Nouveaux développements dans la réglementation des logements à usage touristique en Andalousie : principales modifications.

Le Conseil de gouvernement a approuvé le nouveau décret 31/2024, du 29 janvier, qui modifie diverses dispositions relatives aux logements touristiques, aux appartements touristiques et aux établissements hôteliers de la Communauté autonome d’Andalousie, publié au BOJA du 2 février. Par conséquent, les modifications qu’il introduit entreront en vigueur le 22 février 2024. Plus précisément, en ce qui concerne les logements à usage touristique (VUT), ces modifications intègrent de nouvelles exigences ou mettent à jour d’autres prévues par le décret 28/2016, du 2 février, dans le but de répondre à la nouvelle réalité du secteur.

Voici les principales nouveautés d’un point de vue pratique :

1. changement de dénomination :

La référence aux “logements à des fins touristiques” est remplacée par “logements à usage touristique”, unifiant ainsi la nomenclature utilisée par le reste des communautés autonomes et la Cour suprême.

2. Permettre aux conseils municipaux de limiter le nombre de logements touristiques.

Les mairies peuvent limiter le nombre maximum de logements à usage touristique par bâtiment, secteur, zone, période, aire ou zone, toujours pour des raisons d’intérêt général, conformément à la dernière jurisprudence du Tribunal suprême (STS 1550/2020, du 19 novembre). En outre, ces limitations doivent répondre à des critères clairs, sans équivoque et objectifs, qui seront dûment rendus publics avant leur application.

Du point de vue des propriétaires, dans la pratique, cette mesure peut conduire à une plus grande incertitude, imprévisibilité et confusion concernant le cadre juridique à appliquer, affectant l’investissement par la location touristique et décourageant l’entrée de nouveaux opérateurs potentiels.
Afin de corriger cette incertitude inévitable, le décret justifie cette mesure dans son exposé des motifs, où l’on peut lire que ce sont les instruments de planification urbaine ou les ordonnances municipales qui pourront introduire, le cas échéant, les exigences correspondantes sur l’utilisation compatible ou complémentaire de ce type de logement qui sert d’hébergement touristique, ou introduire d’autres types de limitations sectorielles que celles de la planification touristique, conformément aux principes de proportionnalité, d’objectivité, de nécessité et de certitude juridique.

De même, conformément à l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 22 septembre 2020, les critères fixés par les communes doivent être justifiés par la sauvegarde d’une raison impérieuse d’intérêt général et être proportionnés, clairs, non équivoques et objectifs, ainsi que rendus publics à l’avance.

Conformément à la jurisprudence de la CJUE, les raisons impérieuses d’intérêt général seront, à titre d’exemple, la protection de l’environnement urbain, prévue à l’article 3 du texte consolidé de la loi sur la réhabilitation foncière et urbaine 7/2015 du 30 octobre, ou le droit des citoyens à un logement décent et adéquat, reconnu à l’article 47 de la Constitution espagnole.
En tout état de cause, étant donné que l’exposé des motifs indique que la limitation établie par la mairie devra faire l’objet d’un examen strict du point de vue de la garantie du marché et de la concurrence, nous considérons que, suivant le critère établi par la Commission européenne, les interdictions absolues d’activité doivent être considérées comme une mesure de dernier recours, qui ne doit être appliquée que lorsque des mesures moins restrictives ne peuvent pas être utilisées pour atteindre un objectif légitime d’intérêt public.

3) L’exigence selon laquelle les VHU doivent être situés sur des terrains à usage résidentiel est supprimée.

Cette suppression est justifiée par le fait qu’il n’appartient pas à l’administration régionale de le déterminer, mais que ce sont les instruments d’urbanisme ou les règlements municipaux qui peuvent introduire, le cas échéant, les exigences correspondantes sur l’utilisation compatible ou complémentaire de ce type d’habitations qui servent d’hébergement touristique.
Toutefois, le caractère indéterminé de la localisation possible des logements touristiques est censé être surmonté par la déclaration responsable selon laquelle le logement est compatible avec une utilisation en tant que logement touristique conformément à la planification urbaine ou à l’ordonnance applicable.

