{"id":6117,"date":"2021-09-07T07:58:46","date_gmt":"2021-09-07T07:58:46","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=6117"},"modified":"2022-02-25T17:13:18","modified_gmt":"2022-02-25T17:13:18","slug":"incentivos-a-la-renovacion-y-modernizacion-de-los-establecimientos-de-alojamiento-turistico-en-andalucia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/incentivos-a-la-renovacion-y-modernizacion-de-los-establecimientos-de-alojamiento-turistico-en-andalucia\/","title":{"rendered":"Incentivos a la renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de los establecimientos de alojamiento tur\u00edstico en andaluc\u00eda.(DL 14\/2021)"},"content":{"rendered":"

Decreto ley 14\/2021, de 6 de julio, Consejer\u00eda de la Presidencia Administraci\u00f3n P\u00fablica e Interior (Consejero Don El\u00edas Bendodo), publicado en el BOJA, el d\u00eda 12 de julio de 2021, que entr\u00f3 en vigor al d\u00eda siguiente de su publicaci\u00f3n.<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n

El decreto ley 14\/2021 establece un margen de flexibilidad en la aplicaci\u00f3n de los par\u00e1metros urban\u00edsticos de edificabilidad, ocupaci\u00f3n y altura, como medida de car\u00e1cter excepcional y transitorio, aplicable a las licencias de obras que con la finalidad de renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de los establecimientos tur\u00edsticos, se soliciten en el plazo de tres a\u00f1os desde su entrada en vigor.<\/strong><\/p>\n

<\/strong><\/p>\n

1.- \u00c1mbito objetivo de aplicaci\u00f3n.-\u00a0<\/strong><\/p>\n

1.1.-\u00a0 Establecimientos de alojamiento tur\u00edstico que se hallen legalmente edificados en suelo urbano, que requieren realizar obras de ampliaci\u00f3n o reforma para su renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n. Se establece un margen de flexibilidad en la aplicaci\u00f3n de los par\u00e1metros urban\u00edsticos de edificabilidad, ocupaci\u00f3n y altura, como medida de car\u00e1cter excepcional y transitorio<\/strong>, que ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a las licencias de obras que con esta finalidad se soliciten en el plazo de tres a\u00f1os<\/strong> desde la entrada en vigor del decreto\u00a0 ley.<\/p>\n

1.2.- Tambi\u00e9n la norma ser\u00e1 aplicable a los establecimientos que se hallen legalmente en funcionamiento y cuyos edificios se encuentren en \u201csituaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n\u201d<\/strong>, por tratarse establecimientos legalmente edificados respecto de los cuales, tras su construcci\u00f3n, se aprob\u00f3 una innovaci\u00f3n del planeamiento que alter\u00f3 los par\u00e1metros urban\u00edsticos de la parcela en la que se encuentran, por tanto, siendo aplicable lo dispuesto en los apartados 1.b y 2 del art\u00edculo 34 de la ley 7\/2002 (LOUA).<\/p>\n

1.3.- Aplicaci\u00f3n de la norma a establecimientos tur\u00edsticos en suelo urbano.<\/strong>– El texto del decreto ley dispone de forma expresa que ser\u00e1 aplicable a los establecimientos situados en suelo urbano.<\/strong><\/p>\n

En este sentido, debemos interpretar que tanto los establecimientos tur\u00edsticos<\/strong> que hayan sido construidos legalmente<\/strong>, y en su caso, los que tambi\u00e9n fuesen construido legalmente en su momento, pero por cambio posterior de la normativa urban\u00edstica, se encuentren en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n<\/strong>, en ambos casos, los edificios han debido de ser construidos dando cumplimiento a la normativa urban\u00edstica vigente en el momento de su construcci\u00f3n, y a su vez, dando cumplimiento a los deberes urban\u00edsticos que hubiesen sido exigibles en su momento.<\/p>\n

Por tanto, se deber\u00e1 revisar el cumplimiento de la normativa urban\u00edstica, y a su vez, de los deberes urban\u00edsticos, exigibles al momento de la construcci\u00f3n de las edificaciones destinadas a establecimientos tur\u00edsticos<\/strong>, por tanto, no ser\u00e1n las exigibles al momento de solicitar la licencia municipal de obras para la renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de los referidos establecimiento, en aplicaci\u00f3n del DL 14\/2021.<\/p>\n

