\u00abEn este art\u00edculo queremos resaltar aquellos puntos que consideramos m\u00e1s relevantes en relaci\u00f3n con el an\u00e1lisis previo, desde la perspectiva econ\u00f3mica, de las propuestas de actuaci\u00f3n en materia de urbanismo\u201d<\/p>\n
<\/p>\n
1.- INTRODUCCI\u00d3N<\/strong><\/p>\n La configuraci\u00f3n b\u00e1sica del llamado Derecho urban\u00edstico tiene su origen en la Ley de 12 de mayo de 1956, sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana<\/strong>.<\/p>\n Hubo cambios y ajustes a lo largo del tiempo.<\/p>\n A la citada Ley del 56 le siguen el Real Decreto 1346\/1976, de 9 de abril, Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana (Ley del Suelo 1976)<\/strong> y sus Reglamentos de Planeamiento, Gesti\u00f3n y Disciplina<\/strong>\u2014los dos primeros a\u00fan vigentes en Andaluc\u00eda\u2014; el Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, que aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana (Texto Refundido Ley del Suelo de 1992); la Ley 6\/1998, de 13 de abril (Ley del Suelo 1998)<\/strong> y posteriores leyes y reglamentos producidos por cada una de las diecisiete Comunidades Aut\u00f3nomas.<\/p>\n En Andaluc\u00eda est\u00e1 vigente la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda<\/strong> (LOUA) y el Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda<\/strong>, reiteramos, en materia de gesti\u00f3n y planeamiento siguen vigentes la Comunidad los reglamentos de planeamiento y gesti\u00f3n de la Ley del 76.<\/p>\n La mayor parte de las figuras y sistemas de planeamiento y gesti\u00f3n, por no decir todos, se han mantenido hasta la fecha, como decimos, con ajustes y cambios.<\/p>\n Sin embargo \u00a0la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo de origen estatal da inicio a una reforma que parece va a ser de calado, una vez se complete por los legisladores auton\u00f3micos.<\/p>\n A la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo l<\/strong>e han seguido el Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, que aprueba el Texto Refundido de esta Ley de Suelo de 2008;<\/strong> la Ley 8\/2013, de 26 de junio, de Rehabilitaci\u00f3n, Regeneraci\u00f3n y Renovaci\u00f3n urbanas<\/strong> y finalmente el Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana de 2015<\/strong> (TRLSRU 2015), vigente este \u00faltimo en la actualidad.<\/p>\n La Ley del a\u00f1o 1956 responde a una realidad que no es la de hoy. Los problemas hoy son otros. En el a\u00f1o 1956 no exist\u00edan los medios, ni se ten\u00edan los conocimientos con los que hoy contamos.<\/p>\n No vamos a comentar en este art\u00edculo cuales son las pol\u00edticas que en los pr\u00f3ximos a\u00f1os se quieren aplicar. En lo que interesa a este art\u00edculos nos basta con remitimos a la Nueva Agenda Urbana, aprobada por la Conferencia de las Naciones Unidas sobre la Vivienda y el Desarrollo Urbano Sostenible (Habitat III), en Quito y a la Agenda Urbana de la Uni\u00f3n Europea; las Comunidades Aut\u00f3nomas tambi\u00e9n est\u00e1n redactando este tipo de documentos, existiendo un cierto consenso en determinadas situaciones que se quieren revertir.<\/p>\n Los cambios regulatorios y de otro tipo no se producen \u00fanicamente en el campo del Derecho urban\u00edstico o del Urbanismo en general, como materia interdisciplinar, sino que es general, en el plano que nos ocupa del Derecho, afecta a m\u00faltiples \u00e1mbitos del Ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n Si se siguen las Agendas y Acuerdos internacionales que progresivamente se van aprobando se comprueba que se trata de un movimiento internacional, con el que se alinea la Uni\u00f3n Europea, el Estado Espa\u00f1ol, las CCAA, Municipios y gran parte de las entidades y organizaciones conectados con la materia. Es por ello que opinamos que proseguir\u00e1n los cambios por las v\u00edas propuestas, tanto en el \u00e1mbito del ordenamiento jur\u00eddico, como en la realidad de las ciudades en las que vivimos.<\/p>\n Los problemas que se plantean y las soluciones que se esbozan son muchas, afectan a m\u00faltiples facetas de la actividad humana. Para este art\u00edculo nos \u00a0limitamos a decir que ha desaparecido la idea de que es posible el desarrollo material ilimitado. En Espa\u00f1a, y en el mundo del urbanismo, significa que \u00e9ste ya no debe no centrarse en crear nuevo suelo urbanizado, sino en mejorar la utilizaci\u00f3n de la organizaci\u00f3n ya implantada.<\/p>\n En lo que interesa a este art\u00edculo, se intensifican los requerimientos \u00a0de evaluaci\u00f3n previa y justificaci\u00f3n de las decisiones que conlleven consumo de recursos. La utilizaci\u00f3n del suelo en general pretende ser m\u00e1s racional. Se busca la estabilidad y el equilibrio, para lo que adem\u00e1s se arbitran sistemas de seguimiento de la evoluci\u00f3n de los planes, el cumplimiento de las medidas correctoras que condicionan las actuaciones, con el objetivo de realizar ajustes cuando sea necesario.