{"id":657,"date":"2013-01-08T00:00:00","date_gmt":"2013-01-08T00:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/public.kiboserver.com\/perezdevargas\/licencia-de-primera-ocupacion\/"},"modified":"2019-05-29T08:45:08","modified_gmt":"2019-05-29T08:45:08","slug":"licencia-de-primera-ocupacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/licencia-de-primera-ocupacion\/","title":{"rendered":"Nueva doctrina jurisprudencial, sobre la falta de obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n por parte del promotor-vendedor como causa de resoluci\u00f3n contractual, en la compraventa de viviendas (Sentencia n\u00ba 537\/2012 de fecha 10 de septiembre del Tribunal Supremo)."},"content":{"rendered":"<p><strong>1.- Corrientes jurisprudenciales anteriores a la Sentencia n\u00ba 537\/2012, de 10 de Septiembre.- <\/strong><\/p>\n<p>Hasta fechas muy recientes la jurisprudencia ven\u00eda manteniendo una fuerte controversia en cuanto a si la obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n constitu\u00eda en todo caso una obligaci\u00f3n esencial del promotor cuyo incumplimiento era causa de resoluci\u00f3n contractual; o si por el contrario, en aquellos casos en los que no se pactaba contractualmente la obtenci\u00f3n de esta autorizaci\u00f3n administrativa, tan solo pod\u00eda considerarse como una obligaci\u00f3n accesoria cuyo incumplimiento no era suficiente para motivar la resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n<p><strong>Las posiciones \u201cenfrentadas\u201d de las Secciones 5\u00aa y 6\u00aa de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga eran fiel reflejo de la mencionada controversia<\/strong>.<\/p>\n<p>La Secci\u00f3n 5\u00aa ven\u00eda entendiendo que, en todo caso, la licencia de primera ocupaci\u00f3n era un presupuesto imprescindible para tener por cumplida la obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda. En este sentido, <strong><a title=\", Sentencia n\u00ba 341\/2009 de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga\" href=\"https:\/\/supremo.vlex.es\/vid\/-60284079\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Sentencia n\u00ba 341\/2009 de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga<\/a> (Secci\u00f3n 5\u00aa) de fecha 29 de mayo<\/strong>, dispon\u00eda que la licencia de primera ocupaci\u00f3n <em>\u201ces el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcci\u00f3n puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas y otros servicios necesarios por no decir indispensables\u201d <\/em>y continuaba argumentado que <em>\u201cde lo expuesto es f\u00e1cilmente deducible que, aunque es f\u00edsicamente o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la c\u00e9dula de habitabilidad, es \u00e9sta y no el certificado de finalizaci\u00f3n de obra, lo que permite la ocupaci\u00f3n efectiva de la vivienda, pues sin ella no se pueden solicitar los suministros de agua y electricidad, indispensables en la sociedad actual para vivir de forma m\u00ednimamente digna.\u201d<\/em><\/p>\n<p>En definitiva, seg\u00fan esta corriente jurisprudencial, el vendedor no cumpl\u00eda con su obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda con la mera terminaci\u00f3n de la construcci\u00f3n, ya que, sin la previa concesi\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n, la vivienda no se encontraba \u201cen condiciones de ser vivida\u201d.<\/p>\n<p>Por el contrario, la Secci\u00f3n 6\u00aa consideraba que la obtenci\u00f3n de la\u00a0citada licencia no era una obligaci\u00f3n esencial del promotor y, por ende, su incumplimiento no era causa de resoluci\u00f3n contractual, salvo pacto en contrario. As\u00ed, la \u00a0<strong>Sentencia n\u00ba 179\/07 de<\/strong><strong>la Audiencia Provincial de M\u00e1laga (Secci\u00f3n 6\u00aa) <\/strong><strong>\u00a020 de marzo <\/strong>dispon\u00eda que <em>\u201c\u2026la falta de obtenci\u00f3n de c\u00e9dula de primera ocupaci\u00f3n no determina un incumplimiento por parte de la entidad vendedora de sus obligaciones contractualmente asumidas pues la estipulaci\u00f3n cuarta del contrato de venta cuya resoluci\u00f3n se pretende, subordina la entrega de la vivienda al otorgamiento escritura p\u00fablica, y \u00e9sta a la finalizaci\u00f3n de las obras, que se entender\u00e1n finalizadas cuando por la direcci\u00f3n t\u00e9cnica se expida el correspondiente certificado final de obras,&#8230;&#8230;&#8230;, encontr\u00e1ndose el inmueble en disposici\u00f3n de servir al uso al que se le destina, es obvio que la demandada procedi\u00f3 conforme a lo pactado y por tanto resulta absolutamente indiferente, a los efectos de esta litis, el que la c\u00e9dula primera ocupaci\u00f3n no se haya obtenido o se haya denegado, siendo as\u00ed que, el motivo de apelaci\u00f3n debe perecer\u201d. <\/em>En la misma l\u00ednea se pronunci\u00f3, entre otras muchas, la <strong>Sentencia n\u00ba 31\/2010, de 20 de enero, de<\/strong><strong>la Secci\u00f3n 6\u00aa de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga.