{"id":672,"date":"2012-02-27T00:00:00","date_gmt":"2012-02-27T00:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/public.kiboserver.com\/perezdevargas\/modificaciones-de-la-ley-de-ordenacion-urbanistica-de-andalucia\/"},"modified":"2019-05-29T08:48:39","modified_gmt":"2019-05-29T08:48:39","slug":"modificaciones-ley-ordenacion-urbanistica-andalucia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/modificaciones-ley-ordenacion-urbanistica-andalucia\/","title":{"rendered":"Modificaciones de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda."},"content":{"rendered":"

\u00abAlguna modificaciones relevantes de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda <\/a>(LOUA) introducidas por la Ley 2\/2012, de 30 de enero, publicada en el BOJA el d\u00eda 8 de febrero de 2.012.\u00bb<\/p>\n

<\/p>\n

\n

La Ley 2\/2012 de 30 de enero de modificaci\u00f3n de la LOUA<\/a>, se ha publicado en el BOJA el d\u00eda 8 de febrero de 2012 y entrar\u00e1 en vigor a los veinte d\u00edas desde su publicaci\u00f3n.<\/p>\n

El principal objetivo de la Ley 2\/12 es adaptar el ordenamiento urban\u00edstico andaluz a la legislaci\u00f3n estatal de suelo, el Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2\/2008.<\/p>\n

En este sentido, la referida Ley 2\/12 introduce cambios sustanciales en determinados aspectos de la LOUA, que consideramos relevantes, por ello, centraremos nuestro an\u00e1lisis en algunas modificaciones, que hemos seleccionado en funci\u00f3n de su trascendencia.<\/p>\n

1.- Determinaciones de los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico sobre previsiones de programaci\u00f3n y gesti\u00f3n.- <\/b><\/p>\n

La Ley 2\/2012 establece que formar\u00e1n parte de los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico los siguientes documentos:<\/p>\n

1.1.- El estudio econ\u00f3mico financiero<\/b> que incluir\u00e1 una evaluaci\u00f3n anal\u00edtica de las posibles implicaciones del Plan.<\/p>\n

1.2.- El informe de sostenibilidad econ\u00f3mica <\/b>deber\u00e1 contener una justificaci\u00f3n de la existencia de suelo suficiente para usos productivos y su acomodaci\u00f3n al desarrollo urbano previsto en el planeamiento.<\/p>\n

1.3.- El an\u00e1lisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las Administraciones P\u00fablicas <\/b>responsables de la implantaci\u00f3n y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantaci\u00f3n y prestaci\u00f3n de los servicios necesarios.<\/p>\n

2.- Resumen ejecutivo de los instrumentos de\u00a0planeamiento urban\u00edstico<\/a>.- <\/b><\/p>\n

La Ley 2\/2012 potencia los principios de participaci\u00f3n p\u00fablica, transparencia y publicidad contenidos en la LOUA, en este sentido, establece que formar\u00e1 parte de la documentaci\u00f3n de los instrumentos de planeamiento el resumen ejecutivo,<\/b> comprensivo de los objetivos y finalidades de dichos instrumentos y de las determinaciones del planeamiento, para la documentaci\u00f3n sea accesible a los ciudadanos y facilite su participaci\u00f3n en el procedimiento de elaboraci\u00f3n tramitaci\u00f3n y aprobaci\u00f3n de los referidos instrumentos de planeamiento.<\/p>\n

3.- Medidas relativas a la agilizaci\u00f3n de la tramitaci\u00f3n\u00a0 de los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico.- <\/b><\/p>\n

La Ley 2\/2012 introduce modificaciones para agilizar los tr\u00e1mites de aprobaci\u00f3n de los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico :<\/p>\n

3.1.- Los informes, dict\u00e1menes y otros pronunciamientos de los \u00f3rganos de las Administraciones sectoriales, que sean preceptivos, se deber\u00e1n emitir en la fase de informaci\u00f3n p\u00fablica<\/b> del instrumento de planeamiento y en los plazos que establezcan su regulaci\u00f3n espec\u00edfica.<\/p>\n

