27 febrero 2012

Modificaciones de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

«Alguna modificaciones relevantes de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) introducidas por la Ley 2/2012, de 30 de enero, publicada en el BOJA el día 8 de febrero de 2.012.»

La Ley 2/2012 de 30 de enero de modificación de la LOUA, se ha publicado en el BOJA el día 8 de febrero de 2012 y entrará en vigor a los veinte días desde su publicación.

El principal objetivo de la Ley 2/12 es adaptar el ordenamiento urbanístico andaluz a la legislación estatal de suelo, el Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008.

En este sentido, la referida Ley 2/12 introduce cambios sustanciales en determinados aspectos de la LOUA, que consideramos relevantes, por ello, centraremos nuestro análisis en algunas modificaciones, que hemos seleccionado en función de su trascendencia.

1.- Determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico sobre previsiones de programación y gestión.-

La Ley 2/2012 establece que formarán parte de los instrumentos de planeamiento urbanístico los siguientes documentos:

1.1.- El estudio económico financiero que incluirá una evaluación analítica de las posibles implicaciones del Plan.

1.2.- El informe de sostenibilidad económica deberá contener una justificación de la existencia de suelo suficiente para usos productivos y su acomodación al desarrollo urbano previsto en el planeamiento.

1.3.- El análisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las Administraciones Públicas responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantación y prestación de los servicios necesarios.

2.- Resumen ejecutivo de los instrumentos de planeamiento urbanístico.-

La Ley 2/2012 potencia los principios de participación pública, transparencia y publicidad contenidos en la LOUA, en este sentido, establece que formará parte de la documentación de los instrumentos de planeamiento el resumen ejecutivo, comprensivo de los objetivos y finalidades de dichos instrumentos y de las determinaciones del planeamiento, para la documentación sea accesible a los ciudadanos y facilite su participación en el procedimiento de elaboración tramitación y aprobación de los referidos instrumentos de planeamiento.

3.- Medidas relativas a la agilización de la tramitación  de los instrumentos de planeamiento urbanístico.-

La Ley 2/2012 introduce modificaciones para agilizar los trámites de aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico :

3.1.- Los informes, dictámenes y otros pronunciamientos de los órganos de las Administraciones sectoriales, que sean preceptivos, se deberán emitir en la fase de información pública del instrumento de planeamiento y en los plazos que establezcan su regulación específica.

3.2.- Los informes, dictámenes o pronunciamientos de las distintas Administraciones sectoriales podrán sustanciarse a través de un órgano colegiado representativo de las mismas, que a tal efecto se constituya.

3.3.- Las Administraciones competentes podrán tramitar los instrumentos de planeamiento urbanístico por medios y procedimientos informáticos y telemáticos, que se regularán reglamentariamente.

4.- Régimen del suelo urbano no consolidado, en supuestos de incremento de aprovechamiento atribuido por el planeamiento respecto del preexistente.-

Se mantiene la triple clasificación de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

Se introduce una nueva regulación en relación con el régimen del suelo urbano no consolidado, para aquellos supuestos en los que existe incremento de aprovechamiento atribuido por el planeamiento respecto al aprovechamiento preexistente en el ámbito, que conlleva la implementación o mejora de dotaciones, con las siguientes determinaciones :

4.1.- Cesión de la superficie de suelo para dotaciones en proporción con el incremento de aprovechamiento urbanístico sobre el aprovechamiento preexistente, que preferentemente se ubicará en el área homogénea, o en su caso, en un entorno próximo.

4.2- Cesión de la superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo precisa para materializar el diez por ciento aplicado a la diferencia sobre el preexistente. Este porcentaje podrá ser incrementado hasta el quince por ciento, o en su caso, disminuido hasta el cinco por ciento, de forma motivada en el planeamiento.

Se presumirá que el aumento de edificabilidad o densidad requiere el incremento o mejora de las dotaciones, de los servicios públicos y de urbanización, cuando dicho incremento comporte un aumento del aprovechamiento objetivo superior al diez por ciento del preexistente.

5.-  Posibilidad de sustituir la cesión de suelo para dotaciones y equipamientos por compensación económica equivalente.-

La Ley permite la sustitución de la obligación de los propietarios de ceder a la Administración los suelos destinados a equipamientos y dotaciones por una cuantía equivalente a su valor, cuando los suelos no alcancen dimensiones mínimas exigibles. En estos supuestos, los Ayuntamientos deberán crear un depósito específico que se destinará exclusivamente, en el plazo de tres años, a obtener suelo de mayor entidad para dotaciones compensatorias de calidad.

