Novedades en la regulación de las viviendas de uso turístico en Andalucía: Principales modificaciones.

Análisis jurídico de las principales novedades en la regulación de las Viviendas de Uso Turístico en Andalucía a partir de la aprobación del nuevo Decreto 31/2024 de 29 de enero.

El Consejo de Gobierno ha aprobado el nuevo Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía, publicado en el BOJA de 2 de febrero. En consecuencia, las modificaciones que introduce entrarán en vigor el próximo 22 de febrero de 2024.

En concreto, en lo que respecta a las viviendas de uso turístico (VUT), dicha modificaciones incorporan nuevos requisitos o actualizan otros previstos en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, con lo que se persigue dar respuesta a la nueva realidad del sector.

A continuación, las principales novedades desde el punto de vista práctico:

1.      Cambio de denominación:

La referencia a “viviendas con fines turísticos” se sustituye por la de “viviendas de uso turístico”, con lo que se unifica la nomenclatura utilizada por el resto de comunidades autónomas y el Tribunal Supremo.

2.      Habilitación a los Ayuntamientos para limitar el número de viviendas turísticas.

Los Ayuntamientos podrán establecer límites en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, siempre por causa de interés general, en línea con lo establecido por el Tribunal Supremo en su última jurisprudencia (STS 1550/2020, de 19 de noviembre). A lo que se añade que dichas limitaciones deberán responder a criterios claros, inequívocos y objetivos, a los que se le darán debida publicidad con anterioridad a su aplicación.

Desde la posición de los propietarios, en la práctica, esta medida puede provocar una mayor incertidumbre, imprevisibilidad y confusión del marco jurídico a aplicar, afectando a la inversión a través del arrendamiento turístico que desaliente la entrada de nuevos operadores potenciales.

Para poder corregir esa inevitable incertidumbre, el Decreto justifica esta medida en su Exposición de Motivos donde podemos leer que serán los instrumentos de planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales las que puedan introducir, en su caso, las correspondientes exigencias sobre el uso compatible o complementario de este tipo de viviendas que sirven de alojamiento turístico, o introducir otro tipo de limitaciones sectoriales diferentes a las de ordenación turística de conformidad con los principios de proporcionalidad, objetividad, necesidad y seguridad jurídica.

Igualmente, siguiendo con lo señalado en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de septiembre de 2020, los criterios fijados por los Ayuntamientos deberán justificarse en la salvaguarda de una razón imperiosa de interés general y ser proporcionados, claros, inequívocos y objetivos, así como ser hechos públicos con antelación.

De conformidad con la jurisprudencia del TJUE, las razones imperiosas de interés general serán, a modo de ejemplo, la protección del entorno urbano, previsto en el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015 de 30 de octubre, o el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada, reconocido en el artículo 47 de la Constitución Española.

En cualquier caso, ya que la Exposición de Motivos se recoge que la limitación establecida por el Ayuntamiento habrá de ser sometida a un escrutinio estricto desde la perspectiva de la garantía del mercado y la competencia, consideramos que, siguiendo el criterio fijado por la Comisión Europea, las prohibiciones absolutas de la actividad habrán de considerarse una medida de último recurso, que solo deberían aplicarse cuando no puedan utilizarse medidas menos restrictivas para alcanzar un objetivo de interés público legítimo.

3.      Se elimina la obligación de que las VUT se encuentren en suelo de uso residencial.

Se justifica en que su determinación no corresponde a la Administración autonómica, sino que son los instrumentos de planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales las que pueden introducir, en su caso, las correspondientes exigencias sobre el uso compatible o complementario de este tipo de viviendas que sirven de alojamiento turístico.

No obstante, la indeterminación sobre la posible ubicación de las viviendas de uso turístico se pretende salvar con la declaración responsable de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la planificación u ordenación urbanística aplicable.

4.      Verdadero régimen de declaración responsable para acceder a la actividad.

Se suprime la exigencia de presentación de la Licencia de Ocupación con la declaración responsable para que ésta no quede supeditada a realizar un trámite previo ante el Ayuntamiento para poder ejercer la actividad de arrendamiento de viviendas de uso turístico. No obstante, sí conformará parte de tal declaración la manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la planificación u ordenación urbanística aplicable.

La comprobación de la exactitud o veracidad de lo manifestado se arbitrará a través del intercambio de información con los correspondientes ayuntamientos. En consecuencia, será requisito cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal y la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, será comunicada con carácter inmediato por la Administración turística a los correspondientes Ayuntamientos.

La inexistencia de licencias o autorizaciones exigibles por la normativa sectorial específica, especialmente en materia urbanística o reguladora del régimen del suelo, dará lugar a la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.

5.      Medidas sobre profesionalización del sector: la empresa explotadora.

Con la finalidad de profesionalizar la actividad, facilitar las relaciones con la Administración turística y garantizar los derechos y deberes de las personas usuarias, se refuerza la figura legal de la empresa explotadora: la administradora o prestadora real del servicio, persona física o jurídica, de una o más viviendas de uso turístico, con independencia del título habilitante para ello, debiendo figurar como titulares de la explotación en la declaración responsable.

Se presume la administración del alojamiento cuando se desarrollen los principales servicios auxiliares inherentes al hospedaje (limpieza a la entrada y salida, entrega de llaves y recepción de huéspedes, atención durante la estancia, facturación…).