<\/p>\n En materia estrictamente econ\u00f3mica, junto al antiguo estudio econ\u00f3mico-financiero de los planes<\/strong>, t\u00edpico del Derecho urban\u00edstico que conocemos, \u00a0aparecen el informe de sostenibilidad, la memoria de viabilidad econ\u00f3mica y el informe de seguimiento.<\/strong><\/p>\n 2.- EL ESTUDIO ECON\u00d3MICO-FINANCIERO: AN\u00c1LISIS DE LA VIABILIDAD ECON\u00d3MICA DE LAS ACTUACIONES URBAN\u00cdSTICAS<\/strong><\/p>\n 2.1.- OBJETO Y FINALIDAD DEL ESTUDIO EC\u00d3NOMICO-FINANCIERO DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO<\/strong><\/p>\n La LOUA<\/strong> a trav\u00e9s de su art.19.1 a) regla 3\u00aa<\/strong> exige que en las memorias de los planes conste<\/p>\n \u00aben funci\u00f3n del alcance y naturaleza de las determinaciones del instrumento de planeamiento sobre previsiones de programaci\u00f3n y gesti\u00f3n\u00bb un estudio econ\u00f3mico-financiero que \u00abincluir\u00e1 evaluaci\u00f3n anal\u00edtica de las posibles implicaciones del plan, en funci\u00f3n de los agentes inversores previstos y de la l\u00f3gica secuencial para sus desarrollo y ejecuci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n En este documento debe justificarse que las actuaciones proyectadas van a contar con recursos financieros suficientes, que garantizan su materializaci\u00f3n en tiempo. Pretende evitar la entrada en vigor de planes que luego quedan sin ejecutar total o parcialmente.<\/p>\n En el Estudio deben estar tanto los costes de ejecuci\u00f3n como las fuentes de financiaci\u00f3n, ya sean p\u00fablicas o privadas.<\/p>\n El grado de justificaci\u00f3n y de detalle exigible depende de las propias determinaciones; de su grado de detalle. En general no es posible que se estimen los costes al c\u00e9ntimo, para ello ser\u00eda necesario tramitar los proyectos ejecutivos al mismo tiempo. Sin embargo, en todo caso, hay que identificar a los inversores privados y p\u00fablicos.<\/p>\n No es posible completar el estudio econ\u00f3mico-financiero hasta la consolidaci\u00f3n de las determinaciones al final del procedimiento pues resulta evidente que la disponibilidad de recursos financieros depender\u00e1 de las propias determinaciones.<\/p>\n La exigencia de detalle es mayor en los planes de desarrollo.<\/p>\n 2.2.- EXIGIBILIDAD DEL ESTUDIO ECON\u00d3MICO-FINANCIERO<\/strong><\/p>\n Conforme al art. 19.1 a) LOUA<\/strong> no cabe duda de que en Andaluc\u00eda el estudio econ\u00f3mico-financiero es exigible en todos los casos.<\/p>\n La ausencia del documento es motivo de nulidad, de invalidez del documento. Simplemente no deber\u00eda poder aprobarse ni tener efecto alguno. En cuanto a la insuficiencia del mismo, esto es, ya sea porque la justificaci\u00f3n se meramente \u201cformal\u201d o porque simplemente no sea correcto, resulta evidente que depender\u00e1 de lo que digan los tribunales en caso de impugnaci\u00f3n.<\/p>\n En cualquier caso, nunca ha bastado una simple apariencia de estudio econ\u00f3mico-financiero. La lista sentencias anulatorias por falta o insuficiencia del estudio econ\u00f3mico-financiero es larga.<\/p>\n 2.3.- EVOLUCI\u00d3N DEL ESTUDIO ECON\u00d3MICO-FINANCIERO<\/strong><\/p>\n El estudio econ\u00f3mico-financiero aparece en la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 12 de mayo de 1956 como uno de los documentos que deben integrar los planes urban\u00edsticos.<\/p>\n En relaci\u00f3n con los Planes Generales, el art.9.2 e) de la Ley del 56, exig\u00eda que se realizase un \u00abEstudio econ\u00f3mico-financiero que justifique la ponderaci\u00f3n<\/strong> entre el criterio de planeamiento que se sustenta y las reales posibilidades econ\u00f3micas y financieras del territorio y poblaci\u00f3n<\/strong>\u00bb.<\/p>\n En relaci\u00f3n con los Planes Parciales el art. 10.2, letra a), de la Ley del 56 requer\u00eda \u00abMemoria justificativa de la ordenaci\u00f3n, de las etapas para realizarla y de los medios econ\u00f3micos-financieros disponibles y que deber\u00e1n quedar afectos a la ejecuci\u00f3n del Plan\u00bb.<\/strong><\/p>\n El Texto Refundido de 8 de abril de 1976 que aprob\u00f3 la llamada Ley sobre el R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana 1976, mantiene la necesidad de un \u00abestudio econ\u00f3mico-financiero\u00bb aunque lo modifica pues en su art. 12.1, con respecto de los planes generales y para el suelo urbano, lo que exige es una \u00abevaluaci\u00f3n econ\u00f3mica de la implantaci\u00f3n de los servicios y de la ejecuci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n\u00bb (art. 12.1).<\/p>\n El Reglamento de Planeamiento que desarrolla esta Ley y que se est\u00e1 vigente hoy en d\u00eda en Andaluc\u00eda (Decreto 2159\/1978, de 23 de junio, Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicaci\u00f3n de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana), trata la figura en los arts. 57, 62 y 63.