{"id":2126,"date":"2019-03-18T10:58:42","date_gmt":"2019-03-18T10:58:42","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=2126"},"modified":"2020-06-22T13:01:24","modified_gmt":"2020-06-22T13:01:24","slug":"a-vueltas-con-el-regimen-juridico-de-los-arrendamientos-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/a-vueltas-con-el-regimen-juridico-de-los-arrendamientos-de-vivienda\/","title":{"rendered":"A vueltas con el r\u00e9gimen jur\u00eddico de los arrendamientos de vivienda"},"content":{"rendered":"

– Breve rese\u00f1a de las diversas modificaciones en materia de arrendamientos urbanos:<\/strong><\/p>\n

\n

La Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pon\u00eda fin al r\u00e9gimen jur\u00eddico que ven\u00eda siendo aplicado a este tipo de arrendamientos y que se recog\u00eda en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la cual regulaba los denominados \u201calquileres de renta antigua\u201d; as\u00ed como por el Real Decreto-ley 2\/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Pol\u00edtica Econ\u00f3mica, conocido popularmente como \u201cDecreto Boyer\u201d, al haber sido aprobado bajo el mandato del entonces Ministro de Econom\u00eda y Hacienda, el fallecido Miguel Boyer Salvador.<\/p>\n

 <\/p>\n

Aquella normativa, a grandes rasgos, regulaba en su Cap\u00edtulo S\u00e9ptimo la llamada pr\u00f3rroga forzosa indefinida a favor del arrendatario, lo que unido al r\u00e9gimen de subrogaciones inter vivos y mortis causa, desalentaba a los propietarios a poner en alquiler sus inmuebles. Tal cuesti\u00f3n fue abordada por el Real Decreto-ley 2\/1985, introduciendo una serie de modificaciones que logr\u00f3 fomentar el alquiler de viviendas a costa de reducir dr\u00e1sticamente la duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento, lo que a su vez provoc\u00f3 un importante incremento de las rentas del alquiler.<\/p>\n

 <\/p>\n

Como consecuencia de lo anterior, se aprob\u00f3 la citada Ley 29\/1994, pretendiendo otorgar de un mayor equilibrio a la relaci\u00f3n arrendaticia, mediante el reconocimiento de ciertos derechos inalienables a favor del arrendatario, sin perder de vista los intereses particulares de los propietarios de los inmuebles arrendados. Conforme a lo anterior, se distingu\u00eda una normativa m\u00e1s tuitiva para el arrendatario en el caso de los arrendamientos de vivienda, mientras que los destinados a otros usos se somet\u00edan casi en su totalidad a la libre voluntad de las partes.<\/p>\n

 <\/p>\n

Entre otras cuestiones, destacando lo m\u00e1s notorio, para los arrendamientos de vivienda se establec\u00eda un plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n de cinco a\u00f1os, bajo un r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas anuales, siendo \u00e9stas obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario, as\u00ed como un periodo de pr\u00f3rroga voluntaria para ambas partes por otros tres a\u00f1os m\u00e1s, que una vez en vigor se somet\u00eda al mismo r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga anual anterior.<\/p>\n

 <\/p>\n

Tras m\u00e1s de dieciocho a\u00f1os de vigencia, dicha regulaci\u00f3n fue suavizada por la Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y en lo que a la duraci\u00f3n del arrendamiento de vivienda se refiere, redujo el plazo m\u00ednimo a tres a\u00f1os y el periodo de pr\u00f3rroga voluntaria a una \u00fanica anualidad extraordinaria.<\/p>\n

 <\/p>\n

Ante las anteriores modificaciones, atendiendo a la actual situaci\u00f3n del mercado inmobiliario, en lo que al arrendamiento de vivienda se refiere, y recogiendo el ef\u00edmero legado del malogrado Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre, sobre la duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento y la prohibici\u00f3n del alquiler vacacional (el cual ha estado en vigor desde el 19 de diciembre de 2018, hasta el d\u00eda 24 de enero de 2019); el pasado d\u00eda 6 de marzo de 2019 entr\u00f3 en vigor el nuevo Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Pues bien, la citada norma recoge una serie de modificaciones a tener en cuenta, procediendo a continuaci\u00f3n a resumir las cuestiones m\u00e1s destacadas.<\/p>\n