6.- Cesión a la Administración del diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto.-

La Ley mantiene la posibilidad de sustituir la cesión de la superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo ya urbanizada, precisa para materializar el diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto, mediante resolución motivada, por el abono a la Administración de su valor en metálico, tasado en aplicación de las reglas pertinentes.

Cuando exista suelo destinado a vivienda protegida, el cumplimiento de este deber se materializará necesariamente en los terrenos calificados a tal fin.

7.- Posibilidad de eximir total o parcialmente la obligación de  la reserva de suelo con destino a viviendas protegidas.-

Se mantiene la reserva de los terrenos equivalentes, como mínimo, al treinta por ciento de edificabilidad residencial en cada área de reforma interior o sector, para su destino a viviendas protegidas, contemplando la posibilidad de que el Plan Municipal de Vivienda y Suelo pueda aumentar el porcentaje para atender las necesidades del municipio.

Se sustituye la referencia a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública por viviendas protegidas.

Se mantiene la posibilidad de eximir total o parcialmente de esta obligación a sectores o áreas de reforma interior que tengan una densidad inferior a quince viviendas hectáreas y que por su tipología no se considera apta para este tipo de viviendas. En este caso, el PGOU preverá su compensación mediante la integración de la reserva en el resto del municipio.

Excepcionalmente, en los supuestos de revisión o modificación del planeamiento, en lugar de dicha compensación en el resto del municipio,  se introduce la posibilidad de que la innovación contemple, en lugar de la reserva para vivienda protegida, un incremento de la cesión al Ayuntamiento del diez por ciento del aprovechamiento medio hasta un máximo del veinte por ciento, a efectos de compensar las plusvalías generadas por la exención de la reserva para vivienda protegida.

8.- Determinación de la densidad como elemento de la ordenación pormenorizada del planeamiento urbanístico.-

Para las distintas zonas de suelo urbano, las áreas de reforma interior y los sectores de suelo urbano no consolidado y  respecto de sectores de suelo urbanizable, los Planes Generales establecerán como elementos de la ordenación pormenorizada, de carácter potestativo,  la determinación de la densidad, expresada en viviendas por hectárea.

En los sectores de suelo urbano o urbanizable, cuyo uso característico sea el residencial, se incrementa la densidad de 75 a 90 viviendas hectárea.

De igual forma, en las áreas de reforma interior, los Planes Generales, o en su caso, los Planes Especiales que las ordenen, se incrementa la densidad máxima de 100 a 120 viviendas por hectárea, pudiéndose superar en determinados supuestos de actuaciones públicas de adecuación de viviendas cuyas dimensiones o condiciones comprometan la habitabilidad de las mismas.

De forma transitoria, hasta la adaptación de los Planes Generales a la Ley 2/2012, toda modificación de planeamiento que tenga por objeto un aumento o disminución de la densidad de menos del veinte por ciento no conllevará la alteración de la ordenación estructural de dicho Plan General, y en consecuencia, se entenderá como modificación de la ordenación pormenorizada del referido planeamiento.

9.- Carácter público de las obras de urbanización en el proceso de desarrollo urbanístico del suelo.-

En consonancia con la legislación estatal, la ejecución urbanística tendrá lugar siempre bajo control público, en este sentido, dado el carácter público de las obras de urbanización, la Administración las ejecutará mediante financiación propia, de los propietarios,  de la Junta de Compensación o del agente urbanizador.

La condición de agente urbanizador puede ser asumida por cualquier persona física o jurídica, pública o privada, propietaria o no del suelo.

El agente urbanizador obtiene la legitimación para intervenir en la ejecución urbanística tras su selección en pública concurrencia por la Administración actuante y la suscripción del convenio urbanístico regulador de la actuación urbanizadora conforme a lo dispuesto en la LOUA y supletoriamente en la legislación de contratación del sector público.

En este sentido, la iniciativa para el establecimiento del sistema de compensación corresponderá al propietario único, a la totalidad de los propietarios, a los que representen más del 50% de la superficie de la Unidad de Ejecución, y por último, a cualquier persona interesada en asumir la actuación urbanizadora como agente urbanizador.

En definitiva, como dice la  Exposición de Motivos de la Ley 2/2012  La persona propietaria es, junto a la Administración y los particulares urbanizadores, un agente más de la actividad urbanística “.

