{"id":655,"date":"2013-01-24T00:00:00","date_gmt":"2013-01-24T00:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/public.kiboserver.com\/perezdevargas\/implicaciones-juridicas-en-la-aplicacion-del-real-decreto-ley-272012-de-15-de-noviembre-de-medidas-urgentes-para-reforzar-la-proteccion-los-deudores-hipotecarios\/"},"modified":"2019-05-30T09:46:50","modified_gmt":"2019-05-30T09:46:50","slug":"ley-272012-reforzar-proteccion-deudores-hipotecarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/ley-272012-reforzar-proteccion-deudores-hipotecarios\/","title":{"rendered":"Implicaciones jur\u00eddicas en la aplicaci\u00f3n del Real Decreto Ley 27\/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios."},"content":{"rendered":"

\u00abArt\u00edculo de opini\u00f3n redactado por D. Jose Manuel Ruiz-Rico Ruiz, Catedr\u00e1tico de Derecho Civil y Abogado de nuestro Despacho, en colaboraci\u00f3n con la Profesora Titular de Derecho Procesal D\u00aa Yolanda De Lucchi L\u00f3pez-Tapia, publicado en la Revista La Ley el pasado 3 de enero, sobre implicaciones jur\u00eddicas en la aplicaci\u00f3n de Real Decreto Ley 27\/2012<\/a><\/strong>, de medidas urgentes para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios<\/a><\/strong>.\u00bb<\/p>\n

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Parece que nuestro Gobierno ten\u00eda mala conciencia despu\u00e9s de haber publicado el in\u00fatil e insustancial Real Decreto-Ley 6\/2012 de 9 de marzo, el denominado C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas Bancarias, que result\u00f3 ser meramente orientativo y que ha tenido escasa repercusi\u00f3n en el sector al que iba dirigida. Esa mala conciencia ha dado seguramente lugar a este nuevo Real Decreto-Ley 27\/2012, de 15 de noviembre<\/strong>, en el cual ahora se bascula hacia el extremo opuesto, dict\u00e1ndose unas normas absolutamente imperativas, sin reparar en las consecuencias jur\u00eddicas que pueden reportar a todas las partes afectadas en el problema.<\/p>\n

Vaya por delante nuestra honda preocupaci\u00f3n por la situaci\u00f3n que atraviesa nuestro pa\u00eds como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias que dejan a miles de familias en situaci\u00f3n de exclusi\u00f3n social. Sin embargo, la soluci\u00f3n no pasa por decretos-leyes urgentes al azar, sin un previo an\u00e1lisis de las implicaciones jur\u00eddicas que toda soluci\u00f3n legislativa conlleva. Es de todos conocido que, lo que nace del legislador con vocaci\u00f3n de \u201cprovisional\u201d, acaba convirti\u00e9ndose en definitivo, precisamente por la dificultad intr\u00ednseca de legislar en \u00e9pocas de complicado alcance del consenso pol\u00edtico.<\/p>\n

Por ello, las siguientes notas son simplemente reflexiones realizadas en un plazo exacto de tres d\u00edas, los mismos tres d\u00edas de que han dispuesto los asesores del Gobierno espa\u00f1ol en su negociaci\u00f3n con los miembros del partido de la oposici\u00f3n parlamentaria, antes de dar luz verde al Real Decreto-Ley 27\/2012<\/strong> \u2013estamos seguros de que han dispuesto de m\u00e1s tiempo-. Y sin embargo, no se han planteado ni uno solo de todo este amplio listado de cuestiones y problemas al que ahora nos vamos a referir, y que razonablemente deber\u00edan haberse cuestionado, de haberse sentado a pensar seriamente lo que hac\u00edan.<\/p>\n

1.- Suspensi\u00f3n del lanzamiento: Naturaleza jur\u00eddica<\/span><\/strong><\/p>\n

El principal mandato contenido en este Real Decreto-Ley es la suspensi\u00f3n ope legis<\/i> durante dos a\u00f1os del lanzamiento del inmueble de quienes han dejado de ser propietarios de su vivienda, por haber pasado a serlo el acreedor hipotecario -en principio, la entidad financiera correspondiente- tras la adjudicaci\u00f3n de la misma en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, sin que se haya dispuesto ning\u00fan tipo de indemnizaci\u00f3n o justiprecio a favor de este \u00faltimo.<\/p>\n

Llama la atenci\u00f3n a cualquier estudioso de Derecho privado que, mediante este Real Decreto-Ley, un Gobierno como el espa\u00f1ol haya entrado de forma tan radical en cuestiones sumamente delicadas desde el punto de vista jur\u00eddico como el derecho de propiedad privada y la privaci\u00f3n de las facultades inherentes al dominio de los inmuebles, sin derecho a expropiaci\u00f3n.<\/p>\n

Porque eso es lo que realmente ha sucedido; quien haya resultado adjudicatario de una vivienda -la vivienda habitual del ejecutado- tras la celebraci\u00f3n de subasta en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, esto es, quien ya se haya convertido en nuevo propietario de la vivienda -lo que acontece, como es sabido, con la expedici\u00f3n del Testimonio del Decreto de Adjudicaci\u00f3n- va a ser privado del uso y disfrute del inmueble durante al menos dos a\u00f1os, por mandato del legislador -aqu\u00ed, el Gobierno como autor del Decreto-Ley-, y no va a tener derecho a una indemnizaci\u00f3n o justiprecio por la privaci\u00f3n de esa facultad de uso y disfrute.<\/p>\n

