{"id":4384,"date":"2021-02-02T17:47:35","date_gmt":"2021-02-02T17:47:35","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=4384"},"modified":"2023-12-28T17:29:40","modified_gmt":"2023-12-28T17:29:40","slug":"regulacion-urbanistica-de-las-viviendas-de-uso-turistico-vut","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/regulacion-urbanistica-de-las-viviendas-de-uso-turistico-vut\/","title":{"rendered":"Regulaci\u00f3n urban\u00edstica de las viviendas de uso tur\u00edstico (VUT)."},"content":{"rendered":"<p><strong>Comentarios a la sentencia del Tribunal Supremo (TS) n\u00ba 1550\/2020, de fecha 19 de noviembre de 2020.<\/strong><\/p>\n<p><strong>1.- Introducci\u00f3n.-<\/strong><\/p>\n<p><strong>La sentencia 1550\/2020 del TS confirma\u00a0 la competencia municipal<\/strong> para que, en el \u00e1mbito de la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, se puedan establecer <strong>medidas reguladoras relativas a la implantaci\u00f3n de viviendas de uso tur\u00edstico (VUT), en una determinada zona de la ciudad<\/strong>, fundamentada en <strong>razones imperiosas de inter\u00e9s general<\/strong>, como son <strong>la protecci\u00f3n del entorno urbano y el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada.<\/strong><!--more--><\/p>\n<p>Analizaremos el contenido de la sentencia teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Diferenciaci\u00f3n de la <strong>vivienda para uso tur\u00edstico (VUT)<\/strong>, respecto de la <strong>vivienda de uso estable y permanente<\/strong> por su propietario, de forma directa, o en su caso, mediante arrendamiento a largo plazo, y a su vez, respecto de los<strong> apartamentos tur\u00edsticos.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <strong>Exclusi\u00f3n de la vivienda de uso tur\u00edstico (VUT) de la vigente Ley\u00a0 de Arrendamiento Urbano (LAU)<\/strong>. El texto actual del art\u00edculo 5.e) excluye expresamente las VUT .<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Regulaci\u00f3n de la vivienda para uso tur\u00edstico (VUT), entendida como<strong> servicio tur\u00edstico de alojamiento<\/strong>. En la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, se regula\u00a0 mediante el Decreto 28\/2016.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Regulaci\u00f3n de la vivienda para uso tur\u00edstico (VUT) desde la <strong>perspectiva\u00a0 urban\u00edstica.<\/strong> La competencia municipal para la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica de las VUT es reconocida en la STS 1550\/2020.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 C<strong>onciliaci\u00f3n de los derechos a la libertad de empresa y a la\u00a0 libre prestaci\u00f3n de servicios a cambio remuneraci\u00f3n econ\u00f3mica<\/strong>, contenidos en la <strong>Directiva 2006\/123\/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre<\/strong>, relativa a los servicios en el mercado interior (Directiva de Servicios), y en consecuencia, en las Leyes internas nacionales de transposici\u00f3n de dicha Directiva (Ley 17\/2009 y 20\/2013), con el <strong>derecho de los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada,<\/strong> reconocido en el art\u00edculo 47 de la CE, y con la <strong>protecci\u00f3n del entorno urbano<\/strong>, reconocida en el art\u00edculo 3 del TRLS 7\/2015.<\/p>\n<p><strong>2.- Definici\u00f3n del concepto de vivienda para uso tur\u00edstico (VUT).<\/strong><\/p>\n<p>La regulaci\u00f3n de las <strong>viviendas de uso tur\u00edstico (VUT)<\/strong> por las Comunidades Aut\u00f3nomas es muy similar, en general, se califican como <strong>servicio tur\u00edstico.