{"id":68607,"date":"2026-07-29T09:01:03","date_gmt":"2026-07-29T09:01:03","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=68607"},"modified":"2026-07-29T09:01:05","modified_gmt":"2026-07-29T09:01:05","slug":"las-arras-en-la-compraventa-inmobiliaria-claves-para-su-correcta-calificacion-juridica-a-la-luz-de-la-jurisprudencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/blog\/las-arras-en-la-compraventa-inmobiliaria-claves-para-su-correcta-calificacion-juridica-a-la-luz-de-la-jurisprudencia\/","title":{"rendered":"Las arras en la compraventa inmobiliaria: claves para su correcta calificaci\u00f3n jur\u00eddica a la luz de la jurisprudencia."},"content":{"rendered":"\n

1.- Tipolog\u00eda de arras y consecuencias jur\u00eddicas<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La figura de las arras en la pr\u00e1ctica inmobiliaria se configura como una cl\u00e1usula accesoria a un contrato o precontrato de compraventa, consistente en la entrega de una cantidad parcial de dinero a cuenta del precio pactado, si bien puede cumplir distintas funciones. As\u00ed, las arras act\u00faan como una se\u00f1al destinada a confirmar el negocio, a asegurar el cumplimiento del contrato mediante la previsi\u00f3n de las consecuencias de su incumplimiento o, en su caso, a establecer una facultad de desistimiento con consecuencias econ\u00f3micas predeterminadas. <\/p>\n\n\n\n

1.1.- <\/strong>Arras confirmatorias<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Las arras confirmatorias se configuran como un anticipo dinerario en el marco de un contrato de compraventa ya perfeccionado, cuya finalidad es reforzar su existencia y funci\u00f3n vinculante.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, el pago constituye un acto de ejecuci\u00f3n del contrato, en la medida en que vincula plenamente a las partes, sin que resulte posible su desistimiento unilateral. En consecuencia, si una de las partes incumple la obligaci\u00f3n asumida, la otra podr\u00e1 optar por la resoluci\u00f3n del contrato o por la exigencia judicial de su cumplimiento<\/strong>, con derecho, en ambos casos, a la correspondiente indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios, conforme al art\u00edculo 1124 CC.<\/p>\n\n\n\n

En la pr\u00e1ctica, lo descrito en el p\u00e1rrafo precedente implica que el comprador no puede desligarse del contrato limit\u00e1ndose a perder la cantidad entregada, ni el vendedor puede hacerlo devolviendo el doble de lo percibido. Adem\u00e1s, la falta de pago del comprador no extingue autom\u00e1ticamente el contrato<\/strong>, sino que, en todo caso, de acuerdo al art\u00edculo 1504 CC, el vendedor debe efectuar un requerimiento judicial o notarial previo, pues hasta entonces el comprador conserva el derecho a pagar y evitar la resoluci\u00f3n contractual.<\/p>\n\n\n\n

1.2.- Arras penales <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por su parte, las arras penales tienen naturaleza jur\u00eddica de cl\u00e1usula penal, cuya funci\u00f3n es predeterminar la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n exigible en caso de incumplimiento<\/strong>, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1152 y siguientes del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Por regla general, dicha cl\u00e1usula penal sustituye la eventual indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios, as\u00ed como los intereses que pudieran ser aplicables en caso de incumplimiento. No obstante, las partes, en ejercicio de su autonom\u00eda de la voluntad, pueden pactar que las arras penales sean acumulables a los dem\u00e1s remedios previstos jur\u00eddicamente. <\/p>\n\n\n\n

Independientemente de lo anterior, resulta de inter\u00e9s precisar que las arras penales tampoco confieren a las partes la facultad de desistimiento<\/strong>, en la medida en que operan exclusivamente como un establecimiento anticipado de los da\u00f1os derivados del incumplimiento. En consecuencia, aun cuando se hayan pactado arras penales, nada impide que se solicite judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato.<\/p>\n\n\n\n

1.3.- <\/strong>Arras penitenciales<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El r\u00e9gimen de las arras penitenciales es distinto al de las anteriores, ya que se trata de un pacto expreso incorporado al contrato o precontrato de compraventa que habilita a cualquiera de las partes para desvincularse del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