3.2.- Los informes, dict\u00e1menes o pronunciamientos de las distintas Administraciones sectoriales podr\u00e1n sustanciarse a trav\u00e9s de un \u00f3rgano colegiado<\/b> representativo de las mismas, que a tal efecto se constituya.<\/p>\n

3.3.- Las Administraciones competentes podr\u00e1n tramitar los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico por medios y procedimientos inform\u00e1ticos y telem\u00e1ticos<\/b>, que se regular\u00e1n reglamentariamente.<\/p>\n

4.- R\u00e9gimen del suelo urbano no consolidado, en supuestos de incremento de aprovechamiento atribuido por el planeamiento respecto del preexistente.-<\/b><\/p>\n

Se mantiene la triple clasificaci\u00f3n de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.<\/p>\n

Se introduce una nueva regulaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el r\u00e9gimen del suelo urbano no consolidado, para aquellos supuestos en los que existe incremento de aprovechamiento atribuido por el planeamiento respecto al aprovechamiento preexistente<\/b> en el \u00e1mbito, que conlleva la implementaci\u00f3n o mejora de dotaciones, con las siguientes determinaciones :<\/p>\n

4.1.- Cesi\u00f3n de la superficie de suelo para dotaciones en proporci\u00f3n con el incremento de aprovechamiento urban\u00edstico <\/b>sobre el aprovechamiento preexistente, que preferentemente se ubicar\u00e1 en el \u00e1rea homog\u00e9nea, o en su caso, en un entorno pr\u00f3ximo.<\/p>\n

4.2- Cesi\u00f3n de la superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo precisa para materializar el diez por ciento<\/b> aplicado a la diferencia sobre el preexistente. Este porcentaje podr\u00e1 ser incrementado hasta el quince por ciento<\/b>, o en su caso, disminuido hasta el cinco por ciento<\/b>, de forma motivada en el planeamiento.<\/p>\n

Se presumir\u00e1 que el aumento de edificabilidad o densidad requiere el incremento o mejora de las dotaciones, de los servicios p\u00fablicos y de urbanizaci\u00f3n, cuando dicho incremento comporte un aumento del aprovechamiento objetivo superior al diez por ciento del preexistente.<\/b><\/p>\n

5.-\u00a0 Posibilidad de sustituir la cesi\u00f3n de suelo para dotaciones y equipamientos por compensaci\u00f3n econ\u00f3mica equivalente.-<\/b><\/p>\n

La Ley permite la sustituci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de los propietarios de ceder a la Administraci\u00f3n los suelos destinados a equipamientos y dotaciones por una cuant\u00eda equivalente a su valor,<\/b> cuando los suelos no alcancen dimensiones m\u00ednimas exigibles. En estos supuestos, los Ayuntamientos deber\u00e1n crear un dep\u00f3sito espec\u00edfico <\/b>que se destinar\u00e1 exclusivamente, en el plazo de tres a\u00f1os, a obtener suelo de mayor entidad para dotaciones compensatorias de calidad.<\/p>\n

6.- Cesi\u00f3n a la Administraci\u00f3n del diez por ciento del aprovechamiento medio del \u00e1rea de reparto.- <\/b><\/p>\n

La Ley mantiene la posibilidad de sustituir la cesi\u00f3n de la superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo ya urbanizada, precisa para materializar el diez por ciento del aprovechamiento medio del \u00e1rea de reparto, mediante resoluci\u00f3n motivada, por el abono a la Administraci\u00f3n de su valor en met\u00e1lico<\/b>, tasado en aplicaci\u00f3n de las reglas pertinentes.<\/p>\n

Cuando exista suelo destinado a vivienda protegida, el cumplimiento de este deber se materializar\u00e1 necesariamente en los terrenos calificados a tal fin.<\/p>\n

7.- Posibilidad de eximir total o parcialmente la obligaci\u00f3n de\u00a0 la reserva de suelo con destino a viviendas protegidas.-<\/b><\/p>\n

