{"id":676,"date":"2012-01-30T00:00:00","date_gmt":"2012-01-30T00:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/public.kiboserver.com\/perezdevargas\/regulacion-del-regimen-de-las-edificaciones-y-asentamientos-existentes-en-suelo-urbanizable-en-la-ccaa\/"},"modified":"2022-02-25T17:30:46","modified_gmt":"2022-02-25T17:30:46","slug":"regulacion-edificaciones-asentamientos-suelo-urbanizable-ccaa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/regulacion-edificaciones-asentamientos-suelo-urbanizable-ccaa\/","title":{"rendered":"Regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen de edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la CCAA."},"content":{"rendered":"

\u00abEl objeto<\/b> del Decreto es la regulaci\u00f3n jur\u00eddica<\/b> de todas las edificaciones aisladas existentes<\/b>, o en su caso, agrupadas en asentamientos urban\u00edsticos<\/b>\u00a0 en el suelo no urbanizable<\/strong>, mediante la clarificaci\u00f3n de la situaci\u00f3n legal<\/strong> de las referidas edificaciones,<\/b> en funci\u00f3n del grado de conformidad o no con el ordenamiento territorial y urban\u00edstico vigente, por tanto, estamos en presencia del establecimiento de un r\u00e9gimen jur\u00eddico<\/b> para dichas edificaciones.\u00bb1.- INTRODUCCI\u00d3N.-<\/strong><\/p>\n

\u00abEl objeto<\/b> del Decreto es la regulaci\u00f3n jur\u00eddica de <\/b>todas las edificaciones aisladas existentes<\/b>, o en su caso, agrupadas en asentamientos urban\u00edsticos<\/b>\u00a0 en el suelo no urbanizable, mediante la clarificaci\u00f3n de la situaci\u00f3n legal<\/strong> de las referidas edificaciones,<\/b> en funci\u00f3n del grado de conformidad o no con el ordenamiento territorial y urban\u00edstico vigente, por tanto, estamos en presencia del establecimiento de un r\u00e9gimen jur\u00eddico<\/b> para dichas edificaciones.\u00bb<\/p>\n

En este sentido, el Decreto procede a definir las caracter\u00edsticas jur\u00eddicas<\/b> de todas las edificaciones aisladas existentes,<\/b> agrupadas en cuatro categor\u00edas: 1.- Conformes <\/b>con el ordenamiento territorial y urban\u00edstico vigente; 2.- Declaradas en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n<\/b>; 3.-\u00a0 Reconocidas en r\u00e9gimen asimilado<\/b> al de fuera de ordenaci\u00f3n; 4.- Y por \u00faltimo, las disconformes <\/b>con el ordenamiento vigente y sujetas al restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

En cap\u00edtulos independientes, se regulan el Asentamiento urban\u00edstico<\/strong> y el H\u00e1bitat rural diseminado<\/strong>.<\/p>\n

La finalidad del Decreto es dotar de seguridad jur\u00eddica<\/b> a los actuales titulares de dichas edificaciones<\/b>, y en especial, a los posibles adquirentes de buena fe<\/b>, que tendr\u00e1n la oportunidad de conocer en el \u00e1mbito administrativo, y a su vez, en el hipotecario, es decir, en el Registro de la Propiedad, el status jur\u00eddico<\/b> de las mismas.<\/p>\n

El acceso al Registro de la Propiedad <\/b>de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de estas edificaciones facilitar\u00e1 la agilizaci\u00f3n de su tr\u00e1fico inmobiliario<\/b>, en la medida que permitir\u00e1 a las entidades financieras<\/b> y a los posibles compradores<\/b> tener pleno conocimiento de las caracter\u00edsticas jur\u00eddicas de las mismas, en funci\u00f3n del grupo en que sean encuadradas.<\/p>\n