Como es evidente, se est\u00e1 afectando de lleno al mandato contenido en el art\u00edculo 33.3 de la Constituci\u00f3n, que exige siempre un justiprecio por la privaci\u00f3n del dominio o de las facultades de uso y disfrute del propietario, aparte de un procedimiento para ello. As\u00ed pues, por ese solo motivo, el Real Decreto-Ley 27\/2012<\/strong> es directamente contrario a la Constituci\u00f3n, adem\u00e1s de generar una inseguridad jur\u00eddica contraria a lo deseado por sus autores, indudablemente preocupados por ofrecer esa misma seguridad jur\u00eddica a los inversores externos en nuestro mercado hipotecario.<\/p>\n

2. \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n: Procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/span><\/strong><\/p>\n

La norma no parece dejar claro cu\u00e1l es el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la suspensi\u00f3n, por cuanto se refiere a procesos de ejecuci\u00f3n hipotecarios, judiciales o extrajudiciales.<\/p>\n

Dentro del \u00e1mbito judicial, el calificativo hipotecario pudiera dar a entender que se est\u00e1 refiriendo \u00fanicamente a procesos tramitados con arreglo a los art\u00edculos 681 y siguientes de la LEC, lo que dejar\u00eda fuera del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de las posibles suspensiones de lanzamientos en adjudicaciones de viviendas habituales que se hubieran producido en procesos de ejecuci\u00f3n ordinaria -de hecho, las propias entidades financieras han recurrido a este \u00faltimo a veces, para evitar en teor\u00eda algunos de los inconvenientes de la ejecuci\u00f3n hipotecaria como puede ser el de la existencia de una tasaci\u00f3n previa del inmueble-.<\/p>\n

En esta interpretaci\u00f3n restrictiva podr\u00eda quedar fuera tambi\u00e9n la posible reclamaci\u00f3n de la deuda a trav\u00e9s del proceso monitorio, mediante el cual tambi\u00e9n se puede conseguir el efecto de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

Sin embargo, atendiendo a la propia Exposici\u00f3n de Motivos del RD, que establece que las suspensiones afectar\u00e1n a cualquier<\/i> proceso judicial o extrajudicial, una interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica del mismo nos obliga a pensar que el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n se extiende a todos los procesos de ejecuci\u00f3n, hipotecarios u ordinarios, o a ejecuciones derivadas de monitorios, siempre que se est\u00e9 ejecutando una garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Ahora bien, quedan fuera del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la medida las adjudicaciones de inmuebles en ejecuciones de pr\u00e9stamos de otro tipo, por ejemplo, p\u00f3lizas de pr\u00e9stamos impagadas, cuando la situaci\u00f3n que se genera con dicha adjudicaci\u00f3n es la misma: privaci\u00f3n de la vivienda habitual de la familia con escasos ingresos econ\u00f3micos.<\/p>\n

3.- Sujetos implicados: Acreedor adjudicatario.<\/span><\/strong><\/p>\n

A\u00fan m\u00e1s grave es la inconsciencia de los redactores del Real Decreto-Ley 27\/2012<\/strong> en cuanto a los sujetos que hipot\u00e9ticamente se van a ver afectados por esta medida de suspensi\u00f3n. Y es que, si uno examina la normativa contenida en \u00e9ste, se percata de que esa prohibici\u00f3n del lanzamiento durante dos a\u00f1os -que, insistimos, resulta ser una prohibici\u00f3n legal de uso y disfrute de la propiedad por parte de su nuevo due\u00f1o, adjudicatario de la misma- no s\u00f3lo afecta a las entidades financieras, las cuales, como sabemos por los medios de comunicaci\u00f3n, se han manifestado recientemente al un\u00edsono a favor de\u00a0 suspender los lanzamientos, por lo que debemos suponerlas conformes con esta nueva normativa -aunque nos consta que lo que se ha ordenado por \u00e9stas a sus asesores no coincide plenamente con el contenido del Real Decreto-Ley-; sino que tambi\u00e9n afecta a otros sujetos, concretamente a aquellos particulares o sociedades que, no siendo entidades financieras de las autorizadas en la Ley del Mercado Hipotecario, hayan sido acreedores hipotecarios de particulares, con hipoteca inscrita a su favor en el Registro y hayan resultado ser finalmente adjudicatarios con todas las de la ley de la vivienda ejecutada. F\u00edjese bien que la norma habla de simplemente de \u201cacreedor\u201d a quien se le hubiese adjudicado el inmueble.<\/p>\n

Estos particulares de los que hablamos podr\u00e1n ser muchos o pocos en la pr\u00e1ctica, pero existen, son beneficiarios de una hipoteca inscrita a su favor, y tienen los mismos derechos que las entidades financieras a ejecutar su hipoteca. Pues bien, en caso de que, al d\u00eda de la entrada en vigor de la norma, a\u00fan no hayan tomado posesi\u00f3n del inmueble adjudicado, se van a ver privados durante dos a\u00f1os de su derecho de uso y disfrute de un inmueble que ya es de su propiedad o que lo va a ser en breve cuando concluya la subasta y se adjudiquen el inmueble, y no tendr\u00e1n derecho a obtener indemnizaci\u00f3n alguna por esa privaci\u00f3n \u201clegal\u201d.<\/p>\n