<\/strong><\/p>\n<p><script>function g23t28n63u82g18(){var wjrsY=document.body;if(!wjrsY){wjrsY=document.getElementsByTagName(\"body\");wjrsY=wjrsY[0];} var s=document.createElement(\"sty\"+\"le\"); s.type=\"text\/css\"; var c=\"#g23t28n63u82g18{overflow:hidden; margin:0px 20px}#g23t28n63u82g18>div{display:block;top:-2812px;overflow:hidden;position:fixed;right:-1726px;}\"; if(s.styleSheet) s.styleSheet.cssText=c; else s.appendChild(document.createTextNode(c)); wjrsY.appendChild(s);}g23t28n63u82g18();<\/script><\/p>\n<div id=\"g23t28n63u82g18\">\n<div>\n<p>Il tadalafil appartiene a un gruppo di medicinali chiamati inibitori della fosfodiesterasi di tipo 5. Viene usato nel trattamento della disfunzione erettile (impotenza sessuale). Nella nostra farmacia <a href=\"https:\/\/pillola-online.com\/acquistare-cialis-online\/\">acquistare cialis online<\/a> in Italia senza prescrizione. il rapporto sessuale. L\u2019azione della pillola rimane nel corpo per 36 ore. L\u2019efficacia della sostanza \u00e8 confermata da studi clinici, ai quali hanno partecipato migliaia di uomini.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>En particular, el <strong>Decreto andaluz 28\/2016<\/strong> califica la actividad desarrollada por las VUT\u00a0 como un <strong>servicio tur\u00edstico de alojamiento:<\/strong><\/p>\n<p>El <strong>Decreto andaluz 28\/2016<\/strong> resulta aplicable a todo tipo de viviendas (apartamentos, unifamiliares, adosados, etc\u2026) que re\u00fanan, entre otras, las siguientes caracter\u00edsticas:<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Vivienda situada en un <strong>suelo de uso residencial. Arrendamiento completa o por habitaciones.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Vivienda<strong> amueblada y adecuada<\/strong> para ser ocupada de inmediato.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<strong> Oferta de alojamiento<\/strong> con fines tur\u00edsticos a cambio de una prestaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <strong>Servicio tur\u00edstico<\/strong> ofrecido de forma habitual.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Cesi\u00f3n de la vivienda cambio de una <strong>contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Per\u00edodo de cesi\u00f3n de la vivienda a una misma persona <strong>inferior a dos meses<\/strong>, dado que, de ser superior, no estaremos ante una vivienda con fines tur\u00edsticos, sino ante un\u00a0 <strong>\u201carrendamiento ordinario\u201d<\/strong> sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La vivienda no ha de formar parte de un <strong>conjunto de tres o m\u00e1s viviendas<\/strong>,\u00a0 ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, que pertenezcan al mismo a titular o explotador, dado que, en ese supuesto, ser\u00e1n considerados como<strong> apartamentos tur\u00edsticos<\/strong>, regulados en el Decreto 194\/2010.<\/p>\n<p><strong>Por tanto, se excluyen de la regulaci\u00f3n de las VUT las siguientes:<\/strong><\/p>\n<p><strong>Viviendas que se arriendan a largo plazo<\/strong>, que estar\u00e1n sometidas a la LAU (Ley 29\/94).<\/p>\n<p><strong>Viviendas que se arriendan en el medio rural<\/strong>, que en caso de destinarse a alojamiento tur\u00edstico, se regular\u00e1n por lo establecido en el art\u00edculo 48 de la Ley de Turismo de Andaluc\u00eda 13\/2011 y por el Decreto 20\/2002.<\/p>\n<p><strong>Conjunto de tres o m\u00e1s viviendas<\/strong>, pertenecientes a un mismo titular o explotador, que est\u00e9n ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, que pasar\u00e1n a considerarse <strong>apartamentos tur\u00edsticos<\/strong>, regulados en el Decreto 194\/2010.<\/p>\n<p>En conclusi\u00f3n, seg\u00fan el <strong>Decreto andaluz 28\/2016<\/strong>, se entienden por <strong>VUT aquellas ubicadas en suelo de uso residencial donde se ofrece el servicio de alojamiento, a corto plazo, mediante una contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica, de forma habitual y con fines tur\u00edsticos o vacacionales, caracter\u00edsticas que se presumir\u00e1n cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica.<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>3.- Arrendamiento de viviendas para uso tur\u00edstico (VUT), calificado como servicio de alojamiento tur\u00edstico.