1.4.- Establecimientos tur\u00edsticos en suelo r\u00fastico (en un futuro pr\u00f3ximo, rural).-<\/strong> \u00a0En El decreto ley\u00a0 indica de forma expresa que ser\u00e1 aplicable a los establecimientos, situados en suelo urbano<\/strong>, sin embargo, veremos que la referida disposici\u00f3n legal tambi\u00e9n es aplicable a los establecimientos legalmente construidos en el actual suelo r\u00fastico<\/strong>, as\u00ed es, por resultar aplicable a los establecimientos inscritos en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda,\u00a0 en alguna de las siguientes tipolog\u00edas:<\/p>\n

a) b) y c)\u2026\u2026\u2026\u2026<\/strong><\/p>\n

d) Casas rurales.<\/strong><\/p>\n

e) Complejos tur\u00edsticos rurales.<\/strong><\/p>\n

Las tipolog\u00edas indicadas en los apartados d) y e) se encuentran en suelo rural<\/strong>, en la terminolog\u00eda de la futura Ley de suelo de Andaluc\u00eda (LISTA), en consecuencia, hubiese sido clarificador una regulaci\u00f3n espec\u00edfica, relativa a la flexibilizaci\u00f3n de los par\u00e1metros urban\u00edsticos aplicables a las Casas rurales y a los Complejos tur\u00edsticos rurales<\/strong>, ya que, como veremos a continuaci\u00f3n, la regulaci\u00f3n del decreto ley efectivamente va dirigida a regular la flexibilizaci\u00f3n de los par\u00e1metros urban\u00edsticos de establecimientos situados en suelo urbano.<\/p>\n

1.5.- Se excluyen expresamente los establecimientos tur\u00edsticos que se encuenten en alguna de las siguientes situaciones.-<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los inmuebles que el planeamiento ha previsto expresamente que se deben expropiar o demoler por resultar totalmente incompatibles con la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los edificios en situaci\u00f3n de asimilado fuera de ordenaci\u00f3n<\/strong> que se regula en la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley 7\/2002 (edificios irregulares respecto de los que no se pueden adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica).<\/p>\n

 <\/p>\n

2.- Flexibilizaci\u00f3n de los par\u00e1metros urban\u00edsticos aplicables a los establecimientos tur\u00edsticos, incluidos en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del referido decreto ley.-<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Con car\u00e1cter general, en la aplicaci\u00f3n de las determinaciones urban\u00edsticas de la parcela donde se ubica el establecimiento que sea objeto de obras de ampliaci\u00f3n o reforma se podr\u00e1 incrementar hasta un 15% la edificabilidad y la ocupaci\u00f3n contempladas en el planeamiento o materializadas en la parcela, si estas \u00faltimas fueran mayores.<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Este porcentaje podr\u00e1 alcanzar el 20%<\/strong> para incentivar actuaciones de recualificaci\u00f3n que permitan a los establecimientos, que declaren con la actuaci\u00f3n proyectada un aumento de grupo o categor\u00eda, as\u00ed como la adquisici\u00f3n de calificativos de Gran Lujo en el caso de hoteles y hoteles apartamentos clasificados en con la categor\u00eda de cinco estrellas.<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La altura m\u00e1xima<\/strong> permitida por el planeamiento o la existente, si \u00e9sta fuera mayor, se podr\u00e1 incrementar, siempre que sea necesario para ubicar escaleras, ascensores, instalaciones y otros elementos auxiliares de la edificaci\u00f3n<\/strong>, sin que estos elementos computen en la edificabilidad m\u00e1xima permitida.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 De igual forma, se podr\u00e1 incrementar la altura<\/strong> permitida por el planeamiento o la existente, si \u00e9sta fuera mayor,\u00a0 en cuanto resulte necesario para implantar en la cubierta del edificio servicios complementarios al alojamiento<\/strong> tales como restaurantes, gimnasio, spa, sol\u00e1rium, piscina u otros, sin que tales servicios pueda ocupar una superficie superior al 30% de la cubierta, salvo el planeamiento urban\u00edstico contemple un porcentaje mayor de ocupaci\u00f3n por la edificaci\u00f3n de este espacio.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El Proyecto de obras podr\u00e1 reordenar los vol\u00famenes existentes,\u00a0 prever el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables,<\/strong> salvo de alojamiento, y redistribuir el n\u00famero de plazas de alojamiento autorizadas. Podr\u00e1n incrementarse el n\u00famero de plazas y de unidades de alojamiento hasta en un 10%, siempre que cumplan las dimensiones m\u00ednimas exigidas para cada tipo de establecimiento y para cada tipo de unidad de alojamiento.<\/p>\n

De forma extraordinaria y transitoria<\/strong>, el decreto ley modifica las normas urban\u00edsticas<\/strong> del planeamiento general y de desarrollo, que fuesen aplicables a las parcelas, en las que se hayan construido los establecimientos tur\u00edsticos.<\/p>\n

