otros inmuebles que no se destinan al uso de vivienda permanente.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n
Dichas medidas guardan mucha similitud con las aprobadas en el Real Decreto ley 11\/2020 sobre el que redactamos un art\u00edculo que publicamos el d\u00eda 1 de abril pasado, de forma que elaboramos el presente art\u00edculo siguiendo la misma sistem\u00e1tica y resaltando las diferencias entre las medidas que se adoptaron para la ayuda al alquiler de vivienda permanente y las que adoptadas en relaci\u00f3n con los inmuebles no destinados a vivienda permanente<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n
2.- Arrendamiento para uso distinto al de vivienda habitual.-<\/strong> Lo primero que destacamos es que las medidas adoptadas en relaci\u00f3n con el arrendamiento por el Real Decreto \u2013ley 15\/2020 (en adelante, RDL) parecen abarcar, no solo locales y establecimientos comerciales alquilados, sino todo inmueble que no se haya alquilado para satisfacer las necesidades de vivienda permanente,<\/strong> y arrendamientos de industria, remiti\u00e9ndose el RDL al art\u00edculo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que, en especial, tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual los alquileres \u201cde fincas urbanas celebrados por temporada, sea \u00e9sta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren\u201d. Sin embargo, el art\u00edculo 3 del RDL establece las condiciones que deben cumplir aut\u00f3nomos y pymes para acogerse a las medidas e impl\u00edcitamente indica que el inmueble debe estar afecto a una actividad econ\u00f3mica, por lo que parece que de facto, solo se aplican las medidas a locales y establecimientos comerciales.<\/p>\n <\/p>\n
3.- Distinci\u00f3n entre el arrendador \u201cgran tenedor\u201d y otros arrendadores.-<\/strong> Al igual que con las medidas de apoyo al alquiler de vivienda habitual el RDL, a los efectos de establecer las distintas medidas, hace una distinci\u00f3n en los contratos de alquiler en funci\u00f3n de quien sea el arrendador o propietario de la vivienda<\/strong>:<\/p>\n <\/p>\n
–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Contratos en los que el arrendador es \u201cuna empresa o entidad p\u00fablica de vivienda o un gran tenedor\u201d (art\u00edculo 1), entendiendo por tal la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que posea m\u00e1s de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2.<\/p>\n
<\/p>\n
–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Contratos en los que el arrendador sea distinto a los indicados en el p\u00e1rrafo anterior (art\u00edculo 2).<\/p>\n
<\/p>\n
4.- Las medidas que adopta el RDL en funci\u00f3n del tipo de arrendador son las siguientes:<\/strong><\/p>\n <\/p>\n
–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Cuando el arrendador es empresa o entidad p\u00fablica o gran tenedor<\/strong>.- Las medidas tomadas en este caso tienen ciertas diferencias con las que se tomaron para apoyo al alquiler de vivienda permanente, toda vez que en \u00e9stas se daba la opci\u00f3n al arrendador de elegir entre una reducci\u00f3n o bonificaci\u00f3n del 50 % del importe de la renta o una moratoria en el pago de la misma, una vez que el inquilino solicitaba la ayuda. Sin embargo el RDL, para los alquileres distintos a los de vivienda permanente, \u00fanicamente establece que se aplicar\u00e1 de forma obligatoria y autom\u00e1tica la moratoria para el pago de las rentas, si bien, el mecanismo es pr\u00e1cticamente el mismo: el arrendatario o inquilino<\/strong> podr\u00e1 solicitar en el plazo de un mes contado desde el 23 de abril el aplazamiento temporal en el pago de la renta<\/strong>, que, como decimos, deber\u00e1 ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hubiese alcanzado un acuerdo previo entre inquilino y arrendador.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n
El aplazamiento es id\u00e9ntico al establecido para la vivienda permanente y afecta al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus pr\u00f3rrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una si este plazo es insuficiente en relaci\u00f3n al impacto provocado por el COVID-19 , con 4 mensualidades como m\u00e1ximo<\/strong>. En definitiva, el aplazamiento comprender\u00e1 no solo el periodo de alarma, sino todo aquel que sea necesario para, en el caso de establecimientos comerciales, recuperar una cierta normalidad, estableci\u00e9ndose el m\u00e1ximo de 4 meses. Recordemos que esta pr\u00f3rroga est\u00e1 igualmente prevista para el alquiler de vivienda permanente, pero, en este caso la condici\u00f3n para que se d\u00e9 la pr\u00f3rroga en la moratoria despu\u00e9s de levantarse el estado de alarma es que persistan las condiciones de vulnerabilidad del inquilino, conformen se definen las mismas en el Real Decreto-ley 11\/2020.<\/p>\n <\/p>\n
Las cuotas aplazadas deber\u00e1n fraccionarse durante dos a\u00f1os y siempre dentro del plazo a lo largo del cual contin\u00fae la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, sin que el aplazamiento genere intereses. Aqu\u00ed encontramos otra diferencia con respecto a las ayudas al alquiler de vivienda permanente consistente en que para la misma el periodo de fraccionamiento es de 3 a\u00f1os y no dos.<\/p>\n