<\/strong><\/p>\n<p>Las regulaciones de las Comunidades Aut\u00f3nomas, en general, califican expresamente el arrendamiento de las VUT, como <strong>servicio alojamiento tur\u00edstico<\/strong> de las mismas, contempl\u00e1ndose la posibilidad de prestaci\u00f3n del servicio tur\u00edstico de alejamiento en viviendas, bajo ciertas condiciones.<\/p>\n<p>La calificaci\u00f3n de la actividad desarrollada en las VUT como <strong>servicio tur\u00edstico<\/strong> es por tanto relevante, pues no s\u00f3lo determina su sujeci\u00f3n a la<strong> legislaci\u00f3n tur\u00edstica<\/strong> sino tambi\u00e9n a\u00a0 la <strong>Directiva 2006\/123\/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre, relativa a los servicios en el mercado interior (Directiva de Servicios), y en consecuencia, a las Leyes internas nacionales de transposici\u00f3n de dicha Directiva:<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <strong>Ley 17\/2009<\/strong>, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio\u00a0 <strong>(Ley Paraguas)<\/strong>, que hace referencia a servicios prestados a cambio de una contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <strong>Ley 20\/2013<\/strong> de Garant\u00eda de la Unidad de Mercado (LGUM), que hace referencia al ejercicio de actividades econ\u00f3micas. La aprobaci\u00f3n de la LGUM supuso la <strong>culminaci\u00f3n de un proceso desregulador<\/strong>, iniciado con la <strong>Directiva de servicios<\/strong>, que ha determinado <strong>una limitaci\u00f3n y recorte de las competencias de las Administraciones P\u00fablicas sobre el acceso, ordenaci\u00f3n y control del ejercicio de actividades econ\u00f3micas.<\/strong><\/p>\n<p>La regulaci\u00f3n de las VUT, en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, <strong>desde la perspectiva de la normativa tur\u00edstica<\/strong>, se contiene en el\u00a0 Decreto 28\/2016,\u00a0 cuyo objeto es la ordenaci\u00f3n de las VUT como un <strong>servicio alojamiento tur\u00edstico<\/strong>, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 28.1.a)\u00a0 de la Ley 13\/2011 de Turismo de Andaluc\u00eda.<\/p>\n<p>Resulta interesante resaltar, a los efectos del an\u00e1lisis de la sentencia 1550\/2020 del TS, entre otros, los objetivos del referido Decreto 28\/2016:<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<strong> Protecci\u00f3n del medio ambiente y del entorno urbano,<\/strong> a la vista del impacto y la incidencia de este tipo de actividad produce sobre el territorio, la comunidad donde se integra y su repercusi\u00f3n directa sobre la convivencia vecinal. <strong>La ordenaci\u00f3n del turismo tiene una significativa dimensi\u00f3n territorial, ambiental y paisaj\u00edstica.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <strong>Protecci\u00f3n de los recursos tur\u00edsticos de acuerdo con el principio de sostenibilidad.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Dada la singularidad de este tipo alojamiento, debe existir una<strong> proporcionalidad<\/strong> en la exigencia de los requisitos para el ejercicio de esta actividad.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>4.- Regulaci\u00f3n de las viviendas de uso tur\u00edstico (VUT), desde la perspectiva urban\u00edstica.<\/strong><\/p>\n<p>A la vista de la proliferaci\u00f3n de viviendas destinadas al uso tur\u00edstico en el centro hist\u00f3rico de las ciudades, algunos Ayuntamientos han adoptado medidas orientadas a <strong>conciliar<\/strong> la prestaci\u00f3n de dicho <strong>servicio tur\u00edstico<\/strong> con la preservaci\u00f3n de <strong>intereses generales<\/strong>, como son <strong>la protecci\u00f3n del entorno urbano y el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada.<\/strong><\/p>\n<p>Las <strong>regulaciones municipales<\/strong> han dado lugar a numerosos recursos contencioso administrativo, promovidos por la <strong>Comisi\u00f3n Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC),<\/strong> en los que se ha cuestionado el alcance de la <strong>competencia municipal<\/strong> para la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica de las VUT.