{"id":63709,"date":"2024-03-14T11:56:11","date_gmt":"2024-03-14T11:56:11","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=63709"},"modified":"2024-03-14T11:56:11","modified_gmt":"2024-03-14T11:56:11","slug":"nouveaux-developpements-dans-la-reglementation-des-logements-a-usage-touristique-en-andalousie-principales-modifications","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/fr\/blog\/nouveaux-developpements-dans-la-reglementation-des-logements-a-usage-touristique-en-andalousie-principales-modifications\/","title":{"rendered":"Nouveaux d\u00e9veloppements dans la r\u00e9glementation des logements \u00e0 usage touristique en Andalousie : principales modifications."},"content":{"rendered":"

Le Conseil de gouvernement a approuv\u00e9 le nouveau d\u00e9cret 31\/2024, du 29 janvier, qui modifie diverses dispositions relatives aux logements touristiques, aux appartements touristiques et aux \u00e9tablissements h\u00f4teliers de la Communaut\u00e9 autonome d’Andalousie<\/strong>, publi\u00e9 au BOJA du 2 f\u00e9vrier. Par cons\u00e9quent, les modifications qu’il introduit entreront en vigueur le 22 f\u00e9vrier 2024. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, en ce qui concerne les logements \u00e0 usage touristique (VUT)<\/strong>, ces modifications int\u00e8grent de nouvelles exigences ou mettent \u00e0 jour d’autres pr\u00e9vues par le d\u00e9cret 28\/2016, du 2 f\u00e9vrier, dans le but de r\u00e9pondre \u00e0 la nouvelle r\u00e9alit\u00e9 du secteur.<\/p>\n

Voici les principales nouveaut\u00e9s d’un point de vue pratique :<\/p>\n

1. changement de d\u00e9nomination :<\/strong><\/p>\n

La r\u00e9f\u00e9rence aux \u00ab\u00a0logements \u00e0 des fins touristiques\u00a0\u00bb est remplac\u00e9e par \u00ab\u00a0logements \u00e0 usage touristique\u00a0\u00bb, unifiant ainsi la nomenclature utilis\u00e9e par le reste des communaut\u00e9s autonomes et la Cour supr\u00eame.<\/p>\n

2. Permettre aux conseils municipaux de limiter le nombre de logements touristiques.<\/strong><\/p>\n

Les mairies peuvent limiter le nombre maximum de logements \u00e0 usage touristique par b\u00e2timent, secteur, zone, p\u00e9riode, aire ou zone, toujours pour des raisons d’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, conform\u00e9ment \u00e0 la derni\u00e8re jurisprudence du Tribunal supr\u00eame (STS 1550\/2020, du 19 novembre). En outre, ces limitations doivent r\u00e9pondre \u00e0 des crit\u00e8res clairs, sans \u00e9quivoque et objectifs, qui seront d\u00fbment rendus publics avant leur application.<\/p>\n

Du point de vue des propri\u00e9taires, dans la pratique, cette mesure peut conduire \u00e0 une plus grande incertitude, impr\u00e9visibilit\u00e9 et confusion concernant le cadre juridique \u00e0 appliquer, affectant l’investissement par la location touristique et d\u00e9courageant l’entr\u00e9e de nouveaux op\u00e9rateurs potentiels.
\nAfin de corriger cette incertitude in\u00e9vitable, le d\u00e9cret justifie cette mesure dans son expos\u00e9 des motifs, o\u00f9 l’on peut lire que ce sont les instruments de planification urbaine ou les ordonnances municipales qui pourront introduire, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les exigences correspondantes sur l’utilisation compatible ou compl\u00e9mentaire de ce type de logement qui sert d’h\u00e9bergement touristique, ou introduire d’autres types de limitations sectorielles que celles de la planification touristique, conform\u00e9ment aux principes de proportionnalit\u00e9, d’objectivit\u00e9, de n\u00e9cessit\u00e9 et de certitude juridique.<\/p>\n