Por otro lado, la referencia al acreedor adjudicatario<\/i> como \u00fanico sujeto afectado por la limitaci\u00f3n legal, plantea la duda de qu\u00e9 sucede si en la subasta en la que particip\u00f3 s\u00f3lo el acreedor ejecutante, \u00e9ste se hubiera reservado la facultad de ceder el remate a tercero, dentro de un plazo corto de tiempo, y finalmente el banco hubiera encontrado ese cesionario de remate -sabemos que en la actualidad es poco habitual, dada la situaci\u00f3n del mercado inmobiliario, pero desde luego no imposible-: \u00bfafectar\u00eda tambi\u00e9n al cesionario de remate la suspensi\u00f3n prevista en el Decreto-Ley?<\/p>\n

No hay posibilidad de responder ni con base en la letra ni con base en un presunto esp\u00edritu de la ley, que es muy dif\u00edcil de hallar -ya que realmente no lo hay-. Parecer\u00eda lo m\u00e1s l\u00f3gico que s\u00ed le afectara, en cuanto que este tercero ha pasado a ocupar la misma posici\u00f3n que el acreedor ejecutante, teniendo en cuenta adem\u00e1s que este \u00faltimo en realidad ha sido el adjudicatario, s\u00f3lo que la ley procesal facilita una \u2013nueva- transmisi\u00f3n inmediata a favor del tercero cesionario en el mismo procedimiento, sin necesidad de constancia registral de la adquisici\u00f3n intermedia del acreedor ejecutante.<\/p>\n

Ahora bien, esa afectaci\u00f3n o vinculaci\u00f3n no tendr\u00eda que ser la misma que la del banco, que es a quien la norma sit\u00faa como destinatario de su mandato imperativo de suspensi\u00f3n -es decir, de desposesi\u00f3n o \u201cprohibici\u00f3n de poseer\u201d-. Seguramente, este tercero cesionario, a pesar de ocupar la misma posici\u00f3n que el banco, deber\u00eda poder disfrutar, si no f\u00edsicamente del inmueble, dado que le alcanzar\u00eda la referida prohibici\u00f3n de toma de posesi\u00f3n -entendida \u00e9sta como medida adoptada en beneficio del ejecutado propietario, cuyo inter\u00e9s ser\u00eda el m\u00e1s digno de protecci\u00f3n, en este hipot\u00e9tico conflicto de intereses-, s\u00ed al menos deber\u00eda poder obtener una renta por el uso ajeno durante los dos a\u00f1os que no puede disfrutar del inmueble ya de su propiedad. La norma no prev\u00e9 este efecto, pero parecer\u00eda l\u00f3gico considerar que el beneficio legal concedido al ejecutado no puede ir m\u00e1s all\u00e1 de lo razonable.<\/p>\n

Aparte de la cuesti\u00f3n de c\u00f3mo se fijar\u00eda la cuant\u00eda de esa renta, se plantea otra duda m\u00e1s trascendental, y es qu\u00e9 suceder\u00eda si ese cesionario no consigue cobrar esa renta del ejecutado ocupante de la vivienda: \u00bfpodr\u00eda repercutir en el propio banco el da\u00f1o sufrido, por haberle cedido el remate sobre el inmueble sin posibilidad alguna de disfrute, ni siquiera econ\u00f3mico, mediante el cobro de una renta? A nuestro juicio, y dentro de lo absurdo que nos parecen las situaciones que puede generar esa nueva normativa, habr\u00eda que responder que s\u00ed, dado que entre el banco adjudicatario inicial, y ese cesionario de remate habr\u00eda seguramente un contrato o acuerdo de cesi\u00f3n, del que derivar\u00eda una responsabilidad contractual del cedente, salvo que otra cosa se hubiera acordado, l\u00f3gicamente.<\/p>\n

A las mismas o similares conclusiones habr\u00eda que llegar si pensamos en el caso de que el inmueble pase a manos de un tercero que no sea el banco adjudicatario. No se olvide que la suspensi\u00f3n del lanzamiento prevista en la norma, si la vivienda ya ha pasado a ser de propiedad de la entidad adjudicataria -lo que sucede con el testimonio del Decreto de Adjudicaci\u00f3n, como ya hemos dicho-, no supone en modo alguno una prohibici\u00f3n legal de disponer; en el Real Decreto-Ley nada se dice acerca de una prohibici\u00f3n del adjudicatario de enajenar, ni directa ni indirectamente.<\/p>\n

Por lo tanto, si el adjudicatario decidiese enajenar o transmitir el inmueble a un tercero, en la forma que sea -por ejemplo, podr\u00eda valer como transmisi\u00f3n de activos inmobiliarios al denominado \u201cBanco malo\u201d-, ese tercer adquirente s\u00ed estar\u00eda vinculado respecto de la prohibici\u00f3n de lanzamiento, incluso aunque no constase en el Registro de la Propiedad, dado que no ser\u00eda tercero de buena fe ex<\/i> art. 34 LH. Habr\u00eda una publicidad legal de la prohibici\u00f3n, conjugada seguramente con la publicidad registral del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecario mismo. En cambio, dado que la ley nada aclara al efecto, no estar\u00eda vinculado en cuanto a la posibilidad de reclamar al ocupante una renta por el tiempo en que subsista esa ocupaci\u00f3n de la vivienda -no habr\u00eda una justa causa basada en la gratuidad, respecto de ese tercer adquirente-, y adem\u00e1s podr\u00eda repercutirle todos aquellos gastos inherentes al uso y disfrute, e incluso a la propiedad de inmueble, como analizaremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n

