{"id":2977,"date":"2020-04-07T18:21:42","date_gmt":"2020-04-07T18:21:42","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=2977"},"modified":"2022-02-25T17:10:21","modified_gmt":"2022-02-25T17:10:21","slug":"estado-de-alarma-y-consecuencias-juridicas-en-los-contratos-del-sector-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/estado-de-alarma-y-consecuencias-juridicas-en-los-contratos-del-sector-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Estado de alarma y consecuencias jur\u00eddicas en los contratos del sector inmobiliario.-"},"content":{"rendered":"<p>El actual estado de alarma y situaci\u00f3n de crisis sanitaria por el COVID-19 est\u00e1 teniendo una incidencia directa sobre las obras de construcci\u00f3n de viviendas que, a su vez, pueden afectar a las obligaciones asumidas en los contratos del sector inmobiliario. En la presente nota exponemos algunas de las posibles consecuencias que se pueden dar en dichos contratos.\u201d<!--more--><\/p>\n<p><strong>1.- <\/strong>Como ya conocemos sobradamente, el pasado d\u00eda 14 de marzo se public\u00f3 en el BOE el Real Decreto 463\/2020 por el que se declara el estado de alarma para la gesti\u00f3n de la situaci\u00f3n de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Las medidas adoptadas por el mismo han supuesto una paralizaci\u00f3n casi absoluta en muchos \u00e1mbitos econ\u00f3micos y empresariales (por ejemplo, el sector de la hosteler\u00eda) y una ralentizaci\u00f3n en otros, como, por ejemplo, el sector de la construcci\u00f3n.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>En efecto, aunque el referido Real Decreto no paraliza la actividad de las empresas constructoras ni ordena la paralizaci\u00f3n de las obras de construcci\u00f3n en curso, el mismo s\u00ed implica una ralentizaci\u00f3n de dichas obras. Hemos de pensar que las empresas constructoras se han visto obligadas a adoptar medidas de seguridad adicionales y espec\u00edficas consecuencia de la pandemia del COVID-19 y las organizaciones que integran a los agentes intervinientes en la construcci\u00f3n (arquitectos y arquitectos t\u00e9cnicos, entre otros) han generado tambi\u00e9n protocolos de actuaci\u00f3n ante la pandemia. As\u00ed, por ejemplo, en espacios de obra que antes pod\u00eda compartir un n\u00famero determinado de trabajadores, ahora solo pueden compartirlo un n\u00famero reducido para mantener una determinada distancia de seguridad entre ellos, lo cual obviamente ralentiza el ritmo de la obra con respecto al habitual de la misma con anterioridad a la crisis.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>2.- <\/strong>Por otra parte, el 29 de marzo pasado se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 10\/2020, de 29 de marzo, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales, con el fin de reducir la movilidad de la poblaci\u00f3n en el contexto de la lucha contra el COVID-19. Dicho Real Decreto-ley implica la paralizaci\u00f3n de las obras de construcci\u00f3n en curso durante un periodo de dos semanas.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>3.-<\/strong> En definitiva<strong>, la pandemia del COVID-19 <\/strong>ha supuesto en una primera instancia<strong> una ralentizaci\u00f3n del ritmo de las obras de construcci\u00f3n en curso <\/strong>y en una segunda instancia<strong> una paralizaci\u00f3n absoluta de las mismas durante un periodo de dos semanas. <\/strong>Ello, a su vez, puede conllevar diversas consecuencias en una construcci\u00f3n en curso, entre ellas, el incremento en el plazo de duraci\u00f3n de la obra.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>El presente art\u00edculo se circunscribe a aquellas <strong>obras contratadas por un promotor inmobiliario<\/strong> que, a su vez, vende <strong>sobre plano<\/strong> las viviendas cuya construcci\u00f3n se est\u00e1 llevando a cabo. De esta forma, en los supuestos en los que la pandemia del COVID-19 acabe suponiendo un aumento del plazo de una obra en curso, puede tener consecuencias sobre las siguientes<strong> relaciones contractuales:<\/strong><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Contrato entre el promotor de la obra y el constructor.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Contrato entre el promotor de la obra y el comprador final.