Como consecuencia de las medidas de contenci\u00f3n previstas en el Real Decreto 463\/2020 por el que se declara el estado de alarma, publicado en el BOE el d\u00eda 15 de marzo, muchos empresarios y comerciantes se han visto obligados a suspender su actividad empresarial y comercial y, por tanto, a cerrar los locales y establecimientos en los que ven\u00edan desarrollando dicha actividad. En este sentido, cuando la actividad se ejerce en un local o establecimiento arrendado hemos de preguntarnos qu\u00e9 consecuencias tiene el cierre del negocio obligado por el estado de alarma en las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y, fundamentalmente, en las referidas al pago de la renta.<\/p>\n
1.- El pasado 15 de marzo se public\u00f3 en el BOE el Real Decreto 463\/2020 por el que se declara el estado de alarma para la gesti\u00f3n de la situaci\u00f3n de crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19, el cual, a su vez, se declara al amparo de la Ley Org\u00e1nica 4\/1981 de 1 de junio.<\/p>\n
2.- Entre las medidas que se adoptan en el Real Decreto se encuentran las de contenci\u00f3n en determinados \u00e1mbitos establecidos en el art\u00edculo 10, concretamente en el \u00e1mbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativos, actividades de hosteler\u00eda y restauraci\u00f3n y otras adicionales. De esta forma, dicho precepto suspende la apertura al p\u00fablico de locales y establecimientos minoristas (salvo los que en el mismo se except\u00faan); la apertura al p\u00fablico de locales y establecimientos en los que se desarrollen las actividades que se recogen en el anexo del Real Decreto; y suspende las actividades de hosteler\u00eda y restauraci\u00f3n, pudiendo realizarse solo servicios de entrega a domicilio.<\/p>\n
3.- Como consecuencia de lo expuesto, muchos empresarios y comerciantes se han visto obligados a suspender su actividad empresarial y comercial y, por tanto, a cerrar los locales y establecimientos en los que ven\u00edan desarrollando dicha actividad, situaci\u00f3n en la que tambi\u00e9n se han encontrado empresarios, que a\u00fan no estando obligados a suspender su actividad, han visto reducida la misma hasta el extremo de tener que cesar en ella. En este sentido, cuando la actividad se lleva a cabo en un local en propiedad no hay m\u00e1s consecuencias que las propias del cierre temporal del negocio (y que no son precisamente menores). Pero, cuando la actividad se ejerce en un local o establecimiento arrendado, la pregunta surge por s\u00ed sola: \u00bfqu\u00e9 consecuencias tiene el cierre del negocio obligado por el estado de alarma o consecuencia del mismo en las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y, fundamentalmente, en las referidas al pago de la renta?<\/p>\n
Dicha pregunta no tiene, a nuestro juicio, una \u00fanica posible respuesta, sino que la misma depender\u00e1 de cada caso. Por ello, el objetivo de la presente nota no es proporcionar una respuesta est\u00e1ndar o aplicable a todos o mayor\u00eda de casos, toda vez que, como decimos, habr\u00e1 que analizar uno por uno (pi\u00e9nsese que no ser\u00e1 lo mismo el an\u00e1lisis de un supuesto en el que, por ejemplo, se haya pactado una renta variable, que el caso en el que estemos ante una renta fija), sino simplemente establecer unas l\u00edneas generales.<\/p>\n
4.- De esta forma, ante el obligado cierre impuesto por el estado de alarma, cabe pensar si es aplicable la denominada cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d, en virtud de la cual el arrendatario podr\u00eda solicitar una reducci\u00f3n de la renta pactada. La rebus no tiene un reflejo normativo, sino que es una construcci\u00f3n jurisprudencial, cuya aplicaci\u00f3n por los juzgados y tribunales ha sido extraordinariamente restrictiva, incluso en la anterior crisis econ\u00f3mica y financiera (aunque es obvio que en tales circunstancias tuvo mayor acogida). La aplicaci\u00f3n por los \u00f3rganos judiciales de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus supone imponer en un contrato un cambio no acordado por las partes en las condiciones pactadas y, por tanto, implica una vulneraci\u00f3n del principio \u201cpacta sunt servanda\u201d (lo pactado, obliga), motivo por el cual, su aplicaci\u00f3n es muy restrictiva. As\u00ed, el Tribunal Supremo ha venido exigiendo que para su aplicaci\u00f3n se \u201crequiere como premisas fundamentales las de que entre las circunstancias existentes en el momento del cumplimiento del contrato y los concurrentes al celebrarlo se haya producido una alteraci\u00f3n extraordinaria, una desproporci\u00f3n fuera de todo c\u00e1lculo entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato, por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones, y que todo ello se verifique por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles\u201d.<\/p>\n