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– Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos:<\/strong><\/p>\n

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\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ampliaci\u00f3n del plazo m\u00ednimo de pr\u00f3rroga:<\/strong><\/p>\n

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En lo que se refiere a la modificaci\u00f3n m\u00e1s relevante, se vuelve a establecer el plazo m\u00ednimo de cinco a\u00f1os de pr\u00f3rroga obligatoria anual, as\u00ed como el segundo periodo de pr\u00f3rroga voluntaria de hasta tres a\u00f1os, como se recogiera inicialmente en la Ley 29\/1994. No obstante, recoge una variaci\u00f3n significativa, la cual ya se contempl\u00f3 en el Real Decreto-ley 21\/2018, y es que el plazo m\u00ednimo ser\u00e1 de siete a\u00f1os si el arrendador fuese una persona jur\u00eddica, es decir, si por ejemplo estuvi\u00e9ramos ante una sociedad. De esta forma, el contrato continuar\u00e1 en vigor por un mayor periodo de tiempo, fomentando la estabilidad de los arrendatarios.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Arrendamiento oponible a terceros sin necesidad de inscripci\u00f3n registral:<\/strong><\/p>\n

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Por otro lado, hay que destacar otra modificaci\u00f3n que no puede resultar inadvertida; se altera el art\u00edculo 7, eliminando su apartado segundo, el cual exig\u00eda la inscripci\u00f3n del arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que desplegara sus efectos frente a terceros. La raz\u00f3n es la adaptaci\u00f3n de los art\u00edculos 9.4 (duraci\u00f3n del arrendamiento de finca no inscrita en el Registro de la Propiedad), 13 (resoluci\u00f3n del derecho del arrendador por un retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra), y 14 (enajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada), al nuevo plazo m\u00ednimo, el cual pasa a desplegar efectos erga omnes durante la duraci\u00f3n del mismo, con independencia de que se halle o no inscrito. De este modo, la inscripci\u00f3n registral pasa a ser \u00fanicamente necesaria para que el arrendamiento contin\u00fae vigente respecto a terceros adquirentes m\u00e1s all\u00e1 del plazo m\u00ednimo, siempre y cuando se haya pactado una duraci\u00f3n superior, pero no ser\u00e1 \u00fatil en contratos en los que la duraci\u00f3n se remita al art\u00edculo noveno.<\/p>\n

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\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Prohibici\u00f3n del pacto de no subrogaci\u00f3n en casos de especial vulnerabilidad:<\/strong><\/p>\n

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Adem\u00e1s, aunque se sigue permitiendo pactar que, en caso de muerte del arrendatario, no exista derecho de subrogaci\u00f3n para los sujetos enumerados en el art\u00edculo 16.1 m\u00e1s all\u00e1 del plazo m\u00ednimo, se introduce una excepci\u00f3n a dicha posibilidad de pacto. En concreto, se proh\u00edbe el pacto en supuestos de \u201csituaci\u00f3n de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 a\u00f1os\u201d, por lo que en dichos supuestos se producir\u00e1 la subrogaci\u00f3n por el tiempo que reste de contrato, si se hubiera acordado una duraci\u00f3n superior al plazo m\u00ednimo.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Pacto sobre la actualizaci\u00f3n de la renta limitado por el IPC:<\/strong><\/p>\n