<\/strong><\/p>\n<p><strong>2.- Resoluci\u00f3n de la controversia y unificaci\u00f3n de doctrina por parte del Tribunal Supremo mediante su Sentencia n\u00ba 537\/2012 de 20 de septiembre.-<\/strong><\/p>\n<p>Recientemente, el Tribunal Supremo ha zanjado de forma definitiva la controversia, estableciendo una doctrina jurisprudencial que se acerca a la l\u00ednea que ven\u00eda manteniendo la Secci\u00f3n 6\u00aa de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga.<\/p>\n<p><strong>La Sentencia n\u00ba 537\/2012 de fecha 10 de septiembre, que sienta esta nueva doctrina jurisprudencial, <\/strong>dispone al respecto que:<\/p>\n<p><em>\u201c\u2026\u2026\u2026<strong>con \u00e1nimo de sentar una doctrina general, considera oportuno fijar los siguientes criterios:<\/strong><\/em><\/p>\n<p><em>\u00a0(i) <strong>La falta de cumplimiento del deber de obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, car\u00e1cter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligaci\u00f3n de entrega del inmueble<\/strong>, seg\u00fan las condiciones pactadas en el contrato.<\/em><\/p>\n<p><em>(ii) <strong>Debe valorarse como esencial la falta de obtenci\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesi\u00f3n no va a ser posible<\/strong> <strong>en un plazo razonable por ser presumible contravenci\u00f3n de la legislaci\u00f3n y\/o planificaci\u00f3n urban\u00edstica<\/strong>, ya que en ese caso se estar\u00eda haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporaci\u00f3n del inmueble al patrimonio del adquirente.<\/em><\/p>\n<p><em>\u00a0(iii) De conformidad con las reglas sobre distribuci\u00f3n de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegaci\u00f3n de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificaci\u00f3n, a obtener la licencia de primera ocupaci\u00f3n), probar el car\u00e1cter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtenci\u00f3n no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.\u201d<\/em><\/p>\n<p>As\u00ed, el Tribunal Supremo establece que la obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n es una obligaci\u00f3n secundaria o accesoria, salvo pacto en contrario; de manera que el retraso en su obtenci\u00f3n no puede motivar la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa. Sin embargo, \u00a0en aquellos casos en los que no sea posible su obtenci\u00f3n por contravenir la edificaci\u00f3n la normativa urban\u00edstica, entonces, tambi\u00e9n podemos considerar que el promotor ha incurrido en un incumplimiento esencial de sus obligaciones.<\/p>\n<p><strong>3.- Conclusi\u00f3n.-<\/strong><\/p>\n<p>Conforme a esta novedosa doctrina jurisprudencial del Alto Tribunal, <strong>la falta de obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n podr\u00e1 ser causa de resoluci\u00f3n contractual en dos supuestos<\/strong>:<\/p>\n<p><strong>1) <\/strong><strong>Que se haya configurado en el contrato de compraventa el otorgamiento de la mencionada licencia como una obligaci\u00f3n contractual esencial. <\/strong>En este caso, incluso un simple retraso en su obtenci\u00f3n facultar\u00eda al comprador para resolver el contrato.<\/p>\n<p><strong>2) <\/strong><strong>Que, aun no habi\u00e9ndose elevado la obtenci\u00f3n de la mencionada licencia a un pacto contractual, no vaya a ser posible su obtenci\u00f3n en un plazo razonable por no concurrir los presupuestos jur\u00eddicos para ello.<\/strong><\/p>\n<p>Por tanto, el promotor- vendedor siempre tendr\u00e1 la obligaci\u00f3n de conseguir la concesi\u00f3n de la citada licencia como consecuencia inherente de la naturaleza del contrato, la buena fe, el uso y la ley (art. 1258 del C\u00f3digo Civil). Sin embargo, en aquellos casos en los que no se haya previsto expresamente en el contrato de compraventa tal obligaci\u00f3n, s\u00f3lo un retraso muy significativo motivado por la no concurrencia de los presupuestos preceptivos para su concesi\u00f3n podr\u00eda motivar la resoluci\u00f3n contractual.<\/p>\n<p>Estepona, a \u00a02 de enero del 2013<\/p>\n<p>P\u00e9rez de Vargas Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>1.- Corrientes jurisprudenciales anteriores a la Sentencia n\u00ba 537\/2012, de 10 de Septiembre.- Hasta fechas muy recientes la jurisprudencia ven\u00eda 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