{"id":670,"date":"2012-04-10T00:00:00","date_gmt":"2012-04-10T00:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/public.kiboserver.com\/perezdevargas\/doctrina-jurisprudencial-sobre-el-requerimiento-resolutorio-del-vendedor-por-incumplimiento-del-comprador-en-la-compraventa-de-inmuebles\/"},"modified":"2023-12-28T17:28:55","modified_gmt":"2023-12-28T17:28:55","slug":"doctrina-incumplimiento-comprador-compraventa-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/doctrina-incumplimiento-comprador-compraventa-inmuebles\/","title":{"rendered":"Doctrina jurisprudencial sobre el requerimiento resolutorio del vendedor por incumplimiento del comprador, en la compraventa de inmuebles."},"content":{"rendered":"

1.- Introducci\u00f3n.- <\/strong><\/p>\n

Con car\u00e1cter general el art. 1124 del C\u00f3digo Civil dispone que, en las obligaciones rec\u00edprocas o sinalagm\u00e1ticas, cualquiera de las partes est\u00e1 facultada para resolver la relaci\u00f3n contractual, con la consiguiente extinci\u00f3n de esta \u00faltima, en el caso de que la otra parte no cumpla con sus obligaciones. A lo que debemos a\u00f1adir que una reiterad\u00edsima jurisprudencia que desarrolla este precepto ha exigido que, para ejercer esta facultad resolutoria, la parte que insta la resoluci\u00f3n debe haber cumplido con sus obligaciones y, a su vez, el incumplimiento de la otra parte haber sido esencial (frustraci\u00f3n del fin econ\u00f3mico del contrato) y culpable o imputable.<\/p>\n

Sin embargo, cuando estemos ante un incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago del comprador en la compraventa de inmuebles, el art. 1504 del C\u00f3digo Civil exige un requisito a\u00f1adido para el ejercicio de la facultad resolutoria por parte del vendedor, lo que constituye una especialidad con respecto al r\u00e9gimen general. Este requisito adicional consiste en la necesaria formulaci\u00f3n de un requerimiento de resoluci\u00f3n judicial o notarial dirigido al comprador. As\u00ed, hasta que el vendedor no haya realizado el mencionado requerimiento v\u00e1lidamente, el comprador podr\u00e1 pagar y consumar el contrato; o lo que es lo mismo, el contrato no podr\u00e1 tenerse por resuelto y, consecuentemente, el vendedor no podr\u00e1 disponer del inmueble.<\/p>\n

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De ah\u00ed que el art. 1504 del C\u00f3digo Civil sea un precepto de extraordinaria relevancia para la resoluci\u00f3n de litigios en el \u00e1mbito de la compraventa de inmuebles, siendo interpretado y desarrollado por numeros\u00edsimas Sentencias del Tribunal Supremo, no siempre pac\u00edficas, en cuanto a cu\u00e1l debe ser la forma y el contenido del requerimiento resolutorio para que \u00e9ste sea v\u00e1lido, es decir, para que \u00e9ste despliegue sus efectos extintivos, imposibilitando el cumplimiento tard\u00edo del comprador.<\/p>\n

Por tanto, se hace imprescindible analizar el cambio de criterio que ha experimentado la m\u00e1s reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este asunto.
\n2.- \u00c1mbito de aplicaci\u00f3n.- <\/strong><\/p>\n

Como ya hemos adelantado en el apartado anterior, el art. 1504 del C\u00f3digo Civil y la jurisprudencia que lo desarrolla ser\u00e1n aplicables cuando concurran los siguientes elementos:<\/p>\n

1) Existencia de un contrato de compraventa de bien inmueble con precio aplazado, no pudiendo considerarse como tal la promesa de venta ni la opci\u00f3n de compra.<\/p>\n

2) Cumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones.<\/p>\n

3) Incumplimiento por parte del comprador de su obligaci\u00f3n de pago en el plazo pactado.<\/p>\n

4) Imputabilidad del referido incumplimiento al comprador, quedando excluidos los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.<\/p>\n

Cuando concurran los anteriores elementos, el referido precepto legal ser\u00e1 plenamente aplicable y, consecuentemente, ser\u00e1 necesaria la concurrencia de un quinto requisito (requerimiento judicial o notarial resolutorio) para que la resoluci\u00f3n contractual opere de pleno derecho.<\/p>\n

La jurisprudencia no siempre ha sido pac\u00edfica sobre la forma y el contenido que el citado requerimiento debe reunir para desplegar sus efectos extintivos, lo que ha provocado situaciones de inseguridad jur\u00eddica. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha sentando recientemente una l\u00ednea jurisprudencial que ha venido a resolver la controversia, fijando de forma clara y oportuna c\u00f3mo debe formularse el requerimiento resolutorio para que \u00e9ste pueda reputarse v\u00e1lido y eficaz.<\/p>\n

3.- Forma del requerimiento resolutorio.- <\/strong><\/p>\n

En cuanto a la forma del requerimiento, el art. 1504 del C\u00f3digo Civil exige expresamente que \u00e9ste sea judicial o notarial: \u201c\u2026 el comprador podr\u00e1 pagar, aun despu\u00e9s de expirado el t\u00e9rmino, \u00ednterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial\u201d.<\/em><\/p>\n