Las entidades que tengan la consideración de empresa explotadora dispondrán del plazo de seis meses para la comunicación al Registro de Turismo de Andalucía del cambio en la titularidad de la explotación de la correspondiente vivienda de uso turístico (hasta el 22 de agosto de 2024).

6.      Se suprime el límite de un máximo de dos VUT en una distancia de 1.000 metros.

Se excluye expresamente del ámbito de aplicación del Decreto 28/2016, por el que se regulan las viviendas de uso turístico, a los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto, esto es, los establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico.

La novedad está en la definición de “grupo de inmuebles no contiguos” que será el constituido por dos o más inmuebles situados dentro de una misma urbanización o núcleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes.

Se elimina, por tanto, la existencia de una referencia geográfica en su definición y se sustituye por otra, más lógica y coherente, al referirse a una cierta unidad funcional: misma urbanización o residencial con instalaciones o servicios comunes.

7.      Viviendas sometidas a régimen de protección pública.

No podrán ser viviendas de uso turístico las viviendas sometidas a régimen de protección pública, de conformidad con el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía que, en su artículo 11, establece que la actividad económica o profesional de su titular desarrollada en ella en ningún caso podrá suponer el arriendo o la cesión de parte de la vivienda con fines lucrativos.

8.      Viviendas de Uso Turístico en Comunidades de Propietarios.

No podrán ser VUT las ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico.

Además, en la declaración responsable se deberá manifestar que la vivienda no tiene prohibida la actividad de vivienda de uso turístico de acuerdo a las normas que regulan la comunidad de propietarios.

Esta previsión debe interpretarse a la luz del artículo 17.12 de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, que profundiza en el acuerdo necesario para limitar o condicionar este tipo actividad y que, en todo caso, no tendrán efectos retroactivos.

9.      No podrán destinarse a VUT las viviendas reconocidas en situación de “asimilado a fuera de ordenación”, salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislación urbanística y ambiental.

La Administración autonómica ha entendido que el reconocimiento de la situación de “asimilado a fuera de ordenación” de una vivienda no garantiza su adecuación para prestar el servicio de alojamiento turístico.

En este sentido, se ha incluido la previsión de que, a través de una autorización expresa del órgano competente municipal, se pueda excepcionar la prohibición de destinar a VUT las reconocidas como viviendas asimiladas a fuera de ordenación, pero el cambio de actividad deberá ser conforme a la legislación urbanística y ambiental. Con ello, se pretende que la figura de Asimilado a Fuera de Ordenación no sea utilizada para situaciones o usos para los que no está previsto, esto es, para solventar el problema de edificaciones irregulares que se encuentren terminadas y respecto de las cuales no resulta posible la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.

Siguiendo con la última jurisprudencia del Tribunal Supremo, en concreto la Sentencia 1550/2020 de 19 d noviembre, la posibilidad de destinar una vivienda a uso turístico puede requerir una licencia urbanística de cambio de actividad y ésta sólo puede concederse si se cumple la norma urbanística de aplicación.

10.  Obligación de reflejar en la declaración responsable los periodos exactos de actividad.

La vivienda de uso turístico sólo podrá ser comercializada en los periodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos.

Si bien esta previsión pudiera entenderse como una limitación a la hora de organizar la explotación del negocio, la realidad es que los datos incluidos en el Registro de Turismo de Andalucía podrán modificarse en cualquier momento con una simple declaración electrónica.

Las VUT deberán comunicar en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Decreto (hasta el 22 de agosto de 2024), los periodos de funcionamiento.

11.  Auxilio de las fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar a personas usuarias.

A la previsión contenida en el anterior Decreto de denegar la permanencia o requerir el abandono de la vivienda en el plazo de 24 horas a las personas usuarias que incumplan alguna de las obligaciones establecidas en la Ley de Turismo, en especial las reglas de convivencia, se añade la posibilidad expresa de recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio, en consonancia con el artículo 36 de la Ley de Turismo.

12.  Se actualizan los requisitos técnicos y exigencias de habitabilidad.

Entre otros:

–          Superficie mínima: Se establece como requisito que la vivienda de uso turístico debe tener una dimensión mínima de 14 m2 por plaza, siendo éste el mínimo que se requiere para que una vivienda cuente con licencia de ocupación.

–          Numero de baños: dos, si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.

–          Refrigeración y calefacción.

–          Atención telefónica durante las 24 horas del día.

–          No se exige un sistema de monitorización del ruido.

La norma se remite a un anexo para el resto de exigencias como la de contar con un botiquín de primeros auxilios, la instalación de algún tipo de detectores de humo en zona próxima a la cocina o un extintor, a la vez que se habilita para que mediante orden de la persona titular de la Consejería con competencias en turismo pueda modificarse su contenido y adaptarse a las nuevas demandas de las personas usuarias.

Las VUT que no cumplan con los requisitos de habitabilidad dispondrán de un plazo de un año para cumplir con los mismos.

Por último, hemos de destacar que la Administración autonómica ha iniciado los trámites para la elaboración de la nueva Ley de Turismo de Andalucía que realizará las modificaciones oportunas en cuanto al concepto de vivienda de uso turístico y, sobre todo, que tendrá su propio desarrollo reglamentario.

Pérez de Vargas Abogados