<\/p>\n En ocasiones se ha discutido ante los Tribunales la exigibilidad de este estudio econ\u00f3mico-financiero, habiendo reiterado el Tribunal Supremo, en numerosas ocasiones, que es exigible. Cabe citar las siguientes: STS de 19 abril 2012, Recurso 51\/2009; STS de 17 de julio de 2014, Recurso 488\/2012; STS de 23 de octubre de 2014, Recurso 403\/2012; STS de 25 febrero 2015, Recurso de Casaci\u00f3n 858\/2013; STS de 14 septiembre 2015, Recurso de Casaci\u00f3n 3829\/2013; STS de 11 febrero 2016, Recurso de Casaci\u00f3n 1576\/2014; STS 2201\/2016 de 11 octubre, Recurso de Casaci\u00f3n 2737\/2015;\u00a0 STS 278\/2017 de 17 febrero, Recurso de Casaci\u00f3n 1125\/2016 y STS 442\/2017, de 14 marzo, Recurso 646\/2016. (Todas de la Sala de lo Contencioso Administrativo, Secci\u00f3n 5\u00aa).<\/p>\n No podemos entrar en el an\u00e1lisis de cada una de estas sentencias, bastando decir que la necesidad de este estudio econ\u00f3mico-financiero es regla general<\/strong>, aplicable a todos los instrumentos de planeamiento. Como dicen los Tribunales es complementario a la evaluaci\u00f3n de impactos, pues carece de sentido hacer la segunda si no est\u00e1 justificado que la actuaci\u00f3n se va a materializar. Es decir, si el estudio econ\u00f3mico-financiero no es favorable carece de sentido proseguir el an\u00e1lisis y valoraci\u00f3n de la actuaci\u00f3n desde otras perspectivas.<\/p>\n 3.- INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECON\u00d3MICA<\/strong><\/p>\n 3.1.- OBJETO Y FINALIDAD DEL INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECON\u00d3MICA DE LAS ACTUACIONES URBAN\u00cdSTICAS<\/strong><\/p>\n 3.1.1.- An\u00e1lisis de impactos<\/strong><\/p>\n El art. 22.4 del vigente Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana<\/strong>, dispone<\/p>\n \u00ab4. La documentaci\u00f3n de los instrumentos de ordenaci\u00f3n de las actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica deber\u00e1 incluir\u00a0 un informe o memoria de sostenibilidad econ\u00f3mica, en el que se ponderar\u00e1, en particular, el impacto de la actuaci\u00f3n en las Haciendas P\u00fablicas<\/strong> afectadas por la implantaci\u00f3n\u00a0y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias<\/strong>\u00a0o la puesta en marcha y la prestaci\u00f3n de los servicios resultantes<\/strong>, as\u00ed como la suficiencia y adecuaci\u00f3n del suelo destinado a usos productivos.\u00bb<\/strong><\/p>\n En Andaluc\u00eda, el mismo precepto citado anteriormente de la LOUA, el art.19.1 a) regla 3\u00aa<\/strong>, exige que la memoria exista \u00abun informe de sostenibilidad econ\u00f3mica, que debe contener la justificaci\u00f3n de la existencia de suelo suficiente para usos productivos y su acomodaci\u00f3n al desarrollo urbano previsto en el planeamiento<\/strong>, as\u00ed como el an\u00e1lisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las Administraciones P\u00fablicas responsables de la implantaci\u00f3n y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantaci\u00f3n y prestaci\u00f3n de los servicios necesarios.\u00bb<\/strong><\/p>\n Este es ya un instrumento de an\u00e1lisis de impactos. Es importante se\u00f1alar que en la actualidad se pretende un an\u00e1lisis que integre, al menos, la perspectiva ambiental y la econ\u00f3mica.<\/p>\n Es un documento de previsi\u00f3n. De anticipaci\u00f3n de los efectos de la actuaci\u00f3n. Se deben describir los problemas que se tratan de solucionar, c\u00f3mo se van a solucionar, aportando siempre var\u00edas opciones.<\/p>\n Se exige siempre el an\u00e1lisis de los efectos que tendr\u00eda no ejecutar lo proyectado. Se establecer\u00e1n objetivos que permitan el seguimiento de las actuaciones proyectadas. El proceso habr\u00e1 de documentarse desde un principio, con todos los informes, trabajos de recopilaci\u00f3n de datos y de cualquier tipo que se hayan llevado a cabo.<\/p>\n En el informe de sostenibilidad la cuesti\u00f3n no est\u00e1 en s\u00ed la infraestructura se va a ejecutar o no, que es materia del estudio econ\u00f3mico-financiero y casi siempre corre por cuenta de los particulares, sino en los costes que puede tener para la Administraci\u00f3n la ejecuci\u00f3n de lo proyectado, la implantaci\u00f3n de los servicios y el mantenimiento de todo ello. Para la comprensi\u00f3n de lo que el ordenamiento busca con este informe es \u00fatil la idea de garantizar la prestaci\u00f3n de los servicios con un nivel de calidad previsto. En muchos casos se trata de derechos de los ciudadanos.<\/p>\n Hay que trasladar en el tiempo el an\u00e1lisis de los costes de mantenimiento y conservaci\u00f3n para la Administraciones que en \u00faltima instancia responden de las redes a las que se a\u00f1aden las infraestructuras ejecutadas en el \u00e1mbito y que tal coste es sostenible en el tiempo.<\/p>\n 3.1.2.- Suficiencia y adecuaci\u00f3n de suelo destinado a usos productivos<\/strong><\/p>\n Parece buscar tambi\u00e9n un equilibrio entre los usos, en particular, el residencial y los \u201cusos productivos\u201d. El precepto fundamental que regula hoy este informe es el art. 22 del Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre, por el que se aprob\u00f3 el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana (TRLSRU 2015).