{"id":61533,"date":"2023-06-19T10:38:34","date_gmt":"2023-06-19T10:38:34","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=61533"},"modified":"2023-06-19T10:38:34","modified_gmt":"2023-06-19T10:38:34","slug":"aspectos-mas-relevantes-de-la-ley-12-2023-de-24-mayo-por-el-derecho-a-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/aspectos-mas-relevantes-de-la-ley-12-2023-de-24-mayo-por-el-derecho-a-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Aspectos m\u00e1s relevantes de la Ley 12\/2023, de 24 mayo, por el derecho a la vivienda."},"content":{"rendered":"

Esta nueva ley, que entr\u00f3 en vigor el pasado 26 de mayo, est\u00e1 muy centrada el arrendamiento, en las ayudas al acceso a la vivienda, regulaci\u00f3n de los desahucios y la limitaci\u00f3n de los precios del alquiler en las \u201czonas tensionadas\u201d.<\/p>\n

<\/p>\n

Los aspectos de mayor inter\u00e9s son:<\/p>\n

1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Declaraci\u00f3n de zonas tensionadas<\/strong><\/p>\n

El art\u00edculo 18 de la ley indica que \u00abLas Administraciones competentes en materia de vivienda podr\u00e1n declarar [\u2026] zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones p\u00fablicas en materia de vivienda en aquellos \u00e1mbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la poblaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Para que una zona se declare como tensionada<\/strong> se debe dar alguno de estas situaciones:<\/p>\n

\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Que el precio de compra o la renta del arrendamiento haya aumentado m\u00e1s de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los \u00faltimos 5 a\u00f1os.<\/p>\n

\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Que el coste medio de la hipoteca o el coste medio del alquiler, m\u00e1s los gastos y suministros b\u00e1sicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.<\/p>\n

 <\/p>\n

2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Nueva definici\u00f3n para grandes tenedores<\/strong><\/p>\n

En el art\u00edculo 3 apartado 2\u00ba letra k) de la ley indica que ser\u00e1 gran tenedor aquella persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, que sea titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.<\/p>\n

Sin embargo, esta definici\u00f3n podr\u00e1 ser particularizada en las zonas declaradas tensionadas, siendo por tanto gran tenedor aquel que sea titular de cinco o m\u00e1s inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho \u00e1mbito y sea motivado por la Comunidad Aut\u00f3noma en la correspondiente memoria justificativa.<\/p>\n

 <\/p>\n

3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Mayor protecci\u00f3n de los arrendatarios frente a los desahucios<\/strong><\/p>\n

Esta ley incluye nuevas medidas en este sentido. Algunas de ellas son:<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Mayor acreditaci\u00f3n de nuevos extremos para admitir la demanda de desahucio, tales como:<\/p>\n

 <\/p>\n

o\u00a0\u00a0 Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.<\/p>\n

 <\/p>\n

o\u00a0\u00a0 Si concurre en la parte demandante la condici\u00f3n de gran tenedora de vivienda.<\/p>\n

 <\/p>\n

En el caso de que la parte demandante tenga la condici\u00f3n de gran tenedor, se deber\u00e1 acreditar varias cuestiones:<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00a7\u00a0 Si la parte demandada se encuentra o no en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00a7\u00a0 Si la actora se ha sometido al procedimiento de conciliaci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n

o\u00a0\u00a0 Por tanto, este procedimiento de conciliaci\u00f3n se hace obligatorio.<\/p>\n

 <\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ser\u00e1 obligatorio establecer una fecha y una hora para llevar a cabo los lanzamientos.<\/p>\n

 <\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Si la parte actora es una gran tenedora de vivienda y queda acreditado que la parte demandada est\u00e1 en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, ser\u00e1 posible suspender el proceso para que se adopten las medidas adecuadas de atenci\u00f3n, ayuda econ\u00f3mica y subvenci\u00f3n a la parte demandada. Esta suspensi\u00f3n ser\u00e1 por plazo m\u00e1ximo de 2 meses, si el demandante es una persona f\u00edsica, o de cuatro meses si se trata de una persona jur\u00eddica.<\/p>\n