De m\u00eame, conform\u00e9ment \u00e0 l’arr\u00eat de la Cour de justice de l’Union europ\u00e9enne du 22 septembre 2020, les crit\u00e8res fix\u00e9s par les communes doivent \u00eatre justifi\u00e9s par la sauvegarde d’une raison imp\u00e9rieuse d’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral et \u00eatre proportionn\u00e9s, clairs, non \u00e9quivoques et objectifs, ainsi que rendus publics \u00e0 l’avance.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 la jurisprudence de la CJUE, les raisons imp\u00e9rieuses d’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral seront, \u00e0 titre d’exemple, la protection de l’environnement urbain, pr\u00e9vue \u00e0 l’article 3 du texte consolid\u00e9 de la loi sur la r\u00e9habilitation fonci\u00e8re et urbaine 7\/2015 du 30 octobre, ou le droit des citoyens \u00e0 un logement d\u00e9cent et ad\u00e9quat, reconnu \u00e0 l’article 47 de la Constitution espagnole.
\nEn tout \u00e9tat de cause, \u00e9tant donn\u00e9 que l’expos\u00e9 des motifs indique que la limitation \u00e9tablie par la mairie devra faire l’objet d’un examen strict du point de vue de la garantie du march\u00e9 et de la concurrence, nous consid\u00e9rons que, suivant le crit\u00e8re \u00e9tabli par la Commission europ\u00e9enne, les interdictions absolues d’activit\u00e9 doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme une mesure de dernier recours, qui ne doit \u00eatre appliqu\u00e9e que lorsque des mesures moins restrictives ne peuvent pas \u00eatre utilis\u00e9es pour atteindre un objectif l\u00e9gitime d’int\u00e9r\u00eat public.<\/p>\n

3) L’exigence selon laquelle les VHU doivent \u00eatre situ\u00e9s sur des terrains \u00e0 usage r\u00e9sidentiel est supprim\u00e9e.<\/strong><\/p>\n

Cette suppression est justifi\u00e9e par le fait qu’il n’appartient pas \u00e0 l’administration r\u00e9gionale de le d\u00e9terminer, mais que ce sont les instruments d’urbanisme ou les r\u00e8glements municipaux qui peuvent introduire, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les exigences correspondantes sur l’utilisation compatible ou compl\u00e9mentaire de ce type d’habitations qui servent d’h\u00e9bergement touristique.
\nToutefois, le caract\u00e8re ind\u00e9termin\u00e9 de la localisation possible des logements touristiques est cens\u00e9 \u00eatre surmont\u00e9 par la d\u00e9claration responsable selon laquelle le logement est compatible avec une utilisation en tant que logement touristique conform\u00e9ment \u00e0 la planification urbaine ou \u00e0 l’ordonnance applicable.<\/p>\n

4. V\u00e9ritable r\u00e9gime de d\u00e9claration responsable pour l’acc\u00e8s \u00e0 l’activit\u00e9.<\/strong><\/p>\n

L’obligation de pr\u00e9senter l’autorisation d’occupation avec la d\u00e9claration responsable est supprim\u00e9e afin que cette derni\u00e8re ne soit pas soumise \u00e0 une proc\u00e9dure pr\u00e9alable devant la mairie pour pouvoir exercer l’activit\u00e9 de location de logements \u00e0 usage touristique. Toutefois, la d\u00e9claration comprendra l’affirmation que le logement est compatible avec une utilisation en tant que logement touristique conform\u00e9ment \u00e0 la planification urbaine ou \u00e0 l’ordonnance applicable.
\nLa v\u00e9rification de l’exactitude ou de la v\u00e9racit\u00e9 de la d\u00e9claration se fera par l’\u00e9change d’informations avec les mairies correspondantes. Par cons\u00e9quent, le respect de la r\u00e9glementation municipale en mati\u00e8re d’urbanisme sera obligatoire et l’inscription du logement au registre andalou du tourisme sera communiqu\u00e9e imm\u00e9diatement par l’administration du tourisme aux mairies correspondantes.<\/p>\n