<\/p>\n Nos parece poco clara la norma. Entendemos que este requisito s\u00f3lo es exigible a los planes generales. La suficiencia y adecuaci\u00f3n de suelo destinado a usos productivos ser\u00eda una medida para garantizar el empleo de la poblaci\u00f3n, teniendo en cuenta que los nuevos desarrollos implican un aumento de \u00e9sta. No vemos que esta obligaci\u00f3n se deba extender a instrumentos de desarrollo que deben respetar el uso global establecido para la unidad. Aun, en todo caso, podr\u00edan justificarse estas reservas para unidades de planeamiento en base a los requerimiento de complejidad funcional que se exigen a las ciudades, pero dudamos que esta fuera la intenci\u00f3n del legislador.<\/p>\n Sin embargo, teniendo en cuenta la importancia que se da en los acuerdos internacionales a los ideales de la complejidad funcional y abastecimiento con productos locales, este precepto podr\u00eda contribuir al cumplimiento de estos objetivos.<\/p>\n 3.3.3.- El informe de sostenibilidad econ\u00f3mica en la jurisprudencia<\/strong><\/p>\n El Tribunal Supremo en su STS 1236\/2017, de 12 de julio, Recurso de casaci\u00f3n n\u00fam. 1859\/2016,<\/strong> dice<\/p>\n \u00abEl citado precepto incorpora a nuestro ordenamiento jur\u00eddico el denominado Informe de sostenibilidad econ\u00f3mica, documento complementario<\/strong>, pero no sustitutivo del Estudio Econ\u00f3mico de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica<\/strong>. El referido Informe responde a un mandato con la finalidad<\/strong> de lograr un equilibrio<\/strong> entre las necesidades de implantaci\u00f3n de infraestructuras y servicios y la suficiencia de recursos p\u00fablicos y privados para su efectiva implantaci\u00f3n y puesta en uso, funcionamiento y conservaci\u00f3n<\/strong>. Se trata, en definitiva, de asegurar en la medida de lo posible y mediante una planificaci\u00f3n adecuada, la suficiencia de recursos para hacer frente a los costes que la actuaci\u00f3n ha de conllevar en orden a proporcionar un adecuado nivel de prestaci\u00f3n de servicios a los ciudadanos.\u00bb<\/strong><\/p>\n La Sentencia a\u00f1ade,<\/p>\n \u00ab\u2026la nulidad impetrada se basaba en la falta de informe de sostenibilidad econ\u00f3mica, pero la sentencia rechaza el motivo por cuanto que, una vez que se han concluido las obras de urbanizaci\u00f3n carece de sentido plantear la evaluaci\u00f3n econ\u00f3mica de la implantaci\u00f3n de los servicios o ejecuci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n, puesto que ya se hab\u00edan terminado antes de la aprobaci\u00f3n inicial de la Modificaci\u00f3n no estructural de NN.SS. a que se refiere este proceso. Y a\u00f1ade que el informe del Arquitecto municipal que acompa\u00f1\u00f3 el Ayuntamiento pon\u00eda de manifiesto que desde el a\u00f1o 2009 el mantenimiento de las infraestructuras del \u00e1mbito se asumi\u00f3 con plena normalidad por el presupuesto general municipal, aludiendo expresamente al acta de recepci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n del sector \u201cTorre del Rame\u201d, de fecha 10 de julio de 2009, a\u00f1adiendo que no se trata de un instrumento de ordenaci\u00f3n que lleve aparejado actuaciones de nueva urbanizaci\u00f3n, de reforma o renovaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n ni actuaciones de dotaci\u00f3n.\u00bb<\/p>\n Para entender la finalidad del informe de sostenibilidad econ\u00f3mica es \u00fatil la jurisprudencia del Tribunal Supremo en al que \u00e9ste se esfuerza en distinguir ambos documentos.<\/p>\n La resoluci\u00f3n que hemos citado, de 12 de julio de 2017, se remite como otras muchas a la STS de la misma Sala y Secci\u00f3n, de 30 marzo 2015, Recurso de casaci\u00f3n 1587\/2013<\/strong>, que literalmente dice<\/p>\n \u00abel concepto de sostenibilidad econ\u00f3mica a que se refiere el legislador estatal en el art\u00edculo 15.4\u00a0del Texto Refundido de la Ley de Suelo no debe confundirse con el de viabilidad econ\u00f3mica, m\u00e1s ligado al sentido y finalidad del estudio econ\u00f3mico-financiero, sino que va relacionado con dos aspectos distintos como son, por un lado, la justificaci\u00f3n de la suficiencia del suelo productivo previsto\u00a0 y, por otro, el an\u00e1lisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las Administraciones P\u00fablicas intervinientes y receptoras de las nuevas infraestructuras y responsables de los servicios resultantes. Por otra parte, desde una perspectiva temporal el informe de sostenibilidad econ\u00f3mica ha de considerar el coste p\u00fablico del mantenimiento y conservaci\u00f3n de los nuevos \u00e1mbitos resultantes en funci\u00f3n de los ingresos que la puesta en carga de la actuaci\u00f3n vaya a generar para las arcas de la Administraci\u00f3n de que se trate<\/strong>. Es decir, mientras el estudio econ\u00f3mico-financiero prever\u00e1 el coste de ejecuci\u00f3n de la actuaci\u00f3n y las fuentes de financiaci\u00f3n de la misma, el an\u00e1lisis de sostenibilidad econ\u00f3mica no se ha de limitar a un momento o per\u00edodo temporal limitado, sino que ha de justificar la sostenibilidad de la actuaci\u00f3n para las arcas p\u00fablicas desde el momento de su puesta en marcha y en tanto siga generando responsabilidad para la Administraci\u00f3n competente respecto de las nuevas infraestructuras y servicios necesarios<\/strong>. En definitiva, el Estudio Econ\u00f3mico debe demostrar la viabilidad econ\u00f3mica\u00a0de una intervenci\u00f3n de ordenaci\u00f3n detallada en un Sector o \u00e1mbito concreto y el informe o memoria de sostenibilidad econ\u00f3mica debe garantizar anal\u00edticamente que los gastos de gesti\u00f3n y mantenimiento de las infraestructuras y servicios en ese Sector o \u00e1mbito espacial pueden ser sustentados por las Administraciones p\u00fablicas, en especial la Administraci\u00f3n local competente en la actividad urban\u00edstica\u00bb.