 <\/p>\n

4.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Limitaci\u00f3n de la actualizaci\u00f3n anual del arrendamiento<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

4.1\u00a0\u00a0 Renta en los contratos de arrendamientos celebrado antes de la entrada en vigor de la ley<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Seg\u00fan la disposici\u00f3n transitoria cuarta de la ley de la vivienda, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo establecido en el r\u00e9gimen jur\u00eddico que les era de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

Sin embargo, caber matizar la anterior afirmaci\u00f3n. La ley de la vivienda recoge expresamente que se seguir\u00e1n aplicando las medidas de aplicaci\u00f3n extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el art\u00edculo 46 del Real Decreto-ley 6\/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra en Ucrania.<\/p>\n

Por ello, y acudiendo a este texto legal, vemos que este Real Decreto- ley estableci\u00f3 lo siguiente:<\/p>\n

 <\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los contratos cuya renta deba ser actualizada durante este 2023, podr\u00e1n actualizarse seg\u00fan lo acordado entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualizaci\u00f3n, tomando como mes de referencia para la actualizaci\u00f3n el que corresponda al \u00faltimo \u00edndice que estuviera publicado en la fecha de actualizaci\u00f3n del contrato. A falta de este pacto, la misma limitaci\u00f3n ser\u00e1 aplicada a la actualizaci\u00f3n que fije el arrendador. Sin embargo, cabe recordar que el IGC est\u00e1 topado en el 2%. Por tanto, durante el resto del a\u00f1o 2023, los arrendadores podr\u00e1n actualizar la renta del arrendamiento hasta un m\u00e1ximo del 2 %.<\/p>\n

 <\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Los contratos cuya renta deba ser actualizada durante el a\u00f1o 2024 y, tanto si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor, el incremento de la renta ser\u00e1 el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variaci\u00f3n anual de la renta pueda exceder del 3%. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedar\u00e1 sujeto a esta misma limitaci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n

4.2\u00a0\u00a0 Renta en los contratos de arrendamientos celebrado tras la entrada en vigor de la ley<\/strong><\/p>\n

En este caso, se aplicar\u00eda a estos contratos la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos con las modificaciones introducidas por la Disposici\u00f3n final 1\u00aa de la ley de la vivienda. Por tanto, el r\u00e9gimen de los contratos de arrendamiento que se celebren con posterioridad al 26 de mayo de 2023 ser\u00e1 el siguiente:<\/p>\n

4.2.1\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La renta pactada al inicio del nuevo contrato<\/strong><\/p>\n

Esta no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior. Adem\u00e1s, cabe destacar que la ley ha incluido que no se podr\u00e1n fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusi\u00f3n al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.<\/p>\n

Como excepci\u00f3n a la regla anterior, la renta se podr\u00e1 incrementar hasta un m\u00e1ximo del 10 % sobre la \u00faltima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda en determinados supuestos tasados como, por ejemplo, cuando la vivienda hubiera sufrido actuaciones de rehabilitaci\u00f3n o mejoras de accesibilidad en los dos a\u00f1os anteriores a la fecha de la celebraci\u00f3n del nuevo contrato de arrendamiento.<\/p>\n

Cabe destacar que el legislador ha introducido un l\u00edmite espec\u00edfico en los casos en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y en los casos en los que el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no hubiese estado vigente ning\u00fan contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os. En estos supuestos la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al sistema de \u00edndices de precios de referencia.<\/p>\n

Sin embargo, este extremo queda sin definir a\u00fan, ya que la ley de la vivienda introduce que ser\u00e1 el Instituto Nacional de Estad\u00edstica el que definir\u00e1 antes del 31 de diciembre de 2024, este \u00edndice de referencia para la actualizaci\u00f3n anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.<\/p>\n

4.2.2\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Actualizaci\u00f3n de la renta<\/strong><\/p>\n

Esta actualizaci\u00f3n ser\u00e1 acorde con el \u00edndice de referencia que deber\u00e1 definir el Instituto Nacional de Estad\u00edstica, como hemos comentado anteriormente.<\/p>\n

