{"id":68635,"date":"2026-07-29T09:28:27","date_gmt":"2026-07-29T09:28:27","guid":{"rendered":"https:\/\/perezdevargas.es\/?p=68635"},"modified":"2026-07-29T09:28:29","modified_gmt":"2026-07-29T09:28:29","slug":"les-arrhes-dans-la-vente-immobiliere-elements-cles-pour-leur-qualification-juridique-correcte-a-la-lumiere-de-la-jurisprudence","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perezdevargas.es\/fr\/blog\/les-arrhes-dans-la-vente-immobiliere-elements-cles-pour-leur-qualification-juridique-correcte-a-la-lumiere-de-la-jurisprudence\/","title":{"rendered":"Les arrhes dans la vente immobili\u00e8re : \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s pour leur qualification juridique correcte \u00e0 la lumi\u00e8re de la jurisprudence."},"content":{"rendered":"\n

1.- Types d’arrhes et cons\u00e9quences juridiques<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans la pratique immobili\u00e8re, les arrhes constituent une clause accessoire d\u2019un contrat ou d\u2019un avant-contrat de vente, consistant en la remise d\u2019une somme d\u2019argent partielle \u00e0 titre d\u2019acompte sur le prix convenu, bien qu\u2019elles puissent remplir diff\u00e9rentes fonctions. Ainsi, les arrhes servent de gage destin\u00e9 \u00e0 confirmer la transaction, \u00e0 garantir l\u2019ex\u00e9cution du contrat en pr\u00e9voyant les cons\u00e9quences de son inex\u00e9cution ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 \u00e9tablir un droit de r\u00e9tractation assorti de cons\u00e9quences financi\u00e8res pr\u00e9d\u00e9termin\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

1.1.- Arrhes confirmatoires<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les arrhes confirmatoires s\u2019apparentent \u00e0 une avance en argent dans le cadre d\u2019un contrat de vente d\u00e9j\u00e0 conclu, dont l\u2019objectif est de renforcer son existence et son caract\u00e8re contraignant.<\/p>\n\n\n\n

Dans ce cas, le paiement constitue un acte d\u2019ex\u00e9cution du contrat, dans la mesure o\u00f9 il lie pleinement les parties, sans qu\u2019un d\u00e9sistement unilat\u00e9ral ne soit possible. Par cons\u00e9quent, si l\u2019une des parties manque \u00e0 l\u2019obligation qu\u2019elle a contract\u00e9e, l\u2019autre partie peut opter pour la r\u00e9siliation du contrat ou pour l\u2019exigence judiciaire de son ex\u00e9cution, avec droit, dans les deux cas, \u00e0 l\u2019indemnisation correspondante pour dommages et int\u00e9r\u00eats, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1124 du Code civil.<\/p>\n\n\n\n

En pratique, ce qui est d\u00e9crit dans le paragraphe pr\u00e9c\u00e9dent implique que l’acheteur ne peut se d\u00e9gager du contrat en se contentant de perdre la somme vers\u00e9e, pas plus que le vendeur ne peut le faire en restituant le double de la somme per\u00e7ue. De plus, le d\u00e9faut de paiement de l’acheteur n’entra\u00eene pas automatiquement la r\u00e9siliation du contrat ; au contraire, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 1504 du Code civil, le vendeur doit au pr\u00e9alable adresser une mise en demeure judiciaire ou notariale, car jusqu’\u00e0 ce moment-l\u00e0, l’acheteur conserve le droit de payer et d’\u00e9viter la r\u00e9siliation du contrat.<\/p>\n\n\n\n

1.2.- Acomptes p\u00e9naux<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pour leur part, les acomptes p\u00e9naux ont la nature juridique d\u2019une clause p\u00e9nale, dont la fonction est de fixer \u00e0 l\u2019avance le montant de l\u2019indemnit\u00e9 exigible en cas d\u2019inex\u00e9cution, conform\u00e9ment aux dispositions des articles 1152 et suivants du Code civil.<\/p>\n\n\n\n

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, cette clause p\u00e9nale se substitue \u00e0 l\u2019\u00e9ventuelle indemnisation au titre des dommages-int\u00e9r\u00eats, ainsi qu\u2019aux int\u00e9r\u00eats qui pourraient \u00eatre applicables en cas d\u2019inex\u00e9cution. Toutefois, les parties, dans l\u2019exercice de leur autonomie de volont\u00e9, peuvent convenir que les arrhes p\u00e9nales s\u2019ajoutent aux autres recours pr\u00e9vus par la loi.<\/p>\n\n\n\n

Ind\u00e9pendamment de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, il convient de pr\u00e9ciser que les arrhes p\u00e9nales ne conf\u00e8rent pas non plus aux parties le droit de se d\u00e9sister, dans la mesure o\u00f9 elles servent exclusivement \u00e0 fixer \u00e0 l\u2019avance le montant des dommages-int\u00e9r\u00eats r\u00e9sultant de l\u2019inex\u00e9cution. Par cons\u00e9quent, m\u00eame si des arrhes p\u00e9nales ont \u00e9t\u00e9 convenues, rien n\u2019emp\u00eache de demander judiciairement l\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e du contrat.<\/p>\n\n\n\n