4.- Sujetos implicados: Deudor hipotecario<\/span><\/strong><\/p>\n

El t\u00e9rmino deudor hipotecario<\/i> suscita igualmente la duda, tampoco resuelta por el Decreto-Ley, de qu\u00e9 sucede si no era este sujeto el que ocupaba la vivienda, sino un tercero que en su momento autoriz\u00f3 la hipoteca del inmueble -v.gr, el llamado fiador real, que normalmente ser\u00e1 un pariente pr\u00f3ximo del deudor hipotecario-. Es \u00e9ste hipotecante no deudor un sujeto que puede ser t\u00e9cnicamente calificado como \u201cdeudor\u201d<\/i> tambi\u00e9n, en su condici\u00f3n de fiador -con responsabilidad limitada-, junto con el prestatario principal. Cabe recordar que socialmente este fen\u00f3meno viene siendo muy conocido; esto es, el padre o madre del deudor que, en apoyo de su hijo, autoriza la constituci\u00f3n de hipoteca sobre su vivienda habitual, en garant\u00eda de la deuda contra\u00edda por \u00e9ste, aunque el hijo no viva en dicha vivienda. \u00bfLe es tambi\u00e9n aplicable la suspensi\u00f3n del lanzamiento? Todo parece indicar que la respuesta deber\u00eda ser afirmativa, pero desde luego ser\u00eda forzando el texto legal, quien sin duda piensa s\u00f3lo en el prestatario que sea due\u00f1o de la vivienda hipotecada.<\/p>\n

Por otro lado, \u00bfquid<\/i> del supuesto en que la finca hipotecada hubiera sido transmitida a un tercer adquirente -el llamado tercer poseedor de la finca hipotecada-. Este no es t\u00e9cnicamente deudor, por lo que no puede ser identificado con el deudor prestatario ni con el fiador real. Por tanto, no se le aplicar\u00edan los mismos par\u00e1metros que a los anteriores.<\/p>\n

Ahora bien, ese sujeto -tercer adquirente- podr\u00eda estar -y as\u00ed suceder\u00e1 frecuentemente- utilizando el inmueble como vivienda habitual, por lo que deber\u00eda ser expresamente protegido como tal, de modo que el ejecutante no pueda desalojarlo en el plazo de dos a\u00f1os, aun cuando haya sido tambi\u00e9n demandado en el procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecario, junto con el deudor principal -tal como exige el art. 685.1 LEC-.<\/p>\n

No obstante, quiz\u00e1s quepa distinguir. As\u00ed, si el tercer adquirente se convirti\u00f3 en due\u00f1o de la finca hipotecada antes de la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, parece l\u00f3gico defender que le alcanza la suspensi\u00f3n, por cuanto adquiri\u00f3 el inmueble de buena fe, ocupando la misma posici\u00f3n que el anterior propietario. De esta manera, deber\u00eda equipararse su posici\u00f3n a la del deudor protegido por esta normativa.<\/p>\n

En cambio, si la adquisici\u00f3n se produjo despu\u00e9s de la entrada en vigor de esta normativa, pero antes de plantearse el desalojo tras la adjudicaci\u00f3n, ya deber\u00eda saber de la posible aplicaci\u00f3n de la suspensi\u00f3n legal de dos a\u00f1os, a trav\u00e9s de la publicidad general del propio Decreto-Ley en el BOE, aun cuando no constase inscrita en el Registro la suspensi\u00f3n -lo que sabemos no es viable-. Por tanto, podr\u00eda haber adquirido de mala fe y fraudulentamente; esto es, con intenci\u00f3n de beneficiarse de las mismas condiciones que se le otorgan al deudor hipotecario. Parece que, en consecuencia, su posici\u00f3n en estos supuestos se equiparar\u00eda a la de los ocupantes no due\u00f1os, a la que nos referimos a continuaci\u00f3n, a los efectos de denegarle o concederle protecci\u00f3n.<\/p>\n

Justamente, si los ocupantes no son los antiguos propietarios, sino otros sujetos a quienes estos \u00faltimos cedieron -legal o ilegalmente- la posesi\u00f3n de la vivienda, \u00bfse ver\u00e1n beneficiados por las ventajas de la norma, en tanto en cuanto cumplan los par\u00e1metros para acogerse a ese beneficio legal? No parece que el legislador se haya planteado esta posibilidad, y sin embargo, los que hemos tenido contacto con ejecuciones hipotecarias sabemos que es un fen\u00f3meno relativamente frecuente encontrarse con otros ocupantes a quienes los ejecutados hab\u00edan cedido el uso de la vivienda, la cual habr\u00eda pasado a ser en teor\u00eda su vivienda habitual.<\/p>\n