4. Véritable régime de déclaration responsable pour l’accès à l’activité.

L’obligation de présenter l’autorisation d’occupation avec la déclaration responsable est supprimée afin que cette dernière ne soit pas soumise à une procédure préalable devant la mairie pour pouvoir exercer l’activité de location de logements à usage touristique. Toutefois, la déclaration comprendra l’affirmation que le logement est compatible avec une utilisation en tant que logement touristique conformément à la planification urbaine ou à l’ordonnance applicable.
La vérification de l’exactitude ou de la véracité de la déclaration se fera par l’échange d’informations avec les mairies correspondantes. Par conséquent, le respect de la réglementation municipale en matière d’urbanisme sera obligatoire et l’inscription du logement au registre andalou du tourisme sera communiquée immédiatement par l’administration du tourisme aux mairies correspondantes.

L’absence de licences ou d’autorisations exigées par les réglementations sectorielles spécifiques, notamment en matière d’urbanisme ou d’aménagement du territoire, entraînera l’annulation de l’inscription du logement au Registre andalou du tourisme.

5. Mesures de professionnalisation du secteur : la société d’exploitation.

Dans le but de professionnaliser l’activité, de faciliter les relations avec l’administration touristique et de garantir les droits et les devoirs des usagers, la figure juridique de l’entreprise exploitante est renforcée : il s’agit de l’administrateur effectif ou du prestataire de services, personne physique ou morale, d’un ou de plusieurs logements à usage touristique, indépendamment de son autorisation, et qui doit apparaître comme propriétaire de l’exploitation dans la déclaration responsable.

L’administration du logement est présumée lorsque les principaux services auxiliaires inhérents au logement sont effectués (nettoyage à l’arrivée et au départ, remise des clés et réception des hôtes, attention pendant le séjour, facturation…).

Les entités considérées comme des sociétés d’exploitation disposeront d’un délai de six mois pour notifier au Registre andalou du tourisme le changement de propriétaire de l’exploitation du logement touristique correspondant (jusqu’au 22 août 2024).

6. La limite de deux VUT maximum dans un rayon de 1 000 mètres est supprimée.

Les établissements d’hébergement touristique du groupe commun, c’est-à-dire les établissements comprenant trois unités d’hébergement ou plus situées dans la même propriété ou groupe de propriétés contiguës ou non contiguës, occupant seulement une partie de la même, dans lequel le service d’hébergement touristique est fourni, sont expressément exclus du champ d’application du décret 28/2016, qui réglemente l’hébergement touristique.

La nouveauté réside dans la définition du “groupe de propriétés non contiguës”, qui sera constitué de deux propriétés ou plus situées dans la même urbanisation ou noyau résidentiel équipé d’installations ou de services communs.

Par conséquent, l’existence d’une référence géographique dans la définition est éliminée et remplacée par une autre, plus logique et cohérente, qui se réfère à une certaine unité fonctionnelle : le même lotissement ou la même zone résidentielle dotée d’équipements ou de services communs.

7. Logements faisant l’objet d’une protection publique.

Conformément au règlement sur les logements subventionnés de la communauté autonome d’Andalousie qui, dans son article 11, établit que l’activité économique ou professionnelle du propriétaire qui y est exercée ne peut en aucun cas impliquer la location ou la cession d’une partie du logement à des fins lucratives.

8. Logements à usage touristique dans les communautés de propriétaires.

Les logements situés dans des propriétés dont les titres constitutifs ou les statuts de la communauté de propriétaires contiennent une interdiction expresse de l’activité d’hébergement touristique ne peuvent pas être VUT.

En outre, la déclaration responsable doit indiquer que le bien n’est pas interdit en tant que logement touristique selon les règles qui régissent la communauté des propriétaires.
Cette disposition doit être interprétée à la lumière de l’article 17.12 de la loi 49/1960 du 21 juillet sur la propriété horizontale, qui va dans le sens de l’accord nécessaire pour limiter ou conditionner ce type d’activité et qui, en tout état de cause, n’aura pas d’effets rétroactifs.

9. Les habitations reconnues comme “assimilées au hors plan” ne pourront pas être utilisées comme VUT, à moins qu’une autorisation expresse préalable n’ait été accordée par l’organisme municipal compétent pour le changement d’activité, conformément à la législation en matière d’urbanisme et d’environnement.

