An\u00e1lisis jur\u00eddico de las principales novedades en la regulaci\u00f3n de las Viviendas de Uso Tur\u00edstico en Andaluc\u00eda a partir de la aprobaci\u00f3n del nuevo Decreto 31\/2024 de 29 de enero.<\/p>\n
El Consejo de Gobierno ha aprobado el nuevo Decreto 31\/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso tur\u00edstico, establecimientos de apartamentos tur\u00edsticos y hoteleros de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda<\/strong>, publicado en el BOJA de 2 de febrero. En consecuencia, las modificaciones que introduce entrar\u00e1n en vigor el pr\u00f3ximo 22 de febrero de 2024.<\/p>\n En concreto, en lo que respecta a las viviendas de uso tur\u00edstico (VUT)<\/strong>, dicha modificaciones incorporan\u00a0nuevos requisitos o actualizan otros previstos en el Decreto 28\/2016, de 2 de febrero, con lo que se persigue dar respuesta a la nueva realidad del sector.<\/p>\n A continuaci\u00f3n, las principales novedades desde el punto de vista pr\u00e1ctico:<\/p>\n <\/p>\n 1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Cambio de denominaci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n La referencia a \u201cviviendas con fines tur\u00edsticos\u201d se sustituye por la de \u201cviviendas de uso tur\u00edstico\u201d<\/strong>, con lo que se unifica la nomenclatura utilizada por el resto de comunidades aut\u00f3nomas y el Tribunal Supremo.<\/p>\n <\/p>\n 2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Habilitaci\u00f3n a los Ayuntamientos para limitar el n\u00famero de viviendas tur\u00edsticas.<\/strong><\/p>\n Los Ayuntamientos podr\u00e1n establecer l\u00edmites en lo que respecta al n\u00famero m\u00e1ximo de viviendas de uso tur\u00edstico por edificio, sector, \u00e1mbito, periodos, \u00e1rea o zona<\/strong>, siempre por causa de inter\u00e9s general<\/strong>, en l\u00ednea con lo establecido por el Tribunal Supremo en su \u00faltima jurisprudencia (STS 1550\/2020, de 19 de noviembre). A lo que se a\u00f1ade que dichas limitaciones deber\u00e1n responder a criterios claros, inequ\u00edvocos y objetivos<\/strong>, a los que se le dar\u00e1n debida publicidad<\/strong> con anterioridad a su aplicaci\u00f3n.<\/p>\n Desde la posici\u00f3n de los propietarios, en la pr\u00e1ctica, esta medida puede provocar una mayor incertidumbre, imprevisibilidad y confusi\u00f3n del marco jur\u00eddico a aplicar, afectando a la inversi\u00f3n a trav\u00e9s del arrendamiento tur\u00edstico que desaliente la entrada de nuevos operadores potenciales.<\/p>\n Para poder corregir esa inevitable incertidumbre, el Decreto justifica esta medida en su Exposici\u00f3n de Motivos donde podemos leer que ser\u00e1n los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico o las ordenanzas municipales las que puedan introducir, en su caso, las correspondientes exigencias sobre el uso compatible o complementario de este tipo de viviendas que sirven de alojamiento tur\u00edstico<\/strong>, o introducir otro tipo de limitaciones sectoriales diferentes a las de ordenaci\u00f3n tur\u00edstica de conformidad con los principios de proporcionalidad, objetividad, necesidad y seguridad jur\u00eddica.<\/strong><\/em><\/p>\n Igualmente, siguiendo con lo se\u00f1alado en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea de 22 de septiembre de 2020, los criterios fijados por los Ayuntamientos deber\u00e1n justificarse en la salvaguarda de una raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general<\/strong> y ser proporcionados, claros, inequ\u00edvocos y objetivos, as\u00ed como ser hechos p\u00fablicos con antelaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n De conformidad con la jurisprudencia del TJUE, las razones imperiosas de inter\u00e9s general ser\u00e1n, a modo de ejemplo, la protecci\u00f3n del entorno urbano<\/strong>, previsto en el art\u00edculo 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana 7\/2015 de 30 de octubre, o el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada<\/strong>, reconocido en el art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.