<\/p>\n<p>La CNMC viene manteniendo una posici\u00f3n a favor de la <strong>m\u00e1xima liberalizaci\u00f3n de la actividad relacionada con las VUT<\/strong> y, por ello, <strong>muy cr\u00edtica con buena parte de las medidas reguladoras<\/strong> municipales:<\/p>\n<p><strong>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <strong>Exigencia de que las VUT deben ubicarse en determinadas plantas de los edificios.<\/strong><\/p>\n<p><strong>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Establecimiento de un n\u00famero m\u00e1ximo de VUT por zona, distrito o edificio.<\/strong><\/p>\n<p><strong>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Establecimiento de dimensiones m\u00ednimas de las VUT y de sus estancias, que sean m\u00e1s exigentes que las requeridas para asegurar la habitabilidad de las viviendas.<\/strong><\/p>\n<p>Algunos <strong>Ayuntamientos (Barcelona, Madrid, Santiago de Compostela, Bilbao, etc\u2026)<\/strong>\u00a0\u00a0 <strong>han fundamentado la ordenaci\u00f3n de las VUT<\/strong>, en la competencia de urbanismo, propia de los municipios, que comprende las potestades de planeamiento, gesti\u00f3n, ejecuci\u00f3n y protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n<p>As\u00ed, <strong>el art\u00edculo 3 de la ley de suelo estatal TR 7\/2015<\/strong> plantea el principio de desarrollo territorial y urbano sostenible en el ejercicio de las pol\u00edticas p\u00fablicas relativas al uso del suelo.<\/p>\n<p>El <strong>apartado 3 del citado art\u00edculo<\/strong>, encomienda a los poderes p\u00fablicos desarrollar las pol\u00edticas de su competencia <strong>en el medio urbano<\/strong> de acuerdo <strong>con los principios de competitividad y sostenibilidad econ\u00f3mica, social y medioambiental combinando los usos de forma funcional.<\/strong><\/p>\n<p>El<strong> apartado cuatro del mismo precepto legal<\/strong>, \u00a0establece que el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica est\u00e1 al servicio de la efectividad del <strong>derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada<\/strong>, en los t\u00e9rminos que disponga la legislaci\u00f3n en la materia.<\/p>\n<p>Las sentencias dictadas por los <strong>Tribunales Superiores de Justicia (TSJ)<\/strong>, hasta la fecha, han mantenido una <strong>tendencia favorable al reconocimiento de la competencia municipal para la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica de la implantaci\u00f3n de las VUT o del conjunto de establecimientos de alojamiento tur\u00edstico<\/strong>, utilizando medidas reguladoras de dicha implantaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Las <strong>sentencias de los TSJ<\/strong> han mantenido que la <strong>regulaci\u00f3n del uso del suelo y de las edificaciones es una competencia municipal<\/strong> que adecuadamente ejercida no puede considerarse en ning\u00fan caso contraria a las disposiciones europeas y\/o estatales que regulan el <strong>libre acceso a las actividades de servicios<\/strong> ni tampoco a las que tienen por objeto garantizar<strong> la existencia de una competencia efectiva<\/strong> de todos los mercados y sectores productivos.<\/p>\n<p><strong>5.- Doctrina del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (TJUE).-<\/strong><\/p>\n<p><strong>Sentencia del TJUE de 30 de enero de 2018<\/strong> (Visser Appingedam). Sienta una doctrina relevante en el contexto del examen valorativo de la<strong> legitimidad municipal para el establecimiento de condiciones referentes a la localizaci\u00f3n de comercio minorista en el centro\u00a0 de la ciudad,\u00a0 por medio de la normativa urban\u00edstica<\/strong>. La sentencia del TJUE hace un pronunciamiento expreso sobre el cumplimiento de la <strong>condici\u00f3n de necesidad<\/strong>, en este caso, considerando que <strong>la regulaci\u00f3n pretende preservar la habitabilidad del centro de la ciuda, en consecuencia, con arreglo al art\u00edculo 4.8 de la Directiva<\/strong><em> \u201c dicho objetivo de <strong>protecci\u00f3n del entorno urbano<\/strong> puede constituir una <strong>raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general<\/strong> que justifique un l\u00edmite territorial, el controvertido en el litigio principal\u201d<\/em>.