inmediata para las edificaciones irregulares antiguas

La LISTA permite regularizar edificaciones terminadas con anterioridad a las fechas referidas en su Disposición Transitoria Quinta, mediante la obtención de la Certificación Administrativa con valor de Licencia de obra y de Primera Ocupación o Utilización.

La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) ha introducido cambios destacables con respecto a su predecesora, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). En lo que respecta a los procedimientos de disciplina urbanística, la LISTA ha buscado establecer un marco normativo claro, sencillo y sistemático, en orden a garantizar el buen fin de dichos procedimientos.

Las edificaciones irregulares, ejecutadas sin título habilitante o contrariando su contenido, deben ser objeto del correspondiente expediente de restauración del orden urbanístico. Sin embargo, cuando ha prescrito el plazo para adoptar la medida de restauración se produce una imposibilidad de reacción administrativa ante dicha ilegalidad. La LISTA determina que aquellas situaciones se encuentran en “asimilado a fuera de ordenación”, esto es, “edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su uso, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística”.

El objeto de la presente nota jurídica no será analizar el procedimiento ni los efectos de la declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación, sino analizar la Disposición Transitoria Quinta de la LISTA, que posibilita a los propietarios de edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, y de aquellas para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, solicitar a su Ayuntamiento una certificación administrativa en la que se haga constar el régimen aplicable a ellas, asimilado a las edificaciones con licencia urbanística. En consecuencia, estas edificaciones no serían susceptibles de ser declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación, sino que se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística tanto de obras como de ocupación o utilización para el uso que tuvieran a dicha fecha, posibilitando con ello el acceso de la misma al Registro de la Propiedad y, en su caso, a los servicios básicos que sean procedentes; y ello sin perjuicio del régimen aplicable en función de su conformidad o disconformidad con el planeamiento vigente.

Supuestos:

–          Suelo no urbanizable. Edificaciones terminadas con anterioridad al 25 de mayo de 1975 (entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana), y que no posean licencia urbanística. Se determina esta fecha por ser esta Ley la que estableció el régimen de licencia para las edificaciones en suelo no urbanizable

–          Suelo urbano y urbanizable. Edificaciones terminadas antes del 27 de julio de 1986 respecto de las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.

Se excluyen del anterior régimen:

1.       Las obras realizadas sobre la edificación que sean posteriores a la entrada en vigor de las leyes del suelo recogidas en la Disposición transitoria quinta de la LISTA.

2.       Las edificaciones que se encuentren situadas en Zonas Verdes y Espacios Libres a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, puesto que no se cumpliría el requisito de haber transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

3.       Las zonas de dominio público marítimo-terrestre y sus servidumbres, en las que las edificaciones se sujetarán al régimen que se derive de lo dispuesto en la legislación de costas y, particularmente, a las prohibiciones contenidas en los artículos 25 y 32 de la Ley de Costas y de la imprescriptibilidad en los términos establecidos en el artículo 197 del Reglamento General de Costas.

Requisitos para el reconocimiento:

La redacción dada a la Disposición Transitoria Quinta de la LISTA suprime el requisito de que estas edificaciones sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a dichas fechas y que no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. No obstante, la LISTA también atribuye la competencia sobre esta cuestión al Ayuntamiento correspondiente por lo que es previsible que algunos Consistorios puedan exigir el mantenimiento de las características tipológicas esenciales del edificio que tenían a la entrada en vigor de las leyes referenciadas y que no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. En cualquier caso, la documentación mínima a presentar será:

1.- Certificado Final de Obras o Certificado de Antigüedad de la edificación visado por su colegio oficial, en el que se identifique, en su caso, las actuaciones ejecutadas con posterioridad a lo establecido en el Disposición Transitoria Quinta de la LISTA.

2.-Nota Simple del Registro de la Propiedad o documento que acredite la titularidad del inmueble.

3.-Justificante de la autoliquidación y abono de la tasa municipal conforme a Ordenanza reguladora por expedición de esta certificación administrativa.

4.-Documento que acredite la personalidad del solicitante (DNI/NIF) o la representación que lo ostente. En caso de actuar como representante del titular, documento que acredite dicha representación.

5.-Número de expediente, en caso de contar con Licencia urbanística o cualquier otro título que habilite la construcción.

6.-Formulario de solicitud de certificación administrativa edificaciones existentes conforme disposición transitoria quinta ley 7/2021, de 1 de diciembre, facilitado por el Ayuntamiento pertinente.

Conclusiones y resumen:

1)      Para las edificaciones irregulares terminadas con posterioridad a las fechas referidas en la disposición transitoria quinta:

a)      En caso de ser obras legalizables, el interesado podrá tramitar la correspondiente legalización de las mismas mediante la obtención de la preceptiva licencia urbanística.

b)      De no ser legalizables, procedería tramitar la Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación, si concurren las circunstancias del artículo 173 de la LISTA, debiendo seguir el procedimiento conforme a las determinaciones de dicha ley y de su Reglamento (Decreto 550/2022, de 29 de noviembre).

2)      Las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, y aquellas para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística tanto de obras como de ocupación o utilización para el uso que tuvieran a dicha fecha, pudiéndose recabar del Ayuntamiento una certificación administrativa en la que se haga constar el régimen aplicable a ellas.