L’absence de licences ou d’autorisations exig\u00e9es par les r\u00e9glementations sectorielles sp\u00e9cifiques, notamment en mati\u00e8re d’urbanisme ou d’am\u00e9nagement du territoire, entra\u00eenera l’annulation de l’inscription du logement au Registre andalou du tourisme.<\/p>\n

5. Mesures de professionnalisation du secteur : la soci\u00e9t\u00e9 d’exploitation.<\/strong><\/p>\n

Dans le but de professionnaliser l’activit\u00e9, de faciliter les relations avec l’administration touristique et de garantir les droits et les devoirs des usagers, la figure juridique de l’entreprise exploitante est renforc\u00e9e : il s’agit de l’administrateur effectif ou du prestataire de services, personne physique ou morale, d’un ou de plusieurs logements \u00e0 usage touristique, ind\u00e9pendamment de son autorisation, et qui doit appara\u00eetre comme propri\u00e9taire de l’exploitation dans la d\u00e9claration responsable.<\/p>\n

L’administration du logement est pr\u00e9sum\u00e9e lorsque les principaux services auxiliaires inh\u00e9rents au logement sont effectu\u00e9s (nettoyage \u00e0 l’arriv\u00e9e et au d\u00e9part, remise des cl\u00e9s et r\u00e9ception des h\u00f4tes, attention pendant le s\u00e9jour, facturation…).<\/p>\n

Les entit\u00e9s consid\u00e9r\u00e9es comme des soci\u00e9t\u00e9s d’exploitation disposeront d’un d\u00e9lai de six mois pour notifier au Registre andalou du tourisme le changement de propri\u00e9taire de l’exploitation du logement touristique correspondant (jusqu’au 22 ao\u00fbt 2024).<\/p>\n

6. La limite de deux VUT maximum dans un rayon de 1 000 m\u00e8tres est supprim\u00e9e.<\/strong><\/p>\n

Les \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement touristique du groupe commun, c’est-\u00e0-dire les \u00e9tablissements comprenant trois unit\u00e9s d’h\u00e9bergement ou plus situ\u00e9es dans la m\u00eame propri\u00e9t\u00e9 ou groupe de propri\u00e9t\u00e9s contigu\u00ebs ou non contigu\u00ebs, occupant seulement une partie de la m\u00eame, dans lequel le service d’h\u00e9bergement touristique est fourni, sont express\u00e9ment exclus du champ d’application du d\u00e9cret 28\/2016, qui r\u00e9glemente l’h\u00e9bergement touristique.<\/p>\n

La nouveaut\u00e9 r\u00e9side dans la d\u00e9finition du \u00ab\u00a0groupe de propri\u00e9t\u00e9s non contigu\u00ebs\u00a0\u00bb, qui sera constitu\u00e9 de deux propri\u00e9t\u00e9s ou plus situ\u00e9es dans la m\u00eame urbanisation ou noyau r\u00e9sidentiel \u00e9quip\u00e9 d’installations ou de services communs.<\/p>\n

Par cons\u00e9quent, l’existence d’une r\u00e9f\u00e9rence g\u00e9ographique dans la d\u00e9finition est \u00e9limin\u00e9e et remplac\u00e9e par une autre, plus logique et coh\u00e9rente, qui se r\u00e9f\u00e8re \u00e0 une certaine unit\u00e9 fonctionnelle : le m\u00eame lotissement ou la m\u00eame zone r\u00e9sidentielle dot\u00e9e d’\u00e9quipements ou de services communs.<\/p>\n