<\/p>\n Nos ha parecido tambi\u00e9n ilustrativa la STSJ de Madrid de 3 de febrero de 2017, Sala de lo Contencioso-administrativo, Secci\u00f3n 1\u00aa, Recurso contencioso-administrativo 814\/2015<\/strong>, que dice<\/p>\n \u00ab\u2026tras un estudio de las caracter\u00edsticas del municipio y de la documentaci\u00f3n obrante en el expediente, y muy especialmente de las Memorias informativa y justificativa, llega a la conclusi\u00f3n de que si la ocupaci\u00f3n del suelo debe ser eficiente, los usos deben combinarse de forma funcional e implantarse realmente, cumplir una funci\u00f3n social y asegurar un resultado equilibrado\u00bb<\/strong>.<\/p>\n La Sentencia dice tambi\u00e9n,<\/p>\n \u00abLa Ley recoge tambi\u00e9n la figura de los informes de sostenibilidad econ\u00f3mica que se dirigen a evitar los impactos negativos en las haciendas p\u00fablicas mediante la consecuci\u00f3n de un equilibrio en la relaci\u00f3n de ingresos tributarios y de gastos de mantenimiento ocasionados por la cesi\u00f3n a la administraci\u00f3n de los suelos dotacionales p\u00fablicos e infraestructuras que aqu\u00e9lla recibe en el marco del proceso de producci\u00f3n de ciudad.<\/strong> El objetivo es, por una parte, imposibilitar la generaci\u00f3n de d\u00e9ficits en la gesti\u00f3n municipal de estos suelos p\u00fablicos y, de otra, dimensionar racionalmente los \u00e1mbitos de ejecuci\u00f3n urbanizadora, al tener que adecuarlos a la capacidad de absorci\u00f3n por el mercado de los productos inmobiliarios que de ellos se deriven, para evitar la aparici\u00f3n de \u00abciudades fantasmas\u201d.<\/p>\n 3.2.- EVOLUCI\u00d3N DE LA NORMA HASTA SU FORMULACI\u00d3N ACTUAL<\/strong><\/p>\n Hay que contextualizar este informe de sostenibilidad econ\u00f3mica en el marco del Derecho comunitario y en relaci\u00f3n con los principios de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera (Tratado de Maastricht de 1992 y otros posteriores).<\/p>\n El Informe de Sostenibilidad Econ\u00f3mica tiene su primera forma en la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo<\/strong>, que pon\u00eda de manifiesto la necesidad de tener en cuenta la perspectiva de la \u201csostenibilidad\u201d en el an\u00e1lisis econ\u00f3mico de determinadas decisiones urban\u00edsticas. La primera formulaci\u00f3n de la norma la hac\u00eda el art. 15.4 de la referida Ley y exig\u00eda este an\u00e1lisis \u00fanicamente para aquellos planes (urban\u00edsticos y de ordenaci\u00f3n del territorio) que pudiesen provocar en el futuro actuaciones de nueva urbanizaci\u00f3n, esto es, de transformaci\u00f3n del suelo r\u00fastico en urbanizado y de reforma y renovaci\u00f3n de suelos ya urbanizados. Se dejaban al margen las actuaciones conocidas como de dotaci\u00f3n.<\/p>\n La crisis iniciada en el 2008 motiv\u00f3 la aprobaci\u00f3n de la Ley Org\u00e1nica 2\/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera y la modificaci\u00f3n del art. 135 CE.<\/p>\n La Ley 8\/2013, de 26 de junio, de Rehabilitaci\u00f3n, Regeneraci\u00f3n y Renovaci\u00f3n Urbana<\/strong> a trav\u00e9s de su Disposici\u00f3n Final Duod\u00e9cima<\/strong> ampli\u00f3 la exigencia de este informe tambi\u00e9n para las actuaciones de dotaci\u00f3n,<\/strong> es decir aquellas que fueran a \u00abincrementar las dotaciones p\u00fablicas de un \u00e1mbito de suelo urbanizado para reajustar su proporci\u00f3n con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica a una o m\u00e1s parcelas del \u00e1mbito y no requieran la reforma o renovaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n de este.\u00bb<\/p>\n El precepto que regula este informe es hoy el art. 22 del TRLSRU 2015\u2014aprobado por Real Decreto Legislativo 7\/2015, de 30 de octubre<\/strong>\u2014, al que hemos referencia con anterioridad.<\/p>\n 3.3.- INSTRUMENTOS QUE REQUIEREN DE ESTE INFORME<\/strong><\/p>\n Dicho lo anterior, puede sintetizarse en que se exigir\u00e1 el informe a aquellos expedientes cuya aprobaci\u00f3n determine que tenga lugar una o varias de las siguientes actuaciones materiales: (1) Actuaciones de urbanizaci\u00f3n de suelos r\u00fasticos, (2) de reforma o renovaci\u00f3n de suelos urbanizados y de (3) mejora o incremento de dotaciones p\u00fablicas en suelo urbanizado con objeto de adecuarlas a nuevos usos.<\/p>\n 4.- LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECON\u00d3MICA<\/strong><\/p>\n 4.1.