La LISTE offre une solution inmédiate pour les vieux bâtiments irréguliers

La LISTA permet de régulariser les propriétés achevées avant les dates mentionnées dans sa cinquième disposition transitoire, en obtenant la certification administrative avec la valeur du permis de propriété et de la première licence d’occupation ou d’utilisation.

La loi 7/2021, du 1er décembre, sur la promotion de la durabilité territoriale en Andalousie (LISTA) a introduit des changements significatifs par rapport à son prédécesseur, la loi 7/2002, du 17 décembre, sur l’urbanisme en Andalousie (LOUA). En ce qui concerne les procédures disciplinaires en matière d’urbanisme, la LISTA a cherché à établir un cadre réglementaire clair, simple et systématique afin de garantir le succès de ces procédures.

Les immeubles construits sans permis de construire ou en violation de son contenu doivent faire l’objet des procédures correspondantes de rétablissement de l’ordre urbanistique. Cependant, lorsque le délai d’adoption de la mesure de remise en état a expiré, il est impossible pour l’administration de réagir à l’illégalité.
La LISTA détermine que ces situations sont “assimilées à des situations de désordre” (AFO ou DAFO), c’est-à-dire “des propriétés irrégulières achevées, sur tout type de terrain et quelle que soit leur utilisation, pour lesquelles il n’est pas possible d’adopter des mesures de protection de la légalité urbanistique ou de rétablissement de l’ordre juridique perturbé parce que le délai pour leur exercice a expiré conformément aux dispositions de la législation urbanistique”.

L’objet de la présente note juridique n’est pas d’analyser la procédure ou les effets du DAFO, mais d’analyser la cinquième disposition transitoire de la LISTA, qui permet aux propriétaires d’immeubles achevés avant l’entrée en vigueur de la loi 19/1975, du 2 mai, et à ceux pour lesquels le délai d’adoption des mesures de rétablissement de la légalité urbanistique était écoulé à l’entrée en vigueur de la loi 8/1990, du 25 juillet, de demander à leur mairie un certificat administratif indiquant le régime qui leur est applicable, assimilé aux immeubles dotés d’un permis d’urbanisme. Par conséquent, ces immeubles ne seraient pas susceptibles d’être déclarés en situation d’assimilation à des immeubles hors d’usage (DAFO), mais seraient assimilés dans leur régime aux immeubles avec permis de construire tant pour les travaux que pour l’occupation ou l’utilisation pour l’usage qu’ils avaient à cette date, permettant ainsi l’accès au Registre de la Propriété et, le cas échéant, aux services de base qui peuvent être applicables ; et ce sans préjudice du régime applicable en fonction de leur conformité ou non-conformité avec la planification en vigueur.

Hypothèses :

– Terrains non bâtis. Propriétés achevées avant le 25 mai 1975 (entrée en vigueur de la loi 19/1975, du 2 mai 1975, portant réforme de la loi sur le régime foncier et l’urbanisme), et qui ne disposent pas de permis de construire. Cette date est déterminée parce que c’est cette loi qui a établi le régime d’autorisation pour les propriétés situées sur des terrains non bâtis.

– Terrains urbains et urbanisables. Propriétés achevées avant le 27 juillet 1986 et pour lesquelles le délai d’adoption des mesures de rétablissement de la légalité urbanistique s’est écoulé au moment de l’entrée en vigueur de la loi 8/1990, du 25 juillet, sur la réforme du régime urbanistique et des évaluations foncières.

Sont exclus du régime susmentionné

1. Les travaux réalisés sur les propriétés après l’entrée en vigueur des lois foncières établies dans la cinquième disposition transitoire de la LISTA.

2. Les immeubles situés dans les zones vertes et les espaces ouverts lors de l’entrée en vigueur de la loi 8/1990, étant donné que la condition de dépassement du délai d’adoption des mesures de rétablissement de la légalité urbanistique ne serait pas remplie.

3. Les zones du domaine public maritime-terrestre et ses servitudes, dans lesquelles les propriétés seront soumises au régime dérivé des dispositions de la législation littorale et, en particulier, aux interdictions contenues dans les articles 25 et 32 de la loi littorale et à l’imprescriptibilité dans les termes établis à l’article 197 du règlement général du littoral.

Conditions de reconnaissance :

La formulation de la cinquième disposition transitoire de la LISTA supprime l’exigence que ces biens conservent actuellement l’usage et les caractéristiques typologiques qu’ils avaient à ces dates et qu’ils ne se trouvent pas dans une situation juridique de ruine urbaine. Cependant, la LISTA attribue également la compétence en la matière au conseil municipal correspondant, de sorte qu’il est prévisible que certains conseils municipaux puissent exiger le maintien des caractéristiques typologiques essentielles du bien qu’ils avaient à l’entrée en vigueur des lois susmentionnées et qu’ils ne se trouvent pas dans une situation juridique de ruine urbaine. Dans tous les cas, la documentation minimale à présenter sera la suivante

1. Le certificat final des travaux ou le certificat de vétusté du bien visé par son collège officiel, identifiant, le cas échéant, les actions réalisées après l’entrée en vigueur des dispositions de la cinquième disposition transitoire de la LISTA.
2. “Nota simple” du registre foncier ou document attestant de la propriété du bien.
3. Preuve de l’auto-évaluation et du paiement de la taxe municipale conformément à l’ordonnance régissant la délivrance de cette certification administrative.
4. Document attestant de l’identité (DNI/NIF) ou de la représentation du demandeur. Dans le cas où le demandeur agit en tant que représentant du propriétaire, un document accréditant cette représentation.
5. Numéro de dossier, en cas de détention d’une licence d’urbanisme ou de tout autre titre autorisant la construction.
6. Formulaire de demande de certification administrative des propriétés existantes, conformément à la cinquième disposition transitoire de la loi 7/2021, du 1er décembre, fourni par la mairie concernée.

Conclusions et résumé :

1) Pour les immeubles sans permis achevés après les dates visées dans la cinquième disposition transitoire :

– Si les travaux peuvent être légalisés, l’intéressé peut procéder à la légalisation correspondante en obtenant le permis d’urbanisme obligatoire.

– S’ils ne sont pas légalisables, une déclaration d’assimilation à l’état de délabrement peut être effectuée, si les circonstances de l’article 173 de la LISTA sont réunies, et la procédure doit être suivie conformément aux dispositions de ladite loi et de son règlement (décret 550/2022, du 29 novembre).

2) Les immeubles achevés avant l’entrée en vigueur de la loi 19/1975, du 2 mai, et ceux pour lesquels le délai d’adoption des mesures de rétablissement de la légalité urbanistique s’est écoulé lors de l’entrée en vigueur de la loi 8/1990, du 25 juillet, seront assimilés dans leur régime aux immeubles avec permis de construire tant pour les travaux que pour l’occupation ou l’utilisation pour l’usage qu’ils avaient à cette date, et un certificat administratif pourra être demandé à la mairie indiquant le régime qui leur est applicable.

Pérez de Vargas Avocats