{"id":647,"date":"2013-06-05T00:00:00","date_gmt":"2013-06-05T00:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/public.kiboserver.com\/perezdevargas\/comentarios-sobre-la-ley-42013-de-4-de-junio-de-medidas-de-flexibilizacion-y-fomento-del-mercado-del-alquiler-de-viviendas\/"},"modified":"2024-01-12T23:22:49","modified_gmt":"2024-01-12T23:22:49","slug":"comentarios-ley-42013","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/comentarios-ley-42013\/","title":{"rendered":"Comentarios sobre la Ley 4\/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas."},"content":{"rendered":"

\u201cLa Ley pretende reforzar la libertad de pactos en los contratos de arrendamiento de vivienda y establece como novedad importante la obligaci\u00f3n de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que puedan surtir efectos frente a terceros.\u201d<\/p>\n

El d\u00eda 5 de junio se ha publicado en el Bolet\u00edn Oficial del Estado la Ley 4\/2013<\/a> que tiene como objetivo flexibilizar y dinamizar el mercado de alquiler de vivienda<\/a>. Dicha norma entr\u00f3 en vigor el d\u00eda 6 de junio de 2013.<\/p>\n

De la citada norma destacamos los siguientes aspectos:<\/p>\n

Viagra online<\/a><\/div>\n

1.- Se pretende reforzar la libertad de pactos en los contratos de arrendamiento de vivienda. De esta manera, se modifica el apartado 2 del art\u00edculo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29\/1994 (en adelante, LAU), en el sentido de indicar que los arrendamientos se regir\u00e1n, en primer lugar, por la voluntad de las partes, siempre que ello no se salga del marco establecido en el T\u00edtulo II de la LAU. En su redacci\u00f3n anterior, los arrendamientos deb\u00edan regirse, en primer lugar, por lo dispuesto en dicho T\u00edtulo II.<\/p>\n

2.- A trav\u00e9s de un nuevo apartado 6 del art\u00edculo 4 de la LAU se prev\u00e9 la posibilidad de que las partes se\u00f1alen una direcci\u00f3n electr\u00f3nica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en la LAU. Para que la comunicaci\u00f3n sea v\u00e1lida se debe garantizar la autenticidad de la misma y su contenido. Adem\u00e1s, debe quedar constancia fehaciente de la remisi\u00f3n y recepci\u00f3n \u00edntegras y del momento en que se hizo.<\/p>\n

3.- Se a\u00f1ade en el art\u00edculo 5 un nuevo supuesto de contrato que queda excluido del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la LAU. Se trata de aquellos casos en los que el alquiler de la vivienda realmente sea un uso del alojamiento privativo para el turismo, que pueda estar sometido a legislaci\u00f3n sectorial. En este sentido, dichos supuestos quedar\u00e1n sometidos a dicha legislaci\u00f3n sectorial que, entre otros, regula los apartamentos tur\u00edsticos. Parece que el legislador quiere evitar que aquellas personas o empresas que no tengan como actividad profesional la explotaci\u00f3n de apartamentos tur\u00edsticos, eviten la aplicaci\u00f3n de las normas que lo regulan.<\/p>\n

4.- Una de las novedades m\u00e1s importantes que introduce la Ley es la obligaci\u00f3n de inscribir los contratos de arrendamiento para que \u00e9stos puedan surtir efectos frente a terceros. En este sentido, cuando el contrato de arrendamiento no est\u00e9 inscrito y el derecho del arrendador quedara resuelto \u201cpor el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de opci\u00f3n de compra\u201d <\/em><\/strong>quedar\u00e1 extinguido el arrendamiento.<\/p>\n

De la misma manera, si el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad que est\u00e9 arrendada re\u00fane los requisitos exigidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria para ser considerado adquirente de buena fe, s\u00f3lo quedar\u00e1 subrogado en la posici\u00f3n de arrendador si el referido arrendamiento est\u00e1 inscrito con anterioridad a la transmisi\u00f3n.<\/p>\n

5.- Otra novedad importante que establece la Ley es la reducci\u00f3n del plazo m\u00ednimo del arrendamiento de vivienda que pasar\u00e1 de 5 a 3 a\u00f1os. Una vez transcurridos los citados tres a\u00f1os, si ninguna de las partes manifiestan con una antelaci\u00f3n de 30 d\u00edas la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar\u00e1 por un a\u00f1o m\u00e1s. En su redacci\u00f3n anterior la Ley preve\u00eda tres pr\u00f3rrogas anuales.<\/p>\n

6.- Tambi\u00e9n se modifica la regulaci\u00f3n del supuesto en el que el arrendador pueda necesitar la vivienda para s\u00ed o sus familiares. Con la anterior redacci\u00f3n, y para que no se produjera la pr\u00f3rroga obligatoria se deb\u00eda hacer constar expresamente en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco a\u00f1os para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed o sus familiares. Con la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 9 de la LAU, no se producir\u00e1 la pr\u00f3rroga si el arrendador comunica la citada necesidad de ocupaci\u00f3n de la vivienda una vez que haya transcurrido el primer a\u00f1o de vigencia del contrato. Tal circunstancia se debe comunicar al arrendatario con dos meses de antelaci\u00f3n. Por tanto, la necesidad de ocupaci\u00f3n de la vivienda ya no hay que preverla en el contrato.<\/p>\n