- OBJETO Y FINALIDAD DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECON\u00d3MICA<\/strong><\/p>\n El cumplimiento de los objetivos que de una forma u otra se van asumiendo a trav\u00e9s de los acuerdos, declaraciones y agendas van a requerir importantes esfuerzos de inversi\u00f3n en el suelo urbano.<\/p>\n En muchos casos hablamos de obras en infraestructuras. De mejora de barrios, rehabilitaci\u00f3n o modernizaci\u00f3n de edificaciones.<\/p>\n Estas actuaciones son muy costosas. Las Administraciones van a tener que invertir aunque parece claro que no podr\u00e1n hacerlo solas sin poner en riesgo el equilibrio de sus finanzas.<\/p>\n Entendemos que es por ello que el Legislador crea la posibilidad de que, al menos, en parte, se cubran estas actuaciones mediante la introducci\u00f3n de nuevas tipolog\u00edas, usos y a trav\u00e9s de incrementos en las densidades y edificabilidades m\u00e1ximas.<\/p>\n Deber\u00e1 por tanto existir un equilibrio entre estos nuevos usos e incrementos y los costes de las actuaciones y para garantizar esa proporci\u00f3n, que al fin y al cabo puede medirse monetariamente, aparece la llamada Memoria de Viabilidad Econ\u00f3mica que hoy se encuentra en el ya citado art. 22 del TRLSRU 2015, pero esta vez al Apartado 5, que establece:<\/p>\n \u00ab5. La ordenaci\u00f3n\u00a0y ejecuci\u00f3n\u00a0de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformaci\u00f3n urban\u00edstica, requerir\u00e1 la elaboraci\u00f3n de una memoria\u00a0que asegure\u00a0su viabilidad econ\u00f3mica,<\/strong> en t\u00e9rminos\u00a0de rentabilidad, de adecuaci\u00f3n a los l\u00edmites del deber legal de conservaci\u00f3n\u00a0y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su \u00e1mbito de actuaci\u00f3n<\/strong>, y contendr\u00e1, al menos, los siguientes elementos:<\/strong><\/p>\n a)\u00a0Un estudio comparado\u00a0de los par\u00e1metros urban\u00edsticos existentes y, en su caso, de los propuestos, con identificaci\u00f3n de las determinaciones urban\u00edsticas b\u00e1sicas referidas a edificabilidad, usos y tipolog\u00edas edificatorias y redes p\u00fablicas que habr\u00eda que modificar. La memoria analizar\u00e1, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad, o introducci\u00f3n de nuevos usos, as\u00ed como la posible utilizaci\u00f3n del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio econ\u00f3mico, a la rentabilidad de la operaci\u00f3n y a la no superaci\u00f3n de los l\u00edmites del deber legal de conservaci\u00f3n.<\/p>\n b)\u00a0Las determinaciones econ\u00f3micas b\u00e1sicas relativas a los valores de repercusi\u00f3n de cada uso urban\u00edstico propuesto, estimaci\u00f3n del importe de la inversi\u00f3n, incluyendo, tanto las ayudas p\u00fablicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, as\u00ed como la identificaci\u00f3n del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes p\u00fablicas.<\/p>\n c)\u00a0El an\u00e1lisis de la inversi\u00f3n que pueda atraer la actuaci\u00f3n\u00a0y la justificaci\u00f3n de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformaci\u00f3n f\u00edsica propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los l\u00edmites del deber legal de conservaci\u00f3n.<\/p>\n El an\u00e1lisis referido en el p\u00e1rrafo anterior har\u00e1 constar, en su caso, la posible participaci\u00f3n de empresas de rehabilitaci\u00f3n o prestadoras de servicios energ\u00e9ticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gesti\u00f3n, mediante la financiaci\u00f3n de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, as\u00ed como la financiaci\u00f3n de la operaci\u00f3n por medio de ahorros amortizables en el tiempo.<\/p>\n d)\u00a0El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortizaci\u00f3n de las inversiones y la financiaci\u00f3n de la operaci\u00f3n.<\/p>\n e)\u00a0La evaluaci\u00f3n de la capacidad p\u00fablica necesaria para asegurar la financiaci\u00f3n y el mantenimiento de las redes p\u00fablicas que deban ser financiadas por la Administraci\u00f3n, as\u00ed como su impacto en las correspondientes Haciendas P\u00fablicas.\u00bb<\/p>\n Se\u00f1alamos los llamados \u201celementos\u201d porque el Tribunal Constitucional en su Sentencia 143\/2017, de 14 de diciembre<\/strong>, declar\u00f3 nulo parcialmente nulo el precepto.<\/p>\n Pero la raz\u00f3n no est\u00e1 en su disconformidad con el ordenamiento sino que en proceden del Legislador Estatal y el Tribunal Constitucional entiende que se extralimita al regular tan exhaustivamente el contenido del informe. Corresponde a cada Comunidad Aut\u00f3noma aportar a la norma el contenido eliminado por el Tribunal Constitucional.<\/p>\n El resto del precepto est\u00e1 vigente, de tal manera que es posible afirmar que esta Memoria de viabilidad econ\u00f3mica es exigible en la tramitaci\u00f3n de instrumentos cuya aprobaci\u00f3n conlleve actuaciones en el medio urbano. Se refiere tanto a instrumentos de ordenaci\u00f3n\u2014imaginamos que planes, modificaciones de planes y normativas\u2014as\u00ed como a los instrumentos que definan actuaciones de ejecuci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n existente.