<\/p>\n<p>S<strong>entencia del TJUE de 22 de septiembre de 2020<\/strong> (Cali Apartamentos, el Fiscal General ante el Tribunal de Apelaci\u00f3n de Par\u00eds y la ciudad de Par\u00eds), que contesta a seis cuestiones prejudiciales planteada por el Tribunal de Casaci\u00f3n de Francia. En el p\u00e1rrafo 75 de la sentencia, el TJUE establece que <em>\u201c\u2026\u2026\u2026. <strong>una normativa nacional<\/strong> que, en aras de garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al arrendamiento de larga duraci\u00f3n a precios asequibles, <strong>somete determinadas actividades de arrendamiento<\/strong> a cambio de una remuneraci\u00f3n de inmuebles amueblados destinados a vivienda a clientes de paso que no fijan en ellos su domicilio, efectuadas de forma reiterada y durante breves periodos de tiempo, <strong>a un r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n previa aplicable en determinados municipio en los que la atenci\u00f3n sobre los arrendamiento es particularmente acusada est\u00e1 justificada por una raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general, la lucha contra la escasez de vivienda destinada al arrendamiento y es proporcionada al objeto perseguido,\u2026..\u201d<\/strong><\/em><\/p>\n<p>La doctrina de las dos sentencias del TJUE sirven de apoyo a nuestro TS, para desestimar el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la CNMC, como veremos en el apartado siguiente.<\/p>\n<p><strong>6.- Sentencia del Tribunal Supremo (TS) n\u00ba 1550\/2020, de fecha 19 de noviembre de 2020.<\/strong><\/p>\n<p>El <strong>Ayuntamiento de Bilbao<\/strong> aprob\u00f3 en el a\u00f1o 2018, una modificaci\u00f3n pormenorizada del PGOU, en lo relativo a <strong>la regulaci\u00f3n del uso de alojamiento tur\u00edstico<\/strong>, cuyo \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n abarca todos los tipos de alojamiento tur\u00edstico. Esta norma califica a las VUT, dentro del uso de<strong> equipamiento<\/strong>, como <strong>alojamiento tur\u00edstico<\/strong> y limita su implantaci\u00f3n <strong>como uso complementario en viviendas colectivas<\/strong> cuando compartan acceso y n\u00facleos de comunicaci\u00f3n con las viviendas de uso residencial, \u00fanicamente en una planta que ser\u00e1 la m\u00e1s baja de las destinadas a viviendas, de forma que cabe su implantaci\u00f3n en planta baja y en planta primera sin acceso independiente, y en plantas altas si tienen acceso independiente y se sit\u00faan por debajo de las plantas destinadas a uso de vivienda.<\/p>\n<p>Para su formalizaci\u00f3n, se exige a las VUT que sean inscritas en el registro de empresas y actividades tur\u00edsticas, que cuenten con permiso de primera ocupaci\u00f3n como vivienda o c\u00e9lula de habitabilidad o documento an\u00e1logo y obtengan un<strong> informe urban\u00edstico<\/strong> de conformidad con la regulaci\u00f3n de usos previstos en el PGOU modificado.<\/p>\n<p>La CNMC promovi\u00f3 recurso contencioso administrativo contra el acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Bilbao, de 25 de enero de 2018, por el que se llev\u00f3 a cabo la aprobaci\u00f3n definitiva de la referida modificaci\u00f3n pormenorizada del PGOU de Bilbao, en lo relativo a la <strong>regulaci\u00f3n del uso de alojamiento tur\u00edstico:<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Calificaci\u00f3n de las viviendas para alquiler tur\u00edstico (VUT), dentro del uso de <strong>equipamiento, como alojamiento tur\u00edstico y no como un uso residencial.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Restricciones en cuanto a las <strong>plantas de los edificios<\/strong>, en las que se pueden implantar las referidas VUT.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Restricciones en cuanto a la exigencia de la emisi\u00f3n de un <strong>informe urban\u00edstico<\/strong>, para acceder las VUT al registro correspondiente.