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n daremos algunas notas sobre la incidencia de la actual crisis en las <strong>obligaciones de plazo<\/strong> asumidas en ambas relaciones contractuales siendo conscientes que las aristas y particularidades de cada relaci\u00f3n son m\u00faltiples y diferentes entre s\u00ed; por ello, \u00fanicamente pretendemos llamar la atenci\u00f3n en el hecho de que la actual situaci\u00f3n puede producir efectos no solo en el corto plazo, sino tambi\u00e9n en un periodo m\u00e1s largo.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>4.- Contrato entre el promotor y el constructor:<\/strong><\/p>\n<p>En la mayor\u00eda de los casos, la relaci\u00f3n contractual se encontrar\u00e1 documentada en un <strong>contrato de ejecuci\u00f3n de obras<\/strong> y es habitual en este tipo de contrato establecer cl\u00e1usulas que regulen determinados supuestos en los que se permite al contratista de la obra incrementar el periodo de tiempo en el que se ha comprometido a finalizar la obra. As\u00ed, por ejemplo, entre los supuestos m\u00e1s comunes en los que se prev\u00e9 una ampliaci\u00f3n del plazo pactado nos encontramos con el de la paralizaci\u00f3n de la obra por causa no imputable al constructor o por orden administrativa o por imperativo legal, pudiendo, a priori, encuadrar la presente situaci\u00f3n <strong>de estado de alarma<\/strong> en cualquiera de dichas causas. De esta forma, si el contrato ya prev\u00e9 supuestos en los que puede encuadrarse la actual situaci\u00f3n de alarma, poco m\u00e1s hay que a\u00f1adir, dado que habr\u00e1 que estar a lo que diga el contrato. Pero, \u00bfqu\u00e9 ocurre si en el contrato no se ha previsto ninguna cl\u00e1usula en la que podamos encuadrar una situaci\u00f3n como la actual o si en el contrato se indica que el plazo de ejecuci\u00f3n es improrrogable? En tales casos, se hace preciso analizar si nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor que exonere al contratista de las consecuencias del retraso o si, a\u00fan encontr\u00e1ndonos en tal supuesto de fuerza mayor, el contratista debe contar con medios y capacidad suficiente para superarla (enti\u00e9ndase, no superar <strong>la epidemia o la crisis sanitaria<\/strong>, sino compensar el plazo de retraso que la misma provoque).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>La fuerza mayor viene impl\u00edcitamente recogida en el art\u00edculo 1105 del C\u00f3digo Civil, el cual, sin mencionarla, dispone: \u201c<em>fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que as\u00ed lo declare la obligaci\u00f3n, nadie responder\u00e1 de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.\u201d <\/em>De esta forma, el citado art\u00edculo, al igual que nuestra jurisprudencia, exige para que concurra fuerza mayor que se d\u00e9 un <strong>suceso imprevisible<\/strong> o que, a\u00fan siendo previsible, no pudiera evitarse. La aplicaci\u00f3n del tenor literal del precepto a nuestro supuesto de hecho (contrato de ejecuci\u00f3n de obras) podr\u00eda llevarnos a concluir de forma absoluta que una situaci\u00f3n como la desatada por la <strong>pandemia del COVID 19<\/strong> ni es previsible ni es evitable aun poniendo toda la diligencia posible; y por ello, el constructor no podr\u00eda responder de las consecuencias que el retraso en la ejecuci\u00f3n de las obras conllevara, es decir, no cabr\u00eda reclamarle ni da\u00f1os ni perjuicios, ni aplicarle eventuales penalidades pactadas.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Ahora bien, ni la imprevisibilidad ni la inevitabilidad referidas pueden aplicarse con car\u00e1cter absoluto, sino que deben tenerse en cuenta las circunstancias particulares de cada obra, de cada constructor y de cada contrato, es decir, la circunstancias de cada caso. De esta forma, si en el contrato se pacta de forma expresa, por ejemplo, que el plazo para la ejecuci\u00f3n de la obra ser\u00e1 improrrogable en cualquier circunstancia, podr\u00eda interpretarse que ello lleva impl\u00edcito un reconocimiento del constructor de adaptarse a cualquier circunstancia para, en su caso, recuperar eventuales retrasos derivados de una paralizaci\u00f3n temporal de la obra, sea cual sea la causa de dichos retrasos y aunque \u00e9stos no fuesen imputables a \u00e9l. Evidentemente la posibilidad de recuperar eventuales retrasos, depender\u00e1, a su vez, de la duraci\u00f3n de la paralizaci\u00f3n de la obra por las circunstancias no imputables al constructor.