7. Logements faisant l’objet d’une protection publique.<\/strong><\/p>\n

Conform\u00e9ment au r\u00e8glement sur les logements subventionn\u00e9s de la communaut\u00e9 autonome d’Andalousie qui, dans son article 11, \u00e9tablit que l’activit\u00e9 \u00e9conomique ou professionnelle du propri\u00e9taire qui y est exerc\u00e9e ne peut en aucun cas impliquer la location ou la cession d’une partie du logement \u00e0 des fins lucratives.<\/p>\n

8. Logements \u00e0 usage touristique dans les communaut\u00e9s de propri\u00e9taires.<\/strong><\/p>\n

Les logements situ\u00e9s dans des propri\u00e9t\u00e9s dont les titres constitutifs ou les statuts de la communaut\u00e9 de propri\u00e9taires contiennent une interdiction expresse de l’activit\u00e9 d’h\u00e9bergement touristique ne peuvent pas \u00eatre VUT.<\/p>\n

En outre, la d\u00e9claration responsable doit indiquer que le bien n’est pas interdit en tant que logement touristique selon les r\u00e8gles qui r\u00e9gissent la communaut\u00e9 des propri\u00e9taires.
\nCette disposition doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e \u00e0 la lumi\u00e8re de l’article 17.12 de la loi 49\/1960 du 21 juillet sur la propri\u00e9t\u00e9 horizontale, qui va dans le sens de l’accord n\u00e9cessaire pour limiter ou conditionner ce type d’activit\u00e9 et qui, en tout \u00e9tat de cause, n’aura pas d’effets r\u00e9troactifs.<\/p>\n

9. Les habitations reconnues comme \u00ab\u00a0assimil\u00e9es au hors plan\u00a0\u00bb ne pourront pas \u00eatre utilis\u00e9es comme VUT, \u00e0 moins qu’une autorisation expresse pr\u00e9alable n’ait \u00e9t\u00e9 accord\u00e9e par l’organisme municipal comp\u00e9tent pour le changement d’activit\u00e9, conform\u00e9ment \u00e0 la l\u00e9gislation en mati\u00e8re d’urbanisme et d’environnement.<\/strong><\/p>\n

L’administration autonome a compris que la reconnaissance du statut d’un logement comme \u00ab\u00a0assimil\u00e9 \u00e0 du hors plan\u00a0\u00bb ne garantit pas son aptitude \u00e0 fournir des services d’h\u00e9bergement touristique.<\/p>\n

En ce sens, une disposition a \u00e9t\u00e9 incluse qui permet, moyennant une autorisation expresse de l’organe municipal comp\u00e9tent, de d\u00e9roger \u00e0 l’interdiction d’utiliser les logements reconnus comme assimil\u00e9s \u00e0 des logements hors plan en tant que logements touristiques, mais le changement d’activit\u00e9 doit \u00eatre conforme \u00e0 la l\u00e9gislation en mati\u00e8re d’urbanisme et d’environnement. L’objectif est d’\u00e9viter que la figure de l’Assimil\u00e9 au D\u00e9sordre ne soit utilis\u00e9e pour des situations ou des usages auxquels elle n’est pas destin\u00e9e, c’est-\u00e0-dire pour r\u00e9soudre le probl\u00e8me des constructions irr\u00e9guli\u00e8res qui sont termin\u00e9es et pour lesquelles il n’est pas possible d’adopter des mesures de protection de la l\u00e9galit\u00e9 territoriale et urbanistique parce que le d\u00e9lai d’exercice est \u00e9coul\u00e9.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 la derni\u00e8re jurisprudence du Tribunal supr\u00eame, en particulier l’arr\u00eat 1550\/2020 du 19 novembre, la possibilit\u00e9 d’utiliser un logement \u00e0 des fins touristiques peut n\u00e9cessiter l’obtention d’un permis d’urbanisme pour le changement d’activit\u00e9, qui ne peut \u00eatre accord\u00e9 que si les normes d’urbanisme applicables sont respect\u00e9es.<\/p>\n

10. Obligation de faire figurer dans la d\u00e9claration responsable les p\u00e9riodes exactes d’activit\u00e9.<\/strong><\/p>\n