En principio, todo indica que no pueden ser considerados beneficiarios del mandato legal de suspensi\u00f3n, ya que de la lectura del art.1.1 y 2 del Real Decreto-Ley 27\/2012<\/strong>, se puede deducir, cuando habla a veces del \u201cdeudor hipotecario<\/strong>\u201d<\/i> o del \u201cdeudor\u201d<\/i>, que se ha querido excluir a estos otros sujetos. Por lo dem\u00e1s, lo razonable es que se pretenda proteger a quien, siendo deudor hipotecario, se vea afectado por un futuro e inminente desalojo del inmueble considerado su propia vivienda habitual, lo que excluir\u00eda autom\u00e1ticamente a los ocupantes no deudores. Es sabido que con frecuencia los acuerdos de cesi\u00f3n de la vivienda a estos ocupantes no propietarios pueden encerrar en su interior una clara finalidad fraudulenta, por lo que deben ser mirados con disfavor por parte del Juez en la aplicaci\u00f3n de este Real Decreto-Ley.<\/p>\n

No obstante, en el caso de que fueran ocupantes legales -y as\u00ed lo demostrasen-, hubiesen actuado de buena fe, y se tratase de verdadera vivienda habitual de los mismos, cabr\u00eda la duda de si les podr\u00eda alcanzar el beneficio legal de la conservaci\u00f3n a su favor del derecho de uso y disfrute durante dos a\u00f1os de suspensi\u00f3n, en tanto cumpliesen las dem\u00e1s condiciones legales.<\/p>\n

Todas estas hipot\u00e9ticas situaciones generan un problema a\u00f1adido: si admitimos que pueden serle de aplicaci\u00f3n la medida de suspensi\u00f3n en las condiciones antes descritas, \u00bfc\u00f3mo ser\u00edan de aplicaci\u00f3n los criterios determinantes de la especial vulnerabilidad del deudor, teniendo en cuenta que ambos sujetos pueden haber sido demandados conjuntamente en los procedimientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria, ex art. 685.1 LEC? \u00bfA qu\u00e9 unidad familiar nos referimos, a la del prestatario deudor, o a la del fiador o tercer adquirente, o a la formada por uno y otro, y las personas que dependen de ellos? La norma en este punto resulta absolutamente defectuosa e insuficiente.<\/p>\n

La respuesta deber\u00eda ser la de atender a la unidad familiar de aquel de los dos sujetos citados -prestatario deudor o hipotecante no deudor- que ocupe el inmueble como su vivienda habitual. Y si son ambos los que conviven bajo el mismo techo, aunque uno de ellos lo haya hecho sobrevenidamente, como a veces ocurre, por un cambio en su situaci\u00f3n econ\u00f3mica que le haya obligado a retornar a la vivienda de sus padres o familiares, los Tribunales deber\u00e1n juzgar en la forma m\u00e1s ben\u00e9vola para hacer efectiva la protecci\u00f3n de los afectados, tanto en lo concerniente a las condiciones de la unidad familiar como en cuanto al nivel de renta exigido.<\/p>\n

Dejamos para otro momento las cuestiones que suscita la selecci\u00f3n de deudores a los que deban serle de aplicaci\u00f3n la medida de suspensi\u00f3n, toda vez que ha sido objeto de numerosas cr\u00edticas por parte de las diferentes plataformas de afectados por las hipotecas.<\/p>\n

5. Situaci\u00f3n posesoria del inmueble<\/span><\/strong><\/p>\n

Tampoco encontramos en la nueva normativa ninguna aclaraci\u00f3n de la situaci\u00f3n posesoria en la que se encontrar\u00e1 el ocupante \u2013ya no propietario- de la vivienda, durante el plazo de esos dos a\u00f1os, y en el per\u00edodo posterior a la conclusi\u00f3n del mismo. Por ejemplo, impedir el lanzamiento durante dos a\u00f1os \u00bfimplica dotar a los ocupantes del inmueble de un t\u00edtulo posesorio leg\u00edtimo, o son simples detentadores sin derecho alguno a poseer? \u00bfSer\u00e1n una suerte de precaristas del inmueble adjudicado al banco, con lo que eso supone desde el punto de vista legal y pr\u00e1ctico?\u00a0 \u00bfSupone esa prohibici\u00f3n legal de expulsar al ocupante que \u00e9ste ostentar\u00e1 un derecho a poseer ejercitable frente a terceros, a trav\u00e9s de acciones posesorias, o incluso a trav\u00e9s de una acci\u00f3n publiciana -no ya reivindicatoria, al haber dejado de ser propietario-? Son preguntas que el Real Decreto-Ley deja sin respuesta.<\/p>\n

Otra cuesti\u00f3n dejada al azar por la nueva normativa est\u00e1 referida a los gastos inherentes al uso del inmueble, ya que la propiedad ha pasado a manos del acreedor hipotecario tras la adjudicaci\u00f3n. Estamos haciendo referencia a gastos de comunidad, o pagos del Impuesto de Bienes Inmuebles de las anualidades durante las cuales est\u00e9 en suspenso el lanzamiento. A nuestro juicio, deber\u00edan ser abonados por los ocupantes del inmueble, ya que la norma no prev\u00e9 otorgar un t\u00edtulo gratuito a los mismos para justificar la continuidad en el uso de la vivienda, sin pagar los gastos inherentes a ese uso, debiendo incluso correr con el Impuesto de Bienes Inmuebles, a pesar de haber dejado de ser propietario.<\/p>\n