 <\/p>\n

5\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 FISCAL<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

5.1\u00a0\u00a0 Beneficios fiscales para propietarios<\/strong><\/p>\n

Esta disposici\u00f3n indica que los peque\u00f1os propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicar\u00e1n incentivos fiscales en el IRPF, Impuesto sobre Sociedades, IRNR y el Impuesto sobre el Patrimonio, que se pueden resumir de la siguiente manera:<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Bonificaci\u00f3n del 50%,\u00a0a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Bonificaci\u00f3n del 60%, cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuaci\u00f3n de rehabilitaci\u00f3n en los dos a\u00f1os anteriores a la fecha de la celebraci\u00f3n del contrato de arrendamiento.<\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Bonificaci\u00f3n del 70%, en el caso de que se cumplan alguno de los siguientes requisitos:<\/p>\n

 <\/p>\n

o\u00a0\u00a0 Si se alquila por primera vez a j\u00f3venes de entre 18 y 35 a\u00f1os.<\/p>\n

o\u00a0\u00a0 Si se destina la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica o cuando la vivienda est\u00e9 acogida a alg\u00fan programa p\u00fablico de vivienda o calificaci\u00f3n en virtud del cual la Administraci\u00f3n competente establezca una limitaci\u00f3n en la renta del alquiler.<\/p>\n

 <\/p>\n

–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Bonificaci\u00f3n del 90%,\u00a0en el caso de que la renta inicial se hubiera rebajado en m\u00e1s de un 5% en relaci\u00f3n con la \u00faltima renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual del contrato anterior.<\/p>\n

 <\/p>\n

5.2\u00a0\u00a0 Recargo del IBI para viviendas desocupadas con car\u00e1cter permanente<\/strong><\/p>\n

La disposici\u00f3n final tercera establece un recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con car\u00e1cter permanente y sin causa justificada, por un plazo superior a dos a\u00f1os. As\u00ed, el recargo ser\u00e1 del 50% de la cuota l\u00edquida del impuesto y el recargo podr\u00e1 ser de hasta el 100 % de la cuota l\u00edquida del impuesto cuando el periodo de desocupaci\u00f3n sea superior a tres a\u00f1os, pudiendo modularse en este caso.<\/p>\n

Adem\u00e1s de lo anterior, los ayuntamientos podr\u00e1n aumentar el porcentaje de recargo de este 100 % en hasta un 50 % adicional, en el caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o m\u00e1s inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo t\u00e9rmino municipal.<\/p>\n

 <\/p>\n

6.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 CONCLUSI\u00d3N<\/strong><\/p>\n

Como conclusi\u00f3n, podemos afirmar que la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda impone grandes cambios, que afectar\u00e1n negativamente tanto a grandes tenedores de vivienda como a los que no lo son, desincentivando el inter\u00e9s de los propietarios a introducir sus viviendas en el mercado del alquiler.<\/p>\n

Entendemos que dicha ley tambi\u00e9n impactar\u00e1 negativamente en el mercado inmobiliario, puesto que la compra de viviendas como inversi\u00f3n o activo refugio ser\u00e1 menos atractiva, por la reducci\u00f3n de su rentabilidad a trav\u00e9s del arrendamiento.<\/p>\n

Parece l\u00f3gico que estos obst\u00e1culos -entre los que destacan sobremanera las limitaciones en la renta de los arrendamientos o la mayor lentitud y complejidad de los desahucios- desv\u00eden la inversi\u00f3n hacia otros lugares o que incluso los actuales arrendadores se planteen buscar la rentabilidad a trav\u00e9s de otras f\u00f3rmulas, como los arrendamientos con fines tur\u00edsticos o apartamentos tur\u00edsticos.<\/p>\n

En definitiva, podr\u00eda conseguirse el efecto contrario al pretendido por la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es decir, que se restrinja la oferta de viviendas en arrendamiento, dificult\u00e1ndose as\u00ed el acceso al alquiler por parte de los eventuales arrendatarios.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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