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>En definitiva, lo expuesto puede servirnos como bot\u00f3n de muestra de la importancia de tener un contrato por escrito que nos permita dar respuesta\u00a0 a las diversas circunstancias que puedan surgir a lo largo de la vida del mismo.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>5.- Contrato entre el promotor y el comprador final.-<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>5.1.- En los contratos de venta sobre plano debe establecerse un <strong>plazo en el que el promotor se obliga a entregar la vivienda al comprador. <\/strong>De esta forma, la paralizaci\u00f3n y ralentizaci\u00f3n de las obras de construcci\u00f3n pueden tener un efecto en dicho plazo, por lo que habr\u00e1 que preguntarse las consecuencias que tendr\u00eda el retraso en la ejecuci\u00f3n de las obras en el contrato de compraventa suscrito con el comprador final. En estos casos al igual que ocurre en los contratos de ejecuci\u00f3n de obra, son habituales las cl\u00e1usulas que regulan, por un lado, las <strong>consecuencias del retraso <\/strong>en el cumplimiento de las prestaciones, cuando el retraso es imputable a alguna de las partes y, por otro, cl\u00e1usulas que prev\u00e9n la exoneraci\u00f3n de responsabilidad ante determinados incumplimientos (como el retraso en la entrega), si media <strong>justa causa o fuerza mayor<\/strong>. Por tanto, una vez m\u00e1s, habr\u00e1 que analizar el contrato firmado entre las partes para comprobar si un retraso en la entrega de la vivienda que tenga su causa en el retraso en la construcci\u00f3n derivado del <strong>estado de alarma<\/strong> puede encontrarse regulado en el mismo y, en tal caso, habr\u00e1 que estar a lo que el mismo diga (no entramos aqu\u00ed a valorar la eventual existencia de cl\u00e1usulas abusivas o de cl\u00e1usulas susceptibles de ser declaradas nulas, puesto que no es objeto del presente).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>5.2.- En el caso de que el contrato no d\u00e9 respuesta a cu\u00e1les ser\u00edan las consecuencias derivadas del retraso en la entrega de la vivienda, tendremos, una vez m\u00e1s, que analizar cada situaci\u00f3n particular para conocer si la demora que se produzca es suficiente para promover la resoluci\u00f3n del contrato y, en su caso, las consecuencias de la misma. Para ello, ser\u00e1 necesario examinar si <strong>el plazo en el contrato<\/strong> era o no <strong>esencial<\/strong> para el comprador, la intensidad del retraso, las consecuencias que, a su vez, se deriven en el comprador (no ser\u00e1 lo mismo para una persona que alquila una vivienda hasta que se le entregue la que ha adquirido sobre plano para residir en ella permanentemente que una persona que compra la vivienda sobre plano como segunda residencia), etc.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Del an\u00e1lisis de tales circunstancias podremos concluir si el retraso puede suponer o no la existencia de causa para la <strong>resoluci\u00f3n del contrato de compraventa<\/strong> y si, en tal caso, el vendedor est\u00e1 obligado, no solo a pasar por la resoluci\u00f3n, sino a <strong>indemnizar <\/strong>con <strong>los da\u00f1os que el retraso ocasione al comprador<\/strong>. As\u00ed, los comentarios realizados anteriormente acerca de la posible concurrencia de fuerza mayor ser\u00edan trasladables al contrato de compraventa, de forma que podr\u00eda darse la circunstancia que a\u00fan habiendo un retraso que legitime al comprador a solicitar la resoluci\u00f3n del contrato, el vendedor no venga obligado a abonar ning\u00fan tipo de indemnizaci\u00f3n ni penalidad por no serle imputable el retraso.<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>6.- <\/strong>En definitiva<strong>, las consecuencias jur\u00eddicas de la actual crisis sanitaria en las diversas relaciones contractuales que se dan en el tr\u00e1fico inmobiliario <\/strong>pueden ser m\u00faltiples a lo largo de los pr\u00f3ximos meses, sino a\u00f1os, haci\u00e9ndose necesario el estudio de cada una de ellas de forma particular y no generalizado para dar una correcta respuesta a cada controversia que pueda producirse<strong>.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El actual estado de alarma y situaci\u00f3n de crisis sanitaria por el COVID-19 est\u00e1 teniendo una incidencia directa sobre las 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