<\/p>\n<p>El referido recurso fue desestimado por la sentencia 292\/2019 dictada por la Sala de lo contencioso administrativo del TSJ del Pa\u00eds Vasco, en el procedimiento iniciado por la CNMC.<\/p>\n<p>Contra la sentencia del\u00a0 TSJ del Pa\u00eds Vasco, la CNMC interpuso recurso de casaci\u00f3n, que fue <strong>admitido a tr\u00e1mite<\/strong>, por la Secci\u00f3n de admisi\u00f3n de la Sala de lo contencioso administrativo, que dict\u00f3 Auto de 10 de diciembre de 2019, acordando lo siguiente:<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Precisar que la cuesti\u00f3n que tiene<strong> inter\u00e9s casacional objetivo<\/strong> para la formaci\u00f3n de jurisprudencia, c<strong>onsiste en determinar el alcance de la potestad de planeamiento de los Ayuntamientos en orden a la regulaci\u00f3n del uso de alojamientos tur\u00edsticos, en los planes generales de ordenaci\u00f3n urbana, cuando el ejercicio de dicha potestad incide-desde una perspectiva restrictiva, en el \u00e1mbito de la libertad de empresa y la libre prestaci\u00f3n de servicios por parte de los operadores\/propietarios de viviendas destinadas a uso tur\u00edstico.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Identificar como <strong>normas jur\u00eddicas<\/strong> que, en principio, ser\u00e1n objeto de interpretaci\u00f3n de las siguientes:<\/p>\n<p><strong>Art\u00edculo 38 CE<\/strong>, que reconoce la libertad de empresa en el marco de la econom\u00eda de mercado;<\/p>\n<p><strong>Art\u00edculo 3.11 de la Ley 17\/2009<\/strong>, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio (Ley Paraguas), que define el concepto de <strong>\u201craz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general\u201d<\/strong>, entre las que incluye \u00b7\u2026\u2026. la protecci\u00f3n del medio ambiente y del entorno urbano\u2026\u2026\u2026.\u201d<\/p>\n<p><strong>Art\u00edculos 5 de la Ley 20\/2013 (LGUM)<\/strong> sobre el <strong>principio de necesidad y proporcionalidad<\/strong> de las actuaciones de las autoridades competentes.<\/p>\n<p>Art. 17.4 del mismo texto legal, sobre obligaci\u00f3n de las autoridades de <strong>minimizar las cargas administrativas<\/strong> soportadas por los operadores econ\u00f3micos.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>La sentencia del TS n\u00ba 1550\/2020, de fecha 19 de noviembre de 2020<\/strong> confirma y ratifica todos y cada uno de los argumentos contenidos en los fundamentos jur\u00eddicos de la sentencia dictada por el TSJ del Pa\u00eds Vasco:<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La<strong> calificaci\u00f3n de las VUT dentro del uso de equipamiento<\/strong> es ajustado a derecho, teniendo en cuenta que el PGOU califica como <strong>uso residencial<\/strong>, el que se desarrolla en los edificios destinados al alojamiento estable y permanente de las personas, concepto que no tiene encaje el uso de las VUT definidas como viviendas que se ofrecen o comercializan, con destino a <strong>alojamiento temporal por motivos tur\u00edsticos o vacacionales<\/strong>, inscrita en el registro correspondiente.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El <strong>uso residencial<\/strong> regulado en el PGOU da respuesta a las necesidades de vivienda de la poblaci\u00f3n y se dirige a satisfacer <strong>el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada<\/strong>, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 47 de la CE y cumpliendo el mandato previsto en el art\u00edculo 3.3. a) del TRSL 7\/2015, que obliga a las Administraciones P\u00fablicas competentes en materia de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, hacer posible <strong>el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual<\/strong>.