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En lo que a la actualizaci\u00f3n de la renta se refiere, se mantiene la posibilidad de pactar sobre ello, permitiendo a las partes elegir el \u201c\u00edndice o metodolog\u00eda\u201d que se tomar\u00e1 como referencia, si bien introduciendo la limitaci\u00f3n de la actualizaci\u00f3n al resultado de aplicar la variaci\u00f3n porcentual experimentada por el \u00cdndice de Precios al Consumo a la fecha de cada actualizaci\u00f3n, tomando como mes de referencia el que corresponda al \u00faltimo \u00edndice que estuviera publicado en la fecha de actualizaci\u00f3n del contrato. De esta forma, la modificaci\u00f3n implica que, podr\u00e1 pactarse un sistema de actualizaci\u00f3n m\u00e1s beneficioso para el arrendatario que el que se remite al IPC, si bien el arrendador tendr\u00e1 como l\u00edmite m\u00e1ximo anual lo que marque el citado \u00edndice, lo que implica una restricci\u00f3n respecto a la modificaci\u00f3n introducida por la Ley 2\/2015, de 30 de marzo, de desindexaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola.<\/p>\n

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\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Atribuci\u00f3n de los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria al arrendador persona jur\u00eddica:<\/strong><\/p>\n

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Otra gran novedad es la introducida en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 20.1, distribuyendo los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato, de forma que corresponder\u00e1n en su totalidad al arrendador cuando \u00e9ste sea una persona jur\u00eddica. Dado que no se pronuncia sobre la distribuci\u00f3n de estos gastos cuando el propietario sea una persona f\u00edsica, la misma queda remitida a la voluntad de las partes, como hasta ahora.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Limitaci\u00f3n de las garant\u00edas adicionales exigibles:<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Por otro lado, una de las cuestiones m\u00e1s discutidas por los potenciales arrendatarios es si exist\u00eda un l\u00edmite cuantitativo respecto a la fianza y garant\u00edas adicionales que pod\u00edan ser exigidas por el arrendador. En este sentido, si bien se mantiene que la fianza propiamente dicha seguir\u00e1 siendo de una mensualidad en los arrendamientos de vivienda, se introduce una novedad en el art\u00edculo 36, al limitarse en su apartado quinto que la garant\u00eda adicional en este tipo de arrendamientos no podr\u00e1 ser superior a dos mensualidades, salvo en arrendamientos con una duraci\u00f3n pactada superior al plazo m\u00ednimo.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Otras modificaciones (remisi\u00f3n) y concreci\u00f3n del \u00e1mbito material:<\/strong><\/p>\n

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Por \u00faltimo, en lo que a la Ley 29\/1994 se refiere, se introducen otra serie de modificaciones en sus preceptos, para las cuales nos remitimos al propio Real Decreto-ley 7\/2019, no sin antes advertir sobre la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito material por medio de la modificaci\u00f3n introducida en su art\u00edculo 4.2, recuperando la redacci\u00f3n original del precepto. Y es que los arrendamientos de vivienda \u201ccuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en c\u00f3mputo anual exceda de 5,5 veces el salario m\u00ednimo interprofesional en c\u00f3mputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda\u201d, se someter\u00e1n en su totalidad a la voluntad de las partes, siendo la regulaci\u00f3n contenida en el t\u00edtulo II supletoria y no obligatoria, modificando el r\u00e9gimen jur\u00eddico y convirtiendo en subsidiaria una regulaci\u00f3n que ven\u00eda siendo imperativa en estos supuestos. De este modo, por ejemplo, la duraci\u00f3n del contrato ser\u00e1 fijada libremente por las partes en estos supuestos espec\u00edficos.<\/p>\n

 <\/p>\n

– Introducci\u00f3n de novedades en los procedimientos de desahucio:<\/strong><\/p>\n

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Asimismo, tambi\u00e9n haremos una breve referencia a las modificaciones introducidas en la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relaci\u00f3n con los procedimientos de desahucio por falta de pago o expiraci\u00f3n del plazo del arrendamiento. En concreto, en el apartado tercero del art\u00edculo 440, se establece que se har\u00e1 constar el d\u00eda y hora exactos para el lanzamiento en el requerimiento al demandado, algo que se ven\u00eda haciendo ya en la pr\u00e1ctica por la mayor\u00eda de los Juzgados, recogi\u00e9ndose en el apartado cuarto que, en caso de oposici\u00f3n, habr\u00e1 de fijarse nuevamente y estarse a dicho se\u00f1alamiento en caso de sentencia estimatoria.<\/p>\n