<\/p>\n En cualquier caso, ya que la Exposici\u00f3n de Motivos se recoge que la limitaci\u00f3n establecida por el Ayuntamiento habr\u00e1 de ser sometida a un escrutinio estricto desde la perspectiva de la garant\u00eda del mercado y la competencia, consideramos que, siguiendo el criterio fijado por la Comisi\u00f3n Europea, las prohibiciones absolutas de la actividad habr\u00e1n de considerarse una medida de \u00faltimo recurso, que solo deber\u00edan aplicarse cuando no puedan utilizarse medidas menos restrictivas para alcanzar un objetivo de inter\u00e9s p\u00fablico leg\u00edtimo.<\/p>\n <\/p>\n 3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Se elimina la obligaci\u00f3n de que las VUT se encuentren en suelo de uso residencial.<\/strong><\/p>\n Se justifica en que su determinaci\u00f3n no corresponde a la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica, sino que son los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico o las ordenanzas municipales las que pueden introducir, en su caso, las correspondientes exigencias sobre el uso compatible o complementario de este tipo de viviendas que sirven de alojamiento tur\u00edstico.<\/p>\n No obstante, la indeterminaci\u00f3n sobre la posible ubicaci\u00f3n de las viviendas de uso tur\u00edstico se pretende salvar con la declaraci\u00f3n responsable de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso tur\u00edstico de conformidad con la planificaci\u00f3n u ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable.<\/p>\n <\/p>\n 4.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Verdadero r\u00e9gimen de declaraci\u00f3n responsable para acceder a la actividad.<\/strong><\/p>\n Se suprime la exigencia de presentaci\u00f3n de la Licencia de Ocupaci\u00f3n con la declaraci\u00f3n responsable para que \u00e9sta no quede supeditada a realizar un tr\u00e1mite previo ante el Ayuntamiento para poder ejercer la actividad de arrendamiento de viviendas de uso tur\u00edstico. No obstante, s\u00ed conformar\u00e1 parte de tal declaraci\u00f3n la manifestaci\u00f3n de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso tur\u00edstico de conformidad con la planificaci\u00f3n u ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable.<\/strong><\/p>\n La comprobaci\u00f3n de la exactitud o veracidad de lo manifestado se arbitrar\u00e1 a trav\u00e9s del intercambio de informaci\u00f3n con los correspondientes ayuntamientos. En consecuencia, ser\u00e1 requisito cumplir con la normativa de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica municipal y la inscripci\u00f3n de la vivienda en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda, ser\u00e1 comunicada con car\u00e1cter inmediato por la Administraci\u00f3n tur\u00edstica a los correspondientes Ayuntamientos.<\/p>\n La inexistencia de licencias o autorizaciones exigibles por la normativa sectorial espec\u00edfica, especialmente en materia urban\u00edstica o reguladora del r\u00e9gimen del suelo, dar\u00e1 lugar a la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la vivienda en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda.<\/p>\n <\/p>\n 5.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Medidas sobre profesionalizaci\u00f3n del sector: la empresa explotadora.<\/strong><\/p>\n Con la finalidad de profesionalizar la actividad, facilitar las relaciones con la Administraci\u00f3n tur\u00edstica y garantizar los derechos y deberes de las personas usuarias, se refuerza la figura legal de la empresa explotadora<\/strong>: la administradora o prestadora real del servicio, persona f\u00edsica o jur\u00eddica, de una o m\u00e1s viviendas de uso tur\u00edstico, con independencia del t\u00edtulo habilitante para ello, debiendo figurar como titulares de la explotaci\u00f3n en la declaraci\u00f3n responsable.<\/strong><\/p>\n Se presume la administraci\u00f3n del alojamiento cuando se desarrollen los principales servicios auxiliares inherentes al hospedaje (limpieza a la entrada y salida, entrega de llaves y recepci\u00f3n de hu\u00e9spedes, atenci\u00f3n durante la estancia, facturaci\u00f3n…).