En consecuencia, no estamos en presencia de una regularizaci\u00f3n o legalizaci\u00f3n generalizada de las edificaciones existentes, por tanto, no se trata de una \u201cley de amnist\u00eda\u00a0 o ley de punto final \u201c, como parece desprenderse de algunas informaciones aparecidas en algunos medios de comunicaci\u00f3n, por el contrario, estamos en presencia de la regulaci\u00f3n jur\u00eddica<\/b> de edificaciones aisladas, o en su caso, agrupadas en asentamiento urban\u00edstico o h\u00e1bitat rural diseminado, a las que se dota de un r\u00e9gimen jur\u00eddico en funci\u00f3n de su conformidad o no con el ordenamiento vigente.<\/p>\n

El tratamiento dado por el Decreto a las edificaciones aisladas y a los asentamientos urban\u00edsticos<\/b> existentes en el suelo no urbanizable es el siguiente:<\/p>\n

1.1.- Edificaciones aisladas, que son conformes con el ordenamiento territorial y urban\u00edstico, que se han construido con o sin licencia urban\u00edstica.-<\/b><\/p>\n

El Decreto se refiere a las edificaciones aisladas<\/b>, que son conformes con el ordenamiento territorial y urban\u00edstico vigente, que se han construido con o sin licencia urban\u00edstica,<\/b> es decir, legales o legalizables<\/b>, por ello, el Decreto se remite a la Ley 7\/2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda ( LOUA ) y al Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica aprobado por Decreto 60\/2010 ( RDU ), para que los titulares soliciten la preceptiva licencia urban\u00edstica si no la tuviesen, o en su caso, soliciten la licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, si las han construido con licencia urban\u00edstica.<\/p>\n

En definitiva, estamos en presencia de las edificaciones denominadas legales o legalizables<\/b>, por su compatibilidad con el ordenamiento vigente, sobre las que se mantiene su r\u00e9gimen jur\u00eddico ya establecido en la LOUA y en el RDU.<\/p>\n

1.2.- Edificaciones aisladas en situaci\u00f3n legal de fuera de ordenaci\u00f3n.-<\/b><\/p>\n

Se incluyen las edificaciones aisladas, disconformes con el ordenamiento vigente,<\/b> pero que fueron construidas con licencia urban\u00edstica<\/b>, con posterioridad a la Ley 19\/1975, o en su caso, sin licencia urban\u00edstica <\/b>pero con anterioridad a la referida Ley 19\/1975.<\/p>\n

Se mantiene el r\u00e9gimen jur\u00eddico ya establecido, para las edificaciones en situaci\u00f3n legal de fuera de ordenaci\u00f3n,\u00a0 en la LOUA y en el RDU.<\/p>\n

1.3.- Edificaciones aisladas en r\u00e9gimen asimilado al de fuera de ordenaci\u00f3n. –<\/b><\/p>\n

Se incluyen las edificaciones aisladas, disconformes con el ordenamiento vigente<\/b>, que fueron construidas sin licencia urban\u00edstica<\/b>, pero sobre las que la Administraci\u00f3n ya no puede iniciar el expediente de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, por prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica<\/b>, es decir, por haber transcurrido el plazo de cuatro a\u00f1os desde su terminaci\u00f3n, sin que la Administraci\u00f3n haya iniciado el expediente de restablecimiento de la legalidad.<\/p>\n

Esta es la gran novedad del Decreto, en cuanto que incorpora la regulaci\u00f3n de las edificaciones aisladas en r\u00e9gimen asimilado al de fuera de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

1.4.- Edificaciones aisladas sujetas al r\u00e9gimen de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.- <\/b><\/p>\n

Por \u00faltimo, las edificaciones aisladas, que son disconformes con el ordenamiento vigente,<\/b> construidas sin licencia urban\u00edstica, sobre las que el Decreto se remite a la LOUA y al RDU, por no existir prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica, y en consecuencia, est\u00e1n sujetas al restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica. <\/b><\/p>\n

1.5.- Asentamientos urban\u00edsticos.- <\/b><\/p>\n

La otra gran novedad del Decreto es la incorporaci\u00f3n de los asentamientos urban\u00edsticos como suelos urbanos no consolidados, o en su caso, como suelos urbanizables ordenados o sectorizados, <\/b>a trav\u00e9s del Avance del PGOU, o en su caso, a trav\u00e9s de los expedientes de revisi\u00f3n total o parcial del PGOU del municipio correspondiente.<\/p>\n

