КОРОЛЕВСКИЙ УКАЗ 235/2013, ОТ 5 АПРЕЛЯ, УТВЕРЖДАЮЩИЙ ПРОЦЕДУРУ ПО ПОЛУЧЕНИЮ СЕРТИФИКАТА ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

5 июня в Официальном Вестнике Испании был опубликован Закон 4/2013, целью которого является смягчениe мер и активизация рынка аренды жилой недвижимости. Данный Закон входит в силу 6 июня.

Относительно вышеуказанного Закона, нам бы хотелось выделить следующие пункты:

1. – Закон направлен на укрепление свободных соглашений в договорах аренды жилой недвижимости. Таким образом, вносятся поправки в пункт 2-й статью 4-ю Закона 29/1994 об аренде городской недвижимости, указывая, что аренда будет регулироваться, в первую очередь, опираясь на соглашения сторон, однако, ни в коем случае, не выходя за рамки положений, установленных в разделе II Закона об aренде. В предыдущей формулировке Закона, аренда должна была регулироваться, в первую очередь, в соответствии с положениями Раздела II.

2.- Новый 6-й пункт в статье 4-й Закона об аренде предусматривает возможность сторон указывать свой электронный адрес в целях осуществления уведомлений, предусмотренных в Законе об аренде. Для того, чтобы уведомления считались действительными, будет необходимо доказать их подлинность и содержание. Помимо того, должно остаться достоверное доказательство, подтверждающее отправление и получение уведомления, а также дату.

3.- В 5-й статье регулируется новый вариант договора, который исключается из сферы применения Закона об аренде. Речь идёт о тех случаях, когда аренда жилой недвижимости предназначается для туристического пользования и регулируется отраслевым законодательством. Поэтому, в данных случаях, будет применяться отраслевое законодательство, которое регулирует, среди прочих материй, и аренду туристических апартаментов. Похоже, что законодательные органы стремятся к тому, чтобы физические или юридические лица, которые не занимаются профессионально сдачей в аренду туристических апартаментов, не избегали отраслевого законодательства.

4.- Одно из наиболее важных нововведений, которые предусматривает Закон – это обязанность регистрировать договоры аренды для того, чтобы они имели силу относительно третьих лиц. А это значит, что если договор аренды не был зарегистрирован и право арендодателя теряется по причине “осуществления права обратной покупки, оформления передачи прав на наследника в целях распоряжения имуществом на началах доверительной собственности, изъятия имущества вследствие непогашенного ипотечного кредита или осуществления права преимущественной покупки”, аренда расторгается.

Аналогичным образом, если покупатель объекта, зарегистрированного в Реестре прав на недвижимое имущество , является “добросовестным приобретателем” в соответствии с требованиями, установленными в статье 34- й Закона об ипотеке, он может занять позицию арендодателя, если аренда была зарегистрирована до передачи объекта собственности.

5.- Другим важным нововведением, которое устанавливает Закон, является сокращение минимального срока аренды, который будет составлять три года вместо пяти. По истечении трёх лет, если ни одна из сторон не выражает, с уведомлением за 30 дней, свое желание расторгнуть договор, тогда срок договора продлится автоматически ещё на один год. В предыдущей формулировке Закона, предусматривалась возможность ежегодного автоматического продления до трёх лет.

6.- Также вносятся изменения, которые регулируют те ситуации, когда арендодателю необходим арендованный объект для себя либо для своих родственников. В соответствии с предыдущей формулировкой Закона, для избежания обязательного автоматического продления аренды, необходимо было указывать в договоре, что арендуемый объект может потребоваться владельцу до истечения пяти лет в целях постоянного места жительства для себя либо для своих родственников. В новой версии закона, в соответствии со статьёй 9-й, отменяется автоматическое продление аренды, если владелец ставит в известность арендатора (по истечении первого года аренды), что ему будет необходимо жильё. Арендодатель должен сообщить данное обстоятельство с уведомлением за два месяца. Таким образом, уже необязательно предусматривать в договоре необходимость возвращения арендодателю жилья для постоянного проживания.

7.- В статью 18-ю Закона об аренде вносятся поправки относительно корректировки сумм арендной платы. Таким образом, сторонам разрешается устанавливать свои формулы корректировки арендной платы, отличающиеся от процентных изменений индекса потребительских цен.