<\/p>\n Las entidades que tengan la consideraci\u00f3n de empresa explotadora dispondr\u00e1n del plazo de seis meses<\/strong> para la comunicaci\u00f3n al Registro de Turismo de Andaluc\u00eda del cambio en la titularidad de la explotaci\u00f3n de la correspondiente vivienda de uso tur\u00edstico (hasta el 22 de agosto de 2024).<\/p>\n <\/p>\n 6.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Se suprime el l\u00edmite de un m\u00e1ximo de dos VUT en una distancia de 1.000 metros.<\/strong><\/p>\n Se excluye expresamente del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del Decreto 28\/2016, por el que se regulan las viviendas de uso tur\u00edstico, a los establecimientos de apartamentos tur\u00edsticos del grupo conjunto, esto es, los establecimientos integrados por tres o m\u00e1s unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando s\u00f3lo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento tur\u00edstico.<\/p>\n La novedad est\u00e1 en la definici\u00f3n de \u201cgrupo de inmuebles no contiguos\u201d que ser\u00e1 el constituido por dos o m\u00e1s inmuebles situados dentro de una misma urbanizaci\u00f3n o n\u00facleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes.<\/p>\n Se elimina, por tanto, la existencia de una referencia geogr\u00e1fica en su definici\u00f3n y se sustituye por otra, m\u00e1s l\u00f3gica y coherente, al referirse a una cierta unidad funcional: misma urbanizaci\u00f3n o residencial con instalaciones o servicios comunes.<\/p>\n <\/p>\n 7.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Viviendas sometidas a r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica.<\/strong><\/p>\n No podr\u00e1n ser viviendas de uso tur\u00edstico las viviendas sometidas a r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica, de conformidad con el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda que, en su art\u00edculo 11, establece que la actividad econ\u00f3mica o profesional de su titular desarrollada en ella en ning\u00fan caso podr\u00e1 suponer el arriendo o la cesi\u00f3n de parte de la vivienda con fines lucrativos.<\/p>\n <\/p>\n 8.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Viviendas de Uso Tur\u00edstico en Comunidades de Propietarios.<\/strong><\/p>\n No podr\u00e1n ser VUT las ubicadas en inmuebles cuyos t\u00edtulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibici\u00f3n expresa para la actividad de alojamiento tur\u00edstico.<\/p>\n Adem\u00e1s, en la declaraci\u00f3n responsable se deber\u00e1 manifestar que la vivienda no tiene prohibida la actividad de vivienda de uso tur\u00edstico de acuerdo a las normas que regulan la comunidad de propietarios.<\/p>\n Esta previsi\u00f3n debe interpretarse a la luz del art\u00edculo 17.12 de la Ley 49\/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, que profundiza en el acuerdo necesario para limitar o condicionar este tipo actividad y que, en todo caso, no tendr\u00e1n efectos retroactivos.<\/p>\n <\/p>\n 9.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 No podr\u00e1n destinarse a VUT las viviendas reconocidas en situaci\u00f3n de \u201casimilado a fuera de ordenaci\u00f3n\u201d, salvo autorizaci\u00f3n previa expresa por parte del \u00f3rgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y ambiental.<\/strong><\/p>\n La Administraci\u00f3n auton\u00f3mica ha entendido que el reconocimiento de la situaci\u00f3n de \u201casimilado a fuera de ordenaci\u00f3n\u201d de una vivienda no garantiza su adecuaci\u00f3n para prestar el servicio de alojamiento tur\u00edstico.<\/p>\n En este sentido, se ha incluido la previsi\u00f3n de que, a trav\u00e9s de una autorizaci\u00f3n expresa del \u00f3rgano competente municipal, se pueda excepcionar la prohibici\u00f3n de destinar a VUT las reconocidas como viviendas asimiladas a fuera de ordenaci\u00f3n<\/strong>, pero el cambio de actividad deber\u00e1 ser conforme a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y ambiental. Con ello, se pretende que la figura de Asimilado a Fuera de Ordenaci\u00f3n no sea utilizada para situaciones o usos para los que no est\u00e1 previsto, esto es, para solventar el problema de edificaciones irregulares que se encuentren terminadas y respecto de las cuales no resulta posible la adopci\u00f3n de medidas de protecci\u00f3n de la legalidad territorial y urban\u00edstica por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.