\u201dEl Tribunal Supremo declara que no resulta abusiva la cl\u00e1usula penal que faculta al vendedor para retener las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio de compra, en caso de incumplimiento de este \u00faltimo de su obligaci\u00f3n de otorgar la escritura p\u00fablica de compraventa y pago del resto del precio pendiente.<\/i>\u00ab<\/i><\/i><\/b><\/p>\n
I.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Antecedentes del asunto.-<\/b><\/p>\n
El comprador, persona f\u00edsica, suscribi\u00f3 un contrato privado de compraventa de una vivienda sobre plano con una entidad promotora, abonando a cuenta una cantidad equivalente al 40 % del precio de compra. Una vez fueron finalizadas las obras, la vendedora requiri\u00f3 hasta en dos ocasiones al comprador con la finalidad de proceder al otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa y pago del resto del precio pendiente, que fueron desatendidos por este, lo que motivo que la vendedora instara la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa, con aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal pactada en el mismo, que le legitimaba para retener la totalidad de las cantidades entregadas hasta la fecha.<\/p>\n
La parte compradora promovi\u00f3 un procedimiento judicial para solicitar la declaraci\u00f3n de nulidad de dicha cl\u00e1usula penal por resultar abusiva y la devoluci\u00f3n del 95 % de las cantidades entregadas, y subsidiariamente la moderaci\u00f3n judicial de dicha cl\u00e1usula. Dicha demanda fue desestimada en primera instancia por el Juzgado, siendo dicho criterio ratificado por la Audiencia Provincial que conoci\u00f3 del recurso de apelaci\u00f3n interpuesto.<\/p>\n
El comprador interpuso recurso de casaci\u00f3n contra las previas resoluciones, que fue desestimado por la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 15 de abril de 2.014\u00a0 (Recurso de Casaci\u00f3n n\u00ba 2274\/2012), que declara que no resulta abusiva la cl\u00e1usula penal que legitima al vendedor a retener las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio de compra, en caso de incumplimiento de este \u00faltimo de su obligaci\u00f3n de otorgar la escritura p\u00fablica de compraventa y pago del resto del precio pendiente.<\/p>\n
II.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Motivos del recurso y an\u00e1lisis de la Sentencia.-<\/b><\/p>\n
En el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el comprador, se alega que la cl\u00e1usula penal es abusiva, y por tanto nula, conforme a los apartados 3 y 16 de la Disposici\u00f3n Adicional Primera, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 10.bis, todos ellos de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Ley 26\/1984, de 19 julio), puesto que la pena impuesta al comprador es desproporcionadamente alta, y adem\u00e1s no es rec\u00edproca, ya que el contrato no establece una estipulaci\u00f3n similar en caso de incumplimiento del vendedor.<\/p>\n
El Tribunal Supremo comienza su argumentaci\u00f3n considerando que la cl\u00e1usula penal cuestionada, es una condici\u00f3n general inserta en un contrato celebrado con consumidores, por lo que est\u00e1 sujeta al control de contenido, concretamente al control de abusividad con base a criterios de justo equilibrio entre obligaciones y derechos de las partes, conforme a las exigencias de la buena fe, previsto en el art\u00edculo 8 de la Ley de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n (Ley 7\/1998, de 13 abril), en el art\u00edculo 10. bis y Disposici\u00f3n Adicional Primera de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Ley 26\/1984, de 19 julio, hoy Texto Refundido de dicha Ley), as\u00ed como la Directiva 1993\/13\/CEE, de 5 abril.<\/p>\n
Contin\u00faa se\u00f1alando el Tribunal, que el control de abusividad de las cl\u00e1usulas predispuestas combina la aplicaci\u00f3n de una cl\u00e1usula general prevista en el art. 10.bis Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (desequilibio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, en perjuicio del consumidor y en contra de las exigencias de la buena fe); con un listado ejemplificativo de las cl\u00e1usulas que han de considerarse \u201den todo caso\u201d abusivas, que se contiene en la Disposici\u00f3n Adicional Primera de dicha Ley, lo que supone un mayor rigor de control que el previsto en la Directiva 1993\/13\/CEE, de 5 abril.<\/p>\n