1.6.- H\u00e1bitat rural diseminado.- <\/b><\/p>\n

Se parte de la definici\u00f3n contenida en el art. 46.1.g de la LOUA, que los considera como asentamientos sin estructura urbana, propios del medio rural,<\/b> con determinadas caracter\u00edsticas que deben protegerse y que demandan ciertas dotaciones y servicios comunes.<\/p>\n

Una vez formuladas estas consideraciones, procedemos a un an\u00e1lisis estrictamente jur\u00eddico de los aspectos m\u00e1s relevantes\u00a0 del Decreto.<\/p>\n

2.- EDIFICACIONES AISLADAS.-<\/b><\/p>\n

El art.2.1.a) define las edificaciones aisladas,<\/b> como aquellas edificaciones o agrupaciones de edificaciones que no llegan a constituir un asentamiento urban\u00edstico <\/b>conforme a lo dispuesto en el Decreto, y en su caso, en el Plan General de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica ( PGOU ) del municipio.<\/p>\n

El Decreto define las edificaciones aisladas por defecto<\/b>, es decir, aquellas que no est\u00e1n incorporadas a un asentamiento urban\u00edstico, en consecuencia, deberemos analizar el concepto de asentamiento urban\u00edstico, para concluir que se califican como edificaciones aisladas las excluidas del \u00e1mbito del asentamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

En el apartado correspondiente a los asentamientos urban\u00edsticos, analizamos el concepto de los mismos y el procedimiento establecido para su delimitaci\u00f3n.<\/p>\n

El Decreto clasifica las edificaciones aisladas<\/b> en los siguientes grupos :<\/p>\n

2.1.- Edificaciones aisladas conformes con el ordenamiento territorial y urban\u00edstico vigente.- \u00a0<\/b><\/p>\n

El art. 5 distingue los siguientes supuestos:<\/p>\n

2.1.1.-<\/b> Las edificaciones aisladas conformes con el ordenamiento jur\u00eddico<\/b>, que han sido construidas con licencia urban\u00edstica,<\/b> en cuyo caso, proceder\u00e1 la concesi\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n o de utilizaci\u00f3n<\/b>, si se mantiene el uso originario, y en el supuesto de haberse cambiado, si \u00e9ste es compatible con el ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

Deberemos interpretar que la licencia urban\u00edstica se corresponde con la licencia de obras,<\/b> previa la aprobaci\u00f3n del Proyecto de Actuaci\u00f3n <\/b>a partir de la entrada en vigor de la LOUA, y con anterioridad, previa obtenci\u00f3n de la Autorizaci\u00f3n de uso.<\/b><\/p>\n

Resaltamos que de acuerdo con lo dispuesto en el art. 176.1.a) de la LOUA, desarrollado por el art. 27.1.a RDU, la declaraci\u00f3n de obra nueva<\/b> de las edificaciones aisladas conformes con el ordenamiento jur\u00eddico, y su posterior inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad,<\/b> como obra terminada, exigir\u00e1 la preceptiva licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n<\/b> y el correspondiente certificado t\u00e9cnico visado <\/b>de que las obras se han ejecutado de acuerdo con el Proyecto t\u00e9cnico, objeto de la preceptiva licencia.<\/p>\n

Por tanto, el Decreto no a\u00f1ade nada nuevo respecto de las edificaciones denominadas legales o legalizables, ya que se remite al r\u00e9gimen jur\u00eddico establecido para dichas edificaciones en\u00a0 la LOUA y en el RDU.<\/p>\n

2.1.2.-<\/b> Las edificaciones aisladas conformes con el ordenamiento jur\u00eddico<\/b>, construidas sin licencia urban\u00edstica<\/b>, en este caso, los titulares podr\u00e1n solicitar la preceptiva licencia municipal de obras, previa aprobaci\u00f3n del Proyecto de Actuaci\u00f3n en los t\u00e9rminos establecidos en la LOUA y en RDU.<\/p>\n