De igual forma, atribuye al Proyecto de renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de los establecimientos tur\u00edsticos la facultad de \u201c\u2026reordenar los vol\u00famenes existentes\u2026<\/strong>\u201d, mientras que \u00a0el art\u00edculo 15.1.a) de la vigente LOUA reserva al instrumento del Estudio de Detalle la\u00a0 \u201c\u2026.ordenaci\u00f3n de vol\u00famenes\u2026\u201d<\/strong>, quiz\u00e1s podr\u00edamos interpretar que\u00a0 \u00abreordenaci\u00f3n y ordenaci\u00f3n\u00bb<\/strong> tienen un significado diferente.<\/p>\n

 <\/p>\n

3.- Procedimiento para la obtenci\u00f3n de la licencia municipal de obras.-<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los proyectos de obras que se acojan a esta regulaci\u00f3n estar\u00e1n sujetos en todo caso, a licencia urban\u00edstica municipal<\/strong> y precisar\u00e1n de un informe de la Consejer\u00eda competente en materia de turismo<\/strong> al objeto de comprobar que el proyecto persigue algunas de sus finalidades.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Se indica en el decreto ley que la regulaci\u00f3n es respetuosa con las competencias urban\u00edsticas de los municipios y con la legislaci\u00f3n b\u00e1sica en materia de suelo y, adem\u00e1s, resulta coherente con la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma.<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 De acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 45.2. B).c) de la Ley 7\/2002 (LOUA); decreto ley establece que, si el incremento edificabilidad \u00a0necesaria\u00a0 para acometer las obras de reforma y ampliaci\u00f3n de un establecimiento de alojamiento tur\u00edstico comporta un incremento de aprovechamiento objetivo superior al 10% del previsto en el planeamiento urban\u00edstico o del existente materializado en la parcela, si este \u00faltimo fuera superior,<\/strong> en este caso, la actuaci\u00f3n de renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n el establecimiento quedar\u00e1 sujeta a:<\/p>\n

Modificaci\u00f3n del instrumento de planeamiento que contenga la ordenaci\u00f3n detallada de la parcela,<\/strong> ya sea el planeamiento general, o en su caso, el planeamiento de desarrollo.<\/p>\n

Cumplimiento de los deberes legales establecidos en el art\u00edculo 18.2 TRLS RDL 7\/2015.\u00a0<\/strong> A tales efectos, se deber\u00e1 entregar al Ayuntamiento el equivalente econ\u00f3mico al 10% del aprovechamiento correspondiente a la diferencia entre el aprovechamiento objetivo a materializar con la operaci\u00f3n de reforma proyectada y el previsto en el planeamiento o el existente si fuera mayor. Igualmente, el deber de ceder los terrenos necesarios para mantener la proporcionalidad y calidad de la dotaci\u00f3n podr\u00e1 ser sustituido por la entrega de su equivalente econ\u00f3mico, en los t\u00e9rminos establecidos en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

En la Exposici\u00f3n de Motivos se indica que la mayor\u00eda de las operaciones de renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de los establecimientos tur\u00edsticos necesitar\u00e1n la modificaci\u00f3n del instrumento de planeamiento,<\/strong> que contenga la ordenaci\u00f3n detallada de la parcela, y en consecuencia, \u00a0el cumplimiento de los deberes legales<\/strong> establecido en el art\u00edculo 18.2\u00a0 TRLS 7\/2015.<\/p>\n

Efectivamente, todo indica que en la mayor\u00eda de los casos el incremento de edificabilidad y ocupaci\u00f3n del 15% o 20%, seg\u00fan los casos, \u00a0supondr\u00e1 un incremento superior al 10% del aprovechamiento objetivo<\/strong> previsto en el planeamiento para la parcela, o en su caso, del existente materializado a la parcela, si este fuera mayor, todo depender\u00e1 del coeficiente de ponderaci\u00f3n del uso hotelero, para convertir la edificabilidad en unidades de aprovechamiento urban\u00edstico. El coeficiente aplicable al uso tur\u00edstico depender\u00e1 de \u00a0los criterios de cada instrumento de planeamiento, o en su caso, del instrumento de reparcelaci\u00f3n.<\/p>\n

Siempre ser\u00e1 posible, plantear proyectos de renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de los establecimientos tur\u00edsticos, con\u00a0 un incremento de\u00a0 edificabilidad inferior, con la finalidad de no superar un incremento del aprovechamiento objetivo de la parcela o del existente materializado en la parcela, superior al 10%, \u00a0lo que permitir\u00eda obtener directamente la licencia municipal de obras, con la presentaci\u00f3n del correspondiente Proyecto.<\/p>\n

