Nueva doctrina jurisprudencial, sobre la falta de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor como causa de resolución contractual, en la compraventa de viviendas (Sentencia nº 537/2012 de fecha 10 de septiembre del Tribunal Supremo).

1.- Corrientes jurisprudenciales anteriores a la Sentencia nº 537/2012, de 10 de Septiembre.-

Hasta fechas muy recientes la jurisprudencia venía manteniendo una fuerte controversia en cuanto a si la obtención de la licencia de primera ocupación constituía en todo caso una obligación esencial del promotor cuyo incumplimiento era causa de resolución contractual; o si por el contrario, en aquellos casos en los que no se pactaba contractualmente la obtención de esta autorización administrativa, tan solo podía considerarse como una obligación accesoria cuyo incumplimiento no era suficiente para motivar la resolución del contrato.

Las posiciones “enfrentadas” de las Secciones 5ª y 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga eran fiel reflejo de la mencionada controversia.

La Sección 5ª venía entendiendo que, en todo caso, la licencia de primera ocupación era un presupuesto imprescindible para tener por cumplida la obligación de entrega de la vivienda. En este sentido, Sentencia nº 341/2009 de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª) de fecha 29 de mayo, disponía que la licencia de primera ocupación “es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas y otros servicios necesarios por no decir indispensables” y continuaba argumentado que “de lo expuesto es fácilmente deducible que, aunque es físicamente o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la cédula de habitabilidad, es ésta y no el certificado de finalización de obra, lo que permite la ocupación efectiva de la vivienda, pues sin ella no se pueden solicitar los suministros de agua y electricidad, indispensables en la sociedad actual para vivir de forma mínimamente digna.”

En definitiva, según esta corriente jurisprudencial, el vendedor no cumplía con su obligación de entrega de la vivienda con la mera terminación de la construcción, ya que, sin la previa concesión de la licencia de primera ocupación, la vivienda no se encontraba “en condiciones de ser vivida”.

Por el contrario, la Sección 6ª consideraba que la obtención de la citada licencia no era una obligación esencial del promotor y, por ende, su incumplimiento no era causa de resolución contractual, salvo pacto en contrario. Así, la  Sentencia nº 179/07 dela Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª)  20 de marzo disponía que “…la falta de obtención de cédula de primera ocupación no determina un incumplimiento por parte de la entidad vendedora de sus obligaciones contractualmente asumidas pues la estipulación cuarta del contrato de venta cuya resolución se pretende, subordina la entrega de la vivienda al otorgamiento escritura pública, y ésta a la finalización de las obras, que se entenderán finalizadas cuando por la dirección técnica se expida el correspondiente certificado final de obras,………, encontrándose el inmueble en disposición de servir al uso al que se le destina, es obvio que la demandada procedió conforme a lo pactado y por tanto resulta absolutamente indiferente, a los efectos de esta litis, el que la cédula primera ocupación no se haya obtenido o se haya denegado, siendo así que, el motivo de apelación debe perecer”. En la misma línea se pronunció, entre otras muchas, la Sentencia nº 31/2010, de 20 de enero, dela Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga.

2.- Resolución de la controversia y unificación de doctrina por parte del Tribunal Supremo mediante su Sentencia nº 537/2012 de 20 de septiembre.-

Recientemente, el Tribunal Supremo ha zanjado de forma definitiva la controversia, estableciendo una doctrina jurisprudencial que se acerca a la línea que venía manteniendo la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga.

La Sentencia nº 537/2012 de fecha 10 de septiembre, que sienta esta nueva doctrina jurisprudencial, dispone al respecto que:

“………con ánimo de sentar una doctrina general, considera oportuno fijar los siguientes criterios:

 (i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

 (iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.”

Así, el Tribunal Supremo establece que la obtención de la licencia de primera ocupación es una obligación secundaria o accesoria, salvo pacto en contrario; de manera que el retraso en su obtención no puede motivar la resolución del contrato de compraventa. Sin embargo,  en aquellos casos en los que no sea posible su obtención por contravenir la edificación la normativa urbanística, entonces, también podemos considerar que el promotor ha incurrido en un incumplimiento esencial de sus obligaciones.

3.- Conclusión.-

Conforme a esta novedosa doctrina jurisprudencial del Alto Tribunal, la falta de obtención de la licencia de primera ocupación podrá ser causa de resolución contractual en dos supuestos:

1) Que se haya configurado en el contrato de compraventa el otorgamiento de la mencionada licencia como una obligación contractual esencial. En este caso, incluso un simple retraso en su obtención facultaría al comprador para resolver el contrato.

2) Que, aun no habiéndose elevado la obtención de la mencionada licencia a un pacto contractual, no vaya a ser posible su obtención en un plazo razonable por no concurrir los presupuestos jurídicos para ello.

Por tanto, el promotor- vendedor siempre tendrá la obligación de conseguir la concesión de la citada licencia como consecuencia inherente de la naturaleza del contrato, la buena fe, el uso y la ley (art. 1258 del Código Civil). Sin embargo, en aquellos casos en los que no se haya previsto expresamente en el contrato de compraventa tal obligación, sólo un retraso muy significativo motivado por la no concurrencia de los presupuestos preceptivos para su concesión podría motivar la resolución contractual.

Estepona, a  2 de enero del 2013

Pérez de Vargas Abogados