En consecuencia, en su momento, podr\u00e1n solicitar la correspondiente licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n,<\/b> que permitir\u00e1 a los titulares proceder a la declaraci\u00f3n de obra nueva y su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/b><\/p>\n

De nuevo, el Decreto se remite al r\u00e9gimen jur\u00eddico establecido para dichas edificaciones en\u00a0 la LOUA y en el RDU.<\/p>\n

2.1.3.-<\/b> Las edificaciones aisladas construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19\/1975,<\/b> denominadas edificaciones antiguas<\/b>, que sean conformes con el ordenamiento urban\u00edstico vigente y no cuenten con licencia urban\u00edstica, deber\u00e1n solicitar al Ayuntamiento certificaci\u00f3n <\/b>acreditativa de su situaci\u00f3n legal, y en consecuencia, se asimilar\u00e1n en su r\u00e9gimen a las edificaciones con licencia,<\/b> siempre que cumplan los siguientes requisitos : Estar terminadas, mantener el mismo uso y tipolog\u00eda que ten\u00edan a la entrada en vigor de la Ley 19\/1975, y por \u00faltimo, no estar en estado de ruina urban\u00edstica.<\/p>\n

El Decreto crea un r\u00e9gimen especial para las edificaciones existentes, que sean conformes con el ordenamiento jur\u00eddico vigente, que se hayan construido sin licencia urban\u00edstica, y por \u00faltimo, que sean anteriores a la entrada en vigor de la Ley 19\/1975. Dichas edificaciones se asimilan a las edificaciones con licencia urban\u00edstica,<\/b> construidas a partir de la entrada en vigor de la Ley 19\/1975.<\/p>\n

Estas edificaciones tendr\u00e1n acceso al Registro de la Propiedad,<\/b> en base al certificado expedido por el Ayuntamiento,<\/b> que acredita la asimilaci\u00f3n en su r\u00e9gimen a las edificaciones con licencia urban\u00edstica. <\/b>Este certificado ser\u00e1 la autorizaci\u00f3n administrativa que habilite el acceso de las edificaciones denominadas antiguas al Registro de la Propiedad<\/p>\n

2.2.- Edificaciones aisladas en estado legal de fuera de ordenaci\u00f3n.- <\/b><\/p>\n

El art. 6 distingue los siguientes supuestos:<\/p>\n

2.2.1.-<\/b> Las edificaciones aisladas, que no se ajustan al ordenamiento territorial y urban\u00edstico vigente<\/b>, pero que fueron construidas con licencia urban\u00edstica <\/b>conforme al ordenamiento jur\u00eddico en el momento de su concesi\u00f3n, mantendr\u00e1n su situaci\u00f3n legal de fuera de ordenaci\u00f3n,<\/b> en los t\u00e9rminos establecidos en la LOUA y en el RDU.<\/p>\n

El Decreto no introduce novedades sobre el r\u00e9gimen jur\u00eddico de estas edificaciones, y por ello, se remite al r\u00e9gimen jur\u00eddico establecido en\u00a0 la LOUA y en el RDU.<\/p>\n

2.2.2.-<\/b> Las edificaciones aisladas construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19\/1975,<\/b> es decir, las denominadas edificaciones antiguas<\/b>, que no sean conformes con el ordenamiento urban\u00edstico vigente y no cuenten con licencia urban\u00edstica,<\/b> los titulares deber\u00e1n solicitar al Ayuntamiento certificaci\u00f3n<\/b> acreditativa de su situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n,<\/b> siempre que cumplan los requisitos establecidos en el art. 2.4 y que son los siguientes : Estar terminadas, mantener el mismo uso y tipolog\u00eda que ten\u00edan a la entrada en vigor de la Ley 19\/1975, y por \u00faltimo, no estar en estado de ruina urban\u00edstica.<\/p>\n