En consecuencia, entiende el Tribunal, que para decidir si una cl\u00e1usula no negociada individualmente e inserta en un contrato concertado con consumidores, pueda considerarse o no abusiva, es m\u00e1s eficiente analizar primero si puede encuadrarse en algunos de los supuestos que la ley considera abusivos \u201den todo caso\u201d (Disposici\u00f3n Adicional Primera), y de no ser as\u00ed, pasar a valorar su abusividad con base a la cl\u00e1usula general (Art. 10.bis).<\/p>\n
Expuesto lo anterior, considera el Tribunal que la cl\u00e1usula penal pactada no encaja en los supuestos considerados abusivos \u201den todo caso\u201d, seg\u00fan los apartados 16 y 3 de la Disposici\u00f3n Adicional Primera. En el primer caso, relativo al apartado 16 (\u201d<\/i>La retenci\u00f3n de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnizaci\u00f3n por una cantidad equivalente si renuncia el empresario\u201d<\/i>), porque el supuesto enjuiciado, que es incumplimiento contractual, no encaja en la previsi\u00f3n legal contenida en dicho apartado; en el segundo caso, referente al apartado 3 (\u201d <\/i>Las cl\u00e1usulas que supongan la imposici\u00f3n de una indemnizaci\u00f3n desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones\u201d<\/i>), porque consta acreditado en autos, que el importe de los da\u00f1os y perjuicios causados al vendedor por el incumplimiento del comprador, es superior a la cantidad retenida como consecuencia de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal.<\/p>\n
Excluida la abusividad de la cl\u00e1usula penal, por aplicaci\u00f3n de las previsiones contenidas en la Disposici\u00f3n Adicional Primera (hoy art\u00edculos 85 a 90 del Texto Refundido), ha de enjuiciarse su abusividad con base a lo dispuesto en el cl\u00e1usula general prevista en el art\u00edculo 10. bis (\u201d<\/i>Se considerar\u00e1n cl\u00e1usulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aqu\u00e9llas pr\u00e1cticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato\u201d<\/i>, hoy art\u00edculo 82.1 del Texto Refundido).<\/p>\n
Interpreta el Tribunal, que el desequilibrio de derechos y obligaciones puede considerarse que no es abusivo y que estar\u00eda justificado, atendiendo a que las consecuencias del incumplimiento del contrato para cada una de las partes sea de diferente naturaleza, siendo diferentes los da\u00f1os y perjuicios que se deriven de dicho incumplimiento, siempre y cuando la indemnizaci\u00f3n no sea desproporcionadamente alta, es decir, que el importe retenido como consecuencia de la cl\u00e1usula penal, no supere de modo apreciable el importe de los da\u00f1os y perjuicios realmente causados por el incumplimiento, lo que determina, en definitiva, la necesidad de probar la proporcionalidad entre ambos importes, cuando el comprador alegue dicha desproporci\u00f3n, que es precisamente lo que se acredit\u00f3 en autos, lo que justifica, a criterio del Tribunal Supremo, mantener la vigencia de la cl\u00e1usula penal pactada y considerarla que no es abusiva.<\/p>\n
III.-\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Voto Particular.-<\/b><\/p>\n
Debemos indicar por \u00faltimo, que la Sentencia cuenta con un voto particular de cuatro de los Magistrados de la Sala, que consideran que la cl\u00e1usula penal debi\u00f3 declararse nula por abusiva, si bien, no proceder\u00eda la devoluci\u00f3n de cantidad alguna al comprador, habida cuenta de la acreditaci\u00f3n del importe de los da\u00f1os y perjuicios causados al vendedor por el incumplimiento del primero, por aplicaci\u00f3n del principio de integraci\u00f3n de los contratos.<\/p>\n
Y es que entienden los Magistrados que emiten dicho voto particular, que existe una \u00abinnegable diferencia de trato<\/i>\u00bb entre las partes, ya que no existe una cl\u00e1usula id\u00e9ntica o similar en el contrato a favor del comprador, del mismo modo que no se contempla una contrapartida a esa cl\u00e1usula por la que se le beneficie. Ello bastar\u00eda, por s\u00ed solo, para determinar lo abusivo de la cl\u00e1usula, por lo que es necesaria \u00abuna forzada interpretaci\u00f3n<\/i>\u00bb para que esa diferencia de trato supere el control de abusividad, que entienden se ha producido en la Sentencia.<\/p>\n
Por este y otros motivos, el voto considera que se debi\u00f3 declarar abusiva y nula la cl\u00e1usula, aunque manteniendo intacta la obligaci\u00f3n de pagar la indemnizaci\u00f3n, y ello porque, independientemente de la cl\u00e1usula, se produjo un incumplimiento injustificado por parte del comprador que debe conllevar una compensaci\u00f3n al vendedor, por los da\u00f1os y perjuicios causados por dicho incumplimiento.
\nEn Estepona a 10 de julio de 2.014.<\/p>\n
Francisco Leyton Jim\u00e9nez<\/p>\n
P\u00e9rez de Vargas Abogados.<\/p>\n
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