La tenue d’assemblées de propriétaires dans le régime horizontal de propriété suite au RDL 8/2021, du 4 mai.

Le 25 octobre 2020, le décret royal 926/2020 du 25 octobre 2020 est entré en vigueur, déclarant l’état d’alarme pour contenir la propagation des infections causées par le SRAS-CoV-2, que nous connaissons tous et dont nous avons nécessairement souffert.

Eh bien, la validité de cet état d’alerte a été prolongée jusqu’au 9 mai 2021 à 00h00 par le décret royal 956/2020, du 3 novembre, prorogeant l’état d’alerte déclaré par le décret royal 926/2020, du 25 octobre, précité ; autrement dit, à partir du 9 mai 2021, l’état d’alerte cessera d’être en vigueur, ainsi que toutes les mesures émises par les autorités compétentes dans le cadre de cet état d’alerte.

Compte tenu de ce qui précède, le décret-loi royal 8/2021, du 4 mai, a été promulgué, adoptant des mesures sanitaires, sociales et juridictionnelles urgentes, à appliquer après la fin de l’état d’alarme déclaré par le décret royal 926/2020, qui contient certaines réglementations affectant la forme d’adoption de nouvelles mesures de contrôle sanitaire, ainsi que d’autres questions connexes, celles qui seront discutées ici étant les mesures extraordinaires applicables aux assemblées de copropriétaires.

Dans ce sens, logiquement, en raison de la pandémie et des mesures adoptées, les réunions obligatoires n’ont pas eu lieu dans les communautés de propriétaires en raison des limitations qui existent pour les tenir en personne et des doutes sur la possibilité d’adopter des accords par voie télématique, étant donné que la loi 49/1960, du 21 juillet, sur la propriété horizontale, ne prévoit pas la possibilité de tenir des réunions à distance.

Ainsi, afin de pallier cette situation causée par les mesures sanitaires, en premier lieu, l’article 2 du décret-loi royal 8/2021 a suspendu jusqu’au 31 décembre 2021 l’obligation de convoquer et de tenir l’assemblée des propriétaires dans les communautés soumises au régime horizontal de propriété, ainsi que les obligations d’approuver le plan de recettes et de dépenses prévisibles, les comptes et le budget annuel, le dernier budget et les organes de direction étant compris comme ayant été prorogés jusqu’à la tenue d’une nouvelle assemblée.

En second lieu, toutefois, l’article 3, par exception aux dispositions de l’article 2 relatives à l’ajournement, permet que, dans certains cas, l’assemblée puisse se tenir par vidéoconférence ou par conférence téléphonique multiple, à condition que tous les propriétaires disposent des moyens nécessaires, et il est également possible d’adopter une résolution sans tenir d’assemblée par le biais d’un vote par correspondance ou d’une communication télématique.

Plus précisément, à la demande du président ou d’un quart des propriétaires, ou d’un nombre de propriétaires représentant au moins 25 % des quotas de participation, s’il est nécessaire d’adopter une résolution qui ne peut être reportée jusqu’au 31 décembre 2021 (par exemple : résolutions concernant les travaux, actions et installations visés à l’article 10. 1.b de la loi 49/1960), l’assemblée des propriétaires peut se réunir et se tenir en personne lorsque les mesures de sécurité appropriées sont garanties, conformément à l’article 3, section 4, ou par les moyens télématiques susmentionnés.

En tout cas, comme on l’a déjà dit, selon l’article 3, alinéa 2, l’assemblée des copropriétaires peut se tenir par vidéoconférence ou par conférence téléphonique multiple, à condition que tous les copropriétaires disposent des moyens nécessaires (l’administrateur étant responsable du respect de cette exigence), que le secrétaire reconnaisse l’identité des participants à la réunion et l’indique dans le procès-verbal, l’adresse de la réunion étant considérée, pour des raisons formelles, comme celle où se trouve le secrétaire ou l’administrateur secrétaire.

En outre, conformément à la section trois de l’article 3, il est également possible d’adopter la résolution sans tenir de réunion au moyen d’un vote par correspondance ou d’une autre communication télématique, à condition que les garanties de participation de tous les propriétaires, d’identité de l’expéditeur et de réception de la communication puissent être respectées. Dans ce cas, le président de la communauté demande le vote de tous les propriétaires par écrit, en indiquant la date, l’objet du vote (qui doit être clairement exprimé), l’adresse ou les adresses autorisées pour l’envoi du vote et le délai pour exprimer le vote, qui est de 10 jours civils. Comme dans le cas précédent, pour des raisons formelles, la résolution est considérée comme adoptée à l’adresse où se trouve le secrétaire ou le secrétaire administrateur, bien que la date soit celle du dernier jour de la période établie pour le vote, tandis que l’heure d’ouverture de la réunion est celle de la demande de vote par le président.

Enfin, en ce qui concerne les moyens spécifiés, en application de l’article 18 de la loi sur la propriété horizontale, le non-respect des garanties de participation et d’identification qui y sont établies sera un motif de contestation des résolutions adoptées par vidéoconférence, par conférence téléphonique multiple ou par courrier postal ou autres moyens télématiques. Conformément au précepte susmentionné, en règle générale, la contestation doit être faite dans un délai de trois mois à compter de la date formelle d’adoption de la résolution par le propriétaire concerné qui est à jour de ses paiements.

En résumé, il serait souhaitable et même nécessaire d’établir au préalable des protocoles d’action pour la tenue de ce type de réunions télématiques, afin de protéger les droits des différents propriétaires, ainsi que de garantir la validité des accords conclus.