Las obras y los usos autorizables<\/b> en todas las edificaciones declaradas en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n ser\u00e1n establecidos en los PGOU, en funci\u00f3n del grado de incompatibilidad <\/b>de las edificaciones con el ordenamiento vigente, que puede ser total o parcial,<\/b> a tenor de la ubicaci\u00f3n de las edificaciones en las distintas categor\u00edas de suelo no urbanizable establecidas, y supletoriamente, ser\u00e1 aplicable lo dispuesto en el apartado tercero de la Disposici\u00f3n Adicional Primera de la LOUA Se considerar\u00e1 incompatibilidad total <\/b>si las edificaciones est\u00e1n ubicadas en suelos de dominio p\u00fablico, de especial protecci\u00f3n, o presentan ciertos riesgos naturales ( ej.- inundaci\u00f3n ), en cuyo caso, s\u00f3lo se permitir\u00e1n las obras compatibles con la protecci\u00f3n o que no agraven la situaci\u00f3n de riesgo.<\/p>\n

Para la edificaciones disconformes con el ordenamiento territorial y urban\u00edstico vigente, y en consecuencia, en estado de fuera de ordenaci\u00f3n,<\/b> proceder\u00e1 la concesi\u00f3n de la licencia de ocupaci\u00f3n,<\/b> si se mantiene el uso originario, o en caso de cambio, resulta compatible con el ordenamiento vigente, y a su vez, para las edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19\/75, los titulares podr\u00e1n solicitar del Ayuntamiento el certificado de estado legal de fuera de ordenaci\u00f3n<\/b>, siempre que cumplan los requisitos indicados en el art. 2.4.<\/p>\n

Estas edificaciones tendr\u00e1n acceso al Registro de la Propiedad,<\/b> con indicaci\u00f3n expresa de la situaci\u00f3n legal de fuera de ordenaci\u00f3n, <\/b>en base a la licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n<\/b>, o en su caso, al certificado de estado legal de fuera de ordenaci\u00f3n para las edificaciones antiguas,<\/b> que son las anteriores a la Ley 19\/75, es decir, la declaraci\u00f3n de obra nueva de este tipo de edificaciones tendr\u00e1 acceso al Registro, con indicaci\u00f3n de su r\u00e9gimen jur\u00eddico de fuera de ordenaci\u00f3n y de las limitaciones establecidas para el mismo,<\/b> en los t\u00e9rminos indicados en el texto del art. 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo ( RDL 2\/2008 ), modificado por el art. 24 del RDL 8\/2011, en la LOUA, en el RDU y en el planeamiento urban\u00edstico del municipio.<\/p>\n

2.3.- Edificaciones aisladas en r\u00e9gimen asimilado al de fuera de ordenaci\u00f3n.- <\/b><\/p>\n

El art. 7 establece lo siguiente:<\/p>\n

Las edificaciones aisladas que no se ajustan al ordenamiento territorial y urban\u00edstico vigente<\/b>, que fueron construidas sin licencia urban\u00edstica, o en su caso, contraviniendo las condiciones establecidas en la misma, <\/b>sobre las que la Administraci\u00f3n ya no puede ejercitar la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, es decir, que exista prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica<\/b>, por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art. 185.1 LOUA, estar\u00e1n en r\u00e9gimen asimilado al de fuera de ordenaci\u00f3n.<\/b><\/p>\n

El propio Decreto establece los supuestos, en los que no proceder\u00e1 la declaraci\u00f3n de las edificaciones en r\u00e9gimen asimilado al de fuera de ordenaci\u00f3n,<\/b>\u00a0 que son los siguientes:<\/p>\n

Si est\u00e1n construidas sobre suelos de dominio p\u00fablico, suelos con riegos de inundaci\u00f3n, erosi\u00f3n, etc\u2026y suelos sujetos a un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n especial.<\/p>\n

Si forman parte de asentamientos urban\u00edsticos definidos en los Avances de planeamiento de los PGOU.<\/p>\n

Si las edificaciones aisladas est\u00e1n integradas en parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, que a\u00fan no formando un asentamiento, pero no han procedido a su reagrupaci\u00f3n en los t\u00e9rminos indicados en el art. 183.3 LOUA.<\/p>\n