Se mantiene la reserva de los terrenos equivalentes, como m\u00ednimo, al treinta por ciento de edificabilidad residencial en cada \u00e1rea de reforma interior o sector, para su destino a viviendas protegidas,<\/b> contemplando la posibilidad de que el Plan Municipal de Vivienda y Suelo pueda aumentar el porcentaje para atender las necesidades del municipio.<\/p>\n

Se sustituye la referencia a viviendas de protecci\u00f3n oficial u otros reg\u00edmenes de protecci\u00f3n p\u00fablica por viviendas protegidas.<\/p>\n

Se mantiene la posibilidad de eximir total o parcialmente de esta obligaci\u00f3n a sectores o \u00e1reas de reforma interior<\/b> que tengan una densidad inferior a quince viviendas hect\u00e1reas y que por su tipolog\u00eda no se considera apta para este tipo de viviendas. En este caso, el PGOU prever\u00e1 su compensaci\u00f3n mediante la integraci\u00f3n de la reserva en el resto del municipio.<\/p>\n

Excepcionalmente, en los supuestos de revisi\u00f3n o modificaci\u00f3n del planeamiento, en lugar de dicha compensaci\u00f3n en el resto del municipio,\u00a0 se introduce la posibilidad de que la innovaci\u00f3n contemple, en lugar de la reserva para vivienda protegida, un incremento de la cesi\u00f3n al Ayuntamiento del diez por ciento del aprovechamiento medio hasta un m\u00e1ximo del veinte por ciento,<\/b> a efectos de compensar las plusval\u00edas generadas por la exenci\u00f3n de la reserva para vivienda protegida.<\/p>\n

8.- Determinaci\u00f3n de la densidad como elemento de la ordenaci\u00f3n pormenorizada del planeamiento urban\u00edstico.- <\/b><\/p>\n

Para las distintas zonas de suelo urbano, las \u00e1reas de reforma interior y los sectores de suelo urbano no consolidado y\u00a0 respecto de sectores de suelo urbanizable, los Planes Generales establecer\u00e1n como elementos de la ordenaci\u00f3n pormenorizada, de car\u00e1cter potestativo<\/b>,\u00a0 la determinaci\u00f3n de la densidad, expresada en viviendas por hect\u00e1rea.<\/p>\n

En los sectores de suelo urbano o urbanizable, cuyo uso caracter\u00edstico sea el residencial, se incrementa la densidad de 75 a 90 viviendas hect\u00e1rea.<\/b><\/p>\n

De igual forma, en las \u00e1reas de reforma interior, los Planes Generales, o en su caso, los Planes Especiales que las ordenen, se incrementa la densidad m\u00e1xima de 100 a 120 viviendas por hect\u00e1rea<\/b>, pudi\u00e9ndose superar en determinados supuestos de actuaciones p\u00fablicas de adecuaci\u00f3n de viviendas cuyas dimensiones o condiciones comprometan la habitabilidad de las mismas.<\/p>\n

De forma transitoria, hasta la adaptaci\u00f3n de los Planes Generales a la Ley 2\/2012, toda modificaci\u00f3n de planeamiento que tenga por objeto un aumento o disminuci\u00f3n de la densidad de menos del veinte por ciento<\/b> no conllevar\u00e1 la alteraci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n estructural de dicho Plan General, y en consecuencia, se entender\u00e1 como modificaci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n pormenorizada del referido planeamiento.<\/p>\n

9.- Car\u00e1cter p\u00fablico de las obras de urbanizaci\u00f3n en el proceso de desarrollo urban\u00edstico del suelo.- <\/b><\/p>\n

En consonancia con la legislaci\u00f3n estatal, la ejecuci\u00f3n urban\u00edstica tendr\u00e1 lugar siempre bajo control p\u00fablico,<\/b> en este sentido, dado el car\u00e1cter p\u00fablico de las obras de urbanizaci\u00f3n, la Administraci\u00f3n las ejecutar\u00e1 mediante financiaci\u00f3n propia, de los propietarios,\u00a0 de la Junta de Compensaci\u00f3n o del agente urbanizador.<\/p>\n