 <\/p>\n

No obstante, la mayor novedad se introduce en un nuevo apartado quinto del art\u00edculo 441 de la citada norma procesal, seg\u00fan el cual el Juzgado se remitir\u00e1 de oficio a los servicios sociales para que pueda apreciarse si concurren en el demandado las circunstancias de especial vulnerabilidad. En el supuesto de que los servicios sociales comuniquen que concurren dichas circunstancias, se suspender\u00e1 el procedimiento por un m\u00e1ximo de un mes en el caso de una persona f\u00edsica y de tres meses en el supuesto de una persona jur\u00eddica. Transcurridos dichos plazos, se alzar\u00e1 la suspensi\u00f3n, continuando el procedimiento por sus respectivos tr\u00e1mites.<\/p>\n

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– Modificaciones en el \u00e1mbito fiscal y tributario:<\/strong><\/p>\n

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En relaci\u00f3n con las novedades tributarias, adem\u00e1s de introducir una exenci\u00f3n para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1\/1993, de 24 de septiembre; se realizan tambi\u00e9n modificaciones en materia econ\u00f3mica y fiscal en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2004, de 5 de marzo, introduciendo tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.<\/p>\n

 <\/p>\n

Sucintamente, las medidas consisten en exceptuar de la obligaci\u00f3n de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente p\u00fablico en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jur\u00eddica; la modificaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con car\u00e1cter permanente, mediante su remisi\u00f3n a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, auton\u00f3mica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobaci\u00f3n de la correspondiente ordenanza fiscal; as\u00ed como la creaci\u00f3n de una bonificaci\u00f3n potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jur\u00eddica, a la que podr\u00e1n acogerse las viviendas sujetas a reg\u00edmenes de protecci\u00f3n p\u00fablica en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta est\u00e1 limitada por un determinado marco normativo. Esto \u00faltimo ha de ponerse necesariamente en relaci\u00f3n con las disposiciones adicionales primera y segunda del Real Decreto-ley 7\/2019, no por su contenido actual, sino por lo que podr\u00eda derivarse de las medidas enumeradas en dichos preceptos.<\/p>\n

 <\/p>\n

– Creaci\u00f3n de un sistema de \u00edndices de referencia del precio del alquiler de vivienda:<\/strong><\/p>\n

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Finalmente, la disposici\u00f3n adicional primera procede a enumerar una serie de medidas a tomar por el Ministerio de Fomento para \u201cdinamizar la oferta de vivienda en alquiler\u201d, si bien lo realmente novedoso, que no necesariamente \u00fatil, se introduce en la disposici\u00f3n adicional segunda. En dicho precepto se indica que se crea el denominado \u201cSistema de \u00edndices de referencia del precio del alquiler de vivienda\u201d, de car\u00e1cter estatal, si bien remite a las Comunidades Aut\u00f3nomas la posibilidad de definir espec\u00edficamente su propio \u00edndice. Sin embargo, queda por definir cu\u00e1l ser\u00e1 la eficacia de dicho \u00edndice.<\/p>\n

 <\/p>\n

En cualquier caso, conforme a la disposici\u00f3n transitoria primera del Real Decreto-ley 7\/2019, las modificaciones ser\u00e1s aplicables a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, as\u00ed como a los formalizados previamente si las partes lo acuerdan expresamente. No obstante, estaremos expectantes tanto de su potencial impacto, como de cu\u00e1l sea la vigencia de estas medidas, dado que habr\u00e1n de ser convalidadas por el Congreso de los Diputados, sobre todo si atendemos al anterior Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre, y su escasa duraci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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