{"id":64501,"date":"2024-05-28T08:29:50","date_gmt":"2024-05-28T08:29:50","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=64501"},"modified":"2024-06-21T11:05:51","modified_gmt":"2024-06-21T11:05:51","slug":"distincion-entre-vivienda-de-uso-turistico-y-apartamento-turistico-del-tipo-conjunto-consecuencias-juridicas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/distincion-entre-vivienda-de-uso-turistico-y-apartamento-turistico-del-tipo-conjunto-consecuencias-juridicas\/","title":{"rendered":"Distinci\u00f3n entre vivienda de uso tur\u00edstico y apartamento tur\u00edstico del tipo conjunto: consecuencias jur\u00eddicas."},"content":{"rendered":"

I.- VIVIENDA DE USO TUR\u00cdSTICO (VUT)<\/strong><\/p>\n

1.- Definici\u00f3n<\/strong><\/p>\n

En Andaluc\u00eda, las viviendas de uso tur\u00edstico est\u00e1n reguladas en el Decreto 28\/2016, de 2 de febrero, recientemente modificado por el Decreto 31\/2024 de 29 de enero.
\nSe entiende por VUT aquellas viviendas equipadas en condiciones de uso inmediato, ubicadas en inmuebles donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el \u00e1mbito de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, de forma habitual y con fines tur\u00edsticos.<\/p>\n

Est\u00e1 prohibido explotar como viviendas de uso tur\u00edstico:
\n\u2022 Las viviendas sometidas a r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica.
\n\u2022 Las viviendas ubicadas en inmuebles cuyos t\u00edtulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibici\u00f3n expresa para la actividad de alojamiento tur\u00edstico.
\n\u2022 Las unidades de alojamiento situadas en establecimientos de alojamiento tur\u00edstico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio.
\n\u2022 Las viviendas reconocidas en situaci\u00f3n de \u201casimilado a fuera de ordenaci\u00f3n\u201d, salvo autorizaci\u00f3n previa expresa por parte del \u00f3rgano competente municipal para el cambio de actividad, conforme a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica y ambiental.<\/p>\n

Por otro lado, quedan excluidas del \u00e1mbito de la VUT, las viviendas que se cedan a un mismo usuario tur\u00edstico por periodos continuados superiores a 2 meses, en cuyo caso estaremos ante un arrendamiento de temporada; as\u00ed como los establecimientos de apartamentos tur\u00edsticos del grupo conjunto (AT), entre otros.<\/p>\n

2.- Obligaciones del titular de la explotaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

En primer lugar, para el inicio de la prestaci\u00f3n del servicio de alojamiento en la vivienda, la persona o entidad que explota este servicio, en su condici\u00f3n de propietario o no propietario con t\u00edtulo habilitante, tendr\u00e1 que presentar la correspondiente declaraci\u00f3n responsable de forma electr\u00f3nica ante la Consejer\u00eda competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda de uso tur\u00edstico.<\/p>\n

Sin perjuicio de los requisitos m\u00ednimos de las propias viviendas, y sus equipamientos, el titular de la explotaci\u00f3n de la VUT habr\u00e1 de cumplir, entre otras, las siguientes obligaciones:
\n\u2022 Facilitar a las personas usuarias un n\u00famero de atenci\u00f3n telef\u00f3nica durante las 24 horas del d\u00eda para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
\n\u2022 Realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas usuarias.
\n\u2022 Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andaluc\u00eda a disposici\u00f3n de las personas usuarias y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
\n\u2022 Informar a las personas usuarias de las normas de convivencia de la comunidad de propietarios, las zonas de uso restringido, las relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, y dem\u00e1s informaci\u00f3n exigida por el Decreto.
\n\u2022 Entregar justificante de pago de los servicios y de los anticipos efectuados, en su caso, con el siguiente contenido, sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones vigentes a efectos fiscales: Identificaci\u00f3n de la persona titular de la explotaci\u00f3n de la vivienda; identificaci\u00f3n de la vivienda y su c\u00f3digo de inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda; identificaci\u00f3n de la persona usuaria; n\u00famero de personas alojadas; fecha de entrada y de salida; y precio del servicio contratado y fecha de pago.
\n\u2022 Informar a las personas usuarias si se encuentra adherida al Sistema Arbitral de Consumo.
\nA la anterior relaci\u00f3n de obligaciones, debemos a\u00f1adir que el titular de la explotaci\u00f3n, sea propietario o no propietario con t\u00edtulo habilitante, ser\u00e1 el responsable ante la Administraci\u00f3n tur\u00edstica y las personas usuarias.<\/p>\n

Adem\u00e1s, los titulares de la explotaci\u00f3n de viviendas de uso tur\u00edstico ser\u00e1n responsables de mantener una relaci\u00f3n actualizada de las viviendas, debiendo comunicar al Registro de Turismo de Andaluc\u00eda cualquier modificaci\u00f3n que les afecte, ya sea en el v\u00ednculo jur\u00eddico que les habilita para la explotaci\u00f3n o en las condiciones propias de cada una de las viviendas explotadas.<\/p>\n

Una vez definido el concepto de VUT, y las obligaciones principales de su explotador, nos centraremos en su distinci\u00f3n con el AT y en las consecuencias jur\u00eddicas derivadas de dicha distinci\u00f3n.<\/p>\n

