{"id":2395,"date":"2019-07-04T09:57:34","date_gmt":"2019-07-04T09:57:34","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=2395"},"modified":"2019-07-10T10:01:25","modified_gmt":"2019-07-10T10:01:25","slug":"entrada-en-vigor-de-la-ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/entrada-en-vigor-de-la-ley-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Entrada en vigor de la Ley Reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario"},"content":{"rendered":"

El d\u00eda 16 de junio ha entrado en vigor la Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario. La misma tiene como objeto la trasposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.<\/p>\n

Dicha Ley, entre otras cosas, contiene una serie de normas que pretenden imponer obligaciones a los prestamistas e intermediarios de cr\u00e9dito, estableci\u00e9ndose igualmente un r\u00e9gimen sancionador en el caso de incumplimiento de las mismas. El presente art\u00edculo \u00fanicamente tiene por objeto hacer una breve rese\u00f1a de algunas de dichas obligaciones.<\/p>\n

1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

La aplicaci\u00f3n de la Ley se limita a los contratos de pr\u00e9stamo concedidos por quienes realicen dicha actividad de manera profesional (con independencia de que sean personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas), cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona f\u00edsica y dicho contrato tenga por objeto:<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria u otro derecho real de garant\u00eda sobre un inmueble de uso residencial.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.<\/p>\n

Esta Ley s\u00f3lo es de aplicaci\u00f3n a los contratos suscritos a partir de su entrada en vigor (16 de junio de 2019), novaciones de contratos ya suscritos que se produzcan con posterioridad y a cl\u00e1usulas de vencimiento anticipados que a\u00fan contenidas en contratos anteriores a\u00fan no se hayan producido.<\/p>\n

2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Contenido y obligaciones de los contratos de cr\u00e9ditos inmobiliarios<\/strong><\/p>\n

Una de las novedades que trae consigo la Ley es el establecimiento de la obligaci\u00f3n a los prestamistas de crear procedimientos de an\u00e1lisis de la solvencia del potencial prestatario, procedimientos que deben revisarse peri\u00f3dicamente.<\/p>\n

El prestamista, intermediario de cr\u00e9dito o su representante designado, en su caso, deber\u00e1 entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de diez d\u00edas naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentaci\u00f3n:<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de la Ley, que tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como m\u00ednimo, deber\u00e1 de ser de diez d\u00edas.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informar\u00e1 al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cl\u00e1usulas o elementos relevantes, como, por ejemplo, la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del pr\u00e9stamo como consecuencia del impago.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En caso de tratarse de un pr\u00e9stamo a tipo de inter\u00e9s variable, debe facilitarse al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas peri\u00f3dicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evoluci\u00f3n de los tipos de inter\u00e9s.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Una copia del proyecto de contrato que incluir\u00e1, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Informaci\u00f3n de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuir\u00e1n del siguiente modo:<\/p>\n

a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los gastos de tasaci\u00f3n del inmueble corresponder\u00e1n a prestatario y los de gestor\u00eda al prestamista.<\/p>\n

b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El prestamista asumir\u00e1 el coste de los aranceles notariales de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario y los de las copias los asumir\u00e1 quien las solicite.<\/p>\n

c)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los gastos de inscripci\u00f3n de las garant\u00edas en el registro de la propiedad corresponder\u00e1n al prestamista.<\/p>\n

d)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jur\u00eddicos documentados se realizar\u00e1 de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.<\/p>\n

Se establecen determinadas obligaciones de asesoramiento al Notario que elija el prestatario, debiendo quedar reflejado en un acta que se ha procedido al citado asesoramiento. Este consistir\u00e1 al menos en la informaci\u00f3n de manera individualizada de las cl\u00e1usulas espec\u00edficas recogidas en la Ficha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y la realizaci\u00f3n de un test cuyo objeto es la concreci\u00f3n de la documentaci\u00f3n e informaci\u00f3n entregada y suministrada.<\/p>\n

El acta deber\u00e1 extenderse con al menos un d\u00eda de antelaci\u00f3n al de la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica del contrato de pr\u00e9stamo y la obligaci\u00f3n de comparecencia se extiende adem\u00e1s de al prestatario, a toda persona f\u00edsica que sea fiadora y garante del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La nueva regulaci\u00f3n sobre el vencimiento anticipado<\/strong><\/p>\n

Con la entrada en vigor de esta Ley se introduce una nueva regulaci\u00f3n en materia de vencimiento anticipado; de aplicaci\u00f3n exclusiva a los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario que hayan sido concedidos a personas f\u00edsicas, y cuya garant\u00eda recaiga sobre bienes inmuebles de uso residencial.<\/p>\n

A tenor de lo dispuesto en la nueva Ley, el prestatario perder\u00e1 el derecho al plazo del pr\u00e9stamo y se producir\u00e1 el vencimiento anticipado cuando:<\/p>\n

1.- En la primera mitad de duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo se dejen de abonar 12 cuotas mensuales vencidas\u00a0 o que las cuotas impagadas equivalgan al menos al 3% de la cuant\u00eda total del capital del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

2.- En la segunda mitad de duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo se dejen de abonar 15 cuotas mensuales vencidas o que las cuotas impagadas equivalgan al menos al 7% de la cuant\u00eda total del capital del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Adem\u00e1s, con car\u00e1cter previo el prestamista deber\u00e1 requerir el pago al prestatario concedi\u00e9ndole al menos un plazo de un mes para su cumplimiento, debiendo advertir de que, de no ser atendido, se reclamar\u00e1 el reembolso total adeudado del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Finalmente, la nueva regulaci\u00f3n proh\u00edbe cualquier pacto en contrario de las reglas aqu\u00ed dispuestas.<\/p>\n

4.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Sobre los intereses de demora<\/strong><\/p>\n

Asimismo, la nueva Ley reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario introduce cambios en la determinaci\u00f3n de los intereses de demora.<\/p>\n

Siendo igualmente de aplicaci\u00f3n exclusiva en pr\u00e9stamos concluidos por personas f\u00edsicas, cuya garant\u00eda hipotecaria recaiga sobre bien inmueble de uso residencial, los intereses de demora quedan limitados, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, al inter\u00e9s remuneratorio m\u00e1s 3 puntos porcentuales a lo largo del periodo que resulte exigible. Quedan, de igual manera, impedidos los pactos que contravengan lo dispuesto en esta materia.<\/p>\n

5.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Prohibici\u00f3n del l\u00edmite de inter\u00e9s variable a la baja o \u201ccl\u00e1usula suelo\u201d<\/strong><\/p>\n

Finalmente, otras de las novedades m\u00e1s destacadas de la presente Ley es la prohibici\u00f3n definitiva de fijar un l\u00edmite a la baja del tipo de inter\u00e9s en las operaciones con tipo de inter\u00e9s variable o cl\u00e1usula suelo.<\/p>\n

No obstante, al igual que en las dem\u00e1s estipulaciones recogidas, esta regla ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n en exclusiva a los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario suscritos entre personas f\u00edsicas y quienes los concedan en el \u00e1mbito de una actividad profesional, siempre y cuando el derecho real de garant\u00eda recaiga sobre un bien inmueble de uso residencial.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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