La condici\u00f3n de agente urbanizador<\/b> puede ser asumida por cualquier persona f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada, propietaria o no del suelo.<\/p>\n

El agente urbanizador obtiene la legitimaci\u00f3n para intervenir en la ejecuci\u00f3n urban\u00edstica tras su selecci\u00f3n en p\u00fablica concurrencia por la Administraci\u00f3n actuante y la suscripci\u00f3n del convenio urban\u00edstico regulador de la actuaci\u00f3n urbanizadora conforme a lo dispuesto en la LOUA y supletoriamente en la legislaci\u00f3n de contrataci\u00f3n del sector p\u00fablico.<\/p>\n

En este sentido, la iniciativa para el establecimiento del sistema de compensaci\u00f3n corresponder\u00e1 al propietario \u00fanico, a la totalidad de los propietarios, a los que representen m\u00e1s del 50% de la superficie de la Unidad de Ejecuci\u00f3n, y por \u00faltimo, a cualquier persona interesada en asumir la actuaci\u00f3n urbanizadora como agente urbanizador.<\/b><\/p>\n

En definitiva, como dice la\u00a0 Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley 2\/2012\u00a0 \u201c La persona propietaria es, junto a la Administraci\u00f3n y los particulares urbanizadores, un agente m\u00e1s de la actividad urban\u00edstica \u201c.<\/b><\/i><\/p>\n

Se elimina as\u00ed el derecho preferente del propietario para ejecutar las obras de urbanizaci\u00f3n<\/b>, que deber\u00e1 concurrir en igualdad de condiciones con cualquier persona, que tenga la condici\u00f3n de agente urbanizador, para adjudicarse el derecho a la ejecuci\u00f3n de las referidas obras de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n

10.- Establecimiento de un r\u00e9gimen asimilable al de fuera de ordenaci\u00f3n.- <\/b><\/p>\n

Reglamentariamente, se podr\u00e1 regular un r\u00e9gimen asimilable al de fuera de ordenaci\u00f3n para la edificaciones\u00a0 construidas al margen de la legalidad urban\u00edstica<\/b>, para las que no sea posible adoptar las medidas de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica ni el restablecimiento del orden jur\u00eddico perturbado. En estos supuestos, la contrataci\u00f3n de los servicios se llevar\u00e1 a cabo en las condiciones establecidas en el reconocimiento, que ser\u00e1 suficiente para la prestaci\u00f3n por las compa\u00f1\u00edas suministradoras de los servicios autorizados por el mismo.<\/p>\n

De forma transitoria, se establece para las edificaciones construidas en suelo no urbanizable, que constituyan la vivienda habitual para sus propietarios,<\/b> respecto de la que no sea posible la adopci\u00f3n de las medidas de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica\u00a0 y restablecimiento del orden jur\u00eddico perturbado, es decir, que se encuentren en situaci\u00f3n de asimiladas a fuera de ordenaci\u00f3n, se permite la contrataci\u00f3n provisional de los servicios b\u00e1sicos con compa\u00f1\u00edas suministradoras<\/b>, hasta que se resuelva el procedimiento de reconocimiento a que se refiere el Decreto 2\/2012 sobre edificaciones existentes en suelo no urbanizable.<\/p>\n

La validez de la contrataci\u00f3n ser\u00e1 de un a\u00f1o <\/b>a partir de la entrada en vigor de la Ley, salvo que con anterioridad, se haya resuelto favorablemente el reconocimiento de situaci\u00f3n asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

11 .- Incorporaci\u00f3n de actuaciones irregulares al proceso urban\u00edstico- <\/b><\/p>\n

La aprobaci\u00f3n del instrumento de planeamiento que contenga determinaciones que supongan la incorporaci\u00f3n al proceso urban\u00edstico de actuaciones irregulares<\/b> no conllevar\u00e1 por s\u00ed misma la efectiva legalizaci\u00f3n de \u00e9stas, sino que ser\u00e1 necesario el completo cumplimiento de los deberes y cargas que dicho instrumento contenga. Esto supone la aplicaci\u00f3n del principio de cumplimiento por equivalencia<\/b>\u00a0 en los supuestos que exista una resoluci\u00f3n firme<\/b> de restauraci\u00f3n de la realidad f\u00edsica alterada.<\/p>\n