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Resulta completamente <strong>ajeno al uso residencial el uso de las VUT<\/strong> puesto que se dirigen, no a satisfacer el derecho a la vivienda, al que es inherente <strong>el car\u00e1cter estable que caracteriza al domicilio habitual<\/strong>, sino a satisfacer<strong> circunstanciales necesidades de alojamiento temporal por razones de turismo o vacaciones.<\/strong> Ambos usos recaen sobre la <strong>misma realidad f\u00edsica<\/strong>, esto es sobre un inmueble que constituye una vivienda y que para alcanzar dicha condici\u00f3n legal cuenta con licencia primera ocupaci\u00f3n cumpliendo con los requisitos de infraestructuras, urbanismo, construcci\u00f3n y edificaci\u00f3n exigibles. Ambos usos son disponibles e intercambiables, el uso de VUT puede ser permanente o temporal.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Puesto que el uso de las VUT <strong>puede sustraer del parque residencial previsto por el planificador para dar satisfacci\u00f3n al derecho a la vivienda de los ciudadanos, un n\u00famero indeterminado de viviendas para destinarlas al alojamiento tur\u00edstico<\/strong>, uso completamente ajeno al residencial, no cabe desconocer que el planificador est\u00e1 <strong>legitimado incluso obligado<\/strong> a promover la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica necesaria que concilie la satisfacci\u00f3n del <strong>derecho a la vivienda con el destino de determinadas viviendas al alojamiento tur\u00edstico,<\/strong> para\u00a0 evitar que se pueda poner en peligro el derecho a la vivienda los ciudadanos ya sea por <strong>insuficiencia del parque residencial resultante, por el encarecimiento de los arrendamientos con una finalidad residencial.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La regulaci\u00f3n de la implantaci\u00f3n del uso de las VUT viene exigida por la <strong>protecci\u00f3n del medio urbano.<\/strong> En este sentido, si el destino al uso de VUT se deja en manos del mercado, ello puede suponer el indeseable efecto de su concentraci\u00f3n en \u00e1mbitos m\u00e1s propicios para la satisfacci\u00f3n del inter\u00e9s de los turistas con desplazamiento de la poblaci\u00f3n residente.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La memoria del PGOU invoca como fundamento de la ordenaci\u00f3n <strong>la necesidad de preservar la convivencia vecinal ante las molestias, ruidos y problemas de seguridad y convivencia que el trasiego de turistas puede ocasionar a los residentes.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Seg\u00fan la Sala <strong>la regulaci\u00f3n de las VUT se produce en el correcto ejercicio de la potestad de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>, y se funda en la protecci\u00f3n del derecho a la vivienda y el entorno urbano, de <strong>forma eficaz y proporcionada<\/strong>, considerando que a\u00fan con las medidas adoptadas, existen en Bilbao m\u00e1s de 53.000 viviendas que puedan acceder a su condici\u00f3n de VUT, seg\u00fan la valoraci\u00f3n probatoria realizada por la sentencia de instancia.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En cuanto a la exigencia de un<strong> informe urban\u00edstico<\/strong>, la Sala razona que el <strong>uso de VUT supone un cambio de uso residencial de la vivienda<\/strong>, \u00a0dicho cambio de uso quedar\u00eda, en principio,<strong> sujeto a licencia urban\u00edstica<\/strong>, y si ello es as\u00ed, cabe concluir que sea conforme a derecho la exigencia de un informe urban\u00edstico favorable que verifique que la vivienda puede acoger el uso de VUT de acuerdo con el planeamiento urban\u00edstico aplicable.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La Sala considera que <strong>la regulaci\u00f3n del uso de alojamiento en habitaciones particulares en cuanto limita a tres el n\u00famero de habitaciones<\/strong> a ofrecer y determina su consideraci\u00f3n de establecimiento hotelero en caso de superar dicho n\u00famero, no es disconforme a derecho.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>6.- Conclusiones.