8.- Предусматривается возможность положений об отказе со стороны арендатора от права преимущественного приобретения объекта. До сегодняшнего дня, положение об отказе было действительным только в договорах продолжительностью более пяти лет.

9.- Добавляется пункт 4-й в статью 27-ю Закона об аренде (норма, в которой устанавливаются причины расторжения договора аренды), в соответствии с которым:

В случае аренды городской недвижимости, зарегистрированной в Реестре прав на недвижимое имущество, если в договоре было предусмотрено, что аренда может быть расторгнута из-за неуплаты арендной плат, и что в таком случае объект должен быть возвращён арендодателю, расторжение войдёт в силу только после того, как арендодатель потребует в судебном или нотариальном порядке уплату задолженностей, отправляя уведомление арендатору по адресу, указанному при регистрации, требуя уплату арендной платы либо освобождение жилья, не получив ответа от арендатора в течение десяти рабочих дней или же получив положительный ответ, признавая расторжение договора. Данная процедура осуществляется при участии судьи или нотариуса, который осуществил уведомление арендатору.

Для аннулирования регистрации аренды в Реестре прав на недвижимое имущество, будет достаточно предоставить документ о правовом титуле (договор аренды) вместе с копией акта, который подтверждает, что было осуществлено уведомление, и что должник не ответил на данное уведомление или же ответил, признавая расторжение договора.

В случае возникновения обременений после регистрации аренды (например, ипотечныx кредитoв), для аннулирования данной регистрации будет необходимо осуществить уведомление обладателям залогового права на имущество (например, банку) по адресу, указанному в Реестре. А также арендодатель должен будет передать нотариусу на хранение депозитный взнос, внесённый арендатором в момент оформления договора аренды.

Таким образом, Закон предусматривает внесудебную процедуру (посредством вмешательства нотариуса), в соответствии с которой, договор аренды может быть расторгнут в течение 10 дней. Однако, мы можем столкнуться с проблемой, что для того, чтобы арендодатель мог снова вступить во владение, ему нужно будет прибегнуть к судебным разбирательствам, если арендатор не пожелает освободить жильё добровольно.

10- Добавляется новая причина расторжения договоров аренды, не касающихся жилых объектов: ” Hамеренное нанесение вреда объекту или строительные работы, выполненные без разрешения арендодателя, в тех случаях, когда это разрешение было необходимо”.

11.- Новый Закон также вносит поправки в Закон о гражданском судопроизводстве, сокращая срок, которым располагает арендатор, для приостановления процедуры выселения. До настоящего дня, арендатор мог уплатить арендную плату, приостанавливая, таким образом, выселение до того момента, как состоится судебное слушание. В соответствии с новой формулировкой статьи 22-й Закона о гражданском судопроизводстве, для приостановления выселения арендатор располагает сроком в десять дней для уплаты задолженностей, после получения от судебого секретаря официального запроса, предусмотренного в статье 440.3 Закона о гражданском судопроизводстве.

12.- В тех случаях, когда должник не отвечает на требование об уплате и не появляется в суд с целью отклонения заявления, выселение будет осуществлено незамедлительно, без необходимости предоставления соответствующего иска.

13.- Закон создаёт Реестр окончательных судебных решений, касающихся неуплаты арендной платы. Данные решения должны быть переданы в Реестр судебным секретарём. Также, будет необходимо сообщать в Реестр, посредством компетентных арбитражных органов, данные лиц, которые были признаны должниками в арбитражных решениях, вследствие неуплаты арендной платы. Вышеуказанная информация будет сохраняться в Реестре, максимум, на протяжении 6 лет. Должник может запросить аннулирование данной информации, если в результате соответствующего судебного разбирательства, задолженности были выплачены. В Реестр будут иметь доступ владельцы недвижимости, подтверждающие готовность подписать договор аренды путём предоставления предложения об аренде, в котором будут указаны данные возможного арендатора.

14.- Договоры аренды, заключенные до вступления в силу данного Закона, будут регулироваться предыдущим законодательством. А также, начатые судебные разбирательства, будут рассматриваться в соответствии с предыдущим процессуальным законодательством до момента вынесения судебного решения.

Марбелья, 5 инюня 2013 г.

Адвокат : Хосе Кастельано Фернандез

Pérez de Vargas Abogados