<\/p>\n
–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Contratos en los que el arrendador no es ni empresa o entidad p\u00fablica de vivienda ni gran tenedor.<\/strong>– En este caso, el RDL es m\u00e1s parco y puede suscitar determinadas dudas, ve\u00e1moslo<\/strong>. En principio, el plazo para que el inquilino solicite al arrendador el aplazamiento \u201ctemporal y extraordinario\u201d en el pago de la renta es el mismo: un mes contado desde el 23 de abril. Sin embargo, el precepto no indica si el arrendador est\u00e1 obligado a aceptarla, a diferencia del arrendador gran tenedor o arrendador empresa p\u00fablica. Por tanto, si para el arrendamiento en el que el arrendador es gran tenedor o empresa p\u00fablica se indica expresamente que si el inquilino lo solicita, debe aceptar obligatoriamente el aplazamiento y para los arrendamientos en los que el arrendador es distinto de aqu\u00e9llos, el RDL no dice nada, cabr\u00eda pensar que no existe la obligaci\u00f3n de aceptar el aplazamiento. A este razonamiento contribuir\u00eda el hecho de que el Real Decreto ley 11\/2020 tambi\u00e9n establezca expresamente que el arrendador de una vivienda permanente debe comunicar obligatoriamente al arrendatario si acepta o no el aplazamiento, si ofrece otra alternativa o qu\u00e9 ocurre en defecto de ambas. Sin embargo, si afirmamos que el arrendador (cuando no es gran tenedor o empresa p\u00fablica) no tiene obligaci\u00f3n de aceptar el aplazamiento, la pregunta viene por s\u00ed sola: \u00bfpara qu\u00e9 se establece entonces la posibilidad de solicitar aplazamiento si no hay ninguna obligaci\u00f3n de aceptarlo? Para que el inquilino pueda solicitar un aplazamiento que el arrendador no tiene la obligaci\u00f3n de aceptar no es necesario establecerlo en una norma y por ello para razonable pensar que una vez solicitado el aplazamiento, el arrendador tiene la obligaci\u00f3n de aceptarlo en los t\u00e9rminos previstos en el RDL.<\/p>\n <\/p>\n
5.- Pymes y aut\u00f3nomos que pueden solicitar el aplazamiento.<\/strong>– El art\u00edculo 3 del RDL es el que establece las condiciones que debe reunir el inquilino para solicitar el aplazamiento, distinguiendo si e el inquilino es un aut\u00f3nomo o una pyme:<\/p>\n <\/p>\n
–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El inquilino es un aut\u00f3nomo<\/strong>:<\/p>\n <\/p>\n
1.- Debe estar afiliado y en situaci\u00f3n de alta a la fecha de declaraci\u00f3n del estado de alarma en el R\u00e9gimen Especial de Trabajadores Aut\u00f3nomos (RETA)<\/strong>, en el R\u00e9gimen Especial de Trabajadores del Mar<\/strong> o en alguna de las Mutualidades sustitutorias del RETA.<\/strong><\/p>\n2.- Debe haber suspendido su actividad<\/strong> como consecuencia del Real Decreto 463\/2020 que declara el estado de alarma o por \u00f3rdenes dictadas por la autoridad competente o autoridades competentes delegadas. O, si la actividad no se suspende por algunas de estas razones, \u201cse deber\u00e1 acreditar la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n del mes natural anterior<\/strong> al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento<\/strong>, en relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al a\u00f1o anterior\u201d<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n
–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El inquilino es una pyme:<\/strong><\/p>\n <\/p>\n
1.- Que re\u00fanan, al menos, dos de las siguientes circunstancias:<\/strong><\/p>\n1.1.- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.<\/p>\n
1.2.- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.<\/p>\n
1.3.- Que el n\u00famero medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.<\/p>\n
2.- Al igual que los aut\u00f3nomos, la pyme que pretenda el aplazamiento debe haber suspendido su actividad<\/strong> como consecuencia del Real Decreto 463\/2020 o por \u00f3rdenes dictadas por la autoridad competente o autoridades competentes delegadas. O, si la actividad no se suspende por algunas de estas razones, \u201cse deber\u00e1 acreditar la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n del mes natural anterior<\/strong> al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento<\/strong>, en relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al a\u00f1o anterior\u201d.<\/em><\/p>\n <\/p>\n
6.- Conclusiones.<\/strong>– Ante la grave crisis sanitaria, provocada por el COVID 19, y las medidas excepcionales que se han debido adoptar, con graves consecuencias adicionales, econ\u00f3micas y sociales, muchos aut\u00f3nomos y pymes han visto suspendidas sus actividades, comercios y negocios, en algunos casos y, en otros, han visto reducidos sus ingresos de forma abrupta, de manera que las medidas contenidas en el RDL, van dirigidas a aplazar el importe de la renta, correspondientes a los locales y establecimientos que tengan alquilados esos aut\u00f3nomos y pymes.<\/p>\n <\/p>\n
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