Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (Real Decreto Ley 6/2012)

“El Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos que entró en vigor el pasado día 11 de marzo de 2012, viene a establecer una serie de medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria para aquellos deudores que se encuentren en, lo que la propia norma denomina, “umbral de exclusión”.

I.- Concepto de umbral de exclusión.-

Entiende la norma que un deudor se encuentra en el umbral de exclusión, cuando concurran todas y cada una de las siguientes condiciones (art. 3.1 del Real Decreto Ley):

A.- Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

B.- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.

C.- Que los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes o derechos.

D.- Que se trate de un préstamo o crédito garantizado con la única vivienda del deudor y concedido para la adquisición de la misma. La norma no hace referencia a las ampliaciones de hipotecas que, de acuerdo con el texto literal de la misma, en caso de existir, no permitirían al deudor acceder al umbral de exclusión.

E.- Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías.

F.- Que en el caso de que existan codeudores,  que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a, b y c anteriores.

La primera de las medidas aprobadas para la reestructuración de la deuda hipotecaria, consiste en la limitación de los intereses de demora desde que el deudor acredite estar en el umbral de exclusión, al tipo máximo resultante de sumar un 2,5% a los intereses remuneratorios pactados (art. 4 del Real Decreto Ley).

II.- Código de Buenas Prácticas.-  

Los artículos 5 y 6 del Real Decreto Ley, vienen a recoger la creación y regulación de un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria por las entidades bancarias.

El Código de Buenas Prácticas será de obligada aplicación desde la adhesión al mismo, la cual se entenderá producida por un plazo de dos años, prorrogable automáticamente por períodos anuales salvo denuncia expresa de la entidad adherida, y será extensible a las hipotecas concedidas en garantía de préstamos concedidos para la compraventa de viviendas, limitando el precio máximo de adquisición dependiendo del número de habitantes del municipio en el que se encuentre (ver art. 5.2).

Tanto la entidad bancaria como el deudor hipotecario podrán instar a la otra parte a que otorgue escritura de novación de préstamo hipotecario, corriendo los gastos de dicha escritura a cargo del que lo solicite.

El Código de Buenas Prácticas viene a establecer una serie de medidas de aplicación progresiva en función de las condiciones del deudor:

1.- Medidas previas a la ejecución hipotecaria para aquellos deudores en el umbral de exclusión, que se encuentren en un procedimiento de ejecución, siempre que no haya sido señalada subasta:

–          Carencia en la amortización de capital de 4 años.

–          Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años.

–          Reducción del tipo de interés aplicable durante el período de carencia a Euribor + 0,25%.

2.- En el supuesto de inviabilidad del plan de reestructuración, que se dará cuando la cuota hipotecaria mensual sea superior al 60% de los ingresos de la unidad familiar (pese a que la norma no lo dice, entendemos que dichos ingresos habrán de ser netos en atención a lo dispuesto en el artículo 2), la entidad bancaria deberá aceptar alguna las siguientes quitas, a las que se podrán también acoger aquellos deudores en ejecución con anuncio de subasta:

–          Reducción de un 25%.

–          Reducción equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

–          Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia del préstamo concedido.

3.- En caso de no resultar viables las anteriores medidas y habiendo transcurrido 12 meses desde la solicitud de reestructuración, la entidad estará obligada a aceptar la dación en pago, quedando definitivamente saldada la deuda, pudiendo permanecer el deudor en el inmueble, en caso de solicitarlo, por un plazo de 3 años en calidad de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe de la deuda, con unos intereses de demora en caso de impago del 20%.

Esta última medida no será aplicable a aquellos supuestos, que se encuentren en procedimiento de ejecución, en el que se haya señalado subasta o en el que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

III.- Medidas fiscales.-

1.- Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos con garantía hipotecaria suscritas al amparo de este Real Decreto Ley, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

2.- La entidad que adquiera el inmueble tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente en los supuestos de dación en pago, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

3.- La ganancia patrimonial que pudiera generar en los deudores con ocasión de la dación en pago estará exenta de los Impuestos de Sociedades, de la Renta de las Personas Físicas, de la de no Residentes y sobre el Patrimonio.

4.- Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago efectuada por un deudor en el umbral de exclusión, se bonificarán en un 50%.

IV.- Ejecuciones extrajudiciales.-

El Real Decreto Ley modifica ligeramente el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipotecas recogido en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario para aquellos supuestos en los que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor, debiendo celebrarse una única subasta en la que el acreedor podrá interesar la adjudicación por el 60% del valor de tasación. Únicamente en el supuesto de que no ejercitara esta facultad, se adjudicará a quien haya ofrecido cantidad que supere el 50% o que, siendo inferior, cubra al menos la cantidad reclamada por todos los conceptos.

Marbella, a 19 de marzo de 2012

Pérez de Vargas Abogados