3.1.- Requerimiento notarial.- <\/strong><\/p>\n

La doctrina jurisprudencial cl\u00e1sica interpret\u00f3 la norma en su sentido literal durante muchos a\u00f1os, estableciendo que la \u00fanica v\u00eda de formular extrajudicialmente el requerimiento era mediante acta notarial.<\/p>\n

Por el contrario, en los \u00faltimos a\u00f1os, algunas sentencias han hecho una interpretaci\u00f3n extensiva del tan mencionado art\u00edculo, al admitir el requerimiento resolutorio efectuado mediante medios distintos, pero tambi\u00e9n fehacientes, como el telegrama o burofax (STS de 17 de julio del 2009). La anterior interpretaci\u00f3n encontraba su justificaci\u00f3n en que se ajustaba m\u00e1s a la realidad social (STS 26 de febrero del 2004).<\/p>\n

De igual manera, en los \u00faltimos tiempos, la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha sido contradictoria. A t\u00edtulo de ejemplo podemos citar la Sentencia de fecha 13 de febrero del 2007 de la Audiencia Provincial de Guadalajara, que admite el burofax \u201cen cuanto permite tener la certeza de su recepci\u00f3n y contenido\u201d, <\/em>as\u00ed como podemos encontrar numerosas sentencias que, por el contrario, han acogido el criterio tradicional de inadmitir otras formas distintas de las expresamente previstas en la norma (SAP Alicante de 13 de febrero del 2006).<\/p>\n

Pues bien, la Sentencia n\u00ba 315\/2011 de 4 de julio del Tribunal Supremo<\/strong> viene a zanjar definitivamente la controversia, al acordar con toda claridad que procede \u201cmantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial<\/strong> en el sentido de que no procede reconocer v\u00e1lidos efectos resolutorios en el \u00e1mbito del art\u00edculo 1504 al requerimiento efectuado mediante burofax\u201d<\/em>.<\/p>\n

Mayor claridad no cabe, la \u00fanica v\u00eda extrajudicial v\u00e1lida para resolver el contrato e impedir el pago extempor\u00e1neo del comprador ser\u00e1 la formulaci\u00f3n del requerimiento a trav\u00e9s del fedatario p\u00fablico notarial<\/strong>, no siendo admisible ning\u00fan otro medio aunque \u00e9ste sea fehaciente.<\/p>\n

3.2.- Requerimiento judicial.- <\/strong><\/p>\n

En cuanto al requerimiento judicial, la jurisprudencia tradicional rechazaba de forma un\u00e1nime que la demanda de resoluci\u00f3n tuviera el car\u00e1cter de requerimiento judicial y, por ende, tambi\u00e9n rechazaba que con su mera presentaci\u00f3n pudiera tenerse por cumplido el requisito del requerimiento. En esta l\u00ednea, la cl\u00e1sica Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1996 afirma con total rotundidad que \u201cla jurisprudencia ha dicho repetidamente que no tiene car\u00e1cter de requerimiento previo el efectuado mediante la presentaci\u00f3n de la demanda\u201d<\/em>.<\/p>\n

Sin embargo, el referido criterio, que hasta ahora se hab\u00eda mantenido, ha sido modificado por la Sentencia n\u00ba 315\/2011 de 4 de julio del Tribunal Supremo, que ha atribuido a la presentaci\u00f3n de la demanda el car\u00e1cter de requerimiento judicial<\/strong>, disponiendo al respecto que \u201cdebe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n por incumplimiento, como forma de interpelaci\u00f3n judicial literalmente contemplada en el art. 1504 CC, por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad\u201d<\/em>.<\/p>\n

Este cambio de criterio tiene una extraordinaria relevancia pr\u00e1ctica porque la mera presentaci\u00f3n de la demanda de resoluci\u00f3n de contrato de compraventa de inmuebles por parte del vendedor frente al comprador ser\u00e1 suficiente para resolver de pleno derecho el contrato, siempre y cuando est\u00e9 debidamente fundada, no siendo necesaria la formulaci\u00f3n de requerimiento previo alguno. As\u00ed, desde el momento en que el comprador sea emplazado para contestar a la demanda, \u00e9ste no podr\u00e1 pagar el precio, es decir, no podr\u00e1 consumar el contrato, teniendo la resoluci\u00f3n efectos retroactivos a aquel momento.<\/p>\n

4.- Contenido del requerimiento resolutorio.- <\/strong><\/p>\n

Con respecto al contenido del requerimiento, el criterio un\u00e1nime, que se mantiene invariable, es que, ya sea judicial o notarial, el requerimiento tendr\u00e1 que contener claramente la voluntad de resolver el contrato, para que aqu\u00e9l sea v\u00e1lido y eficaz (entre otras muchas las STSS 19 de enero de 1984 y 23 de marzo del 2006). Con lo que conviene subrayar que ni el requerimiento de pago ni el requerimiento de cumplimiento del contrato producir\u00e1n el referido efecto extintivo.<\/p>\n

Si bien, la jurisprudencia s\u00ed acepta la compatibilidad entre el requerimiento de cumplimiento y el resolutorio, es decir, considera como v\u00e1lidamente formulado a efectos de la resoluci\u00f3n del contrato, el requerimiento que primero exige al comprador el cumplimiento del contrato y, subsidiariamente, le advierte de que, en caso de no efectuar el pago, el contrato quedar\u00e1 resuelto de pleno derecho.<\/p>\n

Estepona, a 9 de abril del 2012<\/p>\n

P\u00e9rez de Vargas Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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