Valeur de référence et droits de mutation et de timbre (ITP-AJD), droits de succession et de donation (ISD) et impôt sur la fortune (IP).

La loi 11/2021, relative aux mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale, a modifié une série de règlements, parmi lesquels la loi ITP et AJD, la loi ISD et la loi sur le cadastre immobilier. Ces modifications peuvent entraîner une augmentation des taxes susmentionnées.

En commençant par l’ITP et l’AJD, l’une des modifications les plus significatives introduites par la loi 11/2021 est d’établir que la base imposable de l’impôt, dans le cas du transfert de biens immobiliers, sera constituée par la valeur de référence, à moins que la valeur déclarée par les parties intéressées, le prix ou la contrepartie convenue dans la transaction en question soit plus élevée, auquel cas, c’est celle-ci qui sera retenue. Conformément à l’article 10, paragraphe 3, de la loi ITP et AJD (section introduite par la loi 11/2021), la valeur de référence ne peut être contestée que lors d’un recours contre la liquidation effectuée par l’administration fiscale ou lors d’une demande de rectification de l’auto-évaluation.

La définition de la valeur de référence est introduite dans la troisième disposition additionnelle de la loi du cadastre immobilier, dans la formulation donnée par la loi 11/2021. Il est clair que l’objectif est de rapprocher cette valeur de celle du marché (sans la dépasser), et de l’actualiser chaque année. De cette façon, dans toutes les transmissions onéreuses pour lesquelles le droit de mutation et le droit de timbre sont exigibles, il faudra vérifier si le prix convenu est inférieur à la valeur de référence convenue pour l’année en question, car dans ce cas, si cette valeur n’est pas prise comme base imposable dans la déclaration fiscale, l’Administration fiscale engagera la procédure de liquidation correspondante. Toutefois, comme nous venons de l’indiquer, la valeur de référence peut être contestée dans le cadre d’un éventuel recours contre l’imposition. Nous transcrivons ci-dessous la disposition additionnelle susmentionnée, qui établit également que les valeurs doivent être publiées dans le siège électronique de la Direction Générale du Cadastre, afin qu’elles puissent être consultées :

” La direction générale du cadastre déterminera objectivement et à la limite de la valeur vénale, à partir des données disponibles au cadastre, la valeur de référence, résultant de l’analyse des prix communiqués par les notaires publics dans les ventes et achats immobiliers réalisés.

À cette fin, il inclut les conclusions de l’analyse des prix susmentionnés dans un rapport annuel sur le marché immobilier, et dans une carte des valeurs qui contient la délimitation de zones territoriales homogènes d’évaluation, auxquelles il attribue des modules de valeur moyenne des produits immobiliers représentatifs. La carte susmentionnée sera publiée dans le siège électronique de la direction générale du cadastre.

Afin de s’assurer que la valeur de référence des biens immobiliers ne dépasse pas la valeur du marché, un arrêté du ministre des Finances établira un facteur de réduction du marché pour les biens de la même catégorie.

Chaque année, la Direction générale du cadastre approuve, par voie de résolution, les éléments nécessaires à la détermination de la valeur de référence de chaque bien immobilier par application des modules de valeur moyenne susmentionnés et des facteurs de réduction correspondants, selon des modalités à déterminer par voie réglementaire.

Cette résolution sera publiée par arrêté au siège électronique de la Direction générale du Cadastre avant le 30 octobre de l’année précédant celle où elle doit prendre effet, après une audition collective. À cette fin, un décret sera publié au “Journal officiel de l’État” annonçant l’ouverture de la procédure susmentionnée pour une période de dix jours, pendant laquelle les parties intéressées pourront présenter les allégations et les preuves qu’elles jugent appropriées.

La résolution susmentionnée peut faire l’objet d’un recours dans le cadre d’une procédure économico-administrative ou, à titre subsidiaire, d’un recours en réexamen, par les parties intéressées et dans un délai d’un mois à compter de sa publication, sans que l’introduction du recours suspende son exécution.

Au cours des 20 premiers jours du mois de décembre, la Direction Générale du Cadastre publiera dans le ”Journal Officiel de l’Etat” une annonce informative pour la connaissance générale des valeurs de référence de chaque propriété, qui, n’étant pas des données personnelles, peuvent être consultées en permanence à travers le siège électronique du Cadastre”.

En ce qui concerne l’impôt sur les successions et les donations (ISD), il est également modifié dans le même sens que l’ITP et l’AJD, c’est-à-dire que lorsque l’objet du transfert soumis à l’ISD est un bien immobilier, la base imposable sera la valeur de référence, sauf si la valeur déclarée par les intéressés est supérieure, auquel cas cette dernière doit prévaloir. Comme dans le cas des droits de mutation et des droits de timbre, la valeur de référence ne peut être contestée que lors d’un recours contre l’évaluation faite par les autorités fiscales ou lors d’une demande de rectification de l’auto-évaluation.

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune (IP), le paragraphe 1 de l’article 10 est modifié de manière à ce que les biens immobiliers puissent être évalués aux fins de cet impôt en fonction du plus élevé des trois suivants : La valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l’Administration aux fins d’autres impôts ou le prix, la contrepartie ou la valeur de l’acquisition. De cette manière, la valeur du bien immobilier peut également être déterminée en fonction de sa valeur de référence.

En bref, on introduit un concept (valeur de référence) qui, dans la pratique, peut entraîner une augmentation des taxes indiquées.