Le logement touristique ne peut \u00eatre commercialis\u00e9 que pendant les p\u00e9riodes indiqu\u00e9es, et la commercialisation en dehors de ces p\u00e9riodes est consid\u00e9r\u00e9e comme une activit\u00e9 clandestine.
\nBien que cette disposition puisse \u00eatre comprise comme une limitation au moment d’organiser le fonctionnement de l’entreprise, la r\u00e9alit\u00e9 est que les donn\u00e9es incluses dans le registre andalou du tourisme peuvent \u00eatre modifi\u00e9es \u00e0 tout moment au moyen d’une simple d\u00e9claration \u00e9lectronique.
\nLes VUT doivent communiquer les p\u00e9riodes d’exploitation dans les six mois suivant l’entr\u00e9e en vigueur du d\u00e9cret (jusqu’au 22 ao\u00fbt 2024).<\/p>\n

11. Aide des forces et corps de s\u00e9curit\u00e9 pour l’expulsion des utilisateurs.<\/strong><\/p>\n

En plus de la disposition contenue dans le d\u00e9cret pr\u00e9c\u00e9dent, qui consiste \u00e0 refuser le s\u00e9jour des usagers ou \u00e0 leur demander de quitter le logement dans les 24 heures s’ils ne respectent pas l’une des obligations \u00e9tablies dans la loi sur le tourisme, en particulier les r\u00e8gles de cohabitation, on ajoute la possibilit\u00e9 expresse de demander l’expulsion de l’usager dans les 24 heures, la possibilit\u00e9 expresse est ajout\u00e9e de demander l’assistance des Forces et Corps de S\u00e9curit\u00e9 pour expulser ceux qui ne respectent pas les r\u00e8gles habituelles de cohabitation sociale ou qui tentent d’entrer ou de rester dans le logement dans un but autre que l’utilisation normale du service, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 36 de la Loi sur le Tourisme.<\/p>\n

12. Les exigences techniques et d’habitabilit\u00e9 sont mises \u00e0 jour.<\/strong><\/p>\n

Entre autres :<\/p>\n

– Surface minimale : il est \u00e9tabli comme exigence que le logement \u00e0 usage touristique doit avoir une taille minimale de 14 m2 par place, ce qui est le minimum requis pour qu’un logement dispose d’une licence d’occupation.
\n– Nombre de salles de bain : deux, si le nombre de places est sup\u00e9rieur \u00e0 cinq, et trois salles de bain si le nombre de places est sup\u00e9rieur \u00e0 huit.
\n– R\u00e9frig\u00e9ration et chauffage.
\n– Service t\u00e9l\u00e9phonique 24 heures sur 24.
\n– Aucun syst\u00e8me de contr\u00f4le du bruit n’est requis.<\/p>\n

Le r\u00e8glement renvoie \u00e0 une annexe pour les autres exigences, telles que la pr\u00e9sence d’une trousse de premiers secours, l’installation d’un certain type de d\u00e9tecteurs de fum\u00e9e dans la zone proche de la cuisine ou d’un extincteur, tout en pr\u00e9voyant la possibilit\u00e9 de modifier son contenu et de l’adapter aux nouvelles exigences des utilisateurs sur ordre du chef du minist\u00e8re r\u00e9gional comp\u00e9tent en mati\u00e8re de tourisme.<\/p>\n

Les VUT qui ne r\u00e9pondent pas aux exigences d’habitabilit\u00e9 disposeront d’un d\u00e9lai d’un an pour s’y conformer.<\/p>\n

Enfin, il convient de noter que l’administration autonome a entam\u00e9 les proc\u00e9dures d’\u00e9laboration de la nouvelle loi andalouse sur le tourisme, qui apportera les modifications appropri\u00e9es au concept d’h\u00e9bergement touristique et, surtout, qui aura son propre d\u00e9veloppement r\u00e9glementaire.<\/p>\n

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