Por tanto, con las excepciones indicadas, a las restantes edificaciones susceptibles de ser declaradas en r\u00e9gimen asimilado al de fuera de ordenaci\u00f3n, <\/b>se les aplicar\u00e1 la siguiente regulaci\u00f3n:<\/b><\/p>\n

2.3.1.-<\/b> S\u00f3lo se permitir\u00e1n obras de reparaci\u00f3n y mantenimiento. <\/b><\/p>\n

2.3.2.-<\/b> Se podr\u00e1n autorizar determinados servicios b\u00e1sicos<\/b>, y de forma excepcional, conexiones a determinados servicios por las compa\u00f1\u00edas suministradoras. Se les permite disfrutar de determinados servicios, de forma restringida.<\/p>\n

2.3.3.-<\/b> No proceder\u00e1 la concesi\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, sin perjuicio de lo que se disponga en la resoluci\u00f3n de reconocimiento de la situaci\u00f3n legal mencionada.<\/p>\n

2.3.4.-<\/b> El procedimiento para el reconocimiento de las edificaciones en situaci\u00f3n de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n se regula en los arts. 8 al 11.<\/p>\n

2.3.5.-<\/b> En definitiva, se establecen restricciones considerables en cuanto al uso y a la obtenci\u00f3n de los servicios,<\/b> previa tramitaci\u00f3n de un complejo expediente administrativo de reconocimiento por parte del Ayuntamiento correspondiente.<\/p>\n

2.3.6.-<\/b> La resoluci\u00f3n administrativa del Ayuntamiento de reconocimiento de edificaci\u00f3n asimilada al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n<\/b> servir\u00e1 de autorizaci\u00f3n administrativa que habilita al titular para que pueda hacer la declaraci\u00f3n de obra nueva<\/b> y proceder a su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad,<\/b> si bien, deber\u00e1 constar expresamente su r\u00e9gimen jur\u00eddico,<\/b> y a su vez, que s\u00f3lo se podr\u00e1n llevar a cabo obras de reparaci\u00f3n y mantenimiento.<\/p>\n

2.3.7.-<\/b> El apartado 6 del art. 7 del Decreto indica de forma expresa que la resoluci\u00f3n de reconocimiento de asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n, no otorga derecho alguno a su titular<\/b> ante cualquier expediente administrativo ( ej.- expropiaci\u00f3n ), o en su caso, penal.<\/p>\n

2.4.- Edificaciones aisladas, que son disconformes con el ordenamiento vigente y que han sido construidas sin licencia urban\u00edstica, sobre las que la Administraci\u00f3n si puede iniciar el expediente de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/b><\/p>\n

El Decreto se limita a mencionar estas edificaciones en el art. 2.3.B.c), y en consecuencia, se remite en cuanto a su tratamiento a lo establecido en la LOUA y en el RDU, es decir, al restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica,<\/b> con todas sus consecuencias, incluida la demolici\u00f3n.<\/p>\n

En este supuesto de edificaciones incompatibles con el ordenamiento vigente y sujetas a restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica<\/b>, se encuentran las siguientes:<\/p>\n

2.4.1.-<\/b> Las edificaciones aisladas disconformes con el ordenamiento vigente, construidas sin licencia urban\u00edstica, en suelo no urbanizable com\u00fan,<\/b> no habiendo transcurrido cuatro a\u00f1os<\/b> desde su terminaci\u00f3n, o en su caso, de haber transcurrido dicho plazo, que con anterioridad a su vencimiento, la Administraci\u00f3n haya iniciado el expediente de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

2.4.2.-<\/b> Las edificaciones aisladas disconformes con el ordenamiento vigente, construidas sin licencia urban\u00edstica, en suelo de dominio p\u00fablico o en suelo no urbanizable de protecci\u00f3n especial<\/b>, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19\/1975.<\/p>\n

A estas edificaciones, sobre las que no existe plazo de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica, seg\u00fan lo dispuesto por el art. 185.2 LOUA, les ser\u00e1 aplicable, en cualquier momento, el restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, y en consecuencia, la procedencia de la demolici\u00f3n de las mismas, seg\u00fan lo ya establecido en la LOUA y en el RDU.<\/p>\n