 <\/p>\n

4.- Respeto a la normativa vigente, que resulte de aplicaci\u00f3n a la solicitud de la licencia municipal de obras.<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Seg\u00fan el decreto ley, el ente local deber\u00e1 fiscalizar que el proyecto cumple el planeamiento urban\u00edstico y el resto de la normativa de aplicaci\u00f3n a la hora de otorgar la correspondiente licencia de obra.<\/strong> La \u00fanica diferencia consistir\u00e1 en que deber\u00e1 aplicar, adem\u00e1s, las previsiones de la nueva norma, que conlleva \u00fanicamente la alteraci\u00f3n de determinados par\u00e1metros (edificabilidad, ocupaci\u00f3n y uso de cubierta) de dicho planeamiento municipal.<\/p>\n

 <\/p>\n

5.- Plazo de aplicaci\u00f3n del decreto ley.-<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El decreto ley ser\u00e1 aplicable a la solicitud de licencia de obras que se presente en el plazo de tres a\u00f1os desde la entrada en vigor de la norma.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0Se reconoce que una parte importante de las operaciones de renovaci\u00f3n y mejora requerir\u00e1 de la previa tramitaci\u00f3n de una innovaci\u00f3n de planeamiento urban\u00edstico<\/strong>, de conformidad con lo dispuesto los art\u00edculos 32 y siguientes de la Ley 7\/2002 y de la superaci\u00f3n del procedimiento de evaluaci\u00f3n ambiental estrat\u00e9gica contemplado en el art\u00edculo 40 de la ley 7\/2007 GICA.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Por ello, en el supuesto de ser necesario el procedimiento de aprobaci\u00f3n del\u00a0 instrumento del planeamiento para modificar la ordenaci\u00f3n detallada de la parcela, cuando el referido procedimiento sea exigible, en estos casos, la solicitud de licencia de obra podr\u00e1 presentarse una vez vencido el precitado plazo de tres a\u00f1os.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Recordamos lo dicho anteriormente, en cuanto que el decreto ley tambi\u00e9n es aplicable a establecimientos situados en el actual suelo r\u00fastico.<\/p>\n

 <\/p>\n

6.- Disposici\u00f3n transitoria \u00fanica.-<\/strong><\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La disposici\u00f3n transitoria \u00fanica establece que la normativa del decreto ley ser\u00e1 aplicable a aquellos procedimientos de otorgamiento de licencia urban\u00edstica que estuvieran en tramitaci\u00f3n a la entrada vigor del decreto ley.<\/strong> Para ello, la solicitud ser\u00e1 acompa\u00f1ada de un modificado del Proyecto de obras, adecuado a la regulaci\u00f3n del decreto ley, y de una nueva declaraci\u00f3n responsable conforme a lo previsto en la normativa tur\u00edstica de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n

7.- Conclusiones.-<\/strong><\/p>\n

Valoramos positivamente<\/strong> el objeto del decreto ley, consistente en la aplicaci\u00f3n de medidas dirigidas a la renovaci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de los establecimientos de alojamiento tur\u00edstico en Andaluc\u00eda<\/strong>, que se hallen legalmente edificados en suelo urbano<\/strong>, o en su caso, que como consecuencia del cambio de normativa urban\u00edstica, se hallen en situaci\u00f3n legal de fuera de ordenaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Debemos interpretar que tambi\u00e9n deber\u00edan estar incluidos los establecimientos construidos en el actual suelo r\u00fastico<\/strong>, aunque en el decreto ley no se haya incluido una regulaci\u00f3n espec\u00edfica para los mismos.<\/p>\n

Se establece un margen de flexibilidad en la aplicaci\u00f3n de los par\u00e1metros urban\u00edsticos<\/strong> de edificabilidad, ocupaci\u00f3n y altura, como medida de car\u00e1cter excepcional y transitorio,<\/strong> aplicable a las licencias de obras que con esta finalidad se soliciten en el plazo de tres a\u00f1os<\/strong> desde la entrada en vigor del decreto ley.<\/p>\n

Se reconoce que una parte importante de las operaciones de renovaci\u00f3n y mejora requerir\u00e1 de la previa tramitaci\u00f3n de una innovaci\u00f3n del planeamiento urban\u00edstico y del procedimiento de evaluaci\u00f3n ambiental<\/strong> correspondiente,\u00a0 por tanto, en tales supuestos, \u00a0la licencia municipal de obras podr\u00e1 solicitarse una vez vencido el referido plazo de tres a\u00f1os.<\/p>\n

 <\/p>\n

Marbella, a 6 de septiembre de 2021<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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