Comentarios sobre la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

“La Ley pretende reforzar la libertad de pactos en los contratos de arrendamiento de vivienda y establece como novedad importante la obligación de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que puedan surtir efectos frente a terceros.”

El día 5 de junio se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013 que tiene como objetivo flexibilizar y dinamizar el mercado de alquiler de vivienda. Dicha norma entró en vigor el día 6 de junio de 2013.

De la citada norma destacamos los siguientes aspectos:

1.- Se pretende reforzar la libertad de pactos en los contratos de arrendamiento de vivienda. De esta manera, se modifica el apartado 2 del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994 (en adelante, LAU), en el sentido de indicar que los arrendamientos se regirán, en primer lugar, por la voluntad de las partes, siempre que ello no se salga del marco establecido en el Título II de la LAU. En su redacción anterior, los arrendamientos debían regirse, en primer lugar, por lo dispuesto en dicho Título II.

2.- A través de un nuevo apartado 6 del artículo 4 de la LAU se prevé la posibilidad de que las partes señalen una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en la LAU. Para que la comunicación sea válida se debe garantizar la autenticidad de la misma y su contenido. Además, debe quedar constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hizo.

3.- Se añade en el artículo 5 un nuevo supuesto de contrato que queda excluido del ámbito de aplicación de la LAU. Se trata de aquellos casos en los que el alquiler de la vivienda realmente sea un uso del alojamiento privativo para el turismo, que pueda estar sometido a legislación sectorial. En este sentido, dichos supuestos quedarán sometidos a dicha legislación sectorial que, entre otros, regula los apartamentos turísticos. Parece que el legislador quiere evitar que aquellas personas o empresas que no tengan como actividad profesional la explotación de apartamentos turísticos, eviten la aplicación de las normas que lo regulan.

4.- Una de las novedades más importantes que introduce la Ley es la obligación de inscribir los contratos de arrendamiento para que éstos puedan surtir efectos frente a terceros. En este sentido, cuando el contrato de arrendamiento no esté inscrito y el derecho del arrendador quedara resuelto “por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de opción de compra” quedará extinguido el arrendamiento.

De la misma manera, si el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad que esté arrendada reúne los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria para ser considerado adquirente de buena fe, sólo quedará subrogado en la posición de arrendador si el referido arrendamiento está inscrito con anterioridad a la transmisión.

5.- Otra novedad importante que establece la Ley es la reducción del plazo mínimo del arrendamiento de vivienda que pasará de 5 a 3 años. Una vez transcurridos los citados tres años, si ninguna de las partes manifiestan con una antelación de 30 días la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por un año más. En su redacción anterior la Ley preveía tres prórrogas anuales.

6.- También se modifica la regulación del supuesto en el que el arrendador pueda necesitar la vivienda para sí o sus familiares. Con la anterior redacción, y para que no se produjera la prórroga obligatoria se debía hacer constar expresamente en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares. Con la nueva redacción del artículo 9 de la LAU, no se producirá la prórroga si el arrendador comunica la citada necesidad de ocupación de la vivienda una vez que haya transcurrido el primer año de vigencia del contrato. Tal circunstancia se debe comunicar al arrendatario con dos meses de antelación. Por tanto, la necesidad de ocupación de la vivienda ya no hay que preverla en el contrato.

7.- Se modifica la redacción del artículo 18 de la LAU referido a la actualización de la renta. De esta manera, ahora se permite que las partes pacten una fórmula de actualización distinta a la derivada de la variación porcentual del Indice de Precios al Consumo.

8.- Se permite pactar la renuncia en cualquier caso del derecho de adquisición preferente del arrendatario. Hasta ahora el pacto de renuncia a dicho derecho solo era válido en contratos con duración pactada superior a 5 años.

9.- Se añade un apartado 4 al artículo 27 de la LAU (precepto que enumera las causas de resolución del contrato de arrendamiento) que dice así:

“Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá, en tal caso, restituirse el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario”.

A pesar de que la redacción del artículo no es muy clara, se deduce que la fianza prestada por el arrendatario la tendrá que consignar el arrendador a favor del arrendatario.

Como se puede observar, la Ley prevé un procedimiento, que puede ser extrajudicial (a través de Notario), en virtud del cual el contrato de arrendamiento quede resuelto en un plazo mínimo de 10 días hábiles. El problema se plantea en que, para recuperar la posesión, habrá que acudir al procedimiento judicial, si el arrendatario no desaloja voluntariamente el inmueble.

10.- Se añade como causa de resolución de los arrendamientos distintos de vivienda “la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario”.

11.- La nueva Ley también modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC). En este sentido, se reduce el plazo que tiene el arrendatario para enervar el desahucio. En efecto, hasta ahora, el arrendatario podía pagar y enervar el desahucio hasta antes de la celebración a la vista. Con la nueva redacción del artículo 22 de la LEC el plazo que tiene el arrendatario para enervar mediante el pago es el de 10 días desde que el secretario judicial efectúe el requerimiento previsto en el artículo 440.3 de la LEC, una vez admitida a trámite la correspondiente demanda.

12.- En los supuestos en los que el demandado no atiende al requerimiento de pago, ni comparece para oponerse al mismo, se procederá al lanzamiento del arrendatario sin necesidad de instar la ejecución. En este sentido, la solicitud de ejecución habrá que indicarla en la propia demanda de desahucio.

13.- La Ley crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Dichas sentencias deben ser remitidas por el secretario judicial. En el mismo sentido, se deberá comunicar al Registro, a través de los órganos de arbitraje competentes, los datos de las personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos por medio de laudo arbitral. La constancia de los datos en el Registro tendrá una duración máxima de 6 años y el deudor podrá instar la cancelación de forma previa cuando en el “proceso correspondiente” (habrá que entender que la Ley se refiere al proceso ejecutivo) haya satisfecho la deuda. Al Registro podrá acceder los propietarios de inmuebles que acrediten la voluntad de suscribir contratos de arrendamiento mediante una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario.

14.- Por último, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, continuarán rigiéndose por la legislación que le era de aplicación. En el mismo sentido, los procesos que estuvieran en trámite se sustanciarán por la legislación procesal anterior a la entrada en vigor de la Ley hasta que recaiga Sentencia o Decreto.

Marbella, 5 de junio de 2013

José Castellano Fernández