3.- ASENTAMIENTOS URBAN\u00cdSTICOS.<\/b><\/p>\n

El concepto de asentamiento urban\u00edstico<\/b> est\u00e1 contenido en el art. 2.1.b)\u00a0 que define el asentamiento como \u201c conjunto de edificaciones pr\u00f3ximas entre s\u00ed\u2026\u2026\u2026..\u201d,<\/i> ubicadas en un \u00e1rea territorial consolidada por la edificaci\u00f3n, generadoras de actividades urbanas de entidad suficiente para demandar dotaciones y servicios urban\u00edsticos colectivos.<\/p>\n

La definici\u00f3n del concepto de asentamiento urban\u00edstico es tan gen\u00e9rico, que ser\u00e1n los PGOU los que deber\u00e1n desarrollar el concepto, y de esta forma, podremos diferenciar las edificaciones aisladas de los asentamientos urban\u00edsticos. En el texto del Decreto, no existen elementos que permitan definir el concepto de asentamiento urban\u00edstico, y en consecuencia, no es posible determinar si la edificaci\u00f3n merece la calificaci\u00f3n de aislada, o en su caso, forma parte integrante de un asentamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

El art. 3.1 establece que la identificaci\u00f3n de las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable requiere la previa delimitaci\u00f3n por los PGOU de los asentamientos urban\u00edsticos existentes., por tanto, el desarrollo del concepto de asentamiento urban\u00edstico corresponder\u00e1 a los referidos instrumentos de planeamiento.<\/p>\n

En ausencia de PGOU, o en su caso, si \u00e9ste no contuviese las determinaciones precisas, el Ayuntamiento identificar\u00e1 los asentamientos urban\u00edsticos del municipio en el Avance del PGOU. El procedimiento de aprobaci\u00f3n exigir\u00e1 periodo de informaci\u00f3n p\u00fablica no inferior a veinte d\u00edas y el Ayuntamiento dar\u00e1 cuenta a la Consejer\u00eda competente en materia de urbanismo, en consecuencia, debemos interpretar que la delimitaci\u00f3n de los asentamientos se produce con la aprobaci\u00f3n del Avance sin necesidad de esperar a la aprobaci\u00f3n definitiva del PGOU.<\/p>\n

Por tanto, ser\u00e1n los Ayuntamientos los que deber\u00e1n delimitar los asentamientos urban\u00edsticos del municipio por el procedimiento indicado.<\/p>\n

El art. 12 contempla la incorporaci\u00f3n de los asentamientos urban\u00edsticos como suelos urbanos no consolidados, o en su caso, urbanizables ordenados o sectorizados,<\/b> en los procesos de revisi\u00f3n total o parcial de los PGOU, en el marco del Plan de Ordenaci\u00f3n del Territorio de Andaluc\u00eda y de los Planes de Ordenaci\u00f3n del Territorio de \u00e1mbito subregional.<\/p>\n

Seg\u00fan el art. 14 corresponder\u00e1 a los propietarios de las edificaciones existentes en los asentamientos urban\u00edsticos<\/b>, que se incorporen como suelo urbano no consolidado, o en su caso, como suelo urbanizable, soportar las cargas de urbanizaci\u00f3n<\/b> para dotar de infraestructura los referidos suelos, y a su vez, para obtener las dotaciones y los espacios libres, de acuerdo con las determinaciones establecidas en la LOUA para cada clase de suelo, si bien, el art. 16 establece la posibilidad de eximir parcialmente el cumplimiento de dichos deberes, y a su vez, el art. 18 establece la modulaci\u00f3n de los par\u00e1metros de crecimiento en asentamientos susceptibles de incorporaci\u00f3n, a los efectos de lo dispuesto en el art. 45 del Plan de Ordenaci\u00f3n del Territorio de Andaluc\u00eda ( POTA ).<\/p>\n