<\/p>\n Siguiendo con la \u00faltima jurisprudencia del Tribunal Supremo, en concreto la Sentencia 1550\/2020 de 19 d noviembre, la posibilidad de destinar una vivienda a uso tur\u00edstico puede requerir una licencia urban\u00edstica de cambio de actividad y \u00e9sta s\u00f3lo puede concederse si se cumple la norma urban\u00edstica de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n 10.\u00a0 Obligaci\u00f3n de reflejar en la declaraci\u00f3n responsable los periodos exactos de actividad.<\/strong><\/p>\n La vivienda de uso tur\u00edstico s\u00f3lo podr\u00e1 ser comercializada en los periodos indicados, consider\u00e1ndose actividad clandestina la comercializaci\u00f3n fuera de los mismos.<\/p>\n Si bien esta previsi\u00f3n pudiera entenderse como una limitaci\u00f3n a la hora de organizar la explotaci\u00f3n del negocio, la realidad es que los datos incluidos en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda podr\u00e1n modificarse en cualquier momento con una simple declaraci\u00f3n electr\u00f3nica.<\/p>\n Las VUT deber\u00e1n comunicar en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Decreto (hasta el 22 de agosto de 2024), los periodos de funcionamiento.<\/p>\n <\/p>\n 11.\u00a0 Auxilio de las fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar a personas usuarias.<\/strong><\/p>\n A la previsi\u00f3n contenida en el anterior Decreto de denegar la permanencia o requerir el abandono de la vivienda en el plazo de 24 horas a las personas usuarias que incumplan alguna de las obligaciones establecidas en la Ley de Turismo, en especial las reglas de convivencia, se a\u00f1ade la posibilidad expresa de recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio,<\/strong> en consonancia con el art\u00edculo 36 de la Ley de Turismo.<\/p>\n <\/p>\n 12.\u00a0 Se actualizan los requisitos t\u00e9cnicos y exigencias de habitabilidad.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Entre otros:<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Superficie m\u00ednima: Se establece como requisito que la vivienda de uso tur\u00edstico debe tener una dimensi\u00f3n m\u00ednima de 14 m2 por plaza<\/strong>, siendo \u00e9ste el m\u00ednimo que se requiere para que una vivienda cuente con licencia de ocupaci\u00f3n.<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Numero de ba\u00f1os: dos, si el n\u00famero de plazas es superior a cinco y de tres ba\u00f1os si el n\u00famero de plazas es superior a ocho.<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Refrigeraci\u00f3n y calefacci\u00f3n.<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Atenci\u00f3n telef\u00f3nica durante las 24 horas del d\u00eda.<\/p>\n –\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 No se exige un sistema de monitorizaci\u00f3n del ruido.<\/p>\n La norma se remite a un anexo para el resto de exigencias como la de contar con un botiqu\u00edn de primeros auxilios, la instalaci\u00f3n de alg\u00fan tipo de detectores de humo en zona pr\u00f3xima a la cocina o un extintor, a la vez que se habilita para que mediante orden de la persona titular de la Consejer\u00eda con competencias en turismo pueda modificarse su contenido y adaptarse a las nuevas demandas de las personas usuarias.<\/p>\n Las VUT que no cumplan con los requisitos de habitabilidad dispondr\u00e1n de un plazo de un a\u00f1o para cumplir con los mismos.<\/p>\n <\/p>\n Por \u00faltimo, hemos de destacar que la Administraci\u00f3n auton\u00f3mica ha iniciado los tr\u00e1mites para la elaboraci\u00f3n de la nueva Ley de Turismo de Andaluc\u00eda que realizar\u00e1 las modificaciones oportunas en cuanto al concepto de vivienda de uso tur\u00edstico y, sobre todo, que tendr\u00e1 su propio desarrollo reglamentario.<\/p>\n <\/p>\n P\u00e9rez de Vargas Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" An\u00e1lisis jur\u00eddico de las principales novedades en la regulaci\u00f3n de las Viviendas de Uso Tur\u00edstico en Andaluc\u00eda a partir de 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