L’administration autonome a compris que la reconnaissance du statut d’un logement comme “assimilé à du hors plan” ne garantit pas son aptitude à fournir des services d’hébergement touristique.

En ce sens, une disposition a été incluse qui permet, moyennant une autorisation expresse de l’organe municipal compétent, de déroger à l’interdiction d’utiliser les logements reconnus comme assimilés à des logements hors plan en tant que logements touristiques, mais le changement d’activité doit être conforme à la législation en matière d’urbanisme et d’environnement. L’objectif est d’éviter que la figure de l’Assimilé au Désordre ne soit utilisée pour des situations ou des usages auxquels elle n’est pas destinée, c’est-à-dire pour résoudre le problème des constructions irrégulières qui sont terminées et pour lesquelles il n’est pas possible d’adopter des mesures de protection de la légalité territoriale et urbanistique parce que le délai d’exercice est écoulé.

Conformément à la dernière jurisprudence du Tribunal suprême, en particulier l’arrêt 1550/2020 du 19 novembre, la possibilité d’utiliser un logement à des fins touristiques peut nécessiter l’obtention d’un permis d’urbanisme pour le changement d’activité, qui ne peut être accordé que si les normes d’urbanisme applicables sont respectées.

10. Obligation de faire figurer dans la déclaration responsable les périodes exactes d’activité.

Le logement touristique ne peut être commercialisé que pendant les périodes indiquées, et la commercialisation en dehors de ces périodes est considérée comme une activité clandestine.
Bien que cette disposition puisse être comprise comme une limitation au moment d’organiser le fonctionnement de l’entreprise, la réalité est que les données incluses dans le registre andalou du tourisme peuvent être modifiées à tout moment au moyen d’une simple déclaration électronique.
Les VUT doivent communiquer les périodes d’exploitation dans les six mois suivant l’entrée en vigueur du décret (jusqu’au 22 août 2024).

11. Aide des forces et corps de sécurité pour l’expulsion des utilisateurs.

En plus de la disposition contenue dans le décret précédent, qui consiste à refuser le séjour des usagers ou à leur demander de quitter le logement dans les 24 heures s’ils ne respectent pas l’une des obligations établies dans la loi sur le tourisme, en particulier les règles de cohabitation, on ajoute la possibilité expresse de demander l’expulsion de l’usager dans les 24 heures, la possibilité expresse est ajoutée de demander l’assistance des Forces et Corps de Sécurité pour expulser ceux qui ne respectent pas les règles habituelles de cohabitation sociale ou qui tentent d’entrer ou de rester dans le logement dans un but autre que l’utilisation normale du service, conformément à l’article 36 de la Loi sur le Tourisme.

12. Les exigences techniques et d’habitabilité sont mises à jour.

Entre autres :

– Surface minimale : il est établi comme exigence que le logement à usage touristique doit avoir une taille minimale de 14 m2 par place, ce qui est le minimum requis pour qu’un logement dispose d’une licence d’occupation.
– Nombre de salles de bain : deux, si le nombre de places est supérieur à cinq, et trois salles de bain si le nombre de places est supérieur à huit.
– Réfrigération et chauffage.
– Service téléphonique 24 heures sur 24.
– Aucun système de contrôle du bruit n’est requis.

Le règlement renvoie à une annexe pour les autres exigences, telles que la présence d’une trousse de premiers secours, l’installation d’un certain type de détecteurs de fumée dans la zone proche de la cuisine ou d’un extincteur, tout en prévoyant la possibilité de modifier son contenu et de l’adapter aux nouvelles exigences des utilisateurs sur ordre du chef du ministère régional compétent en matière de tourisme.

Les VUT qui ne répondent pas aux exigences d’habitabilité disposeront d’un délai d’un an pour s’y conformer.

Enfin, il convient de noter que l’administration autonome a entamé les procédures d’élaboration de la nouvelle loi andalouse sur le tourisme, qui apportera les modifications appropriées au concept d’hébergement touristique et, surtout, qui aura son propre développement réglementaire.