<\/p>\n El precepto tiene en cuenta principalmente a los propietarios incluidos en el \u00e1mbito.<\/p>\n El precepto exige que la actuaci\u00f3n sea rentable para quien la acometa. Este informe es necesario ya que es necesario analizar hasta d\u00f3nde se puede llegar en los incrementos o cambios para hacer rentable la intervenci\u00f3n.<\/p>\n El informe debe evitar que la nueva ordenaci\u00f3n pueda tenga efectos confiscatorios, estando en este \u00faltimo caso condenada a su inejecuci\u00f3n. Entendemos que tambi\u00e9n debe controlar los beneficios de cada agente, buscando su distribuci\u00f3n y evitando lucros excesivos, injustificados.<\/p>\n Por tanto, el precepto introduce l\u00edmites. Uno es el deber legal de conservaci\u00f3n, que sabemos obedece a lo m\u00e1ximo que la propiedad est\u00e1 obligada con respecto de la conservaci\u00f3n de su inmueble, por tanto, la operaci\u00f3n no puede conllevar cargas que lo superen. En ese caso, de acreditarse la necesidad absoluta de llevar a cabo la actuaci\u00f3n, la Administraci\u00f3n tendr\u00eda que expropiar, probablemente con beneficiario en un tercero, alguna sociedad o agencia urbanizadora que se mencionan en la Ley. Entendemos que se refiere a actuaciones de renovaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n y de rehabilitaci\u00f3n o adecuaci\u00f3n de edificios.<\/p>\n La esencia de la Memoria, por tanto, est\u00e1 en que la aprobaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n requiere demostrar que la actuaci\u00f3n va a ser rentable para los propietarios o quien vaya a acometerla. En el pasado, cuando se trataba de urbanizar suelo urbanizable esta t\u00e9cnica de generar expectativas result\u00f3 muy eficaz.<\/p>\n 4.2.- G\u00c9NESIS Y EVOLUCI\u00d3N NORMATIVA<\/strong><\/p>\n Esta Memoria aparece en el art\u00edculo 11 de la Ley 8\/2013, de 26 de junio, de Rehabilitaci\u00f3n, Regeneraci\u00f3n y Renovaci\u00f3n urbanas, siendo declarado nulo el precepto por la citada STC 143\/2017, de 14 de diciembre, en los t\u00e9rminos que hemos expuesto\u2014 \u00abelementos\u00bb a) a e)\u2014, y pasa sin alteraciones al art. 22 del TRLSRU 2015, Apartado 5.<\/p>\n 4.3.- CONTENIDO<\/strong><\/p>\n A continuaci\u00f3n analizamos cada uno de los puntos que deb\u00eda contener esta memoria de viabilidad econ\u00f3mica conforme a la redacci\u00f3n original del precepto:<\/p>\n 1)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El precepto exige, en primer t\u00e9rmino, que se comparen los par\u00e1metros urban\u00edsticos existentes con los propuestos. Cuando el precepto habla de par\u00e1metros existentes entendemos que se refiere a los materializados en la realidad f\u00edsica, pues cabe la posibilidad de que existan edificaciones y usos en fuera de ordenaci\u00f3n, no conformes con el planeamiento, sirviendo de poco el an\u00e1lisis entre un planeamiento no materializado y el nuevo que se propone.<\/p>\n En nuestra opini\u00f3n se trata de que quede claro que es lo que hay y que es lo que puede llegar a existir, a los efectos que hemos dicho anteriormente, esto es, para poder justificar posteriormente la rentabilidad econ\u00f3mica de la actuaci\u00f3n. En este sentido, se deber\u00e1 comparar lo b\u00e1sico: La edificabilidades existentes frente a las propuestas; los usos existentes frente a los propuestos; las tipolog\u00edas existentes frente a las propuestas, as\u00ed como los costes en infraestructura b\u00e1sica que haya que acometer.<\/p>\n Debe tenerse en cuenta que estos par\u00e1metros son los que configuran los derechos y las obligaciones de los propietarios.<\/p>\n 2)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Avanzamos en lo que hemos dicho. Esta Memoria debe incluir los valores de repercusi\u00f3n de los usos propuestos, lo que servir\u00e1 para distribuir cargas y beneficios. El Legislador efectivamente prev\u00e9 operaciones de equidistribuci\u00f3n de beneficios y cargas en el suelo urbano.<\/p>\n 3)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Debe contener tambi\u00e9n el importe de la inversi\u00f3n, lo que es propio del estudio econ\u00f3mico-financiero. Es decir se deben identificar los recursos vinculados a la actuaci\u00f3n, ya sean privados o p\u00fablicos (ayudas p\u00fablicas, directas e indirectas).<\/p>\n Respecto a los costes el precepto recuerda que las indemnizaciones deben constar. No olvidemos que estas actuaciones potencialmente pueden conllevar demoliciones y realojos.<\/p>\n En definitiva se trata de prever cuales pueden ser los ingresos frente a los gastos.<\/p>\n 4)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Resulta necesario identificar los sujetos que van a financiar la operaci\u00f3n, pues tendr\u00e1 que estar justificado que la actuaci\u00f3n, esto es, que los nuevos usos, densidades, edificabilidades y tipolog\u00edas (alturas) son capaces de generar ingresos que quedar\u00e1n vinculados a la transformaci\u00f3n f\u00edsica de la ciudad con el menor impacto posible para el patrimonio personal de los vecinos, ya que seg\u00fan hemos dicho, el l\u00edmite de las obligaciones de estos est\u00e1 en el deber legal de conservaci\u00f3n y prevemos que ni tan siquiera se plantea seriamente que vayan a verse afectados patrimonialmente en forma alguna dado el impacto electoral que ello tendr\u00eda.