{"id":634,"date":"2014-02-03T00:00:00","date_gmt":"2014-02-03T00:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/public.kiboserver.com\/perezdevargas\/los-tribunales-de-justicia-cuestionan-el-actual-sistema-de-comprobacion-de-valores-sobre-bienes-inmuebles-que-realiza-la-administracion\/"},"modified":"2022-08-10T13:12:03","modified_gmt":"2022-08-10T13:12:03","slug":"justicia-cuestionan-sistema-comprobacion-valor-bienes-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/justicia-cuestionan-sistema-comprobacion-valor-bienes-inmuebles\/","title":{"rendered":"Los Tribunales de Justicia cuestionan el actual sistema de comprobaci\u00f3n de valores sobre bienes inmuebles que realiza la administraci\u00f3n"},"content":{"rendered":"<p>\u00abRecientes sentencias de los tribunales de justicia empiezan a cuestionar la legalidad del actual sistema de comprobaci\u00f3n de valores que realiza la Administraci\u00f3n tras la adquisici\u00f3n de inmuebles, por considerar que el valor del inmueble no puede determinarse por la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica de su valor catastral con el correspondiente coeficiente de actualizaci\u00f3n del municipio, sino que es precisa una valoraci\u00f3n individualizada de la vivienda por parte de los t\u00e9cnicos.\u00bb<strong><br \/>\n<\/strong><\/p>\n<h3><!--more--><\/h3>\n<h3>1. \u00bfQue es la comprobaci\u00f3n de valor y cuando se produce?.<\/h3>\n<p>Dada la actual situaci\u00f3n del mercado inmobiliario en Espa\u00f1a, es bastante habitual que la compraventa de una vivienda se realice por un precio que resulta inferior al valor real que tiene dicho inmueble a criterio de la Administraci\u00f3n, circunstancia que puede afectar al importe del <a href=\"http:\/\/www.legaltoday.com\/practica-juridica\/civil\/civil\/el-sareb-y-la-comprobacion-de-valores-en-itp\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales<\/a> que grava la adquisici\u00f3n realizada.<\/p>\n<p>Respecto al valor real del inmueble, el criterio mantenido por la Administraci\u00f3n es que este resultar\u00eda de su valor catastral actualizado con el correspondiente coeficiente aplicable al municipio en que se encuentre ubicado dicho inmueble. De tal forma, que si el precio de compra de la vivienda es superior a dicho valor real, ning\u00fan problema se planteara en la tributaci\u00f3n de la compraventa realizada, ya que la base imponible para el calculo del impuesto vendr\u00e1 determinada por el precio fijado en la correspondiente escritura p\u00fablica. El problema surge cuando el precio de compra resulta inferior al valor real previsto por la Administraci\u00f3n, ya que en dicho supuesto se abre la posibilidad para la Administraci\u00f3n de iniciar un procedimiento administrativo para la comprobaci\u00f3n del valor de mercado del inmueble, procedimiento que suele concluir con una liquidaci\u00f3n tributaria complementaria a cargo del comprador, que incrementa el importe del impuesto que inicialmente se ten\u00eda previsto abonar cuando se adquiri\u00f3 el inmueble.<\/p>\n<p>El referido procedimiento de comprobaci\u00f3n de valor ha sido interpretado de forma no pac\u00edfica por numerosas sentencias de los Tribunales de Justicia, siendo el mismo fuente de numerosos litigios entre los particulares y la Administraci\u00f3n, en especial en lo relativo a la ausencia o falta de motivaci\u00f3n del procedimiento en cuesti\u00f3n, el cual tiene como finalidad el determinar el valor de mercado del inmueble adquirido a los efectos de fijar la tributaci\u00f3n de la compraventa efectuada.<\/p>\n<p>El procedimiento de comprobaci\u00f3n de valor iniciado por la Administraci\u00f3n, tiene como pieza fundamental el informe o dict\u00e1men realizado por peritos de la propia Administraci\u00f3n con la finalidad de calcular el valor de mercado del inmueble en cuesti\u00f3n, sin embargo, los t\u00e9cnicos de la Administraci\u00f3n suelen acudir a criterios generalizados y estandarizados, que resultan bastante dif\u00edciles de combatir por los particulares y que adem\u00e1s est\u00e1n amparados por la presunci\u00f3n de veracidad y legalidad de toda actuaci\u00f3n administrativa, lo que suele suponer la desestimaci\u00f3n de los recursos y acciones ejercitados contra la Administraci\u00f3n.