7.- Se modifica la redacci\u00f3n del art\u00edculo 18 de la LAU referido a la actualizaci\u00f3n de la renta. De esta manera, ahora se permite que las partes pacten una f\u00f3rmula de actualizaci\u00f3n distinta a la derivada de la variaci\u00f3n porcentual del Indice de Precios al Consumo.<\/p>\n

8.- Se permite pactar la renuncia en cualquier caso del derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario. Hasta ahora el pacto de renuncia a dicho derecho solo era v\u00e1lido en contratos con duraci\u00f3n pactada superior a 5 a\u00f1os.<\/p>\n

9.- Se a\u00f1ade un apartado 4 al art\u00edculo 27 de la LAU (precepto que enumera las causas de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento) que dice as\u00ed:<\/p>\n

\u201cTrat\u00e1ndose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedar\u00e1 resuelto por falta de pago de la renta y que deber\u00e1, en tal caso, restituirse el inmueble al arrendador, la resoluci\u00f3n tendr\u00e1 lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripci\u00f3n, inst\u00e1ndole al pago o cumplimiento y \u00e9ste no haya contestado al requerimiento en los diez d\u00edas h\u00e1biles siguientes, o conteste aceptando la resoluci\u00f3n de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. <\/em><\/p>\n

El t\u00edtulo aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificaci\u00f3n y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resoluci\u00f3n de pleno derecho, ser\u00e1 t\u00edtulo suficiente para practicar la cancelaci\u00f3n del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.<\/em><\/p>\n

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, ser\u00e1 adem\u00e1s preciso para su cancelaci\u00f3n justificar la notificaci\u00f3n fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignaci\u00f3n a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario\u201d.<\/em><\/p>\n

A pesar de que la redacci\u00f3n del art\u00edculo no es muy clara, se deduce que la fianza prestada por el arrendatario la tendr\u00e1 que consignar el arrendador a favor del arrendatario.<\/p>\n

Como se puede observar, la Ley prev\u00e9 un procedimiento, que puede ser extrajudicial (a trav\u00e9s de Notario), en virtud del cual el contrato de arrendamiento quede resuelto en un plazo m\u00ednimo de 10 d\u00edas h\u00e1biles. El problema se plantea en que, para recuperar la posesi\u00f3n, habr\u00e1 que acudir al procedimiento judicial, si el arrendatario no desaloja voluntariamente el inmueble.<\/p>\n

10.- Se a\u00f1ade como causa de resoluci\u00f3n de los arrendamientos distintos de vivienda \u201cla realizaci\u00f3n de da\u00f1os causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de \u00e9ste sea necesario\u201d<\/em>.<\/p>\n

11.- La nueva Ley tambi\u00e9n modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC). En este sentido, se reduce el plazo que tiene el arrendatario para enervar el desahucio. En efecto, hasta ahora, el arrendatario pod\u00eda pagar y enervar el desahucio hasta antes de la celebraci\u00f3n a la vista. Con la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 22 de la LEC el plazo que tiene el arrendatario para enervar mediante el pago es el de 10 d\u00edas desde que el secretario judicial efect\u00fae el requerimiento previsto en el art\u00edculo 440.3 de la LEC, una vez admitida a tr\u00e1mite la correspondiente demanda.<\/p>\n

12.- En los supuestos en los que el demandado no atiende al requerimiento de pago, ni comparece para oponerse al mismo, se proceder\u00e1 al lanzamiento del arrendatario sin necesidad de instar la ejecuci\u00f3n. En este sentido, la solicitud de ejecuci\u00f3n habr\u00e1 que indicarla en la propia demanda de desahucio.<\/p>\n

13.- La Ley crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Dichas sentencias deben ser remitidas por el secretario judicial. En el mismo sentido, se deber\u00e1 comunicar al Registro, a trav\u00e9s de los \u00f3rganos de arbitraje competentes, los datos de las personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos por medio de laudo arbitral. La constancia de los datos en el Registro tendr\u00e1 una duraci\u00f3n m\u00e1xima de 6 a\u00f1os y el deudor podr\u00e1 instar la cancelaci\u00f3n de forma previa cuando en el \u201cproceso correspondiente\u201d (habr\u00e1 que entender que la Ley se refiere al proceso ejecutivo) haya satisfecho la deuda. Al Registro podr\u00e1 acceder los propietarios de inmuebles que acrediten la voluntad de suscribir contratos de arrendamiento mediante una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario.<\/p>\n

14.- Por \u00faltimo, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por la legislaci\u00f3n que le era de aplicaci\u00f3n. En el mismo sentido, los procesos que estuvieran en tr\u00e1mite se sustanciar\u00e1n por la legislaci\u00f3n procesal anterior a la entrada en vigor de la Ley hasta que recaiga Sentencia o Decreto.<\/p>\n

Marbella, 5 de junio de 2013<\/p>\n

Jos\u00e9 Castellano Fern\u00e1ndez<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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