1.3.- Arrhes p\u00e9nitentielles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9gime des arrhes p\u00e9nitentielles diff\u00e8re de celui des arrhes pr\u00e9c\u00e9dentes, car il s\u2019agit d\u2019une clause expresse int\u00e9gr\u00e9e au contrat ou au pr\u00e9contrat de vente qui permet \u00e0 l\u2019une ou l\u2019autre des parties de se d\u00e9gager de l\u2019accord.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, les arrhes int\u00e8grent un droit de d\u00e9sistement. Si l\u2019une des parties d\u00e9cide de ne pas donner suite au contrat, l\u2019autre ne pourra pas en exiger l\u2019ex\u00e9cution. \u00c0 la place, c\u2019est le r\u00e9gime convenu qui s\u2019applique, lequel consiste g\u00e9n\u00e9ralement en la perte des arrhes vers\u00e9es en cas de d\u00e9sistement de l\u2019acheteur ou en la restitution du double des arrhes re\u00e7ues en cas de d\u00e9sistement du vendeur.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 cet \u00e9gard, la notion de d\u00e9sistement rev\u00eat une importance particuli\u00e8re dans le cadre des arrhes p\u00e9nitentielles, puisque chacune des parties peut se retirer de la transaction sans que cela n\u2019implique un manquement contractuel, moyennant l\u2019application de la cons\u00e9quence financi\u00e8re convenue pour l\u2019exercice de ce droit.<\/p>\n\n\n\n

Les arrhes p\u00e9nitentielles sont les plus courantes dans la pratique des ventes immobili\u00e8res et constituent par ailleurs les seules \u00e0 \u00eatre express\u00e9ment r\u00e9gies par le Code civil (art. 1454 CC). Cela ne signifie toutefois pas qu\u2019elles s\u2019appliquent \u00e0 titre suppl\u00e9tif. Au contraire, leur interpr\u00e9tation est restrictive et la jurisprudence majoritaire consid\u00e8re que, sauf indication contraire claire, les arrhes constituent un simple signe de la conclusion du contrat et de son caract\u00e8re contraignant pour les deux parties. Cela rel\u00e8ve tant du r\u00e9gime g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019inex\u00e9cution des obligations r\u00e9ciproques (art. 1124 CC) que du principe de la force obligatoire des contrats.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, en l\u2019absence de pr\u00e9cision, les arrhes sont consid\u00e9r\u00e9es comme confirmatoires : elles ne conf\u00e8rent pas le droit de se retirer librement du contrat, mais renforcent le caract\u00e8re contraignant de l\u2019accord. Ce n\u2019est que lorsqu\u2019elles sont express\u00e9ment convenues qu\u2019elles peuvent fonctionner comme des arrhes p\u00e9nitentielles, c\u2019est-\u00e0-dire comme une exception permettant \u00e0 l\u2019une ou l\u2019autre des parties de se retirer moyennant des cons\u00e9quences financi\u00e8res pr\u00e9alablement fix\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est pourquoi l\u2019application du r\u00e9gime des arrhes p\u00e9nitentielles exige un accord expr\u00e8s en ce sens, mentionnant clairement ses cons\u00e9quences juridiques ; selon la jurisprudence, la simple r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019article 1454 du Code civil n\u2019est pas suffisante.<\/p>\n\n\n\n

2.- Jurisprudence de la Cour de cassation<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’arr\u00eat n\u00b0 270\/2025 de la Cour de cassation (STS 726\/2025) rev\u00eat une importance pratique particuli\u00e8re pour le secteur immobilier, car il aborde une question r\u00e9currente dans l’activit\u00e9 de ce secteur : la qualification juridique correcte du contrat priv\u00e9 (avant-contrat ou contrat de vente) et les diff\u00e9rents types d’arrhes.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire qui nous occupe, l\u2019acheteur soutenait l\u2019existence d\u2019une vente d\u00e9j\u00e0 conclue (arrhes confirmatoires), tandis que le vendeur affirmait qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019un contrat ou d\u2019un avant-contrat de vente assorti d\u2019arrhes p\u00e9nitentielles.<\/p>\n\n\n\n

La nature du lien contractuel et, plus pr\u00e9cis\u00e9ment, la fonction attribu\u00e9e aux arrhes, est d\u00e9terminante pour les parties, dans la mesure o\u00f9 elle entra\u00eene des cons\u00e9quences juridiques sensiblement diff\u00e9rentes en ce qui concerne leurs droits et obligations, conditionnant tant l\u2019exigibilit\u00e9 de l\u2019ex\u00e9cution que les cons\u00e9quences \u00e9conomiques de l\u2019inex\u00e9cution, comme cela sera d\u00e9taill\u00e9 dans les paragraphes suivants.<\/p>\n\n\n\n

Cela \u00e9tant dit, il convient de proc\u00e9der \u00e0 une d\u00e9limitation plus pr\u00e9cise des diff\u00e9rentes cat\u00e9gories d’arrhes reconnues par la jurisprudence.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 726\/2025, la question litigieuse consistait \u00e0 interpr\u00e9ter le contrat, \u00e0 d\u00e9terminer sa qualification juridique et \u00e0 \u00e9tablir quel type d\u2019arrhes avait \u00e9t\u00e9 convenu.<\/p>\n\n\n\n

S\u2019il s\u2019agissait d\u2019arrhes p\u00e9nitentielles, comme l\u2019avait estim\u00e9 le tribunal de premi\u00e8re instance :<\/p>\n\n\n\n