Y es necesario plantearse respecto de estos gastos, si los bancos y entidades financieras considerar\u00e1n oportuno proceder o no a la inscripci\u00f3n registral de su derecho, mientras no pasen los dos a\u00f1os, sobre todo por la consecuencias que esa inscripci\u00f3n va a traerles frente a terceros -ya sea Hacienda, o la propia Comunidad de propietarios, respecto de los gastos de comunidad ordinarios o extraordinarios, cuyo devengo se atribuye \u201cob rem\u201d <\/i>a quien sea propietario del inmueble en cada momento-. De todos modos, en tanto la propiedad se haya traspasado mediante el Testimonio del Decreto de Adjudicaci\u00f3n, el banco habr\u00e1 pasado a ser nuevo due\u00f1o, y deber\u00eda correr con todos esos gastos frente a dichos terceros, al menos en cuanto los mismos hayan tenido conocimiento de ese cambio de titularidad. La cuesti\u00f3n ser\u00eda si el banco adjudicatario podr\u00eda o no repercutirlos a continuaci\u00f3n en el ejecutado ocupante de la vivienda. La respuesta creemos que debe ser afirmativa.<\/p>\n

6.- Prescripci\u00f3n o caducidad de las acciones<\/span><\/strong><\/p>\n

Nos preguntamos en este momento por los efectos de la suspensi\u00f3n del lanzamiento en el \u00e1mbito de la prescripci\u00f3n o la caducidad de acciones. Una vez m\u00e1s, nada se dice en la norma. Respecto de la prescripci\u00f3n adquisitiva, pi\u00e9nsese, por ejemplo, que, tras los dos a\u00f1os de suspensi\u00f3n, sigue el anterior propietario ocupando el inmueble, lo cual ser\u00e1 bastante probable en muchos casos; \u00bfesos dos a\u00f1os se computar\u00edan a efectos de un hipot\u00e9tico plazo de usucapi\u00f3n? \u00bfLo ser\u00edan como posesi\u00f3n con justo t\u00edtulo y buena fe? \u00bfDejar\u00eda de serlo a partir del tercer a\u00f1o? Parece que no podr\u00edan ser computados, al faltarles la posesi\u00f3n en concepto de due\u00f1o, tras la adjudicaci\u00f3n, debiendo ser considerados igualmente como poseedores de mala fe a efectos usucapi\u00f3n ordinaria, al conocer -o deber conocer- la existencia de la adjudicaci\u00f3n, ya que la misma se les deber\u00e1 haber notificado -en \u00faltima instancia, mediante edictos-.<\/p>\n

Respecto de la prescripci\u00f3n extintiva de las acciones, los dos a\u00f1os de prohibici\u00f3n de lanzamiento, \u00bfsuponen una interrupci\u00f3n o suspensi\u00f3n de los plazos prescriptivos para iniciar el banco adjudicatario una acci\u00f3n reivindicatoria o meramente declarativa frente a los anteriores propietarios? T\u00e9ngase en cuenta que ya antes de la entrada en vigor del Decreto-Ley es muy posible que los ejecutados sigan siendo ocupantes del inmueble, aunque ya sin t\u00edtulo para ello, al haberse producido previamente la adjudicaci\u00f3n a favor del banco. Podr\u00eda defenderse, por raz\u00f3n de tutela judicial efectiva de los acreedores hipotecarios, que los plazos no empiezan a correr, o que, habi\u00e9ndolo hecho, quedan en suspenso durante esos dos a\u00f1os, al no ser viable legalmente el desalojo.<\/p>\n

En realidad, si bien se piensa, s\u00ed podr\u00eda ser viable ese desalojo a trav\u00e9s de estas acciones t\u00edpicamente dominicales, al menos en teor\u00eda, en la medida en que la norma se refiere s\u00f3lo a la suspensi\u00f3n del lanzamiento dentro del cauce del proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria, lo que no impedir\u00eda en principio una demanda de juicio declarativo solicitando el desalojo. Pero no tendr\u00eda mucha l\u00f3gica que se permitiera por esa v\u00eda lo que ha quedado excluido de la primera, del procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n

Trat\u00e1ndose de plazos de caducidad, donde en teor\u00eda como sabemos no cabe la interrupci\u00f3n ni la suspensi\u00f3n, \u00bftambi\u00e9n quedar\u00eda en suspenso ese plazo? Pi\u00e9nsese por ejemplo, en posibles acciones de nulidad contractual -del pr\u00e9stamo hipotecario mismo, por ejemplo-. Todo indica que tambi\u00e9n deber\u00eda ser as\u00ed, pero no hubiera estado de m\u00e1s que la norma se hubiera pronunciado sobre \u00e9ste y los anteriores extremos.<\/p>\n

7.- Solicitud de la suspensi\u00f3n del lanzamiento y acreditaci\u00f3n de la especial vulnerabilidad<\/span><\/strong><\/p>\n