<\/p>\n 5)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El precepto dice tambi\u00e9n que la Memoria tambi\u00e9n debe hacer previsiones temporales, esto es, plazos de amortizaci\u00f3n de las inversiones y financiaci\u00f3n de la operaci\u00f3n.<\/p>\n 6)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Por \u00faltimo, la capacidad p\u00fablica para asegurar la financiaci\u00f3n. Es decir, el Legislador se toma muy en serio el \u00e9xito de estas operaciones. En \u00faltima instancia la Administraci\u00f3n interviniente debe asegurar la financiaci\u00f3n. Tambi\u00e9n el mantenimiento de las redes y servicios y su impacto en las Haciendas P\u00fablicas.<\/p>\n 4.4.- INSTRUMENTOS QUE DEBEN SOMETERSE AL INFORME DE SOSTENIBILIDAD<\/strong><\/p>\n Ya lo hemos dicho, deben realizarse en relaci\u00f3n con decisiones que afecten a la ordenaci\u00f3n del medio urbano o de mera ejecuci\u00f3n (imaginamos que actuaciones de renovaci\u00f3n, reurbanizaci\u00f3n, dotaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n de lo existente, que no requieren alteraci\u00f3n del planeamiento).<\/p>\n Cuando el precepto exige este informe a la ordenaci\u00f3n de actuaciones sobre el medio urbano imaginamos que se refiere a modificaciones de planeamiento para crear nuevas realidades, y puede que para dar cobertura a partes de lo existente que no es conforme con el planeamiento objeto de modificaci\u00f3n.<\/p>\n 5.- LAS OBLIGACIONES DE SEGUIMIENTO DE LA ACTIVIDAD URBAN\u00cdSTICA<\/strong><\/p>\n Seguimos en el art. 22 del TRLSRU 2015, en este caso en el Apartado 6<\/strong>, que literalmente dice<\/p>\n \u00ab6. Las Administraciones competentes en materia de ordenaci\u00f3n y ejecuci\u00f3n urban\u00edsticas deber\u00e1n elevar al \u00f3rgano que corresponda de entre sus \u00f3rganos colegiados de gobierno, con la periodicidad m\u00ednima que fije la legislaci\u00f3n en la materia, un informe de seguimiento de la actividad de ejecuci\u00f3n urban\u00edstica de su competencia, que deber\u00e1 considerar al menos la sostenibilidad ambiental y econ\u00f3mica a que se refiere este art\u00edculo.<\/p>\n Los Municipios estar\u00e1n obligados al informe a que se refiere el p\u00e1rrafo anterior cuando lo disponga la legislaci\u00f3n en la materia y, al menos, cuando deban tener una Junta de Gobierno Local.<\/p>\n El informe a que se refieren los p\u00e1rrafos anteriores podr\u00e1 surtir los efectos propios del seguimiento a que se refiere la legislaci\u00f3n de evaluaci\u00f3n de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, cuando cumpla todos los requisitos en ella exigidos.\u00bb<\/p>\n No hemos analizado este precepto en el cap\u00edtulo dedicado al informe de sostenibilidad porque resulta obvio que la obligaci\u00f3n de seguimiento no se limita al seguimiento de las medidas que propongan los informes de sostenibilidad. Se refiere, con car\u00e1cter general, a la actividad de ejecuci\u00f3n urban\u00edstica, de la que es responsable la Administraci\u00f3n.<\/p>\n En todo caso, el establecimiento de medidas correctoras de los impactos y seguimiento de su cumplimiento y efectividad son propios de la metodolog\u00eda propia de los an\u00e1lisis de impactos ambientales, ahora tambi\u00e9n econ\u00f3micos, pues ambos deben estudiarse conjuntamente.<\/p>\n Es preceptivo un seguimiento de las decisiones que permita verificar su acierto y en caso necesario, realizar ajustes y correcciones.<\/p>\n El art. 3.2 Real Decreto 1492\/2011, de 24 de octubre, Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo<\/strong> sirve para completar el art. 22.6 del TRLSRU.<\/strong> El art. 3.2 del Reglamento de valoraciones, dice \u00ab 2. En el informe de seguimiento de la actividad de ejecuci\u00f3n urban\u00edstica a que se refiere el art\u00edculo 15.5 de la Ley de Suelo, constar\u00e1, como m\u00ednimo, el cumplimiento de las previsiones de los informes de sostenibilidad econ\u00f3mica y ambiental y las eventuales desviaciones resultantes en relaci\u00f3n con las estimaciones realizadas en los mismos,<\/strong> as\u00ed como, en su caso, la propuesta de las medidas que favorezcan el equilibrio ambiental y territorial o el reajuste econ\u00f3mico para la Hacienda Local que pudiera derivarse del an\u00e1lisis del impacto de la memoria de sostenibilidad econ\u00f3mica<\/strong> al que se refiere el apartado anterior.\u00bb<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u00abEn este art\u00edculo queremos resaltar aquellos puntos que consideramos m\u00e1s relevantes en relaci\u00f3n con el an\u00e1lisis previo, desde la perspectiva […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":2379,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[103],"class_list":["post-2376","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articulos-de-opinion","tag-urbanismo"],"yoast_head":"\n