La incorporaci\u00f3n de los asentamientos urban\u00edsticos en los expedientes de revisi\u00f3n total o parcial de los PGOU, plantear\u00e1 problemas interpretativos sobre los criterios de aplicaci\u00f3n en la reducci\u00f3n de los est\u00e1ndares urban\u00edsticos a que hace referencia el art. 16 del Decreto, tratando de buscar soporte en el art. 17.2 LOUA.<\/p>\n

A su vez, la gesti\u00f3n de los asentamientos urban\u00edsticos,<\/b> que se incorporen como suelos urbanos no consolidados o urbanizables, plantear\u00e1 serias dificultades de ejecuci\u00f3n del planeamiento, en cuanto que los propietarios de las edificaciones deber\u00e1n soportar las cargas de urbanizaci\u00f3n y la obtenci\u00f3n de dotaciones y equipamientos, que los PGOU establezcan para los referidos suelos.<\/p>\n

4.- \u00c1MBITOS DEL H\u00c1BITAT RURAL DISEMINADO.<\/b><\/p>\n

Los referidos \u00e1mbitos del H\u00e1bitat rural diseminado <\/b>deber\u00e1n ser delimitados en los PGOU, de acuerdo con los siguientes criterios :<\/p>\n

Constituir asentamientos con una estructura urban\u00edstica preestablecida y desconectada <\/b>de los n\u00facleos de poblaci\u00f3n existentes.<\/p>\n

Estar formados mayoritariamente por edificaciones y\u00a0 viviendas unifamiliares, en su origen, vinculadas al medio rural.<\/b><\/p>\n

Existir una relaci\u00f3n funcional entre las edificaciones<\/b>, que precisen de servicios y dotaciones no generadores de asentamientos urban\u00edsticos.<\/p>\n

Poseer caracter\u00edsticas, que convenga preservar <\/b>seg\u00fan las del municipio.<\/p>\n

5.- CONCLUSIONES.<\/b><\/p>\n

Debemos valorar de forma positiva, que el Decreto intente establecer un r\u00e9gimen jur\u00eddico <\/b>aplicable a las miles de edificaciones existentes en suelo no urbanizable en Andaluc\u00eda<\/a>, que representan una problem\u00e1tica social, econ\u00f3mica y medioambiental, que afecta al inter\u00e9s general y a los leg\u00edtimos intereses de miles de familias.<\/p>\n

Reiteramos que estamos en presencia de una regulaci\u00f3n jur\u00eddica<\/b>, es decir, de la dotaci\u00f3n de un r\u00e9gimen jur\u00eddico a las edificaciones rese\u00f1adas, y en consecuencia, no se trata de una legalizaci\u00f3n generalizada de todas las edificaciones existentes.<\/p>\n

Debemos poner de manifiesto que el r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a las actuaciones en suelo no urbanizable, consistentes en la realizaci\u00f3n de obras de nueva planta de edificaciones aisladas <\/b>no est\u00e1 regulado en el Decreto, por tanto, se mantiene en los mismos t\u00e9rminos previstos en el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica aprobado por Decreto 60\/2010 ( RDU ), en desarrollo del art. 52 de la Ley 7\/2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda ( LOUA ).<\/p>\n

Como conclusi\u00f3n final, entendemos que el Decreto est\u00e1 en la l\u00ednea de la estructura normativa actual en materia de urbanismo, que es reglamentista y atomizada<\/b>. En este sentido, consideramos que la normativa del suelo no urbanizable deber\u00eda estar incorporada\u00a0 en un solo texto legal,<\/b> que regulase de forma global dicho suelo, dando soluci\u00f3n a la problem\u00e1tica real planteada por la existencia de miles de viviendas construidas en el mismo ante la pasividad de las Administraciones P\u00fablicas competentes en materia de urbanismo, y a su vez, estableciendo con claridad los criterios y las bases de construcci\u00f3n de edificaciones de nueva planta en este tipo de suelo, seg\u00fan sus correspondientes subcategor\u00edas.<\/p>\n

Estepona, 30 de enero de 2012<\/p>\n

P\u00e9rez de Vargas Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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