<\/p>\n<p>Sin embargo, recientemente se est\u00e1 produciendo un giro en el criterio mantenido por los tribunales de justicia respecto al procedimiento para la comprobaci\u00f3n de valores por parte de la Administraci\u00f3n, que resultan digno de menci\u00f3n, porque resulta m\u00e1s estricto respecto al debido cumplimiento de los requisitos y presupuestos legalmente establecidos para declarar v\u00e1lida dicha comprobaci\u00f3n por parte de la Administraci\u00f3n.<\/p>\n<h3>2. Para valorar la vivienda es necesario que los t\u00e9cnicos inspeccionen la misma.<\/h3>\n<p>La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en reciente Sentencia de 29 de marzo de 2.012 (recurso de casaci\u00f3n n\u00ba 34\/2010), viene a exigir expresamente que los peritos de la Administraci\u00f3n tienen la obligaci\u00f3n de visitar f\u00edsicamente el vivienda objeto de su informe o valoraci\u00f3n, cuando en el mismo se hace referencia al estado de conservaci\u00f3n y las calidades constructivas del inmueble, ya que, en caso contrario, la valoraci\u00f3n realizada deb\u00eda entenderse carente de motivaci\u00f3n o justificaci\u00f3n, visita que no suele realizarse en la mayor\u00eda de los casos por parte de los peritos, abri\u00e9ndose con este novedoso criterio un nuevo motivo para impugnar con ciertas probabilidades de \u00e9xito la comprobaci\u00f3n realizada por la Administraci\u00f3n.<\/p>\n<h3>3. Es necesaria una valoraci\u00f3n individualizada de la vivienda, no es v\u00e1lido acudir a la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica de los valores catastrales actualizados.<\/h3>\n<p>Adem\u00e1s del reciente criterio sentado por el Tribunal Supremo, encontramos una reciente y por el momento minoritaria doctrina de los Tribunales de Justica, que da un paso m\u00e1s en cuanto a los requisitos de motivaci\u00f3n y justificaci\u00f3n de los informes o dict\u00e1menes de los peritos de la Administraci\u00f3n que fundamentan las comprobaciones de valores y las posteriores liquidaciones tributarias complementarias, que tienen su referente en la reciente Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de fecha 1 de octubre de 2.013 (JUR 2013\/323641).<\/p>\n<p>Con motivo del dictado de dicha Sentencia, la Sala del TSJ de Valencia, da otra vuelta de tuerca al procedimiento de comprobaci\u00f3n de valor por parte de la Administraci\u00f3n, al exigir expresamente que para determinar el valor del mercado del inmueble los t\u00e9cnicos deben realizar una valoraci\u00f3n individualizada del mismo, y no acudir a criterios generalizados y estandarizados que provienen de la informaci\u00f3n proporcionada por registros oficiales, tales como la Oficina del Catastro, que es lo sucede habitualmente en la pr\u00e1ctica a trav\u00e9s de la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica del valor catastral actualizado, y que resultan dif\u00edciles de combatir por el particular.<\/p>\n<p>Entiende la Sala, que a diferencia de lo que ocurre con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, donde la base la tributaria para el c\u00e1lculo de ambos impuestos se determina mediante una gesti\u00f3n administrativa colectiva (ponencias de valores catastrales), ello no es as\u00ed respecto a los Impuestos que gravan la adquisici\u00f3n de los inmuebles (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones), donde es necesario determinar al valor de mercado de los mismos, a trav\u00e9s de su valoraci\u00f3n individualizada y particular del inmueble en cuesti\u00f3n por parte de los peritos.<\/p>\n<h3>4. Conclusi\u00f3n.<\/h3>\n<p>Insistimos que de momento se trata de una doctrina reciente y minoritaria, pero es evidente que los tribunales de justicia poco a poco se est\u00e1 haciendo eco de la problem\u00e1tica surgida con motivo del desfase existente entre los precios de compra de la viviendas dada la situaci\u00f3n actual del mercado inmobiliario y los valores estandarizados establecidos por la Administraci\u00f3n en relaci\u00f3n con dichos inmuebles mediante la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica de los valores catastrales actualizados, que suponen un claro perjuicio a los intereses econ\u00f3micos de los particulares, que se ven obligados a tributar por mayor importe al que hab\u00edan previsto y calculado en funci\u00f3n al precio que realmente abonaron al adquirir su vivienda.<\/p>\n<p><em>En Estepona, a 14 de enero de 2.014<\/em><\/p>\n<p>P\u00e9rez de Vargas Abogados.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00abRecientes sentencias de los tribunales de justicia 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