La majorité des trois cinquièmes prévue par la loi sur la propriété horizontale dans son article 17.12, requise pour décider de la limitation des locations touristiques, inclut la possibilité d’interdire cette activité, suite à l’arrêt de la Cour suprême n° 1232/2024 du 3 octobre 2024.
Pour statuer sur le cas d’espèce, qui consistait à déterminer si l’accord du 20 avril 2020 d’une communauté de propriétaires interdisant les locations touristiques dans ladite communauté, sur la base de l’article 17.12 de la LPH, était valide, la Haute Cour a analysé la rédaction et la portée dudit article.
L’article 17.12 de la LPH, réformé en 2019, stipule ce qui suit : « La décision limitant ou conditionnant l’exercice de l’activité visée à l’article 5, lettre e), de la loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains, dans les termes établis par la réglementation sectorielle du tourisme, qu’il implique ou non une modification du titre constitutif ou des statuts, requiert le vote favorable des trois cinquièmes du total des propriétaires qui, à leur tour, représentent les trois cinquièmes des quotes-parts de participation […] ».
Jusqu’à présent, la jurisprudence mineure des cours provinciales s’était prononcée de manière contradictoire en interprétant les termes « limite ou conditionne » de cette disposition. Une partie de la jurisprudence a interprété cette disposition comme autorisant l’introduction de conditions ou de limitations à l’exercice de l’activité de location saisonnière, mais ne permettant pas son interdiction ; une autre partie a estimé que cette activité pouvait être interdite sur la base de la disposition mentionnée.
La Cour suprême s’est concentrée sur l’expression « limite ou condition » de l’article 17.12 de la LPH afin de trancher la question controversée. Ainsi, la Cour suprême a principalement établi trois arguments pour étayer sa décision :
1.- En procédant à une interprétation téléologique ou finaliste de la norme. En d’autres termes, la Haute Cour estime qu’il faut se référer à l’objectif poursuivi par la norme qui a introduit le paragraphe 17.12 de la LPH. Il s’agit du décret-loi royal 7/2019 du 1er mars sur les mesures urgentes en matière de logement et de location. Concrètement, la Cour se concentre sur l’exposé des motifs de cette norme, dont il ressort que le législateur est favorable à la location résidentielle plutôt qu’à la location touristique, afin d’augmenter le parc immobilier, tant pour la vente que pour la location résidentielle, dans le but de réduire les prix. Par conséquent, et compte tenu de ce qui précède concernant l’objectif poursuivi par la loi, la Cour suprême estime que l’interprétation de « limiter » l’activité de location touristique comprend également son interdiction.
2.- La Cour suprême estime également que l’expression « limiter ou conditionner » établit un cas de moindre intensité (qui correspondrait à la condition) et un autre cas de plus grande intensité (la limitation). Ainsi, la norme ayant exprimé deux cas, et sur la base de certaines acceptions figurant dans le dictionnaire de l’Académie royale espagnole, elle estime que « la possibilité de limitation légalement conférée aux communautés de propriétaires de limiter l’activité des appartements touristiques dans l’immeuble peut également impliquer son interdiction totale, qui serait sa limite maximale ».
3.- Enfin, la Cour suprême considère qu’il serait « contradictoire » de soumettre l’interdiction des locations touristiques au régime de l’unanimité, car cela rendrait impossible l’application de l’interdiction, étant donné qu’il suffirait que le propriétaire du logement qui souhaite exercer cette activité vote contre pour empêcher l’unanimité, ce qui viderait de son sens l’article 17.12 de la LPH.
Toutefois, la Cour suprême ne se prononce pas sur la portée temporelle de cette interdiction, de sorte qu’il faudra, à cet égard, se référer à ce qu’établit la jurisprudence mineure. Il convient de souligner que la disposition elle-même précise clairement que les accords adoptés dans l’ n vertu de l’article 17.12 de la LPH n’auront pas d’effet rétroactif. La Cour provinciale de Malaga adopte la même position dans son récent arrêt n° 9/2024, rendu le 12 janvier 2024.