Parece que la situaci\u00f3n de estado de alarma en la que nos encontramos no es f\u00e1cilmente previsible cuando se negocia un contrato y, por ende, a la vista de lo indicado, cabr\u00eda pensar que es factible la aplicaci\u00f3n de la regla rebus sic stantibus. No obstante ello, no puede entenderse que tal circunstancia derive autom\u00e1ticamente en el acogimiento de la cl\u00e1usula, sino que, como dec\u00edamos es necesario analizar caso por caso, dado que existen sectores en los que es com\u00fan pactar en el contrato de arrendamiento mecanismos que permitan una modificaci\u00f3n de la renta en funci\u00f3n de los ingresos que se perciba por el arrendatario y, por ello, el acogimiento de la cl\u00e1usula por los tribunales es m\u00e1s dif\u00edcil que se produzca.<\/p>\n
Adem\u00e1s, como indicamos al principio, el estado de alarma se declara en virtud de la Ley Org\u00e1nica 4\/198, cuyo art\u00edculo 3.dos expone: \u201cquienes como consecuencia de la aplicaci\u00f3n de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en su persona, derechos o bienes, da\u00f1os o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendr\u00e1n derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes.\u201d<\/p>\n
El precepto no detalla c\u00f3mo debe reclamarse dicha indemnizaci\u00f3n, circunstancia que tambi\u00e9n deber\u00e1 analizarse, pero s\u00ed est\u00e1 claro que concede un derecho a una indemnizaci\u00f3n derivada del da\u00f1o que le cause de forma directa el estado de alarma. Luego, si se cierra un negocio como consecuencia del estado de alarma, cabe preguntarse si el directamente perjudicado es el propietario del local o el arrendatario; y si es el arrendatario, podr\u00edamos preguntarnos si la posibilidad de reclamar la indemnizaci\u00f3n es incompatible con la de solicitar la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus.<\/p>\n
5.- Como hemos indicado, lo expuesto en esta nota est\u00e1 referido a los casos en los que el cierre viene impuesto por la obligaci\u00f3n de suspender la actividad establecida en el Real Decreto 463\/2020. Pero en el actual estado de alarma tambi\u00e9n nos encontramos, por ejemplo, con negocios que a\u00fan no estando obligado a cerrar han sufrido un descenso muy sensible como consecuencia de otro tipo de medidas impuestas por el estado de alarma. Pi\u00e9nsese que el consabido Real Decreto tambi\u00e9n restringe la libertad de circulaci\u00f3n de las personas, permitiendo \u00fanicamente los desplazamientos indicados en el art\u00edculo 7. De esta manera nos podemos encontrar con empresarios a los que no se le impone la suspensi\u00f3n de su actividad, pero cualquier potencial cliente no puede acudir f\u00edsicamente a la oficina en el que lleve a cabo la misma, por lo que decide cerrarlo en tanto dure el estado de alarma. Y desde este punto de vista, tambi\u00e9n ser\u00eda aplicable lo que hemos expuesto anteriormente, incidiendo una vez m\u00e1s, en la necesidad de analizar por separado cada supuesto, m\u00e1xime, cuando al no estar suspendida la actividad, habr\u00e1 que valorar la posibilidad de realizar la misma de forma telem\u00e1tica o a distancia.<\/p>\n
6.- En definitiva, nos encontramos ante un asunto que, sin lugar a dudas puede ser fuente de litigiosidad (salvo que se apruebe en un futuro pr\u00f3ximo alguna norma que resuelva estas situaciones), cuya casu\u00edstica puede ser m\u00e1s amplia de la que en un principio cabr\u00eda pensar y, por ello, siempre habr\u00e1 que analizar y examinar con detenimiento caso por caso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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