II.- ESTABLECIMIENTOS DE APARTAMENTOS TUR\u00cdSTICOS DEL TIPO CONJUNTO (AT).<\/strong><\/p>\n

Los establecimientos de apartamentos de tur\u00edsticos est\u00e1n regulados por el Decreto 194\/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos tur\u00edsticos.
\nSe considera establecimiento de apartamentos tur\u00edsticos el que est\u00e9 compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, destinado a prestar el servicio de alojamiento tur\u00edstico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservaci\u00f3n, elaboraci\u00f3n y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotaci\u00f3n en com\u00fan por una misma persona titular.<\/p>\n

As\u00ed, ser\u00e1n establecimientos de apartamentos tur\u00edsticos del tipo conjunto, aquellos establecimientos integrados por tres o m\u00e1s unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando s\u00f3lo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento tur\u00edstico.
\nA estos efectos, se entiende como grupo de inmuebles no contiguos aquel constituido por dos o m\u00e1s inmuebles situados dentro de una misma urbanizaci\u00f3n o n\u00facleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes.<\/p>\n

Por tanto, el mismo titular no podr\u00e1 explotar 3 o m\u00e1s unidades de alojamiento en r\u00e9gimen de VUT, cuando aqu\u00e9llas se encuentren en el mismo inmueble o en la misma urbanizaci\u00f3n o n\u00facleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes; puesto que, en ese caso, deber\u00e1 hacerlo bajo la modalidad de apartamentos tur\u00edsticos (AT), sometido a una regulaci\u00f3n y un r\u00e9gimen distinto.<\/p>\n

III.- CONSECUENCIAS JUR\u00cdDICAS DE LA DISTINCI\u00d3N<\/strong><\/p>\n

La distinci\u00f3n entre ambas figuras (VUT y AT) no es puramente abstracta o te\u00f3rica, muy al contrario, de ella se derivan importantes implicaciones pr\u00e1cticas para sus propietarios y el resto de operadores tur\u00edsticos.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, relacionamos someramente, y sin \u00e1nimo de exhaustividad, las que consideramos m\u00e1s relevantes:<\/p>\n

1. N\u00famero m\u00e1ximo de unidades de alojamiento:<\/strong> Los AT no tendr\u00e1n un n\u00famero m\u00e1ximo, sin embargo las VUT no podr\u00e1n superar las dos unidades dentro de un mismo edificio o en la misma urbanizaci\u00f3n o n\u00facleo residencial dotado de instalaciones o servicios comunes, son pena de recibir el tratamiento de AT.<\/p>\n

2. Prohibici\u00f3n del uso residencial:<\/strong> El AT se ve limitado por la prohibici\u00f3n de destinar las unidades de alojamiento integrantes de los establecimientos de apartamentos tur\u00edsticos a cualquier uso distinto, entre ellos el residencial. Incluso en el Registro de la Propiedad se har\u00e1 constar, mediante nota marginal, la limitaci\u00f3n del derecho de uso que recae sobre cada unidad de alojamiento en favor de la empresa explotadora, as\u00ed como el per\u00edodo por el que queda sujeta a uso tur\u00edstico.
\nSin embargo, la VUT no se ver\u00e1 afectada por esta prohibici\u00f3n (por ejemplo, su propietario podr\u00e1 compaginar la explotaci\u00f3n de la vivienda con el uso propio en los per\u00edodos de no prestaci\u00f3n del servicio).<\/p>\n

3. Licencia de actividad \/ apertura:<\/strong> De conformidad con el art\u00edculo 3.2 del Decreto 194\/2010, de 20 de abril, podemos entender que los establecimientos de AT necesitan una licencia de actividad o apertura.
\nPor su parte, la VUT podr\u00e1 iniciar su actividad con la mera inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

4. Duraci\u00f3n:<\/strong> El art\u00edculo 25 del Decreto 194\/2010, de 20 de abril, tras la modificaci\u00f3n operada por el Decreto 31\/2024, elimina el l\u00edmite temporal al uso de la unidad de alojamiento del AT.
\nPor el contrario, el alquiler de la VUT no podr\u00e1 ser superior a 2 meses por usuario.<\/p>\n

5. Categor\u00eda:<\/strong> Los AT se categorizan, seg\u00fan su nivel de calidad de instalaciones y servicios del establecimiento, de 1 a 2 llaves para el grupo conjunto y de 1 a 4 llaves para el grupo edificios.
\nPor su parte, las VUT no est\u00e1n sometidas a dicha categorizaci\u00f3n.<\/p>\n

6. Est\u00e1ndares:<\/strong> Los est\u00e1ndares exigidos a los AT son m\u00e1s elevados, con mayores exigencias en asuntos tales como la admisi\u00f3n; recepci\u00f3n; servicios; s\u00edmbolos distintivos exhibibles en el establecimiento; y la inclusi\u00f3n de la limitaci\u00f3n del uso de la unidad de alojamiento en el Registro de la Propiedad. En esta l\u00ednea, se ver\u00e1n sometidos a mayores inspecciones, por parte del Ayuntamiento y de la Consejer\u00eda, incluida la relativa a la adecuada clasificaci\u00f3n del establecimiento.<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, por medio de esta nota, tan s\u00f3lo hemos querido explicar de manera sencilla y accesible que los t\u00e9rminos de \u201cvivienda de uso tur\u00edstico\u201d y \u201capartamento tur\u00edstico\u201d, lejos de ser sin\u00f3nimos, est\u00e1n sometidos a requisitos y regulaciones distintas, siendo dicha distinci\u00f3n de gran trascendencia pr\u00e1ctica.<\/p>\n

P\u00e9rez de Vargas Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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