En el supuesto de acreditarse la dificultad de aportar suelo para compensar el defecto de dotaciones o la participaci\u00f3n de la comunidad en las plusval\u00edas generadas por la actividad urban\u00edstica, el PGOU podr\u00e1 establecer su sustituci\u00f3n en met\u00e1lico,<\/b> cuyo pago se har\u00e1 efectivo al solicitar la correspondiente autorizaci\u00f3n en el procedimiento de restablecimiento del orden jur\u00eddico perturbado.<\/p>\n

De igual forma, se podr\u00e1 sustituir la cesi\u00f3n de suelo con destino a dotaciones por compensaciones econ\u00f3micas equivalentes<\/b>, que se deber\u00e1n depositar por el Ayuntamiento y,\u00a0 que en el plazo de tres a\u00f1os,\u00a0 deber\u00e1 destinar las cantidades recibidas por tal concepto a la adquisici\u00f3n de suelo con destino a dotaciones.<\/p>\n

El porcentaje de participaci\u00f3n de la comunidad en las plusval\u00edas se podr\u00e1 fijar reglamentariamente entre el diez y el quince por ciento<\/b>, que se integrar\u00e1 en el patrimonio p\u00fablico de suelo.<\/p>\n

Todo ello considerando que el instrumento de planeamiento debe responder al cumplimiento de los intereses generales, <\/b>no al mero inter\u00e9s de regularizar lo ilegal, y en coherencia con el modelo urbano asumido.<\/p>\n

La Ley 2\/2012 asume la doctrina contenida en la jurisprudencia del T.S. sobre la inejecuci\u00f3n de sentencias declarando la nulidad de licencias de obras, por imposibilidad legal sobrevenida, como consecuencia de la modificaci\u00f3n posterior del planeamiento, que da cobertura a la edificaci\u00f3n construida al amparo de una licencia declarada nula.<\/p>\n<\/div>\n

En este sentido, el texto legal analizado contempla que la simple modificaci\u00f3n del planeamiento no ser\u00e1 suficiente para la legalizaci\u00f3n de las edificaciones sobre las que se haya dictado resoluci\u00f3n firme acordando la reposici\u00f3n de la realidad f\u00edsica alterada, siendo necesario adem\u00e1s, de una parte el cumplimiento de los deberes urban\u00edsticos establecidos por el planeamiento modificado, en aplicaci\u00f3n del principio de cumplimiento por equivalencia, y de otra, que la edificaci\u00f3n sea coherente con el modelo urbano establecido por el nuevo planeamiento, es decir, que la modificaci\u00f3n del planeamiento se haya producido en cumplimiento de los intereses generales y nunca con la intenci\u00f3n de eludir el cumplimiento de la resoluci\u00f3n dictada.<\/p>\n

12.- Car\u00e1cter\u00a0 real de las medidas de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica y el restablecimiento del orden jur\u00eddico perturbado.- <\/b><\/p>\n

Las medidas de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica y el restablecimiento del orden jur\u00eddico perturbado tienen car\u00e1cter real y alcanzan a las terceras personas adquirentes de los inmuebles afectados<\/b>, en su condici\u00f3n de subrogados por Ley en las responsabilidades contra\u00eddas por la persona causante de la ilegalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

13.- Ampliaci\u00f3n del plazo de prescripci\u00f3n para la adopci\u00f3n de las medidas de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica\u00a0 y restablecimiento del orden jur\u00eddico perturbado.-<\/b><\/p>\n

Se ampl\u00eda el plazo de cuatro a seis a\u00f1os<\/b> para la adopci\u00f3n de medidas, cautelares o definitivas, contado a partir de la completa terminaci\u00f3n de las edificaciones.<\/p>\n

Estepona, febrero de 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

P\u00e9rez de Vargas Abogados<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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