Se elimina así el derecho preferente del propietario para ejecutar las obras de urbanización, que deberá concurrir en igualdad de condiciones con cualquier persona, que tenga la condición de agente urbanizador, para adjudicarse el derecho a la ejecución de las referidas obras de urbanización.

10.- Establecimiento de un régimen asimilable al de fuera de ordenación.-

Reglamentariamente, se podrá regular un régimen asimilable al de fuera de ordenación para la edificaciones  construidas al margen de la legalidad urbanística, para las que no sea posible adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística ni el restablecimiento del orden jurídico perturbado. En estos supuestos, la contratación de los servicios se llevará a cabo en las condiciones establecidas en el reconocimiento, que será suficiente para la prestación por las compañías suministradoras de los servicios autorizados por el mismo.

De forma transitoria, se establece para las edificaciones construidas en suelo no urbanizable, que constituyan la vivienda habitual para sus propietarios, respecto de la que no sea posible la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística  y restablecimiento del orden jurídico perturbado, es decir, que se encuentren en situación de asimiladas a fuera de ordenación, se permite la contratación provisional de los servicios básicos con compañías suministradoras, hasta que se resuelva el procedimiento de reconocimiento a que se refiere el Decreto 2/2012 sobre edificaciones existentes en suelo no urbanizable.

La validez de la contratación será de un año a partir de la entrada en vigor de la Ley, salvo que con anterioridad, se haya resuelto favorablemente el reconocimiento de situación asimilado al régimen de fuera de ordenación.

11 .- Incorporación de actuaciones irregulares al proceso urbanístico-

La aprobación del instrumento de planeamiento que contenga determinaciones que supongan la incorporación al proceso urbanístico de actuaciones irregulares no conllevará por sí misma la efectiva legalización de éstas, sino que será necesario el completo cumplimiento de los deberes y cargas que dicho instrumento contenga. Esto supone la aplicación del principio de cumplimiento por equivalencia  en los supuestos que exista una resolución firme de restauración de la realidad física alterada.

En el supuesto de acreditarse la dificultad de aportar suelo para compensar el defecto de dotaciones o la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actividad urbanística, el PGOU podrá establecer su sustitución en metálico, cuyo pago se hará efectivo al solicitar la correspondiente autorización en el procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado.

De igual forma, se podrá sustituir la cesión de suelo con destino a dotaciones por compensaciones económicas equivalentes, que se deberán depositar por el Ayuntamiento y,  que en el plazo de tres años,  deberá destinar las cantidades recibidas por tal concepto a la adquisición de suelo con destino a dotaciones.

El porcentaje de participación de la comunidad en las plusvalías se podrá fijar reglamentariamente entre el diez y el quince por ciento, que se integrará en el patrimonio público de suelo.

Todo ello considerando que el instrumento de planeamiento debe responder al cumplimiento de los intereses generales, no al mero interés de regularizar lo ilegal, y en coherencia con el modelo urbano asumido.

La Ley 2/2012 asume la doctrina contenida en la jurisprudencia del T.S. sobre la inejecución de sentencias declarando la nulidad de licencias de obras, por imposibilidad legal sobrevenida, como consecuencia de la modificación posterior del planeamiento, que da cobertura a la edificación construida al amparo de una licencia declarada nula.

En este sentido, el texto legal analizado contempla que la simple modificación del planeamiento no será suficiente para la legalización de las edificaciones sobre las que se haya dictado resolución firme acordando la reposición de la realidad física alterada, siendo necesario además, de una parte el cumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos por el planeamiento modificado, en aplicación del principio de cumplimiento por equivalencia, y de otra, que la edificación sea coherente con el modelo urbano establecido por el nuevo planeamiento, es decir, que la modificación del planeamiento se haya producido en cumplimiento de los intereses generales y nunca con la intención de eludir el cumplimiento de la resolución dictada.

12.- Carácter  real de las medidas de protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado.-

Las medidas de protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado tienen carácter real y alcanzan a las terceras personas adquirentes de los inmuebles afectados, en su condición de subrogados por Ley en las responsabilidades contraídas por la persona causante de la ilegalidad urbanística.

13.- Ampliación del plazo de prescripción para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística  y restablecimiento del orden jurídico perturbado.-

Se amplía el plazo de cuatro a seis años para la adopción de medidas, cautelares o definitivas, contado a partir de la completa terminación de las edificaciones.

Estepona, febrero de 2012

 

Pérez de Vargas Abogados

 

Escrito por

Ignacio

Pérez de Vargas López

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