Examinamos ahora la concreta actuaci\u00f3n de los Juzgados y Tribunales -o los Notarios, en el procedimiento extrajudicial- en los tr\u00e1mites previstos por el Real Decreto-Ley para acordar la suspensi\u00f3n del lanzamiento. El momento procesal oportuno para solicitar por parte del deudor dicha suspensi\u00f3n es desde que se inicia el proceso de ejecuci\u00f3n y siempre antes de la ejecuci\u00f3n del lanzamiento, tal y como establece el art\u00edculo 2 del texto legal. Esta previsi\u00f3n no nos impide plantearnos los siguientes interrogantes:<\/p>\n

a) \u00bfSe podr\u00eda decretar la suspensi\u00f3n de oficio por el Juez, aunque no se haya solicitado ni est\u00e9 personado el deudor ejecutado? La respuesta en este caso est\u00e1 clara: es una solicitud a instancia de parte \u00fanicamente. No obstante, no se nos indica si esa solicitud exigir\u00e1 la previa personaci\u00f3n, mediante abogado y procurador, con el consiguiente coste, o si, no habi\u00e9ndose personado con anterioridad en las fases anteriores a la toma de posesi\u00f3n, podr\u00eda simplemente presentar un escrito por su propia cuenta adjuntando la documentaci\u00f3n necesaria. Atendiendo a la naturaleza protectora de la norma, debe entenderse, l\u00f3gicamente, que bastar\u00eda \u00fanicamente con la presentaci\u00f3n de un escrito.<\/p>\n

b) En caso de personarse el deudor, y presentarse escrito formal aportando la documentaci\u00f3n correspondiente, \u00bfdeber\u00eda el Juzgado abrir una fase o per\u00edodo para que el ejecutante, en su caso, pueda oponerse a dicha solicitud -por no reunir las condiciones-, o alegar lo que estimara conveniente? No hay prevista audiencia a la parte contraria por la norma, lo cual no impide, en cualquier caso, que el juez pudiera dar traslado de la solicitud a la misma a fin de que alegase lo que a su derecho conviniese. Se legisla, una vez m\u00e1s, en cuestiones procesales, omiti\u00e9ndose tr\u00e1mites absolutamente imprescindibles en todo tipo de procedimientos.<\/p>\n

c) En los desalojos que est\u00e9n a punto de llevarse a la pr\u00e1ctica en estos momentos, en cuanto se haya se\u00f1alado ya fecha para su ejecuci\u00f3n, \u00bfse podr\u00eda pedir por el deudor una suspensi\u00f3n de dicha actuaci\u00f3n, y la fijaci\u00f3n de un plazo para presentar al juez o el notario la documentaci\u00f3n -puede que no sea f\u00e1cil conseguirla-? Todo parece indicar que deber\u00eda ser as\u00ed.<\/p>\n

d) \u00bfDispone el Juez de un amplio arbitrio para aplicar las condiciones exigidas, para utilizar la analog\u00eda en supuestos pr\u00f3ximos, o en casos bastante sangrantes que han podido ser excluidos? No parece ser ese el esp\u00edritu de la norma, por cuanto el car\u00e1cter objetivo de las circunstancias est\u00e1 perfectamente definido.<\/p>\n

f) En caso de negativa del Juez, \u00bfde qu\u00e9 recursos se valdr\u00eda el deudor contra la resoluci\u00f3n de aqu\u00e9l deneg\u00e1ndola \u2013que entendemos deber\u00eda ser un auto, aunque tampoco establece nada el Decreto-Ley-? Si fuera contraria a las pretensiones del ejecutante, \u00bfpodr\u00eda \u00e9ste impugnarla?<\/p>\n

Deber\u00eda ser de aplicaci\u00f3n en este caso el art\u00edculo 562 de la LEC, relativo a las impugnaciones de infracciones legales durante el curso de la ejecuci\u00f3n, que establece expresamente la posibilidad de recurrir en reposici\u00f3n o mediante la interposici\u00f3n de un escrito dirigido al Tribunal. Estar\u00eda vedada la apelaci\u00f3n, puesto que as\u00ed lo dispone el citado precepto, ya que reserva este tipo de recurso para los supuestos en que expresamente se prevea y no es este el caso.<\/p>\n

g) \u00bfTendr\u00eda efecto de cosa juzgada esa resoluci\u00f3n, o podr\u00eda replantearse como cuesti\u00f3n a resolver en un ulterior proceso declarativo, en el que se cuestionase el fondo del asunto? Parece igualmente defendible esta \u00faltima posibilidad, sobre todo si la f\u00f3rmula finalmente utilizada por los Tribunales en la aplicaci\u00f3n del art. 2 del Real Decreto-Ley pudiese afectar al derecho de defensa del deudor hipotecario.<\/p>\n

h) El Real Decreto-Ley \u00fanicamente establece como medida la suspensi\u00f3n del lanzamiento, por lo que en el caso que la adjudicaci\u00f3n del bien hipotecado al acreedor no cubriera por completo la deuda hipotecaria; \u00bfpodr\u00eda seguir reclam\u00e1ndose el resto de la misma por la v\u00eda de una ejecuci\u00f3n ordinaria, tal y como establece el art\u00edculo 579 LEC? Entendemos que nada en el Real Decreto-Ley cierra es v\u00eda y, aunque puede que el Gobierno haya considerado como altamente improbable esa posibilidad, dadas las duras condiciones establecidas para el acceso a la suspensi\u00f3n del lanzamiento, que har\u00edan infructuosa una ejecuci\u00f3n por el resto, no olvidemos que la suspensi\u00f3n se mantiene durante dos a\u00f1os, en los que las condiciones econ\u00f3micas del deudor pueden mejorar y alentar al acreedor a perseguir el resto de la deuda por la citada v\u00eda. Confiemos en que, en estos dos a\u00f1os durante los que se hayan empezado a decretar las suspensiones de los lanzamientos, el Gobierno pueda alcanzar el objetivo al que se ha comprometido de reformar los tr\u00e1mites de la ejecuci\u00f3n hipotecaria en este sentido.<\/p>\n