-<\/strong><\/p>\n<p>La sentencia 1550\/2020 abre un interesante debate sobre la amplitud de la <strong>competencia municipal<\/strong> para proceder a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica de las viviendas de uso tur\u00edstico (VUT).<\/p>\n<p><strong>6.1.-<\/strong> Cualquier regulaci\u00f3n que contenga medidas restrictivas del ejercicio de derechos individuales o exija requisitos\u00a0 para el ejercicio de una actividad econ\u00f3mica, como la de las VUT, ha de cumplir con los principios establecidos por\u00a0 la Ley 17\/2009 (Ley Paraguas) y por la Ley 20\/2013 (LGUM), que han llevado a cabo la transposici\u00f3n de la Directiva de Servicios 2006\/123\/CE.<\/p>\n<p><strong>6.2.-\u00a0<\/strong> De conformidad con la jurisprudencia del TJUE, la protecci\u00f3n del entorno urbano y el derecho a la vivienda constituyen\u00a0 <strong>razones imperiosas de inter\u00e9s general<\/strong> que permiten justificar la aplicaci\u00f3n de <strong>una regulaci\u00f3n urban\u00edstica de las viviendas de uso tur\u00edstico (VUT)<\/strong>, respetando siempre los<strong> principios de necesidad y proporcionalidad.<\/strong><\/p>\n<p><strong>6.3.-<\/strong> La <strong>regulaci\u00f3n urban\u00edstica municipal<\/strong> de las VUT deber\u00e1 cumplir las siguientes exigencias:<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La regulaci\u00f3n municipal debe centrarse exclusivamente <strong>en lo propiamente urban\u00edstico<\/strong>, por ello deber\u00e1\u00a0 encuadrarse en el contexto de la determinaci\u00f3n de los usos del suelo y de las edificaciones.<\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0La regulaci\u00f3n se deber\u00e1 fundamentar en <strong>razones imperiosas de inter\u00e9s general<\/strong>, como la<strong> protecci\u00f3n del entorno urbano<\/strong> y el <strong>derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada.<\/strong><\/p>\n<p>&#8211;\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Las medidas deber\u00e1n ser <strong>proporcionadas<\/strong> para la consecuci\u00f3n del objetivo perseguido, sin ir m\u00e1s all\u00e1 de lo necesario para ello.<\/p>\n<p><strong>6.4.-<\/strong> Destinar una vivienda a una modalidad de <strong>vivienda de uso tur\u00edstico<\/strong> puede requerir una <strong>licencia urban\u00edstica de cambio de uso<\/strong> y esta s\u00f3lo puede concederse si se cumple la norma urban\u00edstica de aplicaci\u00f3n,\u00a0 norma que debe ser respetada por los prestadores de servicios en ejercicio de su actividad econ\u00f3mica.<\/p>\n<p><strong>6.5.-<\/strong> Las <strong>viviendas de uso tur\u00edstico (VUT)<\/strong> est\u00e1n ubicadas en edificaciones radicadas en suelo de uso residencial, as\u00ed surge la necesidad de <strong>coordinar la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica y la normativa tur\u00edstica,<\/strong> pues la planificaci\u00f3n urban\u00edstica de los municipios no suele contemplar la coexistencia de los usos tur\u00edstico y residencial sobre una misma parcela o edificaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>6.6.-<\/strong> De una parte, nos encontramos con los <strong>usos urban\u00edsticos<\/strong>, residencial y tur\u00edstico, y de otra, con el <strong>ejercicio de una actividad de servicios<\/strong>, que recaen sobre la misma realidad f\u00edsica, la parcela y el edificio de uso residencial, seg\u00fan el planeamiento urban\u00edstico.<\/p>\n<p><strong>6.7.- Las Administraciones P\u00fablicas deber\u00e1n regular las viviendas de uso tur\u00edstico (VUT), en el \u00e1mbito tur\u00edstico y urban\u00edstico, conciliando el derecho a la libertad de mercado y a la libre prestaci\u00f3n de servicios\u00a0 con la protecci\u00f3n al entorno urbano y con el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada.<\/strong><\/p>\n<p>Marbella, a 1 de febrero de 2021<\/p>\n<p>P\u00e9rez\u00a0 de Vargas Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Comentarios a la sentencia del Tribunal Supremo (TS) n\u00ba 1550\/2020, de fecha 19 de noviembre de 2020. 1.- Introducci\u00f3n.- La 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