De este modo, las arras incorporan una facultad de desistimiento<\/strong>. Si una de las partes decide no continuar con el contrato, la otra no podr\u00e1 exigir su cumplimiento.En su lugar, se aplica el r\u00e9gimen pactado, que, con car\u00e1cter general, consiste en la p\u00e9rdida de las arras<\/strong> entregadas en caso de desistimiento del comprador o en la devoluci\u00f3n del doble de las recibidas<\/strong> en caso de desistimiento del vendedor.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, en las arras penitenciales cobra especial relevancia la figura del desistimiento, ya que cualquiera de las partes puede abandonar el negocio sin que ello implique un incumplimiento contractual, con la aplicaci\u00f3n de la consecuencia econ\u00f3mica pactada para el ejercicio de dicha facultad.<\/p>\n\n\n\n

Las arras penitenciales son las m\u00e1s habituales en la pr\u00e1ctica de las compraventas inmobiliarias<\/strong> y, a su vez, son las \u00fanicas reguladas expresamente en el C\u00f3digo Civil (art. 1454 CC). Ahora bien, ello no significa que se apliquen de forma supletoria<\/strong>. Al contrario, su interpretaci\u00f3n es restrictiva y la jurisprudencia mayoritaria entiende que, si no se indica claramente otra cosa, las arras constituyen una simple se\u00f1al de la perfecci\u00f3n del contrato y de su car\u00e1cter obligatorio para ambas partes. Ello responde tanto al r\u00e9gimen general del incumplimiento de las obligaciones rec\u00edprocas (art. 1124 CC) como al principio de fuerza vinculante de los contratos.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, a falta de certeza, las arras se consideran confirmatorias: no confieren derecho a desistir libremente del contrato, sino que refuerzan la obligatoriedad del acuerdo.  Solo cuando se pactan de forma expresa pueden operar como arras penitenciales, es decir, como una excepci\u00f3n que permite a cualquiera de las partes desistir bajo unas consecuencias econ\u00f3micas previamente fijadas.<\/p>\n\n\n\n

Por esta raz\u00f3n, la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de las arras penitenciales exige un pacto expreso<\/strong> en tal sentido, con menci\u00f3n clara de sus consecuencias jur\u00eddicas, no siendo suficiente, seg\u00fan la jurisprudencia, la mera referencia al art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n\n\n\n

2.- Jurisprudencia del Tribunal Supremo<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La sentencia n\u00ba 270\/2025 del Tribunal Supremo (STS 726\/2025) reviste una especial relevancia pr\u00e1ctica para el sector inmobiliario, al abordar una cuesti\u00f3n recurrente en la actividad del sector: la correcta calificaci\u00f3n jur\u00eddica del contrato privado (precontrato o compraventa) y los distintos tipos de arras.<\/p>\n\n\n\n

En el caso que nos ocupa, el comprador sosten\u00eda la existencia de una compraventa ya perfeccionada (arras confirmatorias), mientras que el vendedor defend\u00eda que se trataba de un contrato o precontrato de compraventa con arras penitenciales.<\/p>\n\n\n\n

La naturaleza del v\u00ednculo contractual y, en concreto, la funci\u00f3n atribuida a las arras, es decisiva para las partes, en la medida en que determina consecuencias jur\u00eddicas sustancialmente distintas en cuanto a sus derechos y obligaciones, condicionando tanto la exigibilidad del cumplimiento como las consecuencias econ\u00f3micas del incumplimiento, tal y como se detallar\u00e1 en apartados posteriores.<\/p>\n\n\n\n

Dicho lo anterior, resulta necesario proceder a una delimitaci\u00f3n m\u00e1s precisa de las distintas clases de arras reconocidas por la jurisprudencia. <\/p>\n\n\n\n

En la STS 726\/2025, la cuesti\u00f3n controvertida consist\u00eda en interpretar el contrato, determinar su calificaci\u00f3n jur\u00eddica y qu\u00e9 tipo de arras se hab\u00edan pactado.<\/p>\n\n\n\n

Si se trataba de arras penitenciales<\/strong>, como entendi\u00f3 el Juzgado de Primera Instancia:<\/p>\n\n\n\n