8. Devengo de intereses moratorios<\/span><\/strong><\/p>\n

Un tema final de gran relevancia es el relativo al devengo o no de intereses moratorios en el per\u00edodo de dos a\u00f1os de duraci\u00f3n de la suspensi\u00f3n del lanzamiento.<\/p>\n

Frente a quienes se han manifestado ya acerca de que los referidos intereses siguen deveng\u00e1ndose, creemos que deben hacerse algunas matizaciones, las cuales son simple remisi\u00f3n a las reglas generales.<\/p>\n

Por lo pronto, respecto de la suma en que el banco finalmente se haya adjudicado el inmueble -el 60 % del valor de tasaci\u00f3n, u otro posible-, entendemos que ya no se pueden devengar intereses a partir de la fecha misma de la subasta -con adjudicaci\u00f3n del inmueble a favor del acreedor-, incluso aunque el Decreto de Adjudicaci\u00f3n y la expedici\u00f3n de su Testimonio sea de fecha posterior. Entendemos que el hecho de que se suspenda el lanzamiento durante dos a\u00f1os no afecta a la satisfacci\u00f3n del acreedor, aunque sea satisfacci\u00f3n parcial de su cr\u00e9dito, ya que la misma se habr\u00e1 producido con la adjudicaci\u00f3n del inmueble en el correspondiente valor. En este sentido, el hecho de que el Real Decreto-Ley no diga nada es se\u00f1al inequ\u00edvoca de que los autores del mismo no se plantean esa posibilidad. Por supuesto, dichos intereses -en la cuant\u00eda que corresponda, seg\u00fan la licitud o ilicitud de la cl\u00e1usula que los establezca- s\u00ed se habr\u00e1n devengado sin problema hasta la fecha de la subasta y adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

Por otro lado, siguiendo de nuevo las reglas generales, y respecto del resto de deuda no cubierto con la adjudicaci\u00f3n, entendemos que la suspensi\u00f3n del lanzamiento no afecta al devengo de intereses moratorios respecto de la parte del principal que no haya sido cubierto con el valor de la adjudicaci\u00f3n, durante los dos a\u00f1os que dure esa suspensi\u00f3n. En cambio, respecto de los intereses moratorios devengados y no pagados, y los que se pudieran hipot\u00e9ticamente devengar a partir del inicio del per\u00edodo de suspensi\u00f3n, y respecto de las costas, cabe recordar lo siguiente:<\/p>\n

Respecto de los intereses moratorios devengados antes o durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento, incluso tras la suspensi\u00f3n del lanzamiento, en la medida en que sigan deveng\u00e1ndose porque quede por pagar parte del principal, no devengar\u00e1n nuevos intereses, mientras no sean reclamados espec\u00edficamente, en aplicaci\u00f3n si se quiere del art. 1109 del C.Civil, que, por tratarse de intereses anatoc\u00edsticos, exigen una espec\u00edfica reclamaci\u00f3n judicial para su devengo –\u201cdesde que son judicialmente reclamados\u2026\u201d<\/i>, reza la norma-. En este sentido, no creemos que sirva como fecha de inicio de esos intereses de intereses el escrito de solicitud por el acreedor de la liquidaci\u00f3n de intereses y la tasaci\u00f3n de costas, mientras no se interponga nueva demanda de ejecuci\u00f3n por el resto de conformidad con el art. 579 LEC. Esta posibilidad no queda vedada por la suspensi\u00f3n prevista en el Real Decreto-Ley, que se refiere s\u00f3lo al lanzamiento, pero no a la facultad de instar ejecuci\u00f3n por el resto no cubierto, por lo que a partir de entonces, ese resto, formado por capital e intereses, o s\u00f3lo por intereses, puede perfectamente devengar nuevos intereses, en la cuant\u00eda legal (arg. ex<\/i> art. 1109 CC).<\/p>\n

Lo anterior ser\u00eda aplicable tambi\u00e9n a las costas judiciales, cuya cuant\u00eda, ya fijada mediante Decreto del Secretario, tampoco devengar\u00e1 intereses de demora \u2013legales- mientras no haya sido reclamada espec\u00edficamente.<\/p>\n

Todas las cuestiones planteadas aqu\u00ed son de capital importancia, a nuestro juicio, para una efectiva protecci\u00f3n del deudor hipotecario que, como bien dispone el t\u00edtulo del Real Decreto-Ley,\u00a0 ha sido la m\u00e1xima aspiraci\u00f3n del Gobierno a la hora de legislar en esta materia. Las lagunas rese\u00f1adas dificultar\u00e1n sobremanera la dispensaci\u00f3n de esa protecci\u00f3n por parte de nuestros Juzgados y Tribunales.<\/p>\n

 <\/p>\n

Jos\u00e9 Manuel Ruiz-Rico Ruiz <\/b><\/p>\n

Catedr\u00e1tico de Derecho Civil Universidad de M\u00e1laga. Abogado.<\/p>\n

\u00a0<\/b><\/p>\n

Yolanda De Lucchi L\u00f3pez-Tapia<\/b><\/p>\n